新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

181さん、レスありがとうございます。
この程度のことは質問できるように客も勉強すべき、という事なのでしょうね。
こちらが質問して、初めて教えてもらえることがあるということは、他に重要なことを質問してないのでは？と不安になるものです。

174番さんのご意見は、消費者としてはごく普通の感覚だと思いますが、
営業さんにとっては、文句言っただけで買わない客、来てほしくない客
ということになってしまうんですね。
でも、間取りひとつにしても、なんで家の中にこういう危ない死角を
作るんだろうとか、個室のドアを開けた状態では開けないクロゼット
とか、不思議な設計って結構みかけます。
購入者は、図面の段階では見抜けなかったけれど、住んでみたら困るという
設計、ありますよ。
設計者が生活者じゃないということが不思議な設計を生んでいるのでしょう。
営業マンさんには、生活者の側の要望にアンテナをはって吸い上げてほしい
ものです。営業マンに生活実感がないから、お客の要望の意味がわからない
というのじゃ困ります。
売り込むための研修ばかりでなく、生活者体験研修で2週間くらい泊まりこんで
主婦体験をするとか、そういうこともプロとしての修業なのではないでしょうか。

デベです。
どんな商売でも売り手と買い手は利益相反。
本音を言い合えばまとまる話もまとまらない。
物件の細かいことを知りたがる方を良く見かけるが、
本音を言わせてもらえば「それを知ってどうなるの？」
という質問が多すぎる。こちらは商売だから答えるけれど
質問の目的がこちらへ伝わらず、質問すること自体が目的に
なっている。

>>184
>本音を言わせてもらえば「それを知ってどうなるの？」
例えばどんなことでしょ？

逆にデベから見て、これはくらいは聞いとけよって事ありますか？

>１８４
それは極端な例ですね・・・？

ただ「質問すること自体が目的となっている」
というのはよくありますね（笑）

185さんへ
争いをするつもりはありませんのでよろしくお願いします。
私（１８４）個人的に無意味な質問としては、

１．スラブ厚・壁厚にこだわる方が陥る間違い
　　→多少厚くしても、内装がいわゆる「たいこ」仕上げであれば
　　　多少の厚さなんか関係なく音が響きますよ。

２．サッシュの防音性能にこだわる方の陥る間違い
　　→いわゆる「Ｔ値」に頼って部屋の防音性能に満足する方が
　　　見られますが、サッシュが良くても、換気スリーブから筒抜け
　　　ですよ。

３．オール電化というだけでまったく検討しない方
　　→良く聞かれる質問は「停電のときどうなるんですか？」です。
　　　オール電化じゃなくても停電になるとお風呂を含め
　　　ほとんどの設備が使えないから同じですよ…

まだ他にもありますが、そんなことより聞いておいた方が良い
質問としては…

１．アフターサービスの体制
　　→どんなデベにかかわらず、多少の不具合は必ず発生します。
　　　そのときに、どんな立場の人がどのような流れで対応するのか
　　　確認しておくべきです。この辺は、デベによって差の出るところ
　　　ですね。

２．将来間取り変更の予定があるならば…
　　→室内の施工方法が『床先行』か『壁先行』か聞いてみて下さい。
　　　間取りの変更工事をする場合『床先行』の方が断然有利です。
　　　恐れ入りますが工法の違いはネットなどでお調べください。

その他ありますが、表面的な設備や仕様にこだわっても、数年経てば
もはや時代遅れになってしまう。それよりも、そこに住んだイメージで
ご自身の疑問をイメージしてください。

支離滅裂ですみませんでした。

うん、確かに将来間取りの可変を考慮すると
床先行であることは見過ごせないな！
壁先行で施工されると、リフォームの際
単に壁を取っ払うなんてできないからね。

187、いいデベですね。
ありがとうございます。
こういう方が多いと助かるんだけどなぁ・・・。

187さん＞
　いや確かに無意味と思われたかもしれませんが、たまたま挙げられた３つの
　質問はユーザが理解不足している点だと思うので、教えるという点でぜひ回
　答してあげて欲しいです。

青田買いのマンションの、カラーセレクトやオプションの
申し込み期限って、竣工の何ヶ月前位が普通なのですか？
大量発注でコストダウンするのでしょうが、MRで気に入った
部屋は売り出し前でしたが、締め切りになってしまいました。
部屋の影も形もないのにダメなものなのでしょうか？
浴室テレビは後付できないのですよね？
ちなみに竣工まで半年、下の階は内装工事始まってます。

> →室内の施工方法が『床先行』か『壁先行』か聞いてみて下さい。
> 　　　間取りの変更工事をする場合『床先行』の方が断然有利です。

床を残したまま間取り変更できる……という意味でしょうか。
仮にそうだとしても、床先行は×じゃないかな。私ならパス！

192
あぼーん

（補足）床先行だと、まさしく「タイコ」になるのでは？

床・壁どちらを先に施工しても２重床は太鼓になっちゃうね。
でも今は隙間にグラスウールを敷き詰めたりして、防音・断熱の対策
してるのが普通でしょ？

１８７で無意味な質問の例があったけど、私は無意味な仕様について
言いたい。その代表格としてハイサッシだと思います。２．４ｍもの高さで
中桟なしのガラスは重さで１００キロ超える。割れた時取り替えが極めて
困難だわ、掃除が大変だわ、なにより開閉時にガラスの自重が勢いに
加勢して急に止まらない。指はさみ防止の金具なんてゆっくり開け閉め
したときじゃないと守ってくれないよ。

195番さん、ハイサッシ、100キロ超ですか！
大地震の時の耐久性ってどうなんでしょう。
もちろん、実験室レベルでの耐久テストはしているのでしょうけれど、
ホンモノの地震は、実験室で起こした人工地震と同じように揺れるとは
限りませんからね。

１９６さん
地震等の揺れには相当強いです。それでも不安であれば飛散防止の
フィルムなどを貼ればよろしいと思います。
フィルムには紫外線をカットしたり、減熱作用があるものなど
種類豊富なので、お気に入りの機能をもった物をお探しください。
ただし、地震で怖いのは窓枠や玄関等の開口部が変形して
開かなくなったり、歪みでガラスが割れてしまうケースです。
稀なこととは思いますが、天災ということでご勘弁ください（ｗ

197番さんのお説の通り、地震で窓枠や玄関等の開口部が変形して
開かなくなるということは、阪神大震災でも多発しました。
玄関が開かなくなった場合はベランダに出て、避難梯子で降りるか、
ベランダづたいに別の住戸にはいって、玄関ドアが開く部屋を探して
脱出しなければなりません。
ベランダ側のガラス戸も開かなくなってしまった場合は、ガラスを
ぶち破るしかありません。
まさに命からがらの脱出ですが、ハイサッシのガラス戸が開かなく
なった場合、巨大な1枚ガラスをぶち破ることってできますでしょうか。
中桟のあるガラス戸ならばガラスの面積が小さいので、椅子などを使って
怪我をせずに割ることもできますが、ハイサッシが売り物のマンション
では、ガラス戸の一部を中桟のあるガラス戸にしておくなどの配慮が
なされているのでしょうか。
中桟は眺望を悪くするので、中桟がひとつもないところのほうが多いように
思いますが。
ハイサッシではない普通のガラス戸の部屋がベランダに面していれば、その
部屋から脱出する方法はありますが、家の中の廊下から個室にはいる扉は
たいてい個室の内側に開く構造になっているので、蝶番は部屋の内側に
ついており、個室の内側で倒れた家具などが扉をふさいでしまうと、廊下
側からは絶対に開けられなくなります。
ハイサッシのリビングしか脱出口がないということはあり得ることです。
最近の新築マンションはハイサッシが人気で、採用されているところも
多いですが、ガラス戸というのはイザという時、居住者が自分で破る
ことができる構造になっているというのも、すごく重要なことだと思います。

私はデベです。初めてここにきました。皆さん活発な議論してますね。
東京都内だけで、高層を含め大規模マンションが供給されている現実からすると、
各不動産会社側からすると、何か真新しいものをどんどん見つけ商品として、
マンションに付けないと、差別化が出来ず売れません。
二重床、二重天井、ディスポーザー、ハイサッシュ、オール電化など
最新の話題をどんどん作りださないと、買ってくれません。
でも、本当は仕入れた土地の立地環境で、7割の販売成功の確率は決まります。
土地がよければ、そこに住みたい人の欲求は強いですから。

ディスポーザーのお話が出たので、質問させていただきます。
最近の新築マンションはほとんどディスポーザーがついているようですが、
どういう原理でゴミ処理されるものなのでしょうか。
うちは数年前に建ったマンションなので、まだディスポーザーが普及する前
でした。
ディスポーザーというもの自体は、30年かもっと前からあったように記憶して
います。一時流行りましたが、下水を汚すというのですたれました。
今のディスポーザーというのは下水を汚さないような処理がされるのでしょうか。
回収ゴミに出すゴミの量が減るという意味では環境保全につながるのだとは
思いますが、それにしても、ゴミを砕いて下水に流すことにかわりはないので、
どこもかしこもディスポーザーになってしまうと、下水処理能力をオーバー
してしまうのではないかと思っているのですが、その点、どうなのでしょうか。

>201
そのうち優しい人が誰か答えてくれると思うけど、ネットで、「ディスポーザー」で検索
すれば、最近のディスポーザーの仕組みなんて簡単に解ると思います。

ディスポーザーについて
昔はわかりませんが、今のものはマンション内に処理タンク的なものをおき（地中に）、
そこで処理してから、下水処理へまわしますので、昔よりは環境悪化懸念は少ないです。
下水処理能力がオーバーすることはありません。
技術の進歩と行政の対応など、昔とは比較にならないほど十分なものになってます。
食洗器を付けるぐらいなら、ディスをつけたほうがいいと思います。
モデルルームへくるお客様をみていると、使い方を理解されているお客様が多く、
普及の度合いがよくわかります。
他社を含め、最近のマンションは標準装備していることが多いですね。

203番さん、ご親切にありがとうございます。
ディスポーザーの製造販売会社のホームページには、下水道局から水道業者への
自粛要請があることや「ディスポーザーによる下水道への影響についての包括的な
研究はされておらず、悪影響を及ぼすだろうという推測にとどまっています。」
という記述がみつかりました。

東京都下水道局のホームページには
下水道局からのお願い ●ディスポーザー使用自粛のお願い
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/onega/in0001.htm

とありますが、以下の記述もありました。
----
ディスポーザの利便性を備えつつ、下水道や川などへの影響を考慮した
「ディスポーザ排水処理システム」が製品化されています。このシステムは、
ディスポーザで破砕された生ゴミを処理槽等で処理し、その排水を下水道へ
流すもので、下水道や公共用水域へ与える影響を軽減できます。そのため、
従来の「ディスポーザ単体」とは異なるものと位置づけ、使用することがで
きます。 ただし、設置する際には、東京都下水道局へ事前に届出を行い、
維持管理が適切に行われることの確認が必要です。
----

203番さんが教えて下さった「今のものはマンション内に処理タンク的なものをおき（地中に）、
そこで処理してから、下水処理へまわしますので、昔よりは環境悪化懸念は少ないです。
下水処理能力がオーバーすることはありません。」というのは、上の「ディスポーザ
排水処理システム」のことですね。
最近新築のマンションでディスポーザーを装備しているところには、必ず地中の処理タンク
が設置してあると考えてよろしいのでしょうか。

２０３匿名です。
マンションを開発する過程で、商品企画というステップがあります。
その中で、今度のマンションにはどんなものを装備するか検討していきます。
ディスを入れたほうがいいかどうか、入れることで収支がどう変わるか、
収支悪化するなら入れないで販売するかなどいろいろな議論をする中で、
ディスを入れる決定がなされた時点で、業者ともども役所とすりあわせをして決めた行きます。
私が開発してきたマンションで、ディスを入れることを拒否した（困難と回答した）行政はひとつもありませんでした。

なんで、ここのマンション買ったの？と聞くと、意外と
営業さんがよかったから。という人が多いのが現実ですよね。

うちの場合・・・
ゴ○○の営業さんは、MRで、当社は絶対に値引きは致しません。といったくせに、
数ヵ月後、値引きもしますから買ってください的な電話をしてきた。

大○の営業さんは、そのMRの説明というより、
大○はいかに素晴らしい会社で、施工か、という説明を熱心にしていた。
ライ・・ブランドが、どうーのこーの。結局、5時間くらいMRにいるはめになった。
しつこさナンバーワン。

有○土地の営業さんは、ここの間取りの部屋が気に入ったから、
ここの値段を教えてくれと言っているのに、アンケートに書いた
頭金から勝手に自分で考えた予算での間取りを、どんどん出してきて、
話をさせてくれんかった。途中でプチギレしたけど。

よく、見かけるのが、値段を隠すマンション。間取りすら、すべてくれない所は、
すごくイヤ。第一期とかにかって、あとで、こっちも間取りがよかった。
って事もあるでしょ。あれは、やめてほしい。こっちは、現実に買うために見てるのだから、
価格と間取りなど色々な部屋から検討したい。
だから、私はHPなどで、価格と間取りを合わせて掲載しているマンションしかみない。

２０３匿名です
マンション購入者にアンケートをとると、営業マンが良かったから買ったという方が意外と多いです。
物を売る以上、最後は人と人のつながり重視というこでしょうか。
営業員は全て数字で成績が決まり、給料が決まります。
だから、買ってくれるように、売りにくいところに誘導するなど、
いろいろなことを話すのは理解してください。
営業員たちも、生活のために営業しているわけですから・・・。

確かに。
少々強引な営業でも、営業の人が勉強していて、誠意があると感じられると物件が底上げされますね。
っていうよりも、
不誠実な営業、欠点を言いくるめるような営業、客をカモとしかみてない発言があった、
悪い営業からは、不安で買えないというほうが正しいですが。
客もバカじゃありません。
伝わりますね。

206さんのいうように、値段を隠すマンション、売り手市場のときは仕方ないのでしょうけど、やっぱり不愉快です。

ディスポーザーは今は地下の処理層とセットで設けるのが常道。
しかし、地下に設備を作ると周りに悪影響が出るような場所では、設置を断念するところもあります。
東京都世田谷区・三鷹市の久我山ガーデンヒルズは、この典型。

家事を携わる方から見れば、ディスの有る無しは結構大きなポイントです。

２０６さんそうですよね。
今販売しようとしている第一期のものしか見せてくれない、教えてくれないのは
ほんと不愉快です。
この前とあるＭＲに行ったとき、私は第一期販売予定ではない場所が気に入っていて
そこの間取りと価格が知りたかったのに、不完全燃焼？で帰ってきました。
ところで質問ですが、第一期販売の部屋が一番人気の有る部屋なのでしょうか？

値段を隠すのは、高望みさせないため。迷わせないようにね。
もっとも、営業がずれていなければ問題ないが、お客の要望
を全部聞いてたらきりがないね

>>42
何でもかんでも悪いようにとらえないでほしいな。
いっぱい見てるのが何のためか知るのが一番です。
ただ勉強のためとか、将来のためとか、言うだけじゃなく、会話して本当に
そうならはっきり言って時間の無駄ですので『ご自由にどうぞ』って思いますね。
ただ、自分でも何を基準にしていいか分からなくて
困ってる（本人は気づいてないけど）方には優しく指導しますけど。

>>206さん
そのクラスのデベにはあまり多くを望めないと思います。
見に行った物件を断ったときに、「今後とも弊社の物件を宜しくお願いします」と言ってくれるのは
Ｍ不動産とＭ地所だけでしたね。基本的なことですが、やっぱりきちんと教育されていると感じました。
上記二社は価格決定プロセスの中に顧客意見を反映しようという姿勢を比較的見せてくれますし。
営業マンの接客が良いことがその物件を買う理由にはなりませんが、接客が悪ければ買わない理由には
なりますね。会社の姿勢に不安を感じてしまいますので。

>213
206さんの書き込みだけを見て「そのクラスのデベには多くを望めない」など
と書かれるのはいかがなものでしょうか。
私は206さんの書かれているデベのとある物件に行きましたが、担当者の
態度はとても良かったですよ。購入も検討しています。
Ｍ不動産、Ｍ地所がお好きなのはご自由ですが、あまり他社について決め
つけるような書き方はしないで頂きたいと思います。

不動産会社もこれだけたくさんあります。
営業員だって千差万別です。
会社じゃなくて、最終的にはここの営業マンの質によると思います。
ちなみに、上記２社は自分のところのブランド力で、マンションを高く売れる
デベです。

<<215
ハイ、利益率はかなりとってます。

営業ではなく、技術屋のはしくれです。
営業さんには無意味に感じられてもモ、デルルームなどで、どんどん
ご質問して問題はないと思います。
営業さんとは全く争うつもりはございませんので、その点ご理解くだ
さい。

１．営業さんに確認すること
・設計図書（せっけいとしょ）の存在を知っていて、モデルルームに
　置いているのかのご確認を。
　知らない置いていないとすれば、工法と設備や仕様がその場で確認
　できないということになります。設計図書は決定ではないのですが、
　検討者がご確認できる図面ですので、ご活用をお勧めします。
　デベによっても違いますが、地盤調査の結果から載せてあります。

２．遮音性能を確認する注意点
・スラブ厚と壁厚とをご確認し、音が伝わりにくいように考えられて
　いるかもご確認を。特に壁ですが、戸境はクロス直貼りがベストで
　いわゆる空気層がある２重壁にはご注意を。
・サッシュの防音性能をご確認し、換気スリーブも防音タイプである
　かどうか。確かに換気スリーブや換気扇からも外部音が入ってきま
　すが、対策があるなしでは違うものです。但し、音の進入や漏れは
　あるものですので、どこで納得されるかがポイントとなります。

３．オール電化の注意点
・考え方でが、特にＩＨクッキングヒーターを使うにあたり、健康に
　ご不安がある方は再考を。取扱説明書にペースメーカーの影響など
　が書かれているかと思いますので、ご確認ください。

４．アフターサービス
・考え方ですが、修繕の場合、施工会社に連絡できる体制かどうかを
　ご確認ください。修繕は技術屋になりますので、ここに話しが通る
　かがポイントです。

５．ディスポーザーの注意点
・マンションで許可されるのは殆どが処理槽を持つもので、ないとは
　思いますが、万一悪臭が発生した場合を考えて排気位置のご確認を。
　大抵は屋上に持っていっていると思います。

他ありますが、かなり主観的であるかもしれませんので、ご容赦を。
いずれにせよ、ご自身で納得されるまでご確認をお勧めします。

217番さんへ。技術者の方の登場、心強いことです。
ディスポーザーについては、まだ普及の実績年数が浅いだけに、10年後、20年後の
処理タンクのメンエナンスについて果たして大丈夫なのかという不安を拭い切れません。
数十戸、数百戸分の生ゴミのほとんど全てが粉砕されて地下タンクに集められるわけ
ですから、よほど管理がしっかりとしていないと、臭気や場合によってはメタンガス
などが発生するのではないかと素人は心配します。
いくつか質問をさせていただきますので、お教えくださればありがたく思います。

1）217番さんも「万一悪臭が発生した場合を考えて排気位置のご確認を」と書かれておられ
ますが、悪臭が発生するというのはどのような場合なのでしょうか。
また、バイオによる分解が不十分な場合、処理タンク内にメタンガスなどが発生するおそれは
ないのでしょうか。
2）タンク内に沈澱する汚泥の回収はバキュームカーのようなもので吸い上げるのでしょうか。
3）汚泥回収の頻度はどのくらいになるのでしょうか。
4）汚泥回収は専門の業者に依託するのでしょうか。
5）処理タンクというのは、出来上がりのものを運んできて地下に埋め込むのでしょうか、
それとも、コンクリートなどで構造物を造作するのでしょうか。
6）処理タンクは、通常、マンション建物の下に埋設されるのでしょうか。
7）処理タンクに集められた廃水が地中に滲み出るということはないのでしょうか。

ディスについては、インターネットもしくはメーカーに電話して聞いたほうが確実だと
思います。
有名なメーカーとしては、日本ゼストがあります。他にも大手が数社あります。

購入したマンションのMRの天井の高さが、
実際より高く作ってある事がわかりましたが、
こういう事はよくある話なのでしょうか？
MRの部屋も広く作ってあるのかも？と思ってしまいました。

ビルインのMRでは天井高をやむなく低くすることはありますが、高くしたことはないですねぇ。
広く作ったこともありません。メジャー持って来るお客様もいらっしゃいますし。

いずれにしても、ＭＲは廃止したらいいでしょう。

デベの企画です。
皆さんにお聞きしたいのですが、建築中の現場（購入した部屋等）は、
見たいですか？

内覧会ではわからない部分も出来栄えを見たいから、出来ることなら躯体が出来たばかりの時点と、内装工事の途中段階くらいの時点の２回、見てみたいです。

ただ、実際問題大きな物件では下と上では躯体のあがる時期がかなり異なるし、内装工事も下の階でも多少ランダムな順に色々な工事が行われていくから、たとえ１日工事が完全休みの日があって、通路の安全が確保できても、実際問題かなり難しいのではないでしょうか。
小さな物件だと、まごまごしているうちに完成してしまいますしね。

作っている最中、みたいですね。
一戸建てだとやるじゃないですか、写真とったりして。
でも、作業員のじゃまになるよなぁ・・・ぞろぞろいくと。

難しいことはよくわかりませんが、純粋に見てみたいです。

建設中の現場にヘルメット・軍手着用して、見せていただきました。
（ちなみにＭＳ購入者です）
ＭＳの建設現場なんて入れないと思っていたので、自分がこれから住む
建物の工事状況を見られたのは、非常に良かったですよ。

227番さん、ご自分で購入された部屋を見学させてもらえたのですか？

いいえ、残念ながら自分の部屋は見ることができませんでした。
3フロアー、4件分を見せて頂きました。
（ごめんなさい。専門用語がわからないのですが・・・）
壁や天井の骨組みが組まれている部屋・壁が出来上がっている部屋等、
工事状況が異なる部屋を見ることが出来ました。
配管なんかも見ることができました。
ちなみに写真もＯＫでしたよ。

インコのチルさんが仰るとおり
例えば７階建てのマンションであれば最上階のコンクリート打ち
している頃には、１階の内装は６割以上できているでしょうから、
誰を対象にして何を見せるか問題でしょうね。
でも、デベの人間も工事中の建物の中を見ることは施工監理関係の
部署の人間を除けば、ほとんど無いですよ。普通に危ないし…（汗）
まぁ、226さんの仰るとおり、興味があるのが普通ですよね。

私も購入しなかった物件ですが見学したことがあります。
買った所は完成後（内装途中）に見学はありましたが私の部屋はほとんど出来てたので内覧会のような感じでした。

建設中物件の印象に残ったこと
・間仕切りの柱がスチール家具のような金属だった（木だとばかり思ってた）
・断熱材の色がメロンソーダみたいだった（うまそうだけど体に悪そう(><)）
・ちょうど昼時だったので職人がそこら中に寝転がってた（見学する時くらいどかせててくれ）

以上