新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

>>416
単身赴任で夜は暇なんです・・・

「いつでも現場を見て下さい」というスタンスは理解できますが、現場レベルでは難しいのです。
居住用建物の場合、一般の方に工事中の建物を見せる為には、
「避難経路の確保」「防火設備の設置」「落下防止措置の実施」等、いくつもの条件をクリアし、
行政機関の「仮使用許可」を受けないといけません。

それを受けないまま公開しているのが発覚し、万一事故があった場合はえらいことになります。
当然工事はストップし、建物の完成、部屋の引渡し時期にまで影響が出てきます。

その記事を見ていないので分からないのですが（重ねて不勉強です）
「現場が見たい場合は、言って頂ければ対処します」という意味での発言かと思います。

>>416
「目覚めて欲しい」という内容は
①お客様の質問事項にはきちんと応えるべき
②「基本構造」で高品質の物件を供給すべき　　　このどちらかと解釈させて頂きます。

①そうあるべきだと思いますし、そうしたいと思います。ただ、質問内容を社内・社外に確認すると
「２〜３週間ぐらい待ってくれる？」なんて言われるので・・・

②否定的な意味ではなく、一戸建てに「安価な建売」と「高価な注文住宅」がある様に、
マンションにも構造面でのランク分けがされてもいいと思います。
（当然、耐震性能等は基準を満たしている必要がありますが）

現在の、まるで「軽自動車に」まで「ボルボ」の安全性能を求めている様な風潮には少し疑問があります。各デベが、「どんな顧客層をターゲットとしてこのマンションを建てるか？」を考えて計画を進め、結果として「スラブ厚200㎜」になったのであれば、非難される事では無いと思います。
「軽自動車でいいよ」と思われる層もいらっしゃるのは事実ですので・・・

>>417
いつもお世話になっております^^
先日、団信が通るか分からないので「フラット３５」を申込みに行かれた契約者に
強引に自行ローンを勧め、結局「通りませんでした」と断って頂き、ありがとうございました。
おかげで引渡しが遅れ、契約者も1ヶ月余分に家賃を支払う事になりました。
なので只今「金融機関」に対しては良い印象をもてませんのであしからず・・・
ちなみにお言葉をそのまま引用させて頂くと、

【偽造問題があったマンションを購入した契約者】が責任を負うといのはおかしい話です。
構造に問題のあるマンション（偽装を見抜けたかという観点）か否かは【我々】に見分けるすべがありません。
手続き的に合法的な建築物でしたら【問題なく生活出来ていた】はずです。
もっとも偽装などの違法性を知りながら【購入】したのであれば問題ですが、【契約者】は【不景気やリストラ等の将来不安を抱え】、著しくリスクマネジメントやコンプライアンスに敏感なはずです。
デベが【契約者】を「だました」と考えるのが妥当です。

本来下りるはずのない建築確認を取ったのですから。
【契約者】には建築確認が通っている以上、合法であるという前提があったはずです。

構造問題物件を【購入した為】、【銀行が担保不適格】で困っている。【契約者】はその気持ちは理解していますが、【我々】とて【購入資金】が【コツコツ働いて貯めた預貯金】やましてや【長期間に渡る支払い】、また物言う【奥様】もいればこのご時勢では簡単に【一括返済】なんて出来ません。【一括返済を求める】よりは、【建て替え費用を含めて返済可能な金額を超える部分を】債務免除したほうが合理的です。そうしないと【自己破産】されて【債務】そのものが消滅する可能性があります。

・・・とまあ、契約者も同じ事を【金融機関】には伝えてはいると思うのですがね。
「全額免除」なんて求めていません。少なくとも多少の「リスク」を負うべきだと言っているのです。年収や勤続年数で審査をし、何十万円もの保証金や保証人を求め、抵当権まで付けて、それでもまだ「リスク」を取りませんか？
一度も融資物件を見ることも無く、登記簿謄本や契約書だけで融資を決めて「偽造を見抜けない」なんて言われても、少なくとも私は絶対に擁護出来ません。

私は都銀「出身者」であって現役ではありません。
銀行にはよい思い出がありませんが、それでも貴殿の論理は間違っているといえる。

そもそも偽造して銀行、役所、消費者を欺き、
違法車を軽自動車だとかボルボまがいに販売するデベが悪いはず。
完全に居直ってる。
軽自動車を高級自動車風に見せる程度はまだしも、違法車を世紀自動車に見せるのは詐欺ですよ。


リスクはしょってるんじゃいんですか？
結局偽装マンションを買って、担保のマンションは当初の時価を大きく割れたんじゃない。
債務者が仮に自己破産したら、担保割れ部分は貸し倒れ損失ですよ。

購入者がこつこつためたお金で借金組んでまで買う姿勢をだましてんだろ。

確かに銀行は融資するとこがなくなっているので、個人の住宅ローンに必死になってます。
銀行は別としても、金融公庫が今後、建築士を伴った融資物件の任意立ち入り検査を制度化でもすれば貴殿の業界の行儀の悪さは改善されるのでしょうか？

書き込む程にドツボに嵌る感じだな

>>417
少し落ち着いて下さい。
確かに私の「金融機関もリスクを負うべき」という発言は、、同じ業界に籍を置く者として居直りと取られるかもしれませんが、今回の「構造計算書偽装事件」を正当化するつもりは毛頭ありません。問題に携わった会社は当然非難され、出来うる限りの保証はすべきです。

ただ現実問題として、被害を被った「契約者」が金銭的に１００％保証される事は難しい中で、同じ「被害者」という立場の「金融機関」にも何らかの金銭的負担があってもいいのではないか？と考えるだけです。
「担保割れ」リスクも、あくまでも「貸し倒れ」時に発生するものであって、今回の事件と返済が滞る事は無関係と考えると、金融機関が当然負うべきリスクの範囲内だと思います。

でもなぜ【構造偽装物件特約】みたいな商品が出てこないのでしょうか？
「担保物件が耐震性能１を下回っていた場合は、ローン残高が０になる特約」
が付けられる住宅ローンがあれば、みんな利用すると思うのですが・・・

>>427
気持ちはわかりますが、金融機関は担保物件の価値下落のリスクは負いますが、
借り手の購入対象の価値の下落リスクは負わないのが通常のローンの仕組み
なのですよ。
427さんの理屈は、例えばローンで買った株の下落を銀行が補償せよ、というの
と一緒ですよ。
もちろん、今後427さんの言うようなローン商品が出来ないともかぎりません。
ただ、それは「融資機能」以外に「保険機能」が加わることになるので通常の
住宅ローンよりも金利が高くなるでしょうね。

やっぱり銀行ローンに負担を負わせるよりも業界が襟裳と正すほうが絶対正しいと思う。
そもそも合法な物件にしか融資しない銀行（公庫も含め）にそんな特約はありえない。
たとえあったとしても、「そんな特約つけるから買って」といって買うのだろうか？
たぶん、金融機関は仮に誕生させた場合、デベの保証つきじゃないと受けないでしょう。

軽自動車でも性能を積極的に透明にして販売すればいいだけのような気がします。
「うちは財閥系ほど高級じゃないです。こことことは軽自動車です。しかし、普段どおりすごすにはなんら問題ありません。軽自動車だから割安です」
これでいいじゃない。
すでにそうなっているのかな？

決して銀行を弁護する気はないですが、歴史的には
「銀行がリスクをとらないのがアンフェアだ」というのは
かつては銀行は住宅ローンなど見向きもしなかった。
住宅金融専門会社（住専）がやっていた。
銀行が乗り出すも、頭金20％とか金利の選択余地がないとか不親切だったと思う。
徐々に積極化し、頭金小額でもＯＫ。金利種類いっぱいありますになった。
特定の勤務先またはデベだと金利を優遇するようになっている。
いまでは消費者はより取りみどりになっている。

という流れになっている。デベには提携で金利優遇ってのがいい販促になっているんじゃないでしょうか？
ただし、業界としての取り組みと営業者個人の力量が比例しているかといわれると、399さんの事例のようなレベルの低いものがいるのは事実です。
これはＭＲの営業マンの質が低いという購入者が言ってるのと同じレベルの問題です。
住宅ローンは銀行じゃ出世コースではないので。

【構造偽装物件特約】の目的としては、契約者がこのローンを使いたいという希望により、
金融機関が物件の審査をデベに求め、その対応によって判断が出来るという点です。

金融機関の審査を拒否すれば、会社のあり方そのものを疑われますので、デベは対応せざるを得ません。契約者にとっても自分以外の第三者の審査・特約が付くという安心感があります。

実際には「火災」の発生頻度程、頻繁に「構造偽装」が見つかるとも思えませんし、充分「特約」として成り立つと勝手に思っています＾＾

>>430
耐震偽造を金融機関が審査するの？　そんな能力は金融機関にはないでしょ。
ノウハウの蓄積が必要になるし、手間もかかるわけだから、結局高コストに
なって、そのコストは消費者が負担することになる。

また、実際に徹底したチェックをするなら、今でさえ「返答が遅い」売主に
金融機関が様々な内容確認をしたりするわけで、今よりもっと融資に手間取ったり
与信判断に時間がかったりするとは思わないの？

>>431
その場合金融機関が直接審査するわけじゃないかと（専門家雇うでしょ）。
コストについては保険をどこまで行うかってのと同じだ。
ま、顧客に一部（全部）上乗せされそうなのは確かだな。
その分不良物件つかまされたときの問題が回避できるなら選択する顧客もいるかもね。

確認審査機関だって一応専門家だったわけで……。
そもそも品確法はいったい何のために作ったのかと。
不良物件の問題を何でわざわざまた新たに保険を用意して、
消費者負担でカバーしなければならないのか。全く理解できない。

＞430、431、432
基本的に、事前に審査を求め、その結果仮に「黒」になったら、誰が買うのでしょうか？
その時点で購入契約がジ・エンド。
「白」の場合、保険をつける意味がなくなる（保険会社は付保の大義名分が消滅するんじゃないか）。
それは地震保険の延長線になるような気がする。
399さんの業界ご意見を聞く限り、業界はちょっとやそっとのことで体質は変わらんということでしょう。
やはり、このような掲示板も含め、自己研鑽が必要なのでしょう。
軽自動車である認識を持って購入する。
ただ、偽装はけしからんですよねえ。
氷山の一角かこれだけか。

>>433
売る側と買う側では基本的なスタンスが違うよ。
銀行はどっちかってーと微妙に買う側じゃないん？

>>434
黒の場合誰も買わないってのが正解では？
保険とは何をさしてるのかが不明ですが、一般的なものであれば要因は物件じゃないので
意味あると思うが。。。

>>399
なるほど、フランスでは建設業界に対して保険加入が強制なのに対して399さんは融資する銀行に
検査機関を作れば良いんじゃないか？と、いうことですか。なるほど勉強になります。
ただ399さんの意見では第三者的機関の銀行に対して建設業界の内部資料を公開しないといけなくなりますが、そんな事可能ですかね？
確かにそれが可能なら白黒はっきりするし、住宅ローン契約者もあえて特約にする必要もないし、良いかもしれませんね。もしも後々偽装が発覚して住宅ローン契約者が銀行に文句を言っても銀行側としては「その為の”特約”です。」とはっきり言い切れますね。

確かアメリカでも保険会社が建築物の審査するんじゃなかったかな。
それは違法建築に保険かけられると保険会社が損をするから。
保険会社自身で審査する。保険会社だって建設業界の外の業界だし、
むしろ銀行に近い金融系の業界でしょう。きっと同じことは銀行にも
できると思いますよ。

>437
日本でも早くそうなればいいのに。
不正する為の抜け穴をわざわざ政府が建設業界の為に作って上げているみたいですよね。
・・・、実際そうなのかなやっぱり。

銀行にそんな高度なこと出来ないと思うけど。
どこか専門の第三者機関が審査して、その審査を銀行が信用する。
デベは審査機関に間接的か直接的かわからないがフィーを払う。
なんか大会社の監査制度に近い発想ですけど。
その際、構造に応じてフィーの率を変化させるみたいな仕組みかな。
（耐震に弱い構造ほど審査料が高くなるとか）
けど結局これって建築確認申請の仕組みが正常に作動すれば不要な気がする。
2重審査って変ですね。
建築確認の制度そのものを抜本的に見直すべきか（役所の権限にかかわるので相当厳しい気がする）

>けど結局これって建築確認申請の仕組みが正常に作動すれば不要な気がする。

どうやって正常になるか良いアイディアありませんか？
現行の仕組みで正常になるのが一番望ましいとは思いますが。

>>432
>その分不良物件つかまされたときの問題が回避できるなら選択する顧客もいるかもね。

25.000.000の35年ローン3%固定で毎月96.213円　支払い総額40.409.460円
25.000.000の35年ローン4%固定で毎月110.694円　支払い総額46.491.480円
25.000.000の35年ローン5%固定で毎月126.172円　支払い総額52.992.240円
だったら大きいデベから買った方が満足度は高そうですね。