三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

港区の住環境では、この辺りが一番良くないですね。
最初は高値で出るかもしれませんが、10年以内にパークコートと同等以下になるでしょうから、値下がりスピードは速いかと思います。

川、高速道路、大通りなどネガティブ要素満載ですからね。
でも麻布十番駅至近なのは魅力的。
環境が悪いことを考慮して安く売りだしてくれたら買いたい。

>>382 マンション検討中さん
マンション検討中さんだけ必死に下げようと投稿されてるみたいですね。坪単価だけでみたら中古になってもパークコートと同等以上、新築ならいくらだろう？ってとこなんでしょうけど。
現状この地域は汚い雰囲気漂ってますし、ここは地権者層の質も良くないですね。昔住んでたとかって人も質の悪そうな方でした。それはかなりのマイナス要因。

川沿い低地の土地ですから、元々の地権者はほぼ戦後ドサクサの不法占拠に近い形でここに住まわれた方も多そうですね。

ここまで環境が悪いところがあるんだ、ってくらいの悪条件が見事に揃った立地ですね。

再開発が儲かるのはわかるけど、デベももっとよく場所を選べばいいのに。

麻布十番3丁目に15年住んでますが、この物件を検討しています。場所が劣るのは覚悟しないといけませんが、言うほど悪い場所でもないかと。一の橋付近なら右翼の方々もそこまで煩くないですし。空気が汚いのは界隈に住む以上覚悟しなければならないでしょうけど、自分を含め、今どき古川の水なんて心配して住んでる人この付近にはいないのでは。笑

古川ってカワセミいるらしいですね。
汚いイメージしかないんですけど、
もしくは、カワセミって汚い川にもいる？

森ビルの麻布台再開発もかなり近いですね。歩いていく距離ではないですけど。

麻布台再開発マンションとここを比べるのは気の毒ですよ。。。
おそらく港区では、ここが一番の悪立地。
実需で住む人は余りいなさそうですから、賃貸用として白金ザスカイより何%くらい安いのかだけに注目してます。

十何年前に麻布台のあたり暗いなぁって思って歩いたよ。都心のど真ん中で古かったり汚い地域ってのは、再開発される可能性があるから長期的な投資でみればある意味ねらい目ですね。

それでも坪600万はつけてくるでしょう。
東麻布もそんな水準なので。

何言ってんの。東麻布よりもすでに三田一丁目のタワマンの方が高いって。

低層階の一番条件悪い部屋で坪500万ってところでしょう。

どうやら白金ザスカイでも最安で坪単価500超だから、十番駅近のここはもうちょいするんじゃないかと。、

それ以上に住環境が最悪なので、白金ザスカイより高いと見向きもされないでしょう。

白金ザスカイよりは高いでしょう。単純に駅力の差として。坪600-900くらいと予想しますが。

それ以上に埋められない環境の悪さがありますね

環境悪いですか？でも環境の悪さって価格に影響するのは1割も無いですよね。交通利便性や近隣の商業施設等とその近さで8割ほどは価格は決まってしまいます。

＞環境悪いですか？

港区では最底辺だと思いますよ。
首都高にぐるりと囲まれた古川沿いの低地。もちろんハザードマップにも引っかかってます。
首都高分岐点なので stop and go による排気ガスも顕著。
騒音は言わずもがなでしょう。
さらに現地を見れば一目瞭然ですが、首都高が遥か数十メートル上を走るという住環境で、言わば壁のように首都高に囲まれていて陰鬱な雰囲気が形成されています。

このような大規模タワマンにおいては空地が広いため、周辺の環境など仮に悪くても微々たるもの。浜松町みたいな駅から5分も離れた雑居ビル街の騒音地帯のしかも水没エリアでも、あの価格で取引されてますからね。要するに不動産価格は交通利便性や近隣の商業によって価格は左右されます。どんなにデタラメなことを言っても、麻布十番駅までの距離や、商店街を日常普段使いできる事実を変えることはできませんね!(^^)!

>>400 匿名さん
うーん。それはどうかな。
同じ首都高古川沿い低地としても

利便性 クレストプライムタワー芝 > 三田小山西
住環境 クレストプライムタワー芝 = 三田小山西
ブランド クレストプライムタワー < 三田小山西

くらいじゃないでしょうか。
価格は築年数分、こっちの方が高いと思います。

なぜにゴクレの負の遺産、クレストプライムタワー芝と比較しなきゃならんの？？

浜松町徒歩６分・・・雑居ビル街じゃないんですか？
麻布十番徒歩２分・・・おしゃれな大人の街のイメージ
これをどうやって比較すんのよ。

ゴクレの兵隊さんは、巣に帰んな。
再開発規模からして、比較にならん

北側は一の橋通りの向かいの建物で首都高古川は見えないし、東側も公開空地がとられるからそんなに気にならないんじゃないの。むしろ麻布十番駅近徒歩２分の方が強烈なメリットかと。六本木、新宿、汐留、溜池山王、永田町が10分圏内。

麻布十番が便利なんて、初めて聞いたなあ。
あと、ここの環境は最悪。多分港区ではワーストじゃないかな。
現地行けばわかるけど、独特の暗黒感と首都高の騒音・空気の悪さから、一刻も早く立ち去りたい気分になる。
我が子がかわいいのはわかるけど、地権者の公平性を欠いた連投は如何なものかと思うよ。

ここの独特の暗黒感が、再開発でこうも変わるんですね。首都高からも建物が一番近いところで３０ｍくらい離れそうだね。気にする人は気にするんでしょう。

港区内陸のコアに位置するのがいいね。

コアってここ、三田一丁目の低地だよ。
それに、ここは接道が悪いよね。

せっかく首都高に二方面も接してるんだから、思い切って首都高直結マンションにすれば、接道の悪さをカバーできると思う。

まあそうムキにならずに。まったり行きましょうや。

>>409 匿名さん
だいぶ苦しくなってきましたね。接道の悪さって何？十分な規模の建物が建つなら接道なんて悪い方がいいよ。首都高が何とかって言ってたのに、矛盾してしまったね。

三田１丁目や東麻布って暗くて準工地域みたいなイメージだけど、とりあえず三田１は再開発で変わるんですね。

白金ザスカイより安いならこっちを買いたいです。

いくら掲示板で取り繕おうと、ここは港区最底辺の立地です。
古川沿いの水没ハザードエリアって、地歴もそういうところ。

初心者マークのディスリがしつこいですが
まあ、価格は白金より上でしょう。

＞麻布十番が便利なんて、初めて聞いたなあ。
＞あと、ここの環境は最悪。多分港区ではワーストじゃないかな。
＞現地行けばわかるけど、独特の暗黒感と首都高の騒音・空気の悪さから、一刻も早く立ち去りたい気分になる。
＞我が子がかわいいのはわかるけど、地権者の公平性を欠いた連投は如何なものかと思うよ。


同意。

＞＞415 匿名さん
接道が悪いとか地歴が悪いとか、
なりふり構わずって感じになってきておりますけど、
広い心で見守りましょう。

地歴とかどうでもいいけど、ここの地歴はまぁまぁ良いんだよね。

地歴って何？
自分は麻布十番至近のここが白金ザスカイより安く出るなら間違いなく買いだと思う。
首都高速とか古川なんていまさら関係ないと思う。

>>409
北側は首都高と接していないよ。ワンブロック既存市街地が再開発地との間に入ります。

＞＞北側は首都高と接していないよ。ワンブロック既存市街地が再開発地との間に入ります。
それ、みんな知ってる。相手にしてないだけ。

＞＞419 匿名さん
まともに相手しちゃいかんよ。

＞せっかく首都高に二方面も接してるんだから、思い切って首都高直結マンションにすれば、接道の悪さをカバーできると思う。


数十メートル上空を覆うように首都高が囲んでいますから、それは難しいと思います。

芝浦のタワマンに似ていますね。

残りは板マン。

引き渡しはいつですか？

そもそも再開発できるか決まってない。

立地の特徴をまとめました

○メリット
隣接する首都高・古川を超えて幹線道路を渡ると麻布十番に行ける

○デメリット
180度 2方面を囲む首都高の轟音
180度 2方面を囲む首都高の排気ガス
180度 2方面を囲む首都高の高架による暗黒感
古川沿いの低地
ハザードマップ
複数回の水害実績

＞＞427 匿名さん
デメリットが「古川沿いの低地」以外は盛り過ぎじゃない。しかも低地っていっても下流の浜松町よりも数メートル高いんだけどね。

＞＞427 匿名さん
麻布十番付近は水害ネガされがちだけど、数年前に港区が大規模な治水対策を行って以来多くのゲリラ豪雨がありながら浸水被害の報告はないようです。他マンションスレにあったリンクを見ましたが、かなり本格的な設備でしたよ。

そもそも浸水被害はもうちょい南麻布よりですからね。笑