三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>2271 さん

どっから４年先になりました？予約１年半待ちみたいですよ。

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>>2271 eマンションさん
失礼しました。
確かにきな臭いですね。
地域に３店舗、しかもこの２、３年前とかにオープンしてそうです。補償金もガッポリでしょうね。ただ、４年先まだ予約とかは、補償金には影響は無いのでは？

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>>2270 通りがかりさん
確かに森ビルは保留床単価を明示し、総床価格と事業原価に差が有れば、開発利益として敷地面積に応じて従前評価に上乗せ配分して公正にやってるからね
その辺りが、デベロッパーにより対応がちがってるんですねー

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>>2274 評判気になるさん

言うこと聞かないで予約取ってるんだから、周り解体してる中で営業させてやればいいんだよ。

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>>2271 eマンションさん
↑コンサルと交渉して補償金をとんでもなくつり上げる方法を知ってるけど…このスレに書いたら地権者達がこぞって交渉をして面倒な話になるからやめておきます。
↑この飲食店がオーナー経営か賃貸かで交渉内容が変わるけど、何年先まで予約済とかは関係無く数千万単位の補償になります。

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>>2277 通りがかりさん

べつに偉そうに話すことでもないよ。店舗の場合だけな。

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>>2278 検討板ユーザーさん
でもこんなのを放置してたら、次々と再開発エリア内に店を開店する奴が後を立たなくなるんちゃう

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>>2279 評判気になるさん
そもそも空き店舗が出て来ないから、さほど心配はいらんと思うよ。

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>>2279 評判気になるさん
底地を持ってる側からしてみれば、テナントが意地でも出て行かないのが一番困るから、再開発の目処がある程度たった段階でのテナント契約は定借だと思うよ。
テナントが受ける補償金は、移転費用と工作物補償と他エリアで営業するまでの営業補償位か。
都市計画案件は、地権者も店子もそこまでゴネ得は許されないと思うけどね。
工作物補償のところでさじ加減はしてもらえると思うけどね

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>>2278 検討板ユーザーさん
知らない人はそう思うでょ？
実際には商業全般が営業補償対象になるんだけど、商業の定義が曖昧なので…結局は個別交渉になり、みんなお金に強欲だから、納得いかない地権者多数でコンサルと揉めているって話。

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>>2270 通りがかりさん
この焼き鳥屋所有者と固定賃料プラス売上比例の賃貸契約を結び、売上比例の比率を80%にすれば、年間4000万の賃料となり、7年間の補償期間として従前評価の数倍にあたる2.8億の補償費が所有者に支払われることになるんちゃう

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>>2283 検討板ユーザーさん
実際にそんな内容の契約書があるならば個別交渉だろうけど↑こんなデタラメな内容の契約書が偽造ならば詐欺で訴えられるよ。
と、補償一覧の中で分類別に賃料補償単価も決まっています。　
が、やり方によっては数倍の補償費を取れるのも事実なので、強欲な地権者や賃借人はコンサルと揉めてるって話です。

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>>2283 検討板ユーザーさん
そういう民間だと成り立つゴネ得話が通用しないのが、都市計画法。
ある程度はゴネれるけど、それはしっかりとした論拠に基づかないといけない

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結局↑そんなこんなで事業主の計画通りに再開発は進まないので遅れるって話です。
そもそも地権者達に対して補償内容が厳しすぎるのも揉める原因。
森ビルみたいに増床や権利変換内容も緩く、補償内容も充実すれば地権者達も納得する割合が高いのに、他は事業主が利益を取りすぎなんだよね。

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>>2286 通りがかりさん

いやいや、遅れるのはむしろ計画通りなんです。
どうやっても無理なスケジュール出してきますよ。ここまで来たら、もう安心で見てられます。

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そのお店はオーナの経営ですよ。
この地区の地権者は素直で従順すぎるよ。
その経営者には最後までがんばって欲しいな。
その他アパートのオーナとも揉めて裁判まで行くかな？
まあこれだけの地権者がいれば当然で、デベも折り込み済か？
最後はどちらが折れるかが見物ですわ。
港区は強制執行はゼロだし、やるとしたら仮処分か？
仮処分も２～３ケ月掛かるしね。

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↑強制執行を訂正して断行の仮処分です。

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>>2288 匿名さん
ここに億単位の補償費が出るようじゃ、世の中間違ってるよね
それってRIAが決めるんだっけ？

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↑地権者の経営なら一番タチが悪いな…
店舗移転費用、移転先の内装工事費用+厨房費用、家賃補償6年分(移転先が十番駅前だと例えば5万×15坪=月75万)、営業損失補償6年分、戻ってくる際の原状回復費用、賃貸解約保証金償却補填、戻って再オープンする祭の内装工事費用+厨房費用、その他雑補償、↑地権者経営ならこんな感じで請求するだろうね。

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>>2291 通りがかりさん
少なくとも、営業補償金6年分を請求しても100％でない。せいぜい仮店舗での運営が始まるまでの補償金。場合によってはそれすら出ない

都市計画の案件では、適正な範囲内でしか出ないよ。

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