プレサンス ロジェ 京都烏丸五条ってどう？

アウトフレームになっていることによって部屋が広くなるのはいいですね
商業地域ということでDINKS向きなのかなと感じました。
マンション規模数も５０規模程度と住みやすいそうな印象
やはりセカンドハウスとして購入検討される方がいらっしゃるのでしょうか？
投資用、セカンドハウスとして購入される場合管理組合は参加しない方が
多くなってしまうのでしょうか？

>>51 匿名さん
モデルルームに行った印象→親子、夫婦が多い

シアーズに客層と売れ行き質問→シングルの女性も多い、中階層の1ldkはまだ販売あり。それ以外は8割が販売（第1期と第2期の各5部屋除く）

第２期の販売もあるのですか？第１期が３階５部屋が販売ということなのでしょうか？

>>53 マンション検討中さん
モデルルームでの話だと
1期は3階5部屋、ネットのスーモとかに載ってる。
2期も5部屋、階はしらない。（聞いてない）価格表も見たけど不明。

投資は少ないのですか？

>>55 匿名さん
少ないんじゃない？
プレサンス天使突破の賃貸、募集中
中金仏町他の賃貸、募集中
画像はホームズで検索した五条駅の相場
儲かると思うならどうぞ

>>55
プレサンスロジェシリーズは基本的に居住用だよね
でもロジェシリーズの賃貸も多く出てるね

総戸数48戸の内、投資は10戸くらいと予想してます

多数の回答をありがとうございます。

因みに、このマンションを投資で考えると
現金でポンと買える人なら悪くないと思いますよ。

多額のローンを抱えてまでとなると
意見が分かれるところ。

>>58
現金で投資で買うなら、東京なら都心5区、関西なら大阪市北区に買うなー

ローンで投資マンションなんて論外でしょ
現金で買うなら家賃のインカムで利益を出せなくても、リスク分散とか相続対策の意味合いで買う方はいるだろうね

>>59 マンション比較中さん
京都も学生多いから1000万くらいで買って家賃が5万くらいの賃貸ならいいんじゃない？

２５００万円で家賃が１２万円が
このマンションのモデルかな。

当初はもっと高い家賃を設定出来るが
毎年１％づつ下がるからねえ。

でも、空き部屋のリスクは少なそう。

>>60
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条は1,000万の部屋なんてないよ
一番安い39.64m2㎡の下層階が2,300万円台後半だからね

プレサンスの5年前の京都の中古が出てる
新築は1,700万くらいしただろうからオーナーの損切売却かな？
こういう部屋って入居者から貰う家賃管理費が額面6万円としてもそこから、
オーナーが払う管理費、修繕積立金、賃貸管理費、広告料、固定資産税、内装費、空室期間とか引いたら4万も残らないんじゃないかな？


プレサンス京都修学院 1階
価格 980万円
間取り 1K
専有面積 21m2（壁芯）
所在階/建物階 1階/地上4階建
主要採光面 北
所在地 京都府京都市左京区山端橋ノ本町　[周辺地図]
交通 叡山電鉄叡山本線 「修学院」駅 徒歩2分 　[その他交通]
築年月 2011年8月(築5年)
http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005511942/?ln...


プレサンス京都修学院の空室一覧
http://chintai.door.ac/detail/free3124600.htm

>>61
そんなに家賃取れる？
12万円だと表面利回り5.76％になるよ

今の新築1ヶ月目の家賃って物件価格が上がりすぎて表面利回り5％超えること少ないっていうけどねー

物件価格と取得費用を2,500万としてそれを240ヶ月で割ると10.41万円になるけど
新築プレミアとか京都プレミアだとそれくらいの家賃取れるの？

>>55
プレサンスのワンルームマンションの新築価格はだいたいこんなもんみたいね
京都は高さ制限とか容積率制限も厳しいからもう少し割高なのかも
余剰資金がたくさんあって安くて立地の良い中古が見つかればそれ買ってのんびり20年くらい掛けて回収するならありかもね


プレサンス谷町リーベ　第1期価格表
http://farm6.static.flickr.com/5655/22764456854_dc6eba62bf_o.jpg

>>63
>12万円だと表面利回り5.76％になるよ

だから売れてるのだと思うよ。
安い部屋（利率の高い部屋）からね。

>>65
そうじゃなくて本当にその家賃取れる？

そもそも新築でも表面利回り5%台で投資購入する意義ある？
それなら不動産投資信託でも買った方がマシだと思うな

>>66 匿名さん
中金仏町のリーガル五条堀川、築13年、家賃8.9万、共益費9千、43.34平米

五条駅、homesだと管理費込みで12万くらい
35平米以上、10万円以上、1LDKで検索
築浅でここより場所はいい
リーガル京都烏丸東、QUINTO五条烏丸
近いとこなら
ルーエ五条堀川

>>66 匿名さん
参考までに去年分譲の天使突破（プレサンスロジェ烏丸五条）賃貸募集（過去分）
2ldk、55平米、4階、16万
3ldk、62平米、8階、21万
3階も賃貸募集してたみたいだけど出てこない

1ldkで10万は家賃いけるんじゃない？
相場もそれくらいだし
同じような条件のマンションも多いから空室の可能性あるけど新築未入居なら埋まるんじゃない？

多くの情報をありがとうございます。

お金だけで考えれば不動産信託投資が良いけれど
半実需半投資も悪くないと思います。

ネット情報と１LDKの場合、家賃相場は１２万円ぐらい？
設備仕様が賃貸用でなく分譲用なので、
家賃設定は高めでも大丈夫でしょう。

但し、１０年後は１０．５万円ぐらいになりそうですね。

投資マンションとして検討されてる方で、
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条と他はどこの物件を比較されてますか？

>>71

京都市街地の新築1LDK、2LDK全て。
数は多くないからね。

２０００万円代の部屋は完売したみたいですね。
京都中心部でワンルームを除き
新築２０００万円代の部屋は無くなったかもしれませんね。

パデシオンで３０００万円以下があるじゃないか・・

>>73 東京在住さん

五条で北側狭め1ldk2300万円からだから
3000万円に700万円もあるので今後も普通に売りに出ると思う

アーバントラべライフ京都清水五条別邸
2800万台1dk

第2期多分5階
2500万から4500万

公式サイトだと第1期は即日完売らしい

アーバントラべライフは、36㎡で2800万円。
立地と仕様の優越は分からないけれど、
無理して3000万円以下に抑えた感じがする。

狙うとしたら、２期の2500万円の部屋かな？

まだ掘削中

近畿のマンション市況
完売で載ってる
倍率1倍

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/257/k201608.pdf

契約してしまいました。

駅には少し遠いなあ。

ここの建設現場にいつも小学校低学年の子供が出入りしてるんやけど、お手伝いみたいに軽作業させてる。見たところ親らしき作業員の子供に見えるけど、アリなのかしら。

ホンマかいなあ？
あり得ん。

それが本当なら、ばれたらその作業員、クビになっちゃうよ・・

毎日かはわからないけど、私が通りがかった五回は毎回その子供がいる。
ヘルメットまでかぶせて柵の中と外自由に出入りしてるよ、作業員の親父さんについてきた感じだけど、見ててかなり違和感を感じました。

イクメンと言えば許されるのかねｗ。

仮に作業員のお子さんとしたら、親もその親の雇い主の建設会社や売主を含め、無責任な感じが強くする。
お子さんがもし建築現場で怪我や死亡事故でも起きれば、お子さんはもちろん気の毒ですが契約者は完成を待たずして事故物件を買わされた事になりますからね。
また、そのような子供を現場に入れても構わないという安易な姿勢は、マンションの建物にも反映されてもおかしくないと思います。

今週末最終分譲です。
なんかスゴイ早いですね…
京都駅がすごく近いということですから、資産として持とうと考えている人が多いのかな。
教徒の人だけじゃなくて、他のエリアの人にもわかりやすい（というか地元の人は実需じゃあまり購入しないけれど、他の都市の人に向けてはわかり易い場所）。
いい値段するけれど、需要はあるのだなぁ。

>>90 匿名さん
駅からは少々遠いのにね。

この立地でこんなに人気が出るとは思いませんでした。

あとどの間取りが残っているのでしょう。

駅へも近くはなく、買い物も不便そうなのにな～と思ったのですが

家の間取りや設備自体が気に入ったという方が多いのかもしれません。

価格的に手頃というのもあったのかもしれないです。

>>92 匿名さん
食品。フレスコが近い。イオンのネットショップもある
服飾→大丸と高島屋に自転車で行ける距離

多分、田の地区が高いからそれに比べたら手頃かと思う

プレサンスの成約件数は怪しいですよ。焦って買わなくても大丈夫かと。
そのうち中古市場に『未入居物件』が出てきます。

>>94 匿名さん
それってタチが悪くない？

最終分譲
1階2ldk（角部屋）
8階か9階あたりの2ldk
スーモに出てる

完売まだですか？

公式ホームページでは「第一期、二期連続即日完売御礼」とあり。京都駅へ2分。マンション自体は五条駅が最寄駅。3LDKは月々8万円でいける。京都タワーがほんのり小さく見えるのが風情がありそう。五条だと烏丸四条にも近いので、梅田方面に行くにもいいですね。京都からJRに乗り換えてもいいし。交通アクセスもよさげです。

関西地区にプレサンスの物件は多いけれれど、
京都でファミリータイプはここだけなんですよね。

ここは田の字地区かどうか微妙だけど
田の字地区の特例が適用されるマンションとしては
現在では最安値じゃないかな？

完売とモデルルームの閉鎖のお知らせが来ましたね。
引き渡しの半年前の完売は、悪くはないです。

ワンルームを除き
洛中で２５００万円程度で買える新築マンションは
ここが最後のような気がします。

東京で洛中にマンションを持つのはステイタス。
それを普通のサラリーマンが買えたのはラッキーでした。

週末とかバケーションの別宅として
楽しみにしています。