Brillia（ブリリア） Tower 代々木公園 CLASSY（旧称：(仮称)富ヶ谷1丁目プロジェクト【東京建物・住友商事】）

＞クヤクション20～39階

ここの倍くらいの値段になると思いますよ。

クヤクションかなり高くなりそうですよね。
あと駅からもちょっとあります。
通勤に渋谷駅はあまり使いたくないですし。

クヤクションは高台のぶん公園通りの登りが大変そう。
バスを使うことになるかも。

>>558さん

>>552です。
色々考えましたが・・・。今住んでいるところが、山手通りに匹敵するくらい大きな通りを一本入ったマンションなんです。一本入ると随分違って本当に静かです。友達が遊びにきても、「一本入るだけでこんなに静かなんだね」と驚かれます。これはやはり何物にも代えがたいかと。

下駄履きですが、近所のコンビニを見ると入口に喫煙所があって常に喫煙者が何人もいてけむかったり、夏には
ゴミ箱（コンビニ入口）やゴミ置き場（コンビニ裏口）の臭いに寄ってくるのかゴキブリを良く見ます（私は犬の散歩で犬が誤食しないように地面を良く見ているので気付きやすいのかもしれません）食べ物を扱うお店では仕方がないことだと思います。

低地も地盤という意味では工事の際に補強されているので大丈夫かとは思いますが、浸水はどうなるかわかりません。仮に地震でマンションのエントランス部分が浸水してしまった場合、その後のリセール価格にも影響がでてきそうです。

と考えると妥協できるのは間取り（内装）くらいです。高い買い物ですし、短期的ではなく長期的に住みたいので、「総合的」にみて違う物件を探そうと思います。色々アドバイスありがとうございました。

とても、賢い選択をされた、と思います。

>>564 マンション比較中さん

地震で浸水？ありそうでしょうか？
駅から階段を上がった所にあるので、浸水するとしたら代々木公園駅も代々木八幡駅も水没ですね。

コンビニは確かに心配。
ゴミ置場や喫煙所は設置されないコンビニも最近は多いですね。

>552さん

>558ですが、、、私も>566さんに同意で、階段を上がった所にエントランスがあるので、エントランスが浸水する頃には周辺は全て水没しているレベルの大災害なので、そんな想定をする必要はないかと…。そんなレベルの災害が起きたら、「リセール価格への影響」より命の心配をすることになるかと。
地盤は直接基礎なので、確かに問題視する人はいないでしょうね。

騒音は正直、気にする・気にしないという性格・嗜好の問題もありますから、「気になる」ということなら致し方ないことです（私は気にしない性格ですし、その点はgive upできる人が多いと思っているのでリセールにおける懸念点とも認識していないです）。

1階の店舗は、おっしゃる通り完全にはコントロールできないですね（苦情を入れることはできるでしょうが）。

内装は、お好きにオプションなり、買って早々にリフォームなり、、、と思います。

契約者スレが出来てますね～

この時期は、安い部屋しか買えない人が抽選外れて、
買えなくなった自分を慰めるために、ネガしにくるタイミングですねー。

子供が住むのには過酷な排ガス騒音物件、というのは客観的事実でネガではないでしょう。

普通の人なら勘違いしないような文脈なのに、何故か理解不能なレベルでずれた発言が出てくるということは…？
と考えていくと、ちょっと嫌な想像をしてしまったり。。。

排ガス云々と言ってる人は、一度大気汚染マップを見てみればいいと思う…

23区内はドングリの背比べ。

大通り沿いって確かに音や排ガスの問題はあるけど、囲まれ感がなくって以外と好きなんですよね。閑静な住宅街に住んでる人には受け入れられないかもしれませんが。

代々木公園見えない部屋買った人って、タワマンなのにここ選ぶ理由あるの？

妥協の産物…

南向きの3L買いました。なんだかんだ売れてるからネガコメ増えますよね。

いや…
ちょっとそれは契約者独特のピントズレか、と。

いや、レベルの低いネガコメ増えたのは事実かな、と。
「妥協の産物…」は、「何をどの程度妥協しているのか？」について何らの言及もなく、議論をしたいわけではなく単に「ネガティブコメントを書きたいだけ」とわかる。
「代々木公園見えない部屋云々」は、それこそ「浜離宮見えないのにPC浜離宮買った人（笑）」という話だから、それこそピントずれかな、と。これまでの議論から「代々木公園が見えなくても買う理由」について一切推察もできないとしたら、さすがにお付合いし切れないレベル…。
「タワマンなのにここ選ぶ理由あるの」と、記載内容について推敲した後が見られないレベルの日本語崩壊度からしても、真面目に受け止める必要がどこにあるんですかね…？

今販売中の都内の駅から徒歩2分タワマンって他にありますかね？

>>581
何人家族ですか？

買えないネガだらけw

>>584 マンション検討中さん

麹町、武蔵小山、三鷹あたりに駅直結タワーがありますね。まだ販売中ではないですが。
３分なら青山も。

>>585 匿名さん

4人家族です。ここには住まないので、どういう使い方するかは考えているところです。

別宅みたいな感じですか...
羨ましいなあ～

ローソンの他にはなんか入る？
地域柄、なか卯とかだと有り難られそう。

山手通りは東京のステイタスストリートのひとつ。
その山手通りと井の頭通りのクロスポイントという立地は希有。
売れない理由がない。

1階はローソンという話について営業担当者に聞いても「本当に未定」と言われています。確定情報として確認できた人はいますか？

いずれにしても、高級感ある感じの店舗は期待できないんでしょうね…

交通量の多い交差点の交わる稀有なポイントですから、ドライバーがふらっと入れる店舗がよいかも。
マックのドライブスルーみたいな。

>>591 匿名さん
普通に空気が汚いのが嫌なら住まないだろ？
マンション分譲時には妙に非常識な意見を強く押し切ってくる書き込みが増える。
販売責任者が部下に訓示を垂れてるみたいだ。

ドライブスルー、便利でいいね!!

>>596 匿名さん
飲食なので無理では？

なんか、普通は販売検討時～販売開始時くらいにネガコメが出てくると思うんだが、販売が絶好調とわかってから溢れてくるのって、どういう動機なんだ？？？

ネガコメなんですか？

瞬間蒸発ではなくそこそこのペースで売れ続けるぼちぼちなマンション。年内には完売するでしょ。

一次、二次の抽選倍率は何倍くらいでした？

>>601 マンション検討中さん
希望の物件が現在3倍らしいのですが、そもそも営業の方が言ってる倍率って本当なのでしょうか。一次で抽選落ちた方っているのでしょうか。

>>601 マンション検討中さん
一次は平均1.6倍、最高15倍とネットニュースに書いてた気がします。
二次は販売が一週間で終わってたので、明らかに抽選落ちの人向けで、限りなく一倍に近いかと思います。

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/287/s201705.pdf
1期1次はこれだな。116戸即日完売。平均1億2,055万円、抽選倍率は平均1.6倍、最高15倍。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5003.html
モモレジさんのブログはここ。

モモレジさん、間取りには厳しい。

モモレジさんも、確かに間取りには厳しかった…w

まぁ、それでもセールス結果には脱帽とおっしゃってますが。
個人的にもこんなに売れるとは思わなんだ。
だってあの間取りだし。

騒音は何階くらいまで気になるんですかねー。

>>607 マンション検討中さん
7階くらいでしょうかね。

ここが1.2億なら立地ここより良いクヤクションは定期借家だから1億くらいかな

騒音は地面で反射され何もない上方へ抜けていきます。
あとは距離による音エネルギーの減衰とどちらが大きいか、ですね。
実際の階数による騒音の程度について、大通り沿い・高速沿いなどのタワーに住まれている方の意見が聞きたいです。

大通り沿いだと7階じゃ普通にガンガン聞こえたね、音が気にならなくなるのは20階前後だね。
空気は大通り沿い沿いじゃない裏側でも空気悪いのは変わらないからテラスは真っ黒になります笑
アベノバブルのおかげで1.5倍イグジットして分譲賃貸。
ピークアウトして安くなってきたけどまだまだ買う水準じゃないので待っています☆

どこか信用し切れない書き込みもあるから、本当に大事なことは自分で確認するようにした方がよさそう。
周辺の建物が実際にどの程度本当に「黒ずんでいる」かは現地に行けば目視で確認できるだろうし、大通り沿いの中古マンションを適当に見繕って実際に内見に行くくらいの手間暇は惜しまないようにしましょう…。

障害物が無ければ何階だろうが音は聞こえますよ。20階で聞こえなくなるってタワマン住んだこと無い人の妄想ですね。

ちなみに、大通り沿いの13階でも
排ガス等の汚れで窓は真っ黒になります。

騒音は、大通りである以上
全く静かではないでしょうが、
認識の範疇では？

音は建物を伝わって上に上る。意外と上階でも音はするよ。距離の二乗に反比例するのは、何もない空間での話。

先着順も3戸出てるね。プレミアムも含まれてるみたい。一期3次はどの位売り出されるのかな？

HP見たけど、1期3次が20戸、1期4次が5戸、予定しているってこと？　同じ期間に受付になっているのは何故？
1次116戸、2次●戸（知らない）、3次20戸、4次5戸で、141戸以上は現時点で捌けそうってことなの？

>>617 匿名さん
2次は15戸くらいだったので、約150戸が捌けそうな計算になる？順調すぎ。

３次は全戸数募集してたので、抽選に落ちた人たちが４次に回るんですかねー

>619さん
>617ですけど、登録受付の期限も抽選日時も全く同じなので、落ちた人の救済処置ではなさそうなんですよねー。これってどういうことなんでしょ？　一度3次の戸数を決めた後で思いの外好調だったので4次も同時期実施にして戸数を増やしたってこと？？？

>>620 匿名さん

好調なため、４次分を3次に回してるって言ってました！

今後はゆっくり販売ペースになるっぽいね。年内には完売するかな。

今のご時世に相応な需要が確認できた物件でよかった。将来的な中古・賃貸のいずれにしてもそこまで苦労しなさそう。

>>623 匿名さん

騒音と排気ガス、それと間取り、

それ意外はいいんじゃないかな？

>624さん
>623ですが、はい、大通り沿いのデメリットは分かりますが、私自身、閑静な住宅街志向ではなく、階数も踏まえてそこまで気にしていないですし、この売行きならまず安心かな、と思いました。これで売れていなかったら、高値掴み感も強くなるので購入は躊躇したと思います。

もう4分の3くらいは売れたのかな？

一期５次も5戸発売の様ですね。
そろそろ残り40戸を切るのでは？
先着順は売れていない様ですが。

こちらを購入されているのはどのような属性の方々なのでしょうか？普通のサラリーマンですと厳しいと感じますが。

立地良いのに、本当に中身がもったいない。
天井高と梁による窮屈さは間取り図にはあらわれない。
新築で売るときは良くても、中古で流通するときは間取り図だけじゃなくて当然立ち入って内見するんですからね。

間取り悪くても良い物件だと思ったんだけどなー…

>>629 匿名さん
中古客が見に来る頃は、代々木公園の上を新航路飛行機が飛んでるだろうし。

>>630 匿名さん
普通のサラリーマンですが購入しようとしてますよ。

購入は自由ですから。

販売が好調、という客観的な事実があるにも関わらず、必死でネガティヴな事を書き込む人達の想いが、流石によくわからなくなってきた…
始めは主観の違い、とスルーしてたが。

購入者として間取りは不満です。
騒音は駅近に住むなら諦めるしかない。
販売実績に基づくリセールバリューが全てと思ってるので。
排気ガス云々言ってる奴は、流体力学を学んでから物申せ。

そして購入した自分は普通のサラリーマンですよ。

ただの普通のマンションに、何故にこんなに目くじらを立てるのか？？

>>633 匿名さん
私も購入者ですが、ネガコメされる方々にとっては、なんだかんだ普通でない現実があるんでしょうね。そうした評価自体には特に異論はありませんし、私は好きなエリアで駅近でしたから、特段それ以上求めるものがありませんでした。

>>634 通りがかりさん
確かに。
自分も結局は、自分の判断基準に基づいて好きに購入しただけなので。あまり深く突っ込むものではないですね。

冷静なコメント、ありがとうございました。

一生に何度もない、高額な買い物ですよ。

>>633
流体力学と排気ガスの関係について述べてくれませんか。
常識的に考えるとここが排ガス汚染地帯なのは疑いようのない事実だと皆さん考えていますが、それを覆すことができるなら全員にとってのプラスになると思います。
無理ならやっぱり・・・と思って割り切って検討するしかないでしょう。

>>637 匿名さん
https://www.gfd-dennou.org/library/kakusan/kakusan_110924.pdf
これとか分かり易いかと。

物質は拡散します。
しかもあれだけの交通量(＝風の発生源)だと、拡散地域も結構なものでしょう。
そして、23区中に同様の道路はたくさん有る。
と考えると、多少の密度の差はあれ似たり寄ったりかと。
一度、大気汚染マップを拝見させる事をお勧めしますよ。

子供がいるのでアレルギー専門医にも影響を聞いてみましたが、それが気になるなら23区内は選ぶな、とばっさり切られました。

>633

新築時の販売と中古のリセールは必ずしも一致しない。

リセールバリューを決める要因としては、管理や修繕がきちんとされているかってのが含まれる。管理組合で実施だから、新築時にはわからないんだよね。お隣さんがどんな人かもわからないわけだし。ある意味賭け。

もはや、中古で買っても特段将来が保証されているような内容ではないような。「そんなリスクを考えたら一軒家が一番ですね」という結論の人なのかな。

入居して数年たてば管理組合がちゃんとしてるかダメかはわかるでしょ。

「数年間で組合の無能っぷりが明確となり、中古取引に支障をきたしたマンション」って、それなりのブランドや価格帯の前提で、具体的にはどこのことですか？

眺望を取るか、広さを取るか。。。悩みます。どうしても間取りもネックですが。。

>643さん
私なら広さ（生活の快適さ）ですね。眺望は1か月もすれば慣れる・飽きるので。間取りも所詮は空間効率の良し悪しなのでクリティカルではない。
既に残り40戸を切ったはずなので、次の申し込みでは素早く希望を伝えられるようにしておいた方がよいとは思いますよ。

>642

修繕積立をデベの決めた段階的値上げから、定額積立に移行している管理組合はいくつかある。段階的値上げって、将来、未納を引き起こすリスクがあるから定額積立が国土交通省のガイドラインでは推奨されている。

東建も段階的値上げの計画だよね。

ちなみに段階的値上げの計画で一番悲惨なのは、管理組合で計画通りに値上げできずに修繕もままならないってパターン。さて、ここはどうなるかな。

定額積立への移行は確かに一理ありますね、実際に提案しようかな。勉強になりました。

それはそれとして、それなりのマンションの中で、定額積立に移行しないが故に修繕がままならず中古取引に支障をきたしているマンションって、具体的にはどこですか？　また、それは全体の何割に該当するんでしょうか？

タワマン建設ラッシュの某エリアで、ある物件の管理組合が定額積立に移行して、HPを立ち上げて定額積立だから将来も安心なんて説明して中古の宣伝しているからか、エリアの他物件でも追従する動きがあるみたい。

それが広まると、定額積立に移行できないマンションは中古で売れなくなるかもね。ちなみに定額積立に移行するときに値上げになるから、住民がまとまらないと移行できない。

人生の段階に応じて値上げしていくことには一定の合理性があると思いますが、一方、定額積立の方が分かりやすいのは確かですね。
「それが広まるなら～」とのことですが、前段の理由から、全部が全部移行することはないでしょうね。
とりあえず、現状で定額積立でないが故に中古取引に支障があるマンションはない、ということは、よくわかりました。

でも、その理屈だと事実上、新築も、段階値上げではない中古も、須らく検討対象外なのだと思いますので、選択肢があまりに狭くてお大変ですね。。。

定額積立って要は後から買う人が得をするって仕組みですよね？
更にこの低金利時代で早期積立ってやはり同意を得られにくいと思いますよ。

>定額積立って要は後から買う人が得をするって仕組みですよね？

確かにそうだね。でも、段階的値上げでタワマンだと１０年過ぎると修繕積立が跳ね上がって売りにくくなるってのもある。

>650

アリとキリギリスみたいな話だね。キリギリスにならないように。

はあ。

で、とりあえず、現状で定額積立でないが故に中古取引に支障があるマンションはない、ということはよくわかりましたし、あなたが事実上全ての新築物件は検討せず、大半の中古物件も検討しない、ということも、よくわかりました。もう平行線で終わるだけかと思います。

まあ、結局は物件価格に反映されて終わるだけ、って印象です。定額積立の方が将来的にやや価格が高く取引されると思いますが、それって「当たり前」ですよね。

>>652 匿名さん
あれはいろんな結末がある。原作はアリとセミだったらしいが。
アリはキリギリスに食べ物を分けたって結末や、アリはキリギリスへ食べ物をあげなかったので罰を受けたって結末など。

そのデベの関係者と疑われるからコメントしなかったけど、定額積立を新築時に設定してるところもある。

いい加減そろそろ、「～な所がある（多いとは言っていない）」みたいな主張にうんざりしてきました。もう議論は尽くされたと思いますので、後は御覧になった方の判断にお任せします。

国土交通省のガイドラインを無視して売る側が定額積立ではなく、段階的値上げを設定するのは広告に記載する入居時の積立金の額を安く見せかけるため。

売る側にとってはこの件、議論されたくないよね。うふっ。

はい、私がデベ関係者でポジショントークをしているのかどうかも含めて、全て御覧になった方の判断に一任します。
これ以上は時間の無駄ですので。よろしくお願いします。

新築時に設定されている長期修繕計画の期間以降に、エレベータ、機械式駐車場、竪排水管の交換といったそれまでにはない大物が控えている。当初計画以上の値上げが必要になる。長期修繕計画があるから大丈夫なんてのはまやかし。

竪排水管以外の住戸内の配管の修繕は各住戸ってことになってるんだけど、これも問題。各自まかせにしていて、きちんと補修しないと水漏れ事故多発ってことにもなりかねない。