海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

モデルルームで成約状況を見ましたが、だいぶ苦戦してますね。2ヶ月前に見た時の状況からほぼ変わってませんでした。さーこれからどうするエビミラ！

>>1989 マンション検討中さん

さすがにこの2ヶ月では動かないでしょ。想定内なんじゃないですかね？
パークの情報も気になるし、タワーの可能性も捨てきれない方も多々いらっしゃるでしょうから

このスレも閑散としてきましたね。
これから大量に売らないといけないのに大丈夫でしょうか？

外観を見たところ、同じく長谷工施工のオハナ町田とそっくりでした。
同じ長谷工なら仕方がないと思いつつ、
オハナ町田は3000万円後半で3LDKの高層階が買えるので
損した気分になりました。

>>1992 匿名さん

オハナ町田は駅遠だし、オハナブランドなので仕方ないですよ。

海老名も本格的にマンション合戦始まってきましたね。これだけあると本当に悩んでしまいます。

>>1991 匿名さん
同感です。7月下旬予定だった2期3次ももう少し延期の様。
物件自体の情報出きってる感あるので、後はパーク1次かタワー価格出るなど、変化無ければ、動くとしても数戸レベルな気が・・。3次は10戸以上行けば万々歳なのではないでしょうか？
意外と後発のパークの方が、戸数も少ない事もあり、先に短期間で完売な予想もしてます。
閑散なのもパーク決定組が流れ、初抽選前に嵐前の静けさ的かも

鉄塔気になる

ここは、確実に高値買った瞬間から損しているからねー

>>1996
今の時期は中古も含めてほとんどのマンションの値段が上がってる状況なので、買ったときの価値を維持できそうなマンションは他にも殆どないのでは？
新築プレミア分は落ちると思いますが、管理費修繕費を抑えれる作りなので、車が必須で海老名で実需としてマンションを探している人には需要ありかと。

まあ、このままいけば、竣工してからも
在庫がありますから、新築プレミア以上に価値落ちるでしょうね。竣工してからの在庫と今の価格が同じとは思えませんしね。
車もいまや所有者減ってきてますから、100%なくても問題ないかと思いますよ。

ファインスクエアの価格と相鉄タワーの価格予想から見てエビミラとパークはまぁまぁ妥当価格なのかと思えてきました。

駐車場あまれば来客駐車場増やすような説明聞きましたし、２台所有希望もあるでしょうし、いずれは子供世代も所有者が出てきますよ。

あと、駐車場のバカ広い敷地の為に払っている固定資産税含めると、駐車場料金安くねーからその辺計算できてんのかねーここ買った人

パークホームズのメリットが三井ブランドのようにエビミラも駐車場がメリットです。
建物自体は個人的にそこまで大差なく感じますね。パークが二重床なら良かったです。
北側、南側にパークの後続できたらちょっと圧迫感あるかなとも思います。

工場跡地の情報待ちしてますが、書込みないので詳細はまだのようですね…

>>2001 名無しさん
すみません固定資産税のことが全然わかってないのですが、土地の固定資産税って土地面積を全戸数で割った分を支払うということで合ってますか？
それだったら15551m2で412戸のエビミラと、3153m2で84戸のパークホームズって計算上ほぼ同じということになりますが。
考え方が間違っていましたら詳しい方教えてください。

自分も>>2003 by 検討板ユーザーさんと同じような認識です。土地＋建物にかかる費用ですよね？
>>2001 名無しさんの具体的な計算結果を教えていただければと思います。
すぐ近くの築15年位の作りが良くて広めのコアロードで年12万程度とのことなので、新築時は高い固定資産税も年数が経てばその程度に落ち着くのかなと考えております。

>>2000 名無しさん
良かったか否かは、後になり相対的にしか分からないしのが難しい所だし、個人個人の感じ方も少なからずあるので、今の段階で涙目になるのでは無いとは思っています。
もちろん、即日完売・短期完売で無い時点で、お得さは無いかもしれませんが、竣工後売れ残りあり、価格下げられて売られるや、それでも残っていて、管理上問題のある物件だとしたら、涙目になる人もいるかもしれませんが。
ここは個人的に短所があるはずなのに、あまり価格転嫁されていなく、高く見えるのではないでしょうか。一般的には短所の方が長所よりも価格に反映される傾向がある様です。
https://www.sumu-log.com/archives/7469/?utm_source=e-mansion&utm_campa...

海老名駅周辺は短期間にマンションを建て過ぎでしょう。
需要を上回るペースで供給すれば、販売で苦戦するのは目に見えています。

>>2005 検討板ユーザーさん

今のペースなら、確実に竣工後残るでしょう。
販売開始から一年くらいで、後半分超。
竣工した後も、事務所やモデルルーム作られて、色々な人が出入りしますから、おっしゃる通り管理での問題はありそうですよ。

>>2003 検討板ユーザーさん

土地評価額は同じ？

>>2008 匿名さん
2003です。
詳しくはわかりませんが、同じ道路に面しているので路線価は同じ、土地評価額も同じ、と思ってました。
仮に違うとしてもこれだけ近い土地で大きく異なるというのはありえないとは思いますが。

>>1999 匿名さん
おっしゃるとおりですね。
ディンクス用の部屋が、一人暮らし用
ファミリータイプライターがディンクス向けなのでは？と思ってしまうくらい狭くてびっくりしました。

さらに、パークのほうが安いと言っても、あのチープ感や立地、管理費、考えると
エビミラ、高い高いと言われていたのに、妥当かなと
II期入居まで１年ありますから、なんだかんだで完売の予想
パークみてからのエビミラ選択は、後で後悔しないための待ち組、気がすんだときには良い部屋が残ってない、値引き結局最後までなしか、駐車場遠いとこしかない

になる予想

普通レジデンスとかネーミングは高層MSに付けるよね。
団地ですよねここ。しかもハ〇コーで。海老名ですなぁ

後250戸が1年で完売？？
1年間で、150戸しか売れてないのにですか？
凄いですねー。
営業さん書き込みお疲れ様です。

>>2012 検討板ユーザーさん

今の所、150戸なのですかね？

普通1番売れるはずの1番初めの売りが、掲示板、昔の下記など見ると、124戸みたいです。

>>742 マンション検討中さん

そうすると、それが10月としても、10ヶ月もかけて、26戸しか売れてない計算になるのですが・・・。供給が確か210戸台だった記憶なので、流石に180戸位もう少しは売れてるのでないでしょうか。それでも10ヶ月とかで50戸程しか売れていない事には変わりませんかもしれませんが。

確かに仰る通り、はたから見ると心配なレベルかも。

色々な意見あると思いますが、ひとまず私は8月上旬の結果で考えたいです。
完全な競合比較と思われるパークホームズの8月中旬売りに先立ち、仕様・MR・価格見てパークよりエビミラと言う人は、8月上旬に決める予想です。
もちろんタワーが同程度なら価格1000万程違うかもだが、最安狙えば価格的にそこまで差分無いかもしれないや、価格値引きなど出来る時を狙うなどの議論もあるかもしれません。ただ、パーク買わない決めて、センターヴィラの良い場所選びたいなら今のタイミングかなと。
それで50戸〜100戸出れば、残り200〜250戸とかに対し、まぁまぁで1年で今のまま売れるのか実際の参考目安になるかなあ。もちろんそれでも黄信号かも。
10戸や20戸なら今のままでは赤信号な気も素人目ではしてます。それか、タワー待つ人もいるのかな。

>>2012 検討板ユーザーさん
契約者です。
先日モデルルームに行きましたが一期はあと10戸ぐらいしか残ってないし、二期も少し売れてるので200戸は売れてますよ。
ただペースが遅いのは間違いないので、完成後も販売は続くでしょうね。

ちなみに契約前に営業さんから、完成前に完売することはないだろう、パークホームズはエビミラより安くなるだろう、と言われていたので、今の状況は想定内なので後悔はしてません（笑）

>>2012 検討板ユーザーさん
2017/06/06(火)時点で約180戸が成約済みとの情報もありましたので、150戸は流石にないかと。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3300-5-2-000

最近、ネガキャンがひどくなってきましたが、買いたくても買えない人がマンションの印象を下げて、売れ残りが値引きされるのを期待しているのかなと思ってしまいます。
鉄塔や価格など気になるところがないわけでもないですが、直近に立つタワーマンションなどはもっと価格が高いわけですし、豪華なエントランスや豊富な共用設備、ランニングコストの安さなど、住む事を考えたときの魅力も十分あると思いますよ。

>>2016 マンション検討中さん
ネガ酷いのは、実際に目につく所もあって、掲示板当初からな気もしますが、結局のところ、市場原理に従うので無いでしょうか。
売れる物件（商品）は普通に順調に売れる。もちろん価格もデベ（販売側）の言い値で、基本売り手市場。

逆に売れない物件（商品）は売れ残りを避けるため、値引きやセールなどされるのが普通だと思っています。価格も相場に近くなり、それこそデメリットの方が大きいと判断されたなら、買い手の動きに依存した買い手市場になると思ってます。その場合はそれでもデベの言い値で進めるなら、酷い時には竣工後も売れず、売り切るまでの管理費修繕費はデベ負担。回収できない建築費用の利息もある。マンション的にも売れ残り物件として、管理、評判共にあまり良くない。

買えない人で待ってる人もいるかもしれませんが、買える人でも今の価格では、資産価値低減後の万一売る場合のマイナスなど的に買う価値が無く、タワーやパーク含めての様子見、仕様比較、相場観見ての人もいるのでは、と思ってます。競合パークも少なくとも、南棟短期完売しても、北棟あるし、売れ行き的に良ければ更にもう1棟という噂もあり、待てなくはないはずなので。

いずれにしろ、もちろんエビミラは言われています魅力的な面も多いと思いますが、マンションは売れなければ需要側から仕様や価格が見合わなかった結果と思うし、それで売りたければ市場原理に従い落ち着く所に落ち着くものだと思ってます。価格がデベ言い値でも売れる物件は売れると思うので、売れない以上高いと言う事でないでしょうか。ちなみに今はエビミラだけでなく基本買い手市場と思ってます。

またまた販売延期みたいです。
最初は7月下旬だった記憶で、
次8月上旬、今初めの1ヶ月
後ろ倒しで8月下旬になったか。
8月中旬三井物件の後ですね。
あまり良くないのかも。
か、希望者を貯めてるのか。

>>2018 匿名さん
そりゃ今の時期なら、いつでも買えるエビミラと、待ってたらいい部屋が無くなるかもしれないパークホームズとでは勢いが全然違うでしょ。
パークホームズの一期が終わって、ビアメカの跡地に何ができるかがわかってからが勝負じゃないですかね。
なんにしてもエビミラは戸数がパークホームズの5倍あるので、完売は遅くなるでしょう。

エビミラも１期は好調でしたよね。
これだけ後が控えてるなかで200程売れていれば大健闘なんじゃないかなー
完成後も販売続くなんて今どき当たり前だし、珍しくないですよ。
営業さんもパーク完売後、相鉄タワー小田急タワーと平行しての販売の話をしてたから長期戦なのは最初から想定内で焦ってなさそうでしたよ。

今は売れ残るのが殆どになってると思います。
少なくとも100戸・200戸以上で即日完売・早期完売など滅多にない？あればそれこそデベ値付け失敗？
http://biz-journal.jp/i/2017/06/post_19385_entry.html

エビミラは気にする人は気にする点もあると思いますが、基本は価格が相場より高い・戸数がそもそも多い様な、下記サイトで言う
「売れ残りのように見える物件」
「買ってよい売れ残り」
なんでしょうね。
https://journal.anabuki-style.com/the-leftover-goods-apartment-is-desi...
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2012-08-20

パークも今勢いはあり、84戸であれば早期完売の可能性あるかもしれませんが、もしも北棟や販売好調による更に南棟も合わせれば300戸近い供給になると思うので、長くなるのでは。

完成後売れ残り自体はデベが負担になるだけで、それこそもし50戸売れ残りで、約2万×50=100万以下の毎月管理・修繕費を売り切るまでは、払うならそこまで、明らかな実害は無いと思ってます。

滅多に無いと思いますが、もちろん下記の様な、賃貸されてしまうなどもあったら嫌ですが。
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/13144162823

前でも新古が値段的に1番良いと出てたが、悪い物件でないので、売れ残り物件なりの価格的に1番良いタイミングで買うのが良いのもしれませんね。はなから売り切る事はデベも想定してないので、完成してからの実際の状況見て判断も有用だろうし。せっかくの買い手が強い状況なので、デベの言い値に従っては損する気持ちも感じます。

>>2019 検討版ユーザーさん
確かにより駅近&リコータワーの景観影響少ないはず&鉄塔も敷地内には無い？&もしかしたら広いので商業施設込み？の南側ビアメカ広い跡地に何が出来るかの話もありますね。パークホームズも南が終わっても、後1、2棟あるし。その頃にはタワーも状況分かってるだろし。
余程エビミラ絶対と言う人以外は、全然待てるので、販売遅くなってる理由と思う。ビアメカ跡地広いので、南側も平置駐車場完備ならエビミラ以上に良い物件になりそうと期待。

>>2018 匿名さん
パークは即日完売の勢いでしょうね。
第1期第1次で54/84戸。
年末までには完売でしょ。

エビミラとタワーはほとんど値段に重なりがなく
タワーのが高いと皆が思っているので、
タワーの値段が出てからエビミラにもどる人も
少ないのではないでしょうか？

つまり、
これから状況が進展しても、エビミラの販売ペースが今以上になることはないでしょう。
値段を下げない限り。。。

やはり高級路線じゃなく、長谷工コストカット/廉価仕様前面にし、3500万超の価格勝負だった方が良かったのでは・・。団地上等だよ。

>>2024 匿名さん
エビミラ4500〜5000万台とかは、タワーの同面積で最安や低い方と被るかもとの噂はありますが、全体としては少ないはずですね。
もしも全く売れなく、完成後50や100残るなら、確かに流石に、売れ残りのマイナスと比較し新価格発表が絶対無いとは今の時点では言い切れないかもしれませんね…
デベも負動産は抱えたくないしょうし。
賃貸向けに一括売却とかは考えたくないです。

価格帯は同じでも管理費等の理由でエビミラかパークに戻る人も少なくないと思います。
パークはすぐ完売と皆さん予想されてるため、つぎの北棟狙いになるのかな。

個人的にはビアメカニクス跡地内のマンションが気になりますが…

>>2027 匿名さん
跡地はマンションで決定なんですか？

>>2028 マンション検討中さん

>>1928 通りすがりさんにもあるとおり、商業・研究施設も入りますが、マンションも出来るようです。
同じ長谷工なので、エビミラへの影響はないように考慮されるとの事ですよ。

>>2029 匿名さん
販売会社がエビミラと別なら、考慮なんかしないんじゃないですか？
仮に同じだとしても、エビミラがほとんど売れた後に販売開始だとすると、売れた後の物件なんぞ考慮しないと思います。

>>2029 匿名さん
エビミラへの影響ないと言うのは日光の遮りだと思いますが、周辺物件との相対的な観点で、資産価値や中古売却的には影響ない様に抑えることは出来ないと思ってます。

個人的には長谷工が用地確保との事で、メインの売主なら、JV意向左右されず、エビミラで予測されてた3000万前半からの価格ありで、最多3000万後半に抑えて欲しいです。駐車場も平置き100％希望で。上手くいけば商業併設。

最多4000万前半も考えられますが、4000万以上で2000〜3000戸もの海老名需要が本当にあるか懐疑的なので、都心近も候補入るはずですが、本当に全部売れるのですかね。ターゲット最多3000万後半大規模物件駐車場100％商業併設ならば、大分良い物件な気が。鉄塔や駅遠など周辺デメリットも緩和すると良い。

>>2031 eマンションさん
パークホームズが最多4100万円でも早期完売の勢いなのに、そこよりも条件の良さそうなビアメカ跡地が4000を切る？
夢を見るのは勝手ですけどね。

>>2032 検討版ユーザーさん
パークホームズは三井ブランド＋住戸自体に比較的魅力ありそなので、4000万少し超える位。もし長谷工主体で、それなりに安く作れば4000万切るのは出来そうだと思ったのですが、夢見なのかな。

それこそエビミラだって初めは3000万前半や最多3000後半と意見ほとんどでしたが、蓋を開けてみれば、共用部高級化？で全然だったので、無理難題クラスに難しいのかな。三井少し以下かもう少し頑張ったコストカット住戸充実度で、ブランド力差し引き、少し立地が良い位で最多3700や3800万。やっぱり無理っすかね。

7月に発表予定だった、ビアメカニクスの跡地がどうなるか決まらないのは、海老名でマンションという需要があるのか微妙だからなのかな？なんて思っています。
２期の売行き次第なのかな？なんて。
このあたりに住んでいる人は、戸建に住むのが主流ですし。
東京、横浜方面の人がターゲットなら、共働きの人だと、子どもの預け先である保育園が、このままマンション建設が増えればまず足りない。
今は年中から入園できる幼稚園も厳しくなる。

そもそも、跡地にマンションと決定、発表したら、２期の売行きは悪くなりそう。

長谷工なら、高齢者住宅なんてのもあるのかな…と思ったりもします。
このあたり、高齢の方多いですし。

>>2033 マンコミュファンさん
逆に考えてみて、自分が売主だったら3800で売るでしょうか？
あくまで私だったら、エビミラが4300でもそれなりに売れている実績から考えて、エビミラよりも立地のいいビアメカ跡地は安くても4300以上に設定します。
この差額の500は、もし1000戸売るとしたらトータルで50億円の利益の差になります。

ただ何にしてもビアメカ跡地の販売は2、3年後になるでしょうから、その時の市況次第でしょうけど。

>>2036 検討版ユーザーさん
何にせよ、仰る通りの市況と、後は2034さんも言われる通り、エビミラの売れ行き次第かもしれませんね。

供給過多なら売れないので、こなれた値になると思い、エビミラが予定通り売切りに関し問題無ければやはり高いのかも。ただ、今後もしも売れ残り過ぎてデベ側に負担かかるかもしれない様になるなら、それこそターゲティング失敗だと思ってます。

もちろん今の価格で竣工前で売り切れば大成功。竣工後で想定内の負担で売り切っても成功。
もしも全然残っちゃって負担が想定以上なら、それはそれで価格設定ミスな気も。もちろん万一オプション無料で付けるなどで実質値下げがあっても、想定通り売切れば、最初の半分の4300万最多売りで十分利益享受できているのかもしれませんが。デベの想定がどの程度か分からないので何とも言えませんが。竣工後1年立っても50や100戸残るなら、やはり海老名の需要と供給的に見直されると淡い期待をしてます。
もしその場合があっても、そもそも賃貸へ回される可能性もありますが。

実際海老名以外に都心近い場所候補がありながらも、4000万以上で2000や3000戸など今後供給全て売れるのかな。

後エビミラで最多4300万は、パークホームズ最多4100万からすると高い気もするのは私だけなのでさかね…

既にエビミラ購入し、興味本位でパークホームズの話も聞いてきました。三井の方の説明によると、日立との兼ね合いで土地がとりわけ安く手に入った為に仕入値を抑えて、結果価格を抑えれたのだとか。
なのでエビミラなどビアメカニクスから普通に土地を購入する所は安くならないと思います。その点、パークホームズみたいに日立が売主に入ってると比較的抑えられるのかなと勝手に妄想してます。
まぁ、営業の方の話なので参考程度に。それでも、パークは普通に買いだと思いました。
ただ、エビミラも早めにビアメカ跡地の活用を発表しようとしてる雰囲気あるので、売れ残ったり値引きするくらいなら、そこを活用して資産価値を高めて高値のまま売り切るのでは？と良い方向に進むことを購入者としては期待してます。