海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

ここのスレッドは非常に活発でいいですね。
ネガティヴ意見が多いですが…個人的には良い物件だと思います。（価格はちょっと高いですが）

・鉄塔
→個人的には気にならない。目の前の道路計画があるのでもしかすると地中化の可能性も…
・緑が少ない
→必要最低限で良い。過度な緑地は維持が大変。
・ハイサッシと階高
→ハイサッシはカーテン特注の必要があるため、普通で良い。階高は気にならない。
・エレベーター
→確かに少ないが駅遠のため、集中する事はないと考えられる。過度な設置は維持費に影響するので低層狙いにすれば良い
・南側工場（ビアメカニクス）
→撤退の可能性が…
・小学校の騒音
→校庭と住居まで離れているので問題なし
・駐車場100%
→必ず確保できる安心感が良い。80%などにして入れない事や確保できても数年で抽選などは体験したくない。現時点で海老名は車必須かと…機械式駐車場は論外ですね（濡れるや駐車場代高いため）
・住戸内の仕様
→ソフトクローズとガラストップが欲しかったなぐらい

>>1829 通りがかりさん
気になる所はありますが、私も何だかんだで売れる予想の悪くは無い物件だとは思います。
ただ、中古売却は難しい予想で非投資向けの終いの住みか前提が許容できるかと、
やはり高い気がするので、三井と相鉄を見てから最終判断したいと思っています。

地中化は良いですね～。扇町のららぽ周辺やめぐみ町の開発区の様にすっきりすると見栄えだけでなく、大分価値向上が期待できると思います。緑とハイサッシは個人的には欲しいですが。ビアメカニクスは撤退する噂があるのですね。後に出来るのが何か非常に気になります。既出ですが、下記のような話もあるので。

>>1110 マンコミュファンさん

素人ですが2週間前にモデルルーム見学行った際にビアメカニクスは撤退すると営業マンが言ってましたよ。いつだったかは忘れましたが。何が出来るのか含めて全くの未定だそうで。

>>1831 マンション検討中さん
未定怖いですね…。
都市計画用途地域が工業地域なので、色々な制約が緩いので、ビアメカニクスの様な周辺配慮の現状影響無い形ならば、良いのですが…。
ムサコの様に海老名も工場後にタワー地域とかでも、重要な南側採光なので、心配です。
広大な駐車場が北側ほぼで、建物もかなり南側寄りなので、工場だとしても高い建物だと大分影響受けるかもしれませんね。

地盤が緩くて液状化の心配
→1番気になります

東日本大震災の日、海老名の丸井で食事してました。西口側に避難して電車が動くのを待っていました。ものすごい揺れが続き怖くて。
自宅と職場は違う市ですが、そこまでの体感は無かったそうです。

というのを思い出して。素人なので知識が少ないんですが、どうなんでしょう。それがなければ購入したいです。

>>1832 口コミ知りたいさん

そうですね。南側にタワーが立つようなことがあれば南側最高も意味が薄れてきますね。
ちょっと今週末にまた行こうかなと思っているところなので、そこで情報仕入れられれば定期していきたいと思います。
いつ撤退するのかくらいは言ってた気がするので。再確認してきます。

このご時世ですから、大型商業施設や工場というよりはマンションが建つ可能性が高いのではないでしょうか。エビミラと同規模のマンション建ったら嫌ですね。

>>1833 匿名さん
液状化に関しては海老名なら国分などの高台以外は似たり寄ったりだと思ってます。前に自治体発行の液状化マップがあったはずで、高台以外は同じ評価だった記憶です。ですが、評価としては高台程では無いですが、問題ない方の部類だった様な。

ビアメカニクス撤退なら、扇町寄りの方にマンションとか出来たらそちらの方が駅近・鉄塔観点でも良いと迷ってしまいます。どなたかが前にも工場でと小学校側でなく、ららぽ側なら良かったのにと話があり、全く同意なので。
てっきり工場・企業など無くならないと思い込んでましたが、そういう話があるとしたら、タイミング含め非常に迷います．．．
リコーも最近は業績苦戦しているみたいです。
流石にタワーは無くならないと思いますが。
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO12654710X00C17A2TJC000/

武蔵小杉の様に、景気悪い状況から、企業・工場が撤退してゆき、工場後に利益比較的とれやすそう？な、タワマン乱立とか無いと思いますが、完全な否定は出来ないかもですね。

今後、イオンモールやアウトレットなども含めまだまだ発展しそうだし、都心距離はありますが、東急JR直通も許容出来れば、伊豆箱根など道路・鉄道的にも余暇充実も良い位置でとれそうだし。悪く言えば、仕事余暇共に中途半端な位置かもですが、掲示板見てると人によってはニーズもありそう？

すみません。上手く貼れませんでした。
https://www.j-cast.com/2017/02/15290594.html?p=all

別ニュースですが、複合機頼みが大きく、昨今のペイパーレスもあって、業績厳しい様で、国内体制見直しの上、埼玉工場を閉鎖するみたいです。
今/これからの時代、複合機1本は厳しいのかもしれません。いろいろと他企業も厳しいニュース多いですが。

ビアメカニクス撤退は2019年３月、その後１年はそのままの状態だそうです。
長谷工コーポレーションが購入したのでマンションが出来るとしても日照の配慮はあると思います。
全く未定ですが広大な土地なので、マンション、戸建て、オフィス、商業のいずれかが合わさって入るのかもしれませんね。
タワーマンションの可能性も全く０ではないかもですが…
いずれにせよ、実現化するのはだいぶ先でしょう。

>>1838 通りすがりさん
情報ありがとうございます。3年後ですね。
日照配慮ありそうなのは少し安心しました。
ただ、完全にマンション系の長谷工が買ったのですね。こっから更に別の工場企業に売るとかは考え難いと個人的には思うので、工場影響からは解放される良いニュースとしても受け止めています。ただ、逆に言うと、マンションがかなりの率で立ちそうですね…。

タワーマンションかどうかは、多分相鉄/小田急の結果と海老名今後の発展含め、採算とれれば、長谷工が用地確保の役割で、別デベとも組み、対応する可能性は無くは無いかもしれませんね。タワマン否定も営業さんから頂ければ、採光観点で更に安心ですが、多分否定は出来ないのではないかと予想してます。
それか、どなたか仰ってた様に、用地・街魅力さえあれば一般マンションよりタワマンの方が採算的に良いんですかね。ハッキリとした事が分かれば良いのですが。

ビアメカニクス撤退って移転？？

海老名も高い建物が多くなりそうですね。
既に東口ビナ2棟やオフィス系2棟のプライムタワーとリコータワー。
今後、グレーシアタワーズ2棟と、駅間は住居系タワー3棟とオフィス系タワー3棟（下記写真の真ん中透明なのもタワーに見えるのでカウント）。
少なくとも確定分で合計12棟のタワー。
住居系7棟、オフィス系5棟。

昔の田園風景だった頃とは大分変わりますな。
開発が意図的に止められて、されてなかった分、伸び代・潜在性があり、ちょうど回収段階かも。
この段階で、1棟、2棟タワー増えた所で驚きはしないかも。

まだ、前述の工場地域はもちろん、自治体音頭の開発が確定している市役所周辺、市街化調整区域である西口扇町の西側広大な土地。これでまだまだ発展の伸び代はありそうで、順調に行くかは分からないが、潜在性は一般的な街からすると末恐ろしいのでは。課題も山積みだし、都心遠はどうにもならんが。

長谷工コーポレーション？？
アスカコーポレーションでしょ

>>1839 評判気になるさん
全く同感ですね。
ただ、街の将来性、規格外の潜在能力の高さと言った魅力度は、
多くの人々の心を惹きつけ始めたようです。
これは都心からの距離と言うものを帳消しにするものです。
その一例として、かつては考えられなかった
横浜市から県央への転出超過がそれを物語ります。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/kanagawa/list/201704/CK2017041102000...

間違えました。
>>1841 マンション検討中さんへの返信です。

価値としても2極化しそう。
駅前周辺の各タワーズはやはり鉄板。
タワーはいつかもしもタワー12棟が、市役所周り、扇町西とかで更に増加し、工業地帯にもタワーとかなったら、駅前の小田急とかは羨望の的かも。

次いで、駅近物件や開発区内物件、
築浅で無いが住戸仕様充実で、
管理がしっかりされてる過去物件など。
売り前提物件では無いが、立地厳しい
ここや三井は売るのには厳しくなるかも。

も少し駅近で、工場、鉄塔や路線近、
水路挟み無ければまだ良いが。
10年後とかは、三井はブランド的に何処まで残れるか、ここは駐車場が他とどの程度差別化し、価値見出せるか。上限は際限あると思い、
タワーズがどこに落ち着き、相対的に他が決まってくるのだろうか。その時どこに位置するか。

ビアメカニクスは移転です。2018年3月。
上今泉小学校が今のままではパンクするけど、市は考えてるのですかね？

>>1846 匿名さん
資料14MBで重いので通信量注意ですが、
今年3月の海老名市資料です。
http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1487738839736/files/sai...

P5、6の人口推移予想だと、ここ10年間は増加の一途で、現人口10％位の最大10000人の流入超過予想みたいです。ただ、14歳以下の年少人口に関しては、海老名市全体で1000人単位の大きな人数変更は無いと予想してそうです。

更に小学校に関してはP48〜51に記載あります。基本は横ばい予想みたいです。多分少子化と流入で打ち消すとの予想ではないでしょうか。
海老小のみ増加懸念してますが、今泉小に関しては特に触れられていないので、問題としてはいない予想です。

老朽化に伴う改築やリニューアルなどはあると思いますが、新しい学校を作るなどは無いと思っています。年少人口が海西地区は10％増加、大谷地区は20％減少の記述もあります。

追加で、海老名を知りたいなら下記資料も。
どちらも去年付け資料です。

3MB
http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1455670878833/files/ebi...

4MB
http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1455670878833/files/ebi...

前者P3で海西地区が中新田・さつき町・河原口・上郷・下今泉・扇町、後めぐみ町と分かります。先程通り、人口減少・少子高齢化の時代の中、若年層の10％人口増加を見込んでる様です。
多分下今泉のエヒミラ・三井、扇町グレーシアタワー、めぐみ町小田急タワーの寄与予想です。

小学校の話とはそれますが、P17〜見ると海老名市転入出身者に関しては、神奈川県内からの移動者が多く見えます。前にどなたか仰っていた、横浜市からの転入も分かりやすく図示されてます。

神奈川県内では、今後横浜/川崎だけが強かった時代から、徐々に県央トップとしての地位を確立するのではないでしょうか。

後者資料には人口予想以外の今後の海老名行政に関して触れられてると思います。保育園の待機児童を平成26年度42名だったのを、平成31年には目標値として0名待機児童解消へ。絵に描いた餅とならなければですが。

他にもコンパクトシティー目指し対応など。もちろん企業や商業施設の誘致なども対応したり、今後は扇町・めぐみ町に続く市役所周辺開発や、更に先にもまだまだ田んぼとして土地ある市街化調整区域の発展なども、地主さん協議と順調に人口増するのならば、話されてゆくのではないでしょうか。もちろん、市役所周辺迄で、人口減がきてしまい、開発打ち止めの可能性もあるとの私見です。

グレーシアタワーズ更新されてますね。
http://www.nomu.com/project/outline/local_id=J1110091
2年後に先に竣工するイースト棟で、239戸に対し132台駐車場。55％でしたね。平置き6台で、後機械式。カーシェアリング1台。やはり少し少ない印象です。パークホームズの80％とかあれば心強かったですが、やはり駅近なので半分なのですかね。

他いつも思うのが、駐輪場≒戸数は少なく感じます。

施工は鹿島建設なので大安心でしょうが、タワー高そうなら、資産家お金持ち地主さん、お医者さん以外では、駅間オフィス系タワーに入居する景気良い大企業とか勤務の方が買ったりするのですかね。

最上階が億ション仕様だったら有名人が買ってくれるかもしれませんね。
エレベーターでバッタリ会うかもしれません。

>>1849 マンション検討中さん
野村不動産も共同で販売するんですね。
海老名に野村不動産は珍しいですかね。

同じ長谷工さんで作られている、リーフィアレジデンス伊勢原と、内装がほぼ一緒で、1000万ほど値段が違うのには驚きました！
まさに、海老名はバブルと化してますね。

伊勢原と海老名では比べ物にならないほど…土地価格が違いますよ。

確か相武台のオハナとも1000万位差なので
沿線駅に比べ海老名と言うだけで1000万は
高いのかも

>>1852 子育て奮闘中さん
基準となる公示価格は、利便性など考慮され国交省で決定してます。
まず伊勢原と海老名では置かれてる状況が違い過ぎます。
国の公示価格に関する不動産鑑定士の報告書を読むと、
ちなみに海老名市で住宅地最高峰の価格である国分南を戸建だと概ね６２００万程度必要と書かれてます。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice_/pdf/2017/14/2017142150011.pdf
伊勢原だと最高峰である石田で見ると最大３４００万と書かれてます。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice_/pdf/2017/14/2017142140005.pdf
実勢価格としてこのくらいの差が開きます。

>>1852 子育て奮闘中さん
公示価格の単価が約２倍違い実勢価格も２倍違います。
整合性は取れてますよ。

2期になっても、他物件の価格がまだ出てないので、相変わらず苦戦してるのでしょうか。5月中旬販売開始だったのが、早速5月下旬に変更されてますねー。
https://smp.suumo.jp/mansion/kanagawa/sc_215/pj_67715887/property/?rnm...
http://ebina412.com/outline/

結局、他物件価格出ず、比較検討組が待って、
1期最終次と同じで、3度、4度位延期になるのでは・・・。
前の投稿で伊勢原比較で、地価的にはエビミラ価格妥当とも読み取れますが、それでも高い気がするのは、仕様的には良くても、立地にいろいろと難点があるからでしょうか。例えば、直近タワーと同じ扇町立地とかなら、高いと思わなさそうなので。

後続価格出て、
比較安ければ、コスパ的に良物件で、逆にコスト重視層が殺到し、好調売れ行き。
逆に比較高ければ、後続の方に人が流れて、苦戦する事になる予想です。

2期の価格、1期より少し高い程度でしたね。少し下がるかなと淡い期待を抱いてましたが。後続物件もある以上はある程度売り手も強気ですね。

>>1858 マンション検討中さん
私も後続物件との価格勝負に晒され、少しは下がるかもしれないと思ってましたが、駐車場100％の大メリットの元、強気対応なのかもしれません。車以外は良さそうな後続物件もより高いなどあれば、掲示板でどなたか言ってた過去の良仕様物件がそれなりに安ければ考えた方が良いのですかね。ニュースでも2002年が狙い目とあり、ビナウォーク開発とかそれ位かも。
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/13059347/
築15年なので、それなりの物件で2000万後半〜3000万前半などあれば良いですが。

>>1859 検討板ユーザーさん
今の海老名だと2000万台は厳しいんじゃないでしょうか。
パッと調べた限りではベルドゥムールとか。
http://nifty.athome.co.jp/smp/ks_12/1066188921
値は張りますがこのモラーダは間取り的にはかなり良さそうですね。
場所が賑やかすぎる気もしますが。
http://nifty.athome.co.jp/smp/ks_12/1002431826
ただビナマークスもそうですが、結局いいものは新築とあんまり価格が変わらないので悩ましいですね。

>>1860 eマンションさん
やはりそうですよね…

新築が時代としてかなり高いのであまり売れなく、逆にお得・掘り出し物的な中古を視野に検討するのが多い・良いと今年から良く見る気がします。中古は新築よりは安くなる事が一般的だと思いますが、海老名は街として良いので、新築とさほど変わらないのですよね。多分。

ただ、当時比較仕様的に落ちてたり、立地など考えると更に高過ぎるので、非常に迷っています。

海老名でそれなりとなると、新築も中古も最低4000万、良い物件だと5000万が当たり前なのですかね…

先日、海老名のららぽーとに行きましたが、道路混みすぎですね〜
周辺にあと何棟のマンションが建つか知りませんが、帰るに帰れない状況が起きないか心配です。

>>1862 通りがかりさん
混み方、半端ないですよね。
海老名インターも混むし、車の移動はストレスたまりそう

競合後続のグレーシアタワーズ
マンマニさんサイトで扱われましたね
https://manmani.net/?p=5735

グレーシアタワーズ、駐車場も少ない印象ですが、駐輪場も半分程度なのですね。。
タワーってそんなもんなんですか？

>>1865 マンション検討中さん
多分駐車場も駐輪場も先に建てられるイースト棟に関してのみだと思われ
よって駐輪場は100%以上あるのでは。ウェスト棟も大きな違いは出ない予想だが、
イースト棟出方次第多少増減するかもですね。南方にルートインあるし、
眺望的には西側良い筈なので、後に来るウェスト棟が本命かもですね。
時期によっては、いよいよ鉄骨組まれ始めた小田急に当てるのでは？

Wikipediaの海老名駅ページの駅周辺の項で、幾つかある海老名の再開発事業が分かり易くまとまってますね。
今の所、大きく相鉄北口、海老名駅西口、駅間、市役所周辺の4つですかね。用地はまだまだあるが、人口増加・インフラ整備的にこれで打止めか、まだまだ将来的に開発増えるか。10年後とか。

おのののかさん、ららぽーと海老名に来ました
http://www.tokyo-sports.co.jp/entame/entertainment/686728/

>>1868 口コミ知りたいさん

ごめんなさい…
すっげぇどうでもいい…

本当にどうでもよければわざわざレスしないもんだ

何だか、西口物件情報で、ここだけ活発な感じですね。
三井はシーンとしてるし、相鉄グレーシアタワーも満を辞してかと思いきや…。
これから情報揃ってからなんでしょうね

>>1866 匿名さん
今組んでる鉄骨は小田急タワーでは無いのでは?

>>1871 口コミ知りたいさん
去年6月に始まって掲示板としては何だかんだもう直ぐ1年なんですね
初期組は契約済で、後続比較組と広範囲広告での新規組が残ってる予想
仰る様、後続はまだ情報少なく、ここでもあった情報少ない中の価格推論などは、こっちで情報既に出てるからかも
ただ、ここも活発な時は過去もっとあって、最近はそんなになので、後続情報待ちかもしれない。エビミラは1年近く情報あるとの事で新規あまりないだろし、と言っても南側ビアメカニクスが売られて、別のマンション立つかもしれない可能性の話などは、侮れない新規情報ですが

>>1872 匿名さん
マンション建設予定地付近の記憶でした。
それか勘違いあって、高齢者施設かもしれないです。ですが、日経記事だと2017年中に1棟目着工とはあるので、近い内かも。
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO91104910Y5A820C1L82000/

>>1874さん

駅間建物の看板を見ましたが、小田急のマンションギャラリーと表示されていました。
MRで間違いないと思います。エビミラやグレーシアタワーに比べても大きめの建物ですね。

>>1875 マンション検討中さん
成る程、やけにちゃちな鉄骨な訳が納得です。

マンマニさん言う弱み的には小田急や相鉄タワーはどうなんですかね。今の所、明らかなのは高そうという事？MRもお金かけてそうですし。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51734?page=3

掲示板始まって1年で半分位供給って、
そんなものなんすかね。また今週2期初っ端で、掲示板って、こんな寂れてて大丈夫か少し心配…後続情報まだだし、1期より高く高い感あるからかな

>>1878 匿名さん
正直、ここに対する需要は一期分でほぼ終わった感がありますね。
あとは後続の価格見て、買えないと判断した層が流れてくるの待ちですかね。

>>1879 匿名さん
そんな感じですよね。
小田急タワーも7月中にはギャラリーができるみたいですね。

ファミリー向けのマンションとして企画されているのか、パット見、収納が多い印象があります。布団クローゼットは全ての間取りについているのでしょうか。
ファミリークローゼットは洋室と廊下で通り抜け可能になっているのが良いですね。
共用廊下が影響しないのは角部屋のみかな？

>>1879 匿名さん
後続価格次第には同感です。
今日更新スムログにもありますが、待てるにも限界あって、市役所開発迄は待てない人が多分多くて、海老名縛りなら、後続を比較お得に感じれば後続選択。逆に後続がかなり高くて、買えないと判断したならここに流れるかもしれません。ただ、前情報だと三井ブランドマンションパークホームズの方が安いという話があるので、そちらに大分取られると予想してます。
https://www.sumu-log.com/archives/6833/?utm_source=e-mansion&utm_campa...

本当にパークホームズがエビミラより安いとすると、エビミラは明らかに割高ということになってしまいますね。正直、坪単価で１０〜２０位は上になると予想していたので。。

エビミラは多数のマイナスからするとやはり高く感じてしまいます。駐車場にはかなり惹かれますが、確かにそれだけで決めてはダメとも思い、同じかまして安いなら、ブランドや収納力ハイサッシ引き戸など部屋仕様的に、三井かなぁとも個人的には思う所。大規模過ぎない100戸前後という所も若干良いと思い。三井がもし仮に坪単190で最多4000前後なら、エビミラは高くても同じかむしろ3800とかなら妥当と思うのですが。奇しくも3800という値は掲示板でも多くの人が予想してた？（マンマニさんも？）値なので、個人的には違和感感じません。

価格がパークホームズのほうが安くても、管理費、駐車場等を含めた月々の支払いは変わらないような気がします。
なんにしてもパークホームズのMRが始まらないと何もわかりませんね。
待ち遠しい。

箱物のグレードの差はないとしてエビミラとパークでの最大の違いが規模、規模をどう捉えるかですが大規模自体にはプラスとは思わないしマイナスもある。スケールメリットはやっぱり共用施設なのでこれを各個人でどれだけメリットとして感じれるとか使うかになると思います。
私は大規模経験上、共有を有効に使ったためしがない、予約面倒、他の住民との接触面倒とかでした。コミュニティルームは組合役員で使うくらい。最初は物珍しさあったり高揚感もあり、共有がよく見えるけど、10年たつとこれに管理、修繕費費やしているのはもったいないなと組合やってつくづく感じました。なのでパークのシンプルさに少し魅力を感じています。たぶん、今後の小田急タワーとかもそれなりに豪華な共有はあろうかと思います。
駐車場は外れたら大変ですが、マンション購入理由としては主ではない。それと今のところが7_80％の設置率ですが確かに最近、空きが多く募集出していてるくらいなので100％があまり響いてこない。
エビミラにはネガになってしまったコメントですが、価格がマイナス1000万なら価値あり感ありました。

>>1886 検討板ユーザーさん
納得のところもありますが、エビミラ、駐車場自体のやすさ、管理費修繕費の安さ等、ランニング費用の安さはあろうかと

>>1886 検討板ユーザーさん
大規模マンションは確かに仰る通り、
不要な方にとっては共用がネックもありますが、個人的には大規模過ぎて意思疎通統一が難しかったりの可能性が高い事を個人的には気にしてます。始めは気にならないかもですが、何か問題が出たり、計画に無かった修繕対応などあると。まぁ、変な人がいるかどうかは、小規模もいる時はいますが、大規模の方が確率としては高いし。
コスト安はメリットですが、何かかなり安いきがするので、計画上の今後上がり具合や駐車場の埋まる率など含めて比較すべきと思い、これも価格と同じで、後続情報待ちですね。

万人向け物件固有の良い擁護意見が車とコスト安しか無い様に思えるが実際そうなのか
それか新規検討者があまりおらず、既存検討者で見送りor後続待ち組みが、自らが選択しなかった理由を言い聞かせてるのか
もう少し安ければまた違った様相だった予想

中規模だと、管理組合の役員の順番がちょくちょく回ってくると聞きますが…
大規模だと、役員が回ってくるのは少ない？？

>>1890 通りがかりさん
もし10人役員なら、40年に1回で購入時年齢によっては1度もやらずにいけるメリット？
一方100世帯規模なら10年に1回で大分違いますね

>>1890 通りがかりさん
大規模でもある程度人数に応じた役員数なので
回ってくる率はそれほど変わりません。大戸数の割に役員少なすぎると統制できません。ただし、理事長だけは一名なのでなる率は少ないです。なったら大規模は半端ではないけど。あと通常総会は基本全戸参加です（実際は欠席多い）。その人数が多いため、いろんなこと言う人も多くなり、
特に新築の最初は大変です。こればっかりは蓋開けないと分かりません。中古なら大体の状況が先にわかります。

公式・スーモ共更新され、2期詳細出ましたね。
販売価格はやはり似た様で、今回販売は15戸限定で、6月6日に抽選会の様です。2期最初と言えども、後続情報が出ない状態で15戸はまずまずなのでしょうか。

>>1892 検討板ユーザーさん
そんなことないみたいですよ。
はるぶーさんの記事によると400戸スケールでは30〜40年周期でしか理事はまわってこないそうです。
100戸スケールだと15〜20年周期なので倍くらいは違います。
いざ理事をやることになったら人数が多いぶん大変かもしれませんが。
https://www.sumu-log.com/archives/3166/

>>1893 マンション検討中さん
圧倒的に少ないですよ。
15戸しか要望が入らなかったということです。
もしかしたらもっと少ないかもしれません。

残り30戸で10戸以上が第2期で出たマンションもある中、
前途多難と言わざるを得ないでしょう。
でもしょうがないですね。
今このタイミングで申し込む人は恐らく知識が少ない人で
知ってる人は海老名の他マンションの情報を待つでしょうから。

情報がでてからが勝負ですよ

>>1895 マンション検討中さん
はい。一般的には少ないと思いますが、後続情報が無い中で、15戸購入に踏み切った方がいるとの事で、まずまずなのかなと思いました。

状況的に前途多難は仕方無いと思うので、仰られる様、後続の価格や仕様次第では、ちゃんと勝負出来る物件の予想です。買う側も、後続次第では殺到するかもなので、勝負でしょうが。逆に、それなりに後続比落差ある様ならば、前途多難が変わらなく、売り切れ苦戦かも。その場合は売れ残り狙いでお得な新古物件出れば、それはそれで嬉しい場合もあるかもしれません。

最多4300万で15戸だと、適当計算で6.5億。412戸なら、177億で、途方も無い金額で高いのか低いのか分かりませんね…
小田急の駅間開発の投資額が600億とニュースで見たので、投資と回収の大きな違いはありますが、3分の1から4分の1規模なので、そんなものなのですかね。

>>1892 検討板ユーザーさん
理事は回ってこなければよいというものでもないし、どう参画するかしないか
関わりたくない人には大規模で立候補に期待するくらいがよいですし

小田急不動産さん
早ければ7月に小田急タワーの何らかのインフォメーションや概要が出るとのことでした。値段は不明ですが、いよいよ海老名本丸が・・動き出す

>>1898 検討板ユーザーさん
情報の確度はわかりませんが中古案内の同じく小田急不動産の方？　タワー70㎡弱の低層真ん中部屋、4000万前後くらいと思うよ　って言う感じでした。立地や各種施設、多彩な共有施設、リセールとかから廉価部屋でもありだと思いました。

>>1899 検討板ユーザーさん
いやありえないでしょ。
それだと坪200万でエビミラと同じ、なんならビナマークス中古とも変わらないレベルですよ。
5000万でも安いぐらいに思えますが。
もしも本当ならそっちに殺到して、エビミラやパークホームズは全く売れなくなりますね。

>>1899 検討板ユーザーさん
その情報が真なら、一応絶対こうなるは無いと思い、念のため待ってたかいがあったものですが、本当にあるのですかねー。
ただ、1000〜1500か2000の海老名類を見ない大規模供給で、土地も自社、北向き中途半端な低層など。意外と4000万前後はなくとも4500万いかない位であったりして…

駅間投資600億で、マンション3棟、オフィスやサービス施設棟、高齢者専用施設で回収。素人考えですが、もし仮に全てで1000億回収目標で、半分の500億（エビミラ回収の3倍位）をマンション3棟で回収ならば、1000〜1500なら、単純計算5000万あれば十分な気も。なので、マンション内の各住戸人気度や希少性有意差から4500とかあっても不思議では無い様に思ったり…
まぁ全部仮定の話なので、マンション3棟で500億でなくもっととるなら、また話も変わってきそうなので、可能性の域はでませんが。

もし本当に4000万台で70平米あるならば、中古市場はタワー一番安いグレード住戸としては、それが基準になるかもなので、駅前タワーで無いマンションのリセールは非常に厳しそうですね…。

例え駅近タワーでも海老名で6000万7000万と言われても正直ピンとこないので、5000万台が標準的。人気無い位置だとそれより安くするは一般的にあり得る気が個人的にはしてます。人気ある位置で6000万7000万と上がり、一番人気あり広い位置で二俣川グレーシアの様な億台ならば、感覚的に納得。なので、エビミラが最多4300万で安い所で3000万後半あるなら、タワーも最多5?00万で安い所で4000万台もありそうと思えます。
個人的にはエビミラの人気ある位置の70m2の4500万近いなら、タワーの人気無い位置の安い4?00万が、色々な面で良いと期待しています。
と言っても、70m2最安が5000万台で、普通が6000万台とかならかなり厳しいかな。
でももしそうなら、他の人も海老名でタワー諦めるか、都心にいきそうなので、無い様な気もします。

エビミラは色々な面が残念に対し、全然安くなく、寧ろ高過ぎると感じてたので、その感じ方があっていたのかが、今後相鉄や小田急の価格になると考えてます。

私も以前、小田急不動産の人と話した際に聞いたときには、4000万円台後半とお聞きしましたが。
さすがに駅近タワーで4000前後はありえないのでは…と思ってしまいます。4000万後半でも、それが4600万なのと4990万なのでは、また印象が違いますね。

小田急不動産の方予想の4000万円前後はなくても、4000万後半は安い70㎡ならば、なかなかありえそうかもしれない印象を受けました。
エビミラの安い70㎡とは最大1000万円程の差かもしれませんが、最多からすれば300〜700万、高値70㎡からすると、100〜500万円位の差でしょうか。
その位だと部屋位置の良さと多少安さをとるか、駅近タワーをとるかの判断になるかもしれませんね。追加で500万位の差なら必死ローン組めば意外といける予想です。
ただ、4000前後の前述小田急不動産関係者の予想が合ってるとしたら嬉しい誤算なのですが。エビミラ1つ前のタワーで無い方のグレーシアも値付けミスと思える様な事が起こったと掲示板にありましたし。同じ事があれば良いな。実際の価格発表がどうなるか。

相鉄と小田急が双方タワーで激突し、駅近タワーの2000〜3000戸位の供給に対して、需要がどの程度になるか次第で、場合によっては、少しは価格競争なぞ起きれば良いのですが…
海老名の立地であまりにも高いとより都心に近い所に心が移りそうなので、都心より近い物件との兼ね合いと価格設定と2000〜3000戸規模需要があるかで、場合によってはパイの食い合いになれば、少しは価格競争が発生してくれればと、購入検討者視点では思ってしまいます。

訂正します。
小田急タワー規模の把握無かったのですが、相鉄タワーが2棟500戸なので、小田急タワー3棟ならば1000戸は無いと思い直しました。1500戸位までの供給なので、パイの奪い合いは発生しにくいかもしれません。

すみません、小田急不動産の件、話の流れもありますし最安部屋のイメージです。中古の比較的高グレード検討の中で駅チカ4000万
・・もう少し様子見ます的に移ったら。高グレードマンションで立地を最優先、70㎡に達しないくらいのEV近い最安ならこの新築タワー4000前半（4500迄？）であるはず、抽選の可能性もある　そんなイメージの言い方です。本当？言及すると最安は4500迄もたぶんいかないと思うけどという感じで
一方、相当価格レンジ幅大きく、トップ4LDKの問い合わせは早くから予約したい、価格決まっていないのに申し込みしたいとか問い合わせあり?とのことでした。トップは恐ろしい額だろうけど、最安は自身の感覚でも4000前半ありだとは思いました。

小田急でないけど最大手不動産屋？の海老名店の弁・・
確かに今、歴史的にもマンション高騰の域ではあるのは否めず、
この先すぐ下がることも考えにくい。ビナマの新築価格表とか恐ろしいくらい安かったです。その割にお金はかかっててアウトフレーム逆ばりハイサッシとかマンション本体自体のグレードが高い
が頻出してた様です。モラーダ？ビナマ、トリアノ、セザールグラン、等々？
また町田などそれほど上がっていない。

そんななかでもエビ○○はちょっと高すぎるかな〜、即決で決まっていけばそれが今の相場、実力ということになる。でもエビミラあとの駅チカで同セグメントの部屋が1000_2000もアップはしない、小田急タワー2階北とか、相鉄低層（商用より上）でホテルに視界遮られるところは4000くらいからかなって言われていました。あくまで最安グレードの話で小田急の方もそうだろうし、妥当だと私も思うよ。エビミラは海老名特需で比較しないユーザーには売れるかもしれませんがやっぱり立地やグレードで高い感は否めないかな

小田急の方もタワー担当ではないだろうけど、それなりの社内情報は流れてそう。見通し価格は決まってるので。
着目すべきはプロの目からみてもタワーにしろエビミラにしろ、市況感、相場感からその感覚が妥当なところなんでしょうね、それを超えているのは特需便乗に乗ってしまうイメージでしょうね

パークホームズもどうなりますかね。
いよいよMRも後10日と迫っています。
蓋を開けたら、相対的にやはりエビミラは
明らかな特需便乗型と結論だったりして・・・
パークは掲示板事前情報坪単190なので、
70m2最多4000万位。最安だと3500万位かな。
一方タワーは最安4000万台前半の可能性有り。
もしそうならば、500〜1000万の差か・・・

>>1910 検討板ユーザーさん
不動産プロかは分かりませんが、物件検討買う側のプロであるマンションマニアさんの予想は相鉄のタワーですが、坪単240万みたいです。
https://manmani.net/?p=5735
70㎡最多で5100万程ですから、最安でもしも500万下がると4600万といったイメージですね。それが4000万前半まで下がるかどうか。

ただ、エビミラの時の予想は坪単180万70㎡最多3800万ですが、結果は500万高い最多4300万なので、やはり相場予想だけでなく、売主側の期待値などでプラスマイナス大きく動いてしまうかもしれません。
http://mansionmania.blog.jp/archives/1059736620.html

>>1910 検討板ユーザーさん
下記サイトだと2012年から今迄の相場的には平均価格4300万で坪単価200万位みたいです。
下の方にある同価格帯エリア見ると東京都練馬区や横浜市の磯子や戸塚、南、泉区の様。
今後三井不動産や電鉄系2つのタワーでどうなってくか。
http://www.manen.jp/market/details/14/03/14215/0/

タワーは価格幅大きいからボトム4000万はあってもおかしくないでしょうが、立地だけで1、2階エレベーター横北向き、駐車場前視界無しとか、やっぱりちょっと。

>>1909 検討板ユーザーさん
ビナマークス、新築3900→6200万の中古販売実績ありました。これが海老名の勢い？

あまり先が待てないならパークプレミアが比較的妥当価格になりそうで大事な部屋自体のクオリティからもよいように思います。
時間がなく中古探し中ですが不動産屋（町田のですが）さんがおすすめしていました。エビミラは終盤の価格下げか残った分（たぶん残ると言い張ってましたが）新古市場で市況にさらされ500_1000くらい下がって買うのがよいという感じでした。私は読みやすい町田で決めそうです。

私も規模は地味ですがパークよい印象があります。海老名新築検討中で、エビミラのMRも結構行きましたがパークの営業さんから連絡あり、話していました。パークの方が押し付け感はなくゆったりした営業してる感じでした。部屋のグレードは自信ありそうでした。エビミラより?
あと鉄塔のことを詳細に言っててこれも一言も言わなかったエビミラと違いました。エビミラの鉄塔通告無しでクレームあったの?くらいに。ハイサッシでアウトフレームの逆梁に近い形態で構造もアピールされていました。
あとは確度は保証しませんの前提でしたがエビミラ南工場の長谷工買い取りはほぼマンションだろうとのことでしたが面積的に1000戸クラスになる、ルネエアズヒルみたいな感じではと。
そんな巨大なのが南側にできるならエビミラ営業も通告も必要になってくるでしょうね
北に鉄塔、南に巨大マンション？

>>1917 マンション検討中さん
エビミラ南に大型マンションが本当なら（不動産氏が言ってるなら本当かな）花火や大山眺望も厳しくなり、また相当ネガ要素に思いますが。これを気に早目に価格改定してくれたらよいですね。1000万くらい。日当たりは大丈夫かな？
東ドミノの例があるし南側近接巨大マンションはマンション価値の本質にもかかわりすごく大事な話だと思いますが

長谷工だとほぼ大規模マンションで間違いないでしょうね。お気の毒です。

>>1917 マンション検討中さん

マンションだけでなく、商業・研究施設も入るときいてますが

>>1918 マンション検討中さん
もしもマンション建つとしても敷地が広い分、距離・高さなどの計画次第でエビミラ何階迄影響あるか変わりますが、リスクはありますね。
他物件と比較した上で決めるにせよ、もう少し情報欲しいが難しいか。
タワーは流石に無いかもしれませんが、もしもタワーならマンマニさんブログでも海老名3000戸規模供給でスゴイとありましたが、タワーも林立って感じですね。県央ではトップクラスかもしれませんが、それ程需要があるのですかね。インフラ含め街としてそこ迄受け切れるか。

>>1921 名無しさん

既に深刻な慢性渋滞だし、海老名市には受け切れないと踏んでます。洪水浸水マップが更新されて、相模川氾濫時には駅で最大浸水1.5m、警察署、市役所も全滅みたいです。その時に子供高齢者に事故なく避難できるか心配です。

>>1921 名無しさん
そうですね、敷地内でも北側ぎりぎりに建てないですね、日射保証とか最低限離すんでしょうか。
でもルネエアズみたいな高くて横にも大きなのがくるととりあえず南側の視界抜けはなくなってしまう様に思います。マンション南側の土地って重要ですね。

私は相鉄タワー南側のルートインですらとても気になります。
東ドミノもいくつか見に行ったけど、駅チカでも前にマンションってずっと住むには気も暗くなります。ビナマは低層だったのでだめでしたが中古で見に行ったルネ、グリーン、セザールグラン、厚木タワー、小田急トリアノとかの南側の吹き抜け眺望はなかなかよかったです。田んぼや地平線まで見える感じでした。ビナマークの上層もよいでしょうね

ルネでも500戸程では?1000戸となると巨大ツインかトリプルタワーかも。それか矩形で団地系でしょうか。高さは最低でもエビミラくらいでしょうかね

車とコスト安メリットあっても、人によってはデメリットにより大分打ち消し合ってる気がする。後続の物件価格によっては価格勝負し差別化しないと大分売り切り苦戦する物件なのかもしれない。
ただ、最初からそうするよりも、後続比較出来ない言い値の初期は価格維持で、実際の本当に後続と比較する段階になり、不動産で無い一般商品の様に、比較売り残りが出た時に売れ残りとの事で、新古価格で対応する方が明らかに利益は出そうなので仕方無い事の様にも思えてしまいます。

どうなるかは、パークホームズや2タワー次第と予想してます。

西側もドミノ化しそうですね。。。

問い合わせたら、工場跡地は住宅、商業、研究所の予定みたいです。エビミラに影響しないよう考慮するそうです。
私は三井待ちの検討中ですが、エビミラにするとしても隣が工場よりマンションと商業の方がいいと思います。研究所はちょっと不明ですが、キレイなオフィスのようになるのでは…？
跡地の敷地内にできるマンションが１番良かったりして…なんて思ってしまいますがそこまで待てないのが残念です。