海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

小田急でないけど最大手不動産屋？の海老名店の弁・・
確かに今、歴史的にもマンション高騰の域ではあるのは否めず、
この先すぐ下がることも考えにくい。ビナマの新築価格表とか恐ろしいくらい安かったです。その割にお金はかかっててアウトフレーム逆ばりハイサッシとかマンション本体自体のグレードが高い
が頻出してた様です。モラーダ？ビナマ、トリアノ、セザールグラン、等々？
また町田などそれほど上がっていない。

そんななかでもエビ○○はちょっと高すぎるかな〜、即決で決まっていけばそれが今の相場、実力ということになる。でもエビミラあとの駅チカで同セグメントの部屋が1000_2000もアップはしない、小田急タワー2階北とか、相鉄低層（商用より上）でホテルに視界遮られるところは4000くらいからかなって言われていました。あくまで最安グレードの話で小田急の方もそうだろうし、妥当だと私も思うよ。エビミラは海老名特需で比較しないユーザーには売れるかもしれませんがやっぱり立地やグレードで高い感は否めないかな

小田急の方もタワー担当ではないだろうけど、それなりの社内情報は流れてそう。見通し価格は決まってるので。
着目すべきはプロの目からみてもタワーにしろエビミラにしろ、市況感、相場感からその感覚が妥当なところなんでしょうね、それを超えているのは特需便乗に乗ってしまうイメージでしょうね

パークホームズもどうなりますかね。
いよいよMRも後10日と迫っています。
蓋を開けたら、相対的にやはりエビミラは
明らかな特需便乗型と結論だったりして・・・
パークは掲示板事前情報坪単190なので、
70m2最多4000万位。最安だと3500万位かな。
一方タワーは最安4000万台前半の可能性有り。
もしそうならば、500〜1000万の差か・・・

>>1910 検討板ユーザーさん
不動産プロかは分かりませんが、物件検討買う側のプロであるマンションマニアさんの予想は相鉄のタワーですが、坪単240万みたいです。
https://manmani.net/?p=5735
70㎡最多で5100万程ですから、最安でもしも500万下がると4600万といったイメージですね。それが4000万前半まで下がるかどうか。

ただ、エビミラの時の予想は坪単180万70㎡最多3800万ですが、結果は500万高い最多4300万なので、やはり相場予想だけでなく、売主側の期待値などでプラスマイナス大きく動いてしまうかもしれません。
http://mansionmania.blog.jp/archives/1059736620.html

>>1910 検討板ユーザーさん
下記サイトだと2012年から今迄の相場的には平均価格4300万で坪単価200万位みたいです。
下の方にある同価格帯エリア見ると東京都練馬区や横浜市の磯子や戸塚、南、泉区の様。
今後三井不動産や電鉄系2つのタワーでどうなってくか。
http://www.manen.jp/market/details/14/03/14215/0/

タワーは価格幅大きいからボトム4000万はあってもおかしくないでしょうが、立地だけで1、2階エレベーター横北向き、駐車場前視界無しとか、やっぱりちょっと。

>>1909 検討板ユーザーさん
ビナマークス、新築3900→6200万の中古販売実績ありました。これが海老名の勢い？

あまり先が待てないならパークプレミアが比較的妥当価格になりそうで大事な部屋自体のクオリティからもよいように思います。
時間がなく中古探し中ですが不動産屋（町田のですが）さんがおすすめしていました。エビミラは終盤の価格下げか残った分（たぶん残ると言い張ってましたが）新古市場で市況にさらされ500_1000くらい下がって買うのがよいという感じでした。私は読みやすい町田で決めそうです。

私も規模は地味ですがパークよい印象があります。海老名新築検討中で、エビミラのMRも結構行きましたがパークの営業さんから連絡あり、話していました。パークの方が押し付け感はなくゆったりした営業してる感じでした。部屋のグレードは自信ありそうでした。エビミラより?
あと鉄塔のことを詳細に言っててこれも一言も言わなかったエビミラと違いました。エビミラの鉄塔通告無しでクレームあったの?くらいに。ハイサッシでアウトフレームの逆梁に近い形態で構造もアピールされていました。
あとは確度は保証しませんの前提でしたがエビミラ南工場の長谷工買い取りはほぼマンションだろうとのことでしたが面積的に1000戸クラスになる、ルネエアズヒルみたいな感じではと。
そんな巨大なのが南側にできるならエビミラ営業も通告も必要になってくるでしょうね
北に鉄塔、南に巨大マンション？

>>1917 マンション検討中さん
エビミラ南に大型マンションが本当なら（不動産氏が言ってるなら本当かな）花火や大山眺望も厳しくなり、また相当ネガ要素に思いますが。これを気に早目に価格改定してくれたらよいですね。1000万くらい。日当たりは大丈夫かな？
東ドミノの例があるし南側近接巨大マンションはマンション価値の本質にもかかわりすごく大事な話だと思いますが

長谷工だとほぼ大規模マンションで間違いないでしょうね。お気の毒です。

>>1917 マンション検討中さん

マンションだけでなく、商業・研究施設も入るときいてますが

>>1918 マンション検討中さん
もしもマンション建つとしても敷地が広い分、距離・高さなどの計画次第でエビミラ何階迄影響あるか変わりますが、リスクはありますね。
他物件と比較した上で決めるにせよ、もう少し情報欲しいが難しいか。
タワーは流石に無いかもしれませんが、もしもタワーならマンマニさんブログでも海老名3000戸規模供給でスゴイとありましたが、タワーも林立って感じですね。県央ではトップクラスかもしれませんが、それ程需要があるのですかね。インフラ含め街としてそこ迄受け切れるか。

>>1921 名無しさん

既に深刻な慢性渋滞だし、海老名市には受け切れないと踏んでます。洪水浸水マップが更新されて、相模川氾濫時には駅で最大浸水1.5m、警察署、市役所も全滅みたいです。その時に子供高齢者に事故なく避難できるか心配です。

>>1921 名無しさん
そうですね、敷地内でも北側ぎりぎりに建てないですね、日射保証とか最低限離すんでしょうか。
でもルネエアズみたいな高くて横にも大きなのがくるととりあえず南側の視界抜けはなくなってしまう様に思います。マンション南側の土地って重要ですね。

私は相鉄タワー南側のルートインですらとても気になります。
東ドミノもいくつか見に行ったけど、駅チカでも前にマンションってずっと住むには気も暗くなります。ビナマは低層だったのでだめでしたが中古で見に行ったルネ、グリーン、セザールグラン、厚木タワー、小田急トリアノとかの南側の吹き抜け眺望はなかなかよかったです。田んぼや地平線まで見える感じでした。ビナマークの上層もよいでしょうね

ルネでも500戸程では?1000戸となると巨大ツインかトリプルタワーかも。それか矩形で団地系でしょうか。高さは最低でもエビミラくらいでしょうかね

車とコスト安メリットあっても、人によってはデメリットにより大分打ち消し合ってる気がする。後続の物件価格によっては価格勝負し差別化しないと大分売り切り苦戦する物件なのかもしれない。
ただ、最初からそうするよりも、後続比較出来ない言い値の初期は価格維持で、実際の本当に後続と比較する段階になり、不動産で無い一般商品の様に、比較売り残りが出た時に売れ残りとの事で、新古価格で対応する方が明らかに利益は出そうなので仕方無い事の様にも思えてしまいます。

どうなるかは、パークホームズや2タワー次第と予想してます。

西側もドミノ化しそうですね。。。

問い合わせたら、工場跡地は住宅、商業、研究所の予定みたいです。エビミラに影響しないよう考慮するそうです。
私は三井待ちの検討中ですが、エビミラにするとしても隣が工場よりマンションと商業の方がいいと思います。研究所はちょっと不明ですが、キレイなオフィスのようになるのでは…？
跡地の敷地内にできるマンションが１番良かったりして…なんて思ってしまいますがそこまで待てないのが残念です。