海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

駐車場に関しては言われている様に、三井の80％とかで十分ならば、逆に管理費収入減ですね・・・。駐車場代も他の100％で無いマンションに比べ、価格が安過ぎる様に思えるのですが、実際問題大丈夫なんでしょうか。修繕費が大分上がってゆくのと同じ様に、後で増額しますとかあるなら、本当に初めだけの売り文句で意味ない気が・・・。

車2台持ち家庭で、上手く打ち消せれば良いですが今の時代そんなにいるか分かりません。逆にそういった方は鼻から戸建可能性かもしれませんし。となると、本当に100％が逆に足を引く様ならば、セキュリティ課題ありますが、外部貸しですかね。

幸いにも近くの三井は80％なので、余剰で借りたい人がいるかもと予想。もしくは80％が適正でも、面倒な機械式＆比較高い駐車場代と思われるので、エビミラ外部貸し駐車場位置にもよるかもですが、多少運動で歩くを良しとして、平地式＆比較安い駐車場代を求められる人もいるかも。ただ、もちろんそれで三井の方が空車出たら、それはそれで問題だろうが。でも、80％なのでエビミラより少ない＆1台辺り駐車場代も高いなら、そこまで管理者収入的には影響無いかもだが。

個人としては100％は仰られる様、明らかに売り文句だけのオーバースペックに見え、逆に安い駐車場や100％である事が問題になるリスクあるも思います。ただ、実際駐車場に関しては蓋を開けて見ないと分からないかもしれません。エビミラに関しては100％と言う事を魅力に感じ、選択されている方が多いと予想し、それならば、駐車場も意外と埋まるのではないでしょうか？

逆に始めからや後々でも、駐車場いらない人が、駐車場無ければより魅力的な他の後続があるのに、選ぶ方は少ないと思っています。それこそ、価格対応可能ならば、駅前タワー。価格対応難しいならば、エビミラより安い？という情報もあり、ハイサッシ・全室引き戸・トランクルーム・収納が占有面積の10％以上確保が標準で、比較的住戸に比重置きお金かけてそうな、ブランド力もある三井に完全に流れるのかなぁ、と。

スタンダード型マンションとは言え、三井物件を坪単190万？（70平米、4000万前後）で買えるは、意外とありな気が最近してます。もちろんその分コストカットされているか今後きちんと確認必要でしょうが。

エビミラは駐車場全戸完備が実際蓋を開けてどう転ぶか次第で少しリスク有りの認識を持ちました。
駐車場完備が、運用率からメリットから落ちるのであれば、維持費安と人によるかもしれないが共用充実が明らかな物件固有のメリットである認識です。
勿論、海老名駅徒歩圏とららぽーと近いも大きなメリットですが、後続物件にも当てはまるし、より良い条件です。事、海老名西口直近新築では、固有の差別化にはならない認識です。
エビミラはメリットやデメリット、リスクに関しても、もう大体情報出揃った認識で、後は他物件の詳細とか価格待ちです。

>>1809 検討板ユーザーさん
駐車場が安すぎるんだから、仮に埋まらなくても維持費収入にはあんまり影響しないってことじゃん。
んでこの安さを維持するために緑地を少なくしてでもバカでかい平置駐車場を作ったんでしょ。
特にリスクはないんじゃない。

>>1806 検討板ユーザーさん
三井は北が共用廊下、南が住戸窓の南北方向なので、西方向にある鉄塔の視界的影響はあまり無いのかもしれませんね。
一方エビミラは北東？に共用廊下、南西に住戸窓なので、敷地北東端にある鉄塔の視界的影響が共用廊下からあると思ってます。行き出勤時と帰り帰宅時に、住戸ドア/共用廊下きら視界に入ります。北側窓からも見えるかもしれません。もちろん三井もマンション出て、駅までの間では視界に入ります。
後、三井は南向きと言えども南東側方向に路線が見えるのが、影響と言えば影響かと。電車音なのがどの程度かも気にはなります。
エビミラの方は、近さ・住戸窓方向的に高さ100mのリコータワーが視界的影響の可能性。
後は、小学校隣接なので、平日の子供の声や休日でも校庭開放の声が聞こえるかもしれないと思ってます。実際にはどの程度か確認必要で、大きな駐車場敷地もあるので、問題無ければ良いですが、気になる場合は、北側窓は閉め切る事が必要かもしれません。

>>1811 eマンションさん
仰る通り計画的に当て込んで無ければ問題はないのかもしれません。仮に2000円20％入らなかったとして、毎月80×2000=16万がもし運用率100％の想定ならば、収入減となります。
16万×12=192万なので、年間200万のマイナスを何処かで補えれば。もちろん、計画の運用率が読み通りならば（この場合の仮定として80％前提）、仰る通り問題無いです。
ただ想定運用率と実際の運用率が分からない以上リスクとして無いとは断言出来ないと思っていました。
もちろん三井など他物件も同じかましれませんが、駐車場代は安いですが、結局は想定率と運用率の問題になるので、100％の方がリスク高い気がしてました。程度は分かりませんが。

海老名で大規模マンション○○で理事会一度経験者（希望でなくくじで）ですが基本マンションはつくづく設備は自主運営ですね。駐車場は重要な収入源ですし共有も管理費と修繕負担に直結します。有効に使われていないともったいないです、使わない勝手な役員からはここをなくして少なくとも修繕や管理費を回すなとかありました。修繕費や管理費は絶対値的なものあって安くても跳ね返ってきますよ。とにかくどこからもお金は出ず住民自主運営です。エビミラは明らかに修繕費格安過ぎて実際修繕費の増加が営業のバック資料で存在しています。

あと駐車場は100％までは売りとは言え、90％でもそれほど希望者で当たらない人は少ないと思います。100％車保有は考えにくくたぶん空きが出ると思います。あと駐車場代は相場くらい取ったほうが組合の収入源になって共有の維持費に当てられたりしますがちょっと安い。相対的に初期の定常費が安いように思いますが。やはりマンション維持問題ってあって特に修繕費不足で急激な高騰をまえいているマンションが出てきているには周知かと。経験則から駐車場でも修繕管理費でも安いほど計画性がないなと思っています。

>>1814 検討板ユーザーさん
と言っても、マンションの大きな売りの1つである維持費安を考えると難しいのでしょうね。
エビミラは実際どうか分かりませんが、乱暴な言い方だと、デベは売れば後は存ぜぬと言う会社も良くあると聞きますしね。管理会社に息のかかった会社で更なる搾取のため、管理組合運営として問題になったり、最終的には管理会社見直すと言う話も聞く事があります。

一応東側駅近住の者で、広さ求め新築検討中です。
駐車場の空きはもったいないですよ、機械式で段数増やせば確保はできるのがほとんどですが通常デベロッパーがぎりぎり狙い、
将来的な充足率確保するもんでしょうね。今、東側マンション群も当初駐車場不足と見られていましたが、ほとんど初期から入れています。また前出のおっしゃられる様にどちらかというと駐車場空き問題の方が多くのマンションで問題になっているかと捉えています。エビミラや西口はわかりませんが。たぶん今も設置率85％で充足90％で最近10台近くの募集が出ています。

同意でエビミラの平面100％ってちょっと違和感ありです、せっかく少し駅離れで土地あるのに（駅直近では広い専有土地難しい）広い駐車場ってちょっとデベロッパー疑います。機械式のメンテ費半分以下の自走式の2_3段にして土地を活かしたプライベートスペース、公園、緑地が差別化にはよかったと思います。あの建ぺい率は後出の駅近ではできないと

管理費、修繕費問題も難しいですねー
あとで困るとは言えとにかく最初安ければというユーザーの心は捉えているかと思います。
住民のことや長期視点に立ったデベロッパーならもう少し管理修繕費、駐車場代は実状に近づけるかとは思います。

管理組合経験者ですが最初だけ安くて苦労するマンション多くなって問題化していますよ　特に修繕は結局総額で多く必要になります。

大規模ほど修繕規模が大きくなり、余計に費用が掛かりますものね。
駐車場代を管理修繕費のあてにするマンションも多いと聞きますが、ここはそうでは無いのですかね。

>>1816 検討板ユーザーさん
確かに、もしも個人的希望が叶うなら、不要な共用最小限で、駐車場80〜90％の上、自走式2〜3段駐車場で、残り半分位の大きな敷地にプライベートなゆったり出来る庭園と子供が遊ぶ時用の広い専用庭などあったら、維持費高くなってもかなり魅力を感じたかも。配棟計画も巨大な団地の様でなく、複数棟で、階高も45m15階でなく、14階や出来れば13階で住戸もハイグレード目にして、多少高級路線でもとても良かったのですが。それだと5000万じゃおさまらなく高くなり過ぎなのですかね…。
利益最優先や、一般的なニーズを汲み取ると今の形なのですかね。
http://president.jp/articles/-/13068

>>1814 検討板ユーザーさん
駐車場代は相場までは分かりませんが、もう少しとった方が良いに関しては同感です。
もしも三井パークが月1万なら、全66台で、66万、年792万円。全戸分の84戸で割れば、1戸あたり年9万5千円位管理者もしくは修繕費に使える。逆にエビミラは仮に多く見積もって3000円が412台で、124万位。年1500万位。

多いと思いきや、全戸412戸で割ると、3万6千円なので、1戸あたり年3万6千円を管理費か修繕費に回せる。実際は全台3000円で無いのでもう少し悪くなる。数字にしてみるとわかりやすいですが、もう少し上げた方が管理組合運営や修繕対応としても楽になると思うのですがね。

仮定を多く含みますが、上記前提が真なら、少なくとも駐車場収入に関しては三井パークの方が余裕のある計画になると思います。月500円からはインパクト的には魅力的ですが、駐車場の充足率も含め、後々、管理組合として、増額にならなければ良いと思ってます。

1821ですが、
もちろん共用施設など共通施設に使う分ならば、
戸数で割る必要は無いと思っています。それならば、三井パーク年約800万に対し、エビミラ1000万オーバーなので、充分です。また、駐車場だけの維持管理修繕ならば、台数多いものの、エビミラは平置きなので、ほとんど出費ありません。逆に三井パークの方が機械式ある分、台数少ないが出費多いかも。
ただ、1819さんも仰ている様、修繕計画がしっかりされていなかったり、想定外の出費/事象があったりすると、駐車場収入を管理費や修繕費に当てがう事も無いと言い切れないと思ってます。
逆にそうでなければ、管理費/修繕費が上がるか。
そうなった時は、戸数割りすべきなので、駐車場収入を戸数とのバランス的にもう少し上げても良いのかなと思った次第です。大規模ほど修繕規模も大きいですし。個人的考えではありますが、もしかしたら管理組合運営において、充足率と合わせて考えていかなければならない事かもしれません。

維持費安といっても、駐車場代や管理費・修繕費が安い事は実は売主的に痛いものになりにくく、もしも計画と現実との間に乖離があった場合、苦労するのは管理組合である自分達になりますからね。計画の妥当性が重要ですが、一般的にそこを事前に確認検討はし辛い。難しい問題です。
価格高い気がするので、価格がもう少し何とかなれば良いのですが、慈善事業で無いので、利益も考えると難しいのでしょうね。

プライベートな庭園など広大な敷地面積も活用した高級路線もそれなりにニーズありそうだが、どちらかというと一般的には3000万台のマンションとして相対的に価格差別化した方が後続を考えるとニーズ多そうに予想します。エビミラは高級路線でも無く、かといって低価格向けでもなく、
プラスマイナス含めた仕様・立地環境に対する価格がバランス取れていなく、どっち付かずに見えてしまいました。もちろん海老名人気・ららぽ人気での価格かもしれませんが、後続も状況同じで固有の差別化にはなりえなく、まだ後続の完全な詳細は出ていないものの、分かっている状況だけでも何となく差を付けられている様な気もしてます。あくまで個人的にですが。

信頼性やアフター含めた満足度などを求めるならば、もちろん大手デベロッパーのブランドマンションでしょうが、一般的にそういうものはその代わり価格が高かったりするのですが、事前情報だと、逆に安そうなんですかね。
http://diamond.jp/articles/-/88790?page=2

エビチラは何の影響で高いのか気になります。
利益？それとも他物件比広大な土地取得費？
三井などは、日立社宅系跡で、日立アーバンま連名なので土地所得経費は安いかもと言う情報も掲示板にはあった気がしており、それが坪単190（確定でない）に繋がるのですかね。
相鉄小田急も線路沿い自社土地なのかもしれませんが、小田急は塩漬けの分費用回収厳しいのでは、と言う話も前に上がってました。

結局このGW中に2期の価格をチェックされた方の投稿が有りませんでしたね…

ここは平置きなのだから、駐車場にかかる修繕・管理費はほとんどかからないので、今の駐車場の値段設定は全くおかしいものではない。
修繕費・管理費が足りないのであれば、修繕費・管理費の設定が間違っているのであって、駐車場代は全く関係ない。

なおここはコンシェルジュみたいなのはいないようだし、大規模にしては複数人常駐しているわけではないし、エレベータも少ないので、今の修繕費・管理費の設定になっているのでは？と思う。

なお駐車場が100％でない場合は、駐車場の抽選から漏れた人が、個人で契約して相場のお金を支払うことになるので、公平性の観点から、平置きであっても駐車場代を相場と同じ価格設定にせざる負えない事情がある。

>>1826 マンション比較中さん
駐車場はおかしくは無いと思いますが、管理費/修繕費に回される事もあるので、相場より安いのでもう少し高くてもおかしくは無いかなと思いました。5000円からとかでも、1万以上イメージの相場より全然安いと思います。

もちろん仰られる様、修繕費5000円前後が安過ぎる様に見えるので、本来の修繕費をあげても良いと思います。また同じく、確かにエレベーターが少ない事で修繕費が5000円前後でも初めは計画成り立つのかもしれません。

>>1799 検討板ユーザーさん
の印象から言うと、半分位少ない？
私も、今迄の半分位少ない印象があります。
もちろんその分、修繕費は安いのかもしれませんが、数の論理で412割なので、駅遠もありもう少し台数あったらな、と思ってました。

設置費用的にも、2000万や高くても3000万で1台設置出来るイメージがあるので、412割すると、5〜7万円で1台、台数増やせるのかなぁ、と。エビミラは大きめの13人乗りで無く、一般的な9人乗りと前出してましたし、安い方の5万とかで済むかも。エレベーター倍は必要あるか分かりませんが、倍増やすとして、1戸あたり20万円増額？もちろん素人考えなので、預かり知らぬ事があるかもしれませんが。
知見無いですが、メンテも412割なので、そもそも台数増やしてもそこまで大きいものになるのですかね？

ちなみに補足迄ですが、別に維持費は計画上問題無いならば、安いに越した事は無いと思っています。ですが、実は計画破綻していて、不足を補うために、臨時でまとまったお金を徴収だと結構問題になる事があると聞きますし、エビミラは412世帯と非常に大規模なので、意思疎通難しい場合などあり、修繕など対応が立ち行かなくなると嫌だなと思ってます。それだったら、定期的に少し多めのお金を集め、プールした方が良いと思っていました。

他の方でいう所の
>>1814 検討板ユーザーさん
>>1817 検討板ユーザーさん
>>1818 検討板ユーザーさん
>>1819 匿名さん
の意見に、管理組合経験者もしては
同意する所が多く・・・。