海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

ビアメカ跡地と値段も変わらんと思うし

>>3819 eマンションさん
ビアメカと価格は変わらないんですか？
後２年は先なんで、かなり安く売り出されると思ってました。

2年後でエビミラより駅近だから、本来は若干エビミラに上乗せした価格で行きたいはず。
ただ1000戸捌くこと考えると、お買い得感を出す必要もあるから、結局、エビミラ並になると予想。

いやいや私も検討が皆さんよりでおくれているかもわかりませんが訪問しエビミラの新築や中古要望に対し(スペックからしたらもう少し安ければ候補）地元不動産屋さんやコンサルさんがまさに
3817
3820さんの話されており
将来に転居の可能性があるならか少なくともエビミラについてだけは大きな価格低下＝価値低下が予想されると明言されていましたよ。

西口の立ち上げ期で価格がスペックや立地の割りに高かったことやピアメカの巨大マンション計画が公表されたことが大きいとのこと。見た目も存在も大規模系も消されてしまうこと　とのことです。

立ち上げ期うんぬんはわかってませんが南側に(しかも近距離ですか?）海老ミラを越える巨大マンションがこれから建つというのはネガになりました。でも不動産やがおうように数年で３０００万前半までなるなら選択として悪いマンションではないと思いました。

初期の４０００万台ミドルは不合理な値段に思い、もっと近くてららぽが普段使いでき価格も抑えたプラウドとかがよいと思いました。悩みます。

さすがに価格は押さえてくる予想をされていましたよ。住みたいかどうかは別にして新築販売価格が維持されるのはタワーのみ。
現にららぽーと横群はえきちかで
メイン３０００万台では
駅近は標準査定上は１分１００万以上なりのの価値は一応あるようです。

>>3820 通りがかりさん
リーフィアまでが価格高騰のピーク、

そこから国内市況、海老名市場から下降に入る予想。ここまででも過剰といわれつつもピアメカ跡の供給は海老名マンション市況を破壊させるほどの新築供給です。グレーシアはタワーでもちょっと停滞感があります。

私はエビミラ住民ではなく近くの物件を検討中の者ですが、＞数年で３０００万前半だったら即決でエビミラ買います（笑）
海老名の周辺相場から言って、数年なら安くなってもせいぜい1割程度でしょう。
エビミラにはビアメカには無い駐車場100%の強みがあり、また遠いと言ってもあくまで比較論であり絶対的な徒歩圏内です。
ビアメカ跡地はマンション好況時期での高額落札でしょうし、オリンピック需要が終わっても災害復興や再開発需要で10年以上は建設費が大きく下がることは考えられず、元々薄利のマンション事業、儲からないなら着工時期を先延ばしにするか、大幅な計画見直しをするのでは無いかと思います。
個人的には価格はグレーシアーエビミラの間で設定されるのではと予想しています。

＞ららぽが普段使いでき価格も抑えたプラウド
グレーシア（タワーじゃない方）の間違いではありませんか？

>>3825 マンション検討中さん
マンション事業は薄利じゃないですよ？
暴利と言って良い。
ここ最近のマンションはローコスト。
マンション全体で売れない状況は続いていますので、
台風での報道もありビアメカ跡地のマンションはエビミラよりは下げてくるのでは？
ハザードマップで洪水の可能性もありますので。

たしかにここにきて西口側で新たに
１０００戸超マンションはすごいですが具体の着工になってるんですね？
ららぽーとの北東近接にプラウドやパークホームズなどの
中規模がいくつか出てて、目立たないですがスペックもよく価格も抑えきみなのがありました。もう完売のようですがこのあたりのもよいと思いました。

>>3825 マンション検討中さん
全体や中古の値が落ち着いたものは安定しているでしょう。
エビミラ?や新築、これからの海老名でも１割しか下がらないのはかなりプラス側の見方に思います。ちなみに３０００万前半までは直線的に下がりそうと見解されたのは○鉄道系の海老名店長さんでした。あくまでエビミラの中古相場としてです

>>3825 マンション検討中さん
新築はデベロッパー利益や販売経費などが相当にのってるので買った瞬間２０％位は普通には下がります。
いずれにしても中古として市場にさらされると実力の値段になるのでそれをみまもるのもよいとおもいます。
新しい感がいるならリフォームで全壁紙くらいやっても１００万届かないです。あるいリフォーム済み物件とかはある程度の築年数物件なら一見新築と同じにはみえます。
しかも海老名はこれまでとこれからの状況が変わってくるのではというにが皆様のご指摘ポイントでは?

駅直結のビナマークス４Lが昨年５０００万→今年４０００万とか

＞＞3826 匿名さん

マンション事業の薄利については業界OBの三井健太氏が記事にしています。
https://www.sumu-log.com/archives/17006/

この中で粗利益ベースで20％、販売経費を除くと10％程度が利益と書かれていますが、デベの知人に聞いたところほぼ当たっているとのことです。

こちらの記事にも10%とありますね。
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20140922-00000001

何%の営業利益を"ぼろ儲け"というか、業界によっても違うのでしょうが、一般的には下記ランキング上位企業を言うのではないでしょうか？
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20140922-00000001

＞＞3830です。

失礼、最後のリンクを貼り間違えました。
https://www.stockclip.net/markets/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E4%BC%81%E6%A5%AD...

＞＞3829 検討者さん

>>買った瞬間２０％位は普通には下がります。
普通ってなんですか？立地や条件で変わってきますよ。15年前のビナマークスの新築と中古価格の差を知っていますか？貴殿が相場感や売買経験無いのが丸わかりです。

＞＞3829 検討者さん
同じ階数・間取りで比較しないと意味が無いよ。
確かに海老名の相場は周辺に比べて高いけど、今後がどうかなんて誰にも分からない。
東日本大震災の時も湾岸エリアの物件は下がると言われたけど結局上がったしね。

ビナマークスの価格参考まで。
号室 参考相場価格 新築時価格 想定賃料 間取り 専有面積 主要採光面
2101 4,217万円 4,214万円 13.1万円 4LDK 82.64m2 南
2102 3,744万円 3,631万円 11.9万円 3LDK 73.12m2 南
2103 3,967万円 3,792万円 12.5万円 3LDK 76.36m2 南
2104 3,967万円 3,793万円 12.5万円 3LDK 76.38m2 南
2105 3,371万円 3,315万円 10.7万円 2LDK 67.05m2 南
2106 4,584万円 4,555万円 13.9万円 4LDK 89.34m2 南

仮に4LDKの新築価格5,400万（諸経費含まず）を約10％ディスカウントの5,000万で売られていたとする。
現在賃貸で出ている13階4LDKの18万を採用するとグロスの利回りは4.3%という計算。（管理費・修繕費・固定資産税引いたネットは3%強？）
投資物件としては厳しいが、居住することを前提で購入して、いざという場合に最悪12万で賃貸に出してもトントンと考えるなら適正価格なのでは？

エビミラスレ人気ですね。皆、もう少し安ければ買いたいのかな。新築は残り3戸。

これから相鉄JR直通やave新店の建設など、海老名自体の魅力も上がり、駅から徒歩で行ける距離、小学校も商業施設（ららぽ）も近いエビミラは、なんだかんだ価格は大きく下がらず、むしろあの時かって良かったおけばと思える物件だと思うけどな。

今後は下がる方に100メセタ。

海老名もかなりヤバイ地域だからね。
湾岸のタワマンとか比較にならないくらい。
マンション価格はオリンピック後に相当下がるみたい。
利益受給者は、本当の事は教えてくれない。

下がる的見解が少しでると(それなりに客観的かなとは思いますがすぐはさがらないでしょう、ただし新築プレはあるとおもう）
ここは
下がらない必死度が満載のようなレスになりがちですな。リーフｨアとグレーシアとあわせてみてますがそこがちがう。既契約の方?
　どっちにしても中古は需要が決めるので。