パークホームズ二子玉川　彩翠邸ってどうですか？

マルチ書き込みはご遠慮ください。

駅からの距離も価格が安ければ納得ですが、ここは駅から離れた、
昔から別邸地として歴史のある静寂の環境に建てられるので
むしろ価値がある立地と考えているのでしょう。
このような立地に住まわれる方は通勤にバスを利用せず
車通勤される方が多いのでしょうか？

車といっても、屋外の3段機械式駐車場に駐車するのを考えると躊躇しますよね。

それにしても、いただいた資料を見て、開発道路という名の橋を作って、そこに接道しているみたいになってますけど、そういった土地自体の評価ってどうなんでしょうかね？評価が低いから安いなんてことがあったりしますかね？
詳しい方、教えてください。

>>23
分譲宅地の開発私道と同じようなものでしょう。
接道しているのだから、その点では評価的に
マイナス云々と言うことは無いですよ。

それより、この丸子川沿いの道路は、一種の抜け道なのですが
道が狭いのに、一方通行ではなく、治太夫橋付近などは、
狭い道でのスレ違いに自信がない方は近寄らない方が良いかも。

9月4日と11日にプロジェクト発表会があるとのことですが、遠方に住んでいて、どうしても用事があるので両日とも行けません。
住環境が良さそうなので、前向きに検討したいので、参加される方、予定価格など教えていただけないでしょうか。
問い合わせしても教えてもらえませんでした。
凄く問い合わせが多いって言っていました。
やっぱり高いんですかね。

間取りはまだなんでしょうか？
待ちきれないなぁ～

>>26 匿名さん

問い合わせすると間取りもらえますけどね。
全体的に間口が狭い感じがするんですが、どうなんでしょうか？

公式に載ってる85Cタイプが一番いいよ。

パークコート二子玉川のDNAを受け継ぐって書いてあったから、期待して現地に行きましたが、外観が正直かなり残念な感じでした。
バルコニーも黒の格子でしたし…
パークコートとはかなり違うように感じました。

なんかぜんぜん盛り上がらないですね。問い合わせ殺到しているみたいなんですが…

問い合わせが殺到する様なタイプの物件に見えないのだけど。
地元のこの場所の良さが分かる人たちが買う感じの物件じゃない？
正直言って地味だよね（笑）

来年２月に入居なのに、まだこれから第１期の販売。建物内のモデルルームもこの秋にできるということです。
資料請求すれば、間取りは送ってもらえますよ。

短期で売り切る自身があるから、販売から入居までが短いんじゃないかと勝手に思っていたのですが、
どういうことになっているのでしょうか。
静かにいつの間にか完売ということもありそう。

>>32 匿名さん

確かに建物自体もほぼできてる（完成してる？）のに販売開始がえらい遅く、派手に宣伝している感じもないので、裏事情が気になりますね。
市況が膠着ムードで当初出そうとしていた価格だと割高感が強く出るから９月の日銀決定会合での追加緩和を期待してタイミング待ったとか？
それとも単純に他の世田谷区の三井物件（梅ヶ丘・豪徳寺）及びたまプラで販売代理してるジオあたりの販売状況に目処がつくのを待っている？

いずれにしてもお値段が気になります。
個人的には間取り的には間口が狭くあまり好みではありませんが、周辺環境と花火に惹かれます。

駅まで離れている物件ですので、短期で売れるとは思えないのですよね。
なんだかんだで駅までの距離はマンションの場合特に資産価値に直結する部分が大きいですので。

今月末に販売になるということですので、具体的なお値段も出ている頃なのでしょうか。
いくらぐらいになるのか想像がつきにくいですね。
ものすごく高い額になるとは思いますが、その中でも程度問題ってものがあります。

国分寺崖線沿の風致地区という住環境的なプラスアルファにも関わらず、ごく普通のマンションだね
何らプレミアムが感じられない…
パークコート二子玉川はさすが三井と思ったものだけど
これも建築費高騰の影響なんでしょうか

うーん、もっとプレミアム感を出したほうがここだと人気はわかりやすくでたのかなぁ。駅まで遠いんですけれど。
見た目が普通な感じなのは建材費の高騰もあるとは思いますし、
なにかデザインした人の感性のようなものも関係有るのかもしれません。
こればかりは好みなので、なんとも言いがたい。
高級感があって素敵だなってもしかしたら実物を見ると思うかもしれませんよ。

何でここの間取りはナロースパンばかりなのですかね？
富裕層とか最初から狙うつもりのない間取りばかりの様に思えます。

瀬田で環境もいいのに安い！という線を狙っているのでしょうか？
周りには有名なマンションも多いのに残念！

二子玉川の立地なのに残念、ってところでしょうね。

70㎡、80㎡台の間取りで3LDK。3LDK、子どもが2人いて1人1部屋だと主寝室の他に2部屋必要だからといった計算なのだと思います。ウォークインクローゼットがあったりするので、収納は十分と思います。

坪200は切らないとね。

>39
一生待ってれば？（笑）

駅から遠いですが、ここは利便性を求める物件ではないのかと思いました。
緑も多いですし、静かでゆったり暮らせるマンションであると感じます。

これまで、駅近で買い物するお店も近く、都心へのアクセスの優先度が高いのが良いと考えていましたが、
将来的な事を考慮すると、意外にこういった閑静な地域にある物件も良いかもしれません。

>>41 匿名さん

確かに駅からは遠いですが、環境は良いですよね。逆に駅周辺の喧騒から離れていて良いかもしれません。

が、ここはそういうゆとりある生活を送りたい場所のマンションであるにも関わらず、超縦長リビングのナロースパンで開放感に乏しそうなのが残念でなりません。
まぁこの敷地形状で全戸南東or南西向きにするにはスパンを狭めなければいけなかった、という事情は分かりますが、期待していただけに複雑な心境です。。。

落ち着いた暮らしを送ることができるという点では良いのかも。
利便性よりも静けさ重視、みたいなね。

第1期って何戸の販売なんだろう。総戸数がとても少ないので、半分以上は売りだしてしまうっていう可能性も出てくるのかなというふうに感じております。
ただ要望書がどれだけ入るかっていうのも重要になってきますね。

１期完売御礼って言う風に書いてあったので２期に入るのかと思いきや、まだ１期２次。
ということは１期１次の状態ですのでそこまでたくさんは出さなかったんじゃないかなぁ。
少なくとも２戸以上は出すのだろうなというのは予告を見ていて推測されますが…。
実際に１次で売りだした戸数をご存じの方はおられますか？
一番気になるところですが、記載がなかったように思うのです。

>>39 匿名さん

それはムリだが、
ここはない、

検討者です。
年末の1期1次は、南向き中住戸のほとんどが売れたみたいですね。公式HPでも、中住戸のDタイプ、Eタイプは掲載が無くなっていました。
東向きも、少し広さが抑えられているのでグロスが安くなり、北東角部屋のAタイプを中心の人気だったとか。

駅までの距離は気になってしまう部分かもしれませんが、
それを除けば良い環境にあるマンションだと思いました。
あまり若い人には好まれないかもしれませんが、
老後の事まで考えると、ゆったり暮らせそうで良いですね。

年取ると、交通不便なのは辛いですよ。病院だけは近いから良いのかな。

国分寺崖線に抱かれた特別な立地。しかも二子玉川の賑やかな喧噪からも程よい距離。
ここは通勤利便性のための駅徒歩何分かの違いに優先順位を置く様な層をターゲットにしていないでしょう。歳取ってから駅まで出るのが辛い？タクシー呼べばいいじゃない。毎日往復したって自家用車維持するよりは安いよ。

外環道の東名以南の計画が不透明なのが懸念
高台の病院は移転計画があるようだが

二子玉川駅まで徒歩１２分はちょっと遠いなと思います。
せめて、１０分くらいで駅まで行ければと思っているので、
この距離でこの価格帯は、購入には躊躇ってしまう人多いのでは？
他の方の書き込みにもありますが、歳を重ねたら、
よけいに交通の便利な地域に住みたいと思います。

>51
ここら辺に住む人は金銭的に余裕があるから
あなたのような人とは話が合わないと思いますよ。
徒歩10分以内かどうかなんて意味ない。
移動は自家用車かタクシーなんだから。

近所の者です。
国分寺崖線の雰囲気が好きな人にとって、ここより（両隣のマンションも含めて）駅に近づくと、国分寺崖線の良さが出ないのですよね。
100mほど、東に国有地が少しだけ残っていて、そこにマンションができでもすれば、別ですが。

>53
宿舎のあったところですか？

>54
はい、個人的には、あの宿舎の一帯が、南向き斜面の良い雰囲気だと感じています。

このパークホームズの裏山は、三井が交渉したものの日産病院が譲らなかったそうで、しばらくは、あの森の雰囲気も安泰なのかなと思います。

>55
この辺りの森は本当に貴重ですよね。
私にとっては国分寺崖線の緑と多摩川の河原という自然の豊かさが
都心に住まずに二子玉川を選び続ける理由です。

病院は近いですが、この距離は老後になってどう思うかですね。
駅近しか住んだ事がないのでなんとも言えませんが、
10分以上は割と、冬場とか大変そうに思えます。

>57
自分を含めた家族がどういう生活をするかじゃないですか？

出勤時間が通勤ラッシュに重なっていて
立場的に絶対に遅刻できないという人であれば
不便に思う人がいるかも。

そこまで時間に縛られない仕事をしていたり、
買い物はタクシーや車で高島屋とかに行けばよくて
外出は犬の散歩が多いという人であれば全く問題ありません。
（重いものは通販で持ってきてもらえますしね。）

今の時代は金銭的に余裕のない人も金利が低かったり
住宅ローンの審査が緩かったりするので検討しているみたいですが、
こういう立地のマンションは忙しい方には向いていないと思います。
忙しい方の尺度で見れば駅に近いマンションの方が絶対にいいと思いますよ！

ホントホント。
世の中、駅近の新築マンションはゴマンとあるけれど、背後を国分寺崖線の緑に守られた二子玉川のショッピングエリアにも多摩川兵庫島にもお散歩程度の距離で行ける新築マンションは滅多に出ない。駅のアクセスが最優先で、このエリアじゃなくてもいい人が検討するような代替の効く物件じゃないですよ。

59さんや53さんのいうように、この物件の価値は、駅距離以外のところにある。5分の旧小坂邸の縁側でお弁当を食べる、10分の民家園で地元シニアの方に子供に別種の体験をさせてもらう、15分で砧公園、20分で世田谷美術館。これらの「郊外的価値」は、湾岸や都心部にはない。それでいて高島屋まで10分。これら郊外的価値を持ちつつも、渋谷15分あるいは東京駅15km圏に位置する。このようなバランスの価値に気づける人は地縁者に限られるだろう。
ちなみに用賀ニトリまでは15〜16分。

確かに、資産価値維持観点で都心タワマンなどに比べて一般論では不利だと思われる。
人口減少局面における広域の人口動態から考えると、二子玉川といえどもやや厳しいと考える。
非地縁者にとっては、これらマイナスポイントが目立ち特段積極的に選びたい物件ではないだろう。

一方、都心タワマンから二子への移住者も少なからず存在する。「都心至近の郊外」という一定価値を見出せる者にとって極めて価値の高い物件と考える。

53です。
私も実は二子玉川駅から5分の多摩川沿いの場所に長く住んでいたのですが、駅前再開発の時にこの辺りに越して来ました。
多摩川沿いの、富士山も花火も目前に楽しめる環境も素晴らしく、特に不満はありませんでしたが、一方で、この国分寺崖線あたりの環境は違う意味で魅力的です。
両方を住んで見て、それぞれの価値があることを実感しています。

玉堤通り（堤防）の外に住むのはちょっとね。
地歴的にもあれだしね。

子供が小さいうちはやっぱり自然が多い二子玉川に魅力を感じます。
新築にこだわるわけじゃないけど中古もあまりないしどうなんしょうか。
ライズは中古も出てるようですが個人的にタワーマンションは苦手で。。

>63
二子玉川は供給が少ないから探し始めた時期に物件がないと大変ですよね。
ライズだったら低層棟もありますよ。
数は非常に少ないと思いますが。
他にも住友の新築が売れ残っているかな。

あとは数年以内に建て替え案件が出ると思います。
多分、魅力的な案件になるのでは。

現地を確認できる数年内に出来ると思われる新築マンションですが、３件はあります。
東急、三菱、野村の物件と思われますが、いづれもそれなりに高くなるんでしょうね。。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604925/
こんな物件もありますよ。

二子玉川周辺は都内の郊外で唯一高級住宅街と商業エリアが
上手く共存している場所ですからね。
それなりに高くなるでしょうね。
シティハウス二子玉川と同等程度じゃないですか？

>>65さん
東急はわかりますが、三菱と野村はどの辺ですか？

三菱は工事が進んでいるので、完成売りですかね。
野村は、オーダーメイドの高級路線の予感がします。

東急物件は、ご存知の通りガーデンアイランド近くの246沿い。
三菱物件は、こちらの物件に割と近くの玉川4丁目？。
野村物件は、パークコート瀬田の下で線路近くです。

分譲価格的に予想すると……野村＞東急＞三菱

確かに瀬田1丁目で計画されている野村が一番高そうですね。
線路近くではありますが、線路からは少し奥まってますし、駅からは坂を上りきらずに着きます。
三菱は、平坦な道で駅まで行けてこちらの物件よりは近いです。
東急は、南面がマンションに隣接し、西面は246高架と下の道路が目の前ですが、二子付近でご検討されている方は、これから楽しみですね！

67です。周辺住民さん、詳しい情報ありがとうございました。
上にも書かれているようにここらは物件自体があまり出ないですよね。
最近の相場を考えるととても買える気がしませんが、注視していきたいと思います。

三菱が＠５００という噂もあり、いずれにせよ、購入層は絞られますね。

二子玉川は駅徒歩10分圏内にいい物件が少ない。
パークコート二子玉川が駅徒歩10分以内なら中古を即買いなのだが。
東急ドエルプレステージ瀬田は古いし、じめじめ感が嫌だ。
じめじめ感は彩翠邸にも感じるけど。

全体的に駅は遠いみたいですね。
二子玉川駅が一番近くて14分の距離と書かれていますが、
駅前に駐輪場はあるのでしょうか。
有料でも、自転車でいけるような状況だとありがたいですね。

駐輪場は、この物件に近い方から、
高島屋の裏、246バイパス高架下にひとつ、
田園都市線高架下に、三菱銀行裏側方面と、玉堤通り渡ったところの、2箇所、
駅反対側になってしまいますが、ライズSC再開発エリアの地下や2Fに複数箇所、
あります。

スポット利用なら、ライズSCの方までいけばほぼ確実に停められます。

月極の空き状況は知りません。

ここも最終期で、あと5戸になったんですね。
この価格帯は、あちこちで苦戦しているみたいなので、上出来なのでしょうか？

少し駅に近い、タマホームのほうは売れているんですかね？

表向きは５戸ですね。
梅丘や豪徳寺のPHみたいにリハウスに協力を仰がず、
入居開始前に完売になれば、上出来だと思いますよ。

ここは、前のコメントであがった東急、三菱、野村の立地とはまた違った魅力で、好きな人は好きな物件なのと、価格を抑えているからでしょうね。

野村の建て替え工事が進んでいるけど、完成はオリンピックイヤーの20年2月。

それまで待てる人、購入資金や収入がたっぷりある人は。。。

瀬田一丁目。めったに新築マンションが出てこないエリア。
目黒東が丘のプラウドより、もっと高くなりそうですね。

ここは地元の人で、ここの良さを知っている人向きだね。
基本的にこの並びのマンションはいいものばかり。
でも、土地勘がないと何でこんな駅から遠い場所なの？となってしまう。

丸子川は、抜け道のせいか、現地は交通量が意外と多い。

すれ違いにも幅員が足りないので、歩行者は気を使う。

バス停に行ったり、バス停に行かない限りは丸子川沿いをずっと歩く事なんかないでしょう？すぐに住宅街に入るはず。

私も丸子川沿いは、歩かずに、住宅街を抜けています。
いくらでも行き方はありますが、マルエツから砧線の歩道、高島屋、二子玉川駅という道が多いですね。

砧線の歩道から商店街の交差点、米屋の交差点、世田谷信用金庫の横の交差点と
信号の変わり具合を見ながらいくのが駅に行くのに一番効率いいかも。
歩いていて楽しいのは商店街ルート、雨の日は米屋の交差点が便利。

静嘉堂文庫からバス便だな。ヤッパリ歩くとかかる。

でも、なんだかんだ、完売まであと一歩ですね。

ここはないって言っている人はここら辺を知らないのだろうね。
なぜ平均年収が高い人がここら辺に住むか考えてみたらいい。

>>90 匿名さん
そうでもないみたいですよ。

あと、4戸ですね。

最終期登録受付中。今、3戸と書いてありました。一番安くて6990万円なので、やっぱりこのあたりは人気区域なことがわかります。

住環境、教育環境が整っている場所は、いわゆる「民度」が高いので安心して住むことができるのが利点。マナー違反の行動をしている御主人の職業がわかると、「ああ、やっぱり」といったことも多いですから。

平均年収が高い人が集まる場所は安心できるのはわかります。ただ、その平均年収も、どんな稼ぎ方で細かく分かれちゃいますけど・・・。高いお給料じゃなくて、まっとうなお仕事っていう意味も重要。

防災対策として物理的な設備だけでなく、マンション単位での防災訓練や防災イベントを実施しているようで、とても安心だと感じます。
ただ管理組合が行う訓練やイベントのサポートだそうなので、管理組合主体で実施する必要があるのかも？
個人的には任意参加でも構わないので、年に1度は訓練すべきだと思います。

まだまだあるんですね、
大変だ

まだあるんですね、やはり距離ですかね。

>>98 匿名さん
それだよね

普段の移動手段が車って言う人だったらいいのかもしれないですが、そうでない場合は普通にこまりますものね…
価格的にも二子玉川のブランドの為か強気な感じですし。
レジデンス風の造りのマンションだとどこもお高めに出来ているって言う感じがしてきますのでなんとも言えない部分もありますが…。

あれ、1階庭付きの住戸も残っているじゃないですか。
庭つきなんて真っ先に売れてしまう印象がありますが、
ここは価格がネックになっているんですか？
現在新しいモデルルームになっているのはこの部屋でしょうか？

フロアコーティングにも様々な種類があり、どれを施工すれば良いのか
素人ではわかりかねるところがあります。
UVフロアコーティングは車のボディにも使われるコーティング工法だ
そうですが、やはり傷はついてしまうのでしょぅか。

誰か買ってあげて。

営業頑張れ！
ここは案内だけじゃ難しいぞ！
もっと空想をふくらませて！

パークコート二子玉川は存在感ありますね。

駅から普通に歩くと15分では着かないですね。玉川四丁目の売出しまでは何とも判断つけれないでしょう

その4丁目、なかなか発表にならないですね。完成売りなら、9月ごろから現地棟内モデルルームオープンかと思います。

4丁目はここの上位互換ではないですが、客層は完全に被りますね。
あとガーデンアイランド近くの物件も情報がオープンになり出しましたし
ここは早めに勝負かけないとお客さんは他を見て回ることになりそう。

四丁目の三菱は囲いが取れましたね。ただこの地区は建蔽率、高さ厳しいから、あの面積で20戸だとここより高級路線は間違いないね
億さらっと払える人はあっち、そうでない人はこっちが現実的な選択肢かな

４丁目は、シートもとれ、雰囲気はわかりますね。
駅から近い分、単価は高くなるでしょうが、それほど高級感は感じられません。
バルコニーの壁は吹き付け塗装、戸境はペラボーのようで。
パークコートや彩翠邸と違い、周囲に住宅が密集していて緑も少ないし。
買い急ぐ状況でなければ、瀬田１丁目のプラウドか、
瀬田２丁目のモダンゴルフ場跡地のマンション（未確認ですが）もありますし。

パークコート二子玉川の中古は、いつの間にか、売れてしまったなあ。駅から遠くても関係なしですね。

瀬田一丁目はブランズも出ますよね。駅との距離が程良く、坪400くらいなら向こうは蒸発しそうな

ブランズは玉川2丁目。
瀬田1丁目は、プラウドです。
どっちにしろ、@500

みんなパークホームズ二子玉川の話をして下さい、こっちも一応一生懸命頑張ってるふりしてるんです。

誰か買ってあげて下さい。

日経プレミアシリーズ新書から発売された「不動産格差」という本の帯に、

こんな刺激な見出しがありました。

マンションは「駅７分以内」しか買うな！

新築のパークホームズとはいえ、パークコート並みに高いので、

ポンと買える人はそう多くはないと思いますが…

二子玉川駅まで徒歩１４分。リセールを考えると、悩むのでは。

ただ、これから販売される三菱地所レジデンスや東急不動産の物件はもっと高いそうだし。