ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

>>921

ただ中部屋は坪単価が角部屋より安かったことも
あってほぼ完売だそうですね。
あとは４期販売分を若干数残すのみみたいです。
残るは角部屋と１億３千万の最上階ですが
モデルルームの角部屋は確かに素晴らしいですね。
坪単価は高いですが日当たり抜群の17．7畳のLD
は贅沢仕様でした。

販売当初はふざけた値段で売れるわけないと思ったが
近隣の物件も似たり寄ったりの値段で出してるから
実はさほど高くないのかもと思ってしまうのが不思議だな。
この金額で完売近いんだから四天王寺・駅近南向きの
威力はすさまじい。
２０１７年さらに相場上がってしまったらもう手が出ない・・・。

こんなに早く売れていくと思わなくて
ようやくみにいって、すごく気に入りました。
立地がほんとうによいのはわかっていたけれど、文句のつけようがないですね。自分は墓とかまったく気にならないので。
１０階より下はもう内装の色がきまっていて
１０階より上は色々まだ選べると聞いて低層希望だったけれど気に入った内装がいいなとどうせ買うなら高層階…に、心動いています。
しかし、本当に残り少ない…悩んでいる間に決まりそうな気もします。
まぁ、その時は縁がなかったってことかなぁ。

クレヴィアよりこっちがいい。

都会の真ん中で駅から近くでありながら南側の眺望が５００メートル近く開けてる土地は大阪市内でも
ないと思います。
墓地に隣接していますが、それも含めて南側には購入者が生きている間に建物が建つ可能性は
皆無のはずです。もちろん保証はありませんが、事実上の永久保証と考えて良いでしょう。
マンションは駅から近くて日当たりが良く眺望が良いと言うのは資産価値の維持に重要な要素に
なりますので、将来売却の際にも近隣物件よりは有利なのかなと思います。

私も価格を全部記載したわけではありませんし
すでに分譲済みになっていた分もあったのでおおむねです。

2LDK　63.05㎡　　3階4300万　→　10階4800万

3LDK　71.36㎡　　3階5100万　→　10階 5700万

3LDK　75.46㎡　　3階5500万　→　10階6100万

くらいだったと思いますよ。

モデルルームの91㎡の角部屋は7300万ー8300万の間あたりでした。
ただ中部屋は第４期の若干数を残すのみでほぼ完売らしいので
抽選か先着かわかりませんが、早めの決断が必要みたいです。

低層階、押さえました。
高層階捨てがたかったのですが約1000万差になるので。
まだあと一年近くあるのにオプションとかもつけれないのはかなり残念ですが、やはりこの立地がほんとうに欲しいので…妥協大事ですよね。追々どうしても気に入らないところは改築するつもりです。
低層階は立地重視の方が多いのか、もうほぼ空きはないですね。まだ販売に出していないものくらいでは？

静寂を求めて、えきちかで、見晴らしは低層でも抜けてるのって本当にみたことないです。

近隣住民なので、この辺りの良さは十分わかってます。

だけど、グランドメゾン上之宮町もかなり捨てがたいとは思いつつ…

>>928

ここは低層階でも南側が抜けているので全然問題ないですよね。
上下階の金額差が大きいのでリセールを考えると間違いなく低層階のほうが有利に働きますし。
マンションなんて内装はあとでお金を出せばなんとでもなりますが立地や眺望・日当たり、階高、天井高などはどうしようもないのでそういう点を重視すると、ここは良い物件だなと思います。
グランドメゾン上之宮も気にはなりますが、五条小学校に絶対に入れたいという人以外は、立地的にこちらのがもろもろ便利かなと思います。

朝日新聞に掲載されていましたが　ハルカスがオープンしてから天王寺区周辺マンション坪単価は60万円UPして
坪単価248万円と記載ありました。

2017年、2018年と年次推移　260万円～280万円　の坪単価で　最終は落ち着くのでしょうか！？

大阪市内の場合中心６区とそれ以外に分けて考えないといけないと思いますが、天王寺区に限らず中心６区は
２０１７年はまだもう少し上がっていきそうですね。
２０１８年は消費税含めて情勢がまだわからないのではっきりしませんが、２０２０年東京五輪の建設がひと段落するころには不動産の相場も下落と予想されています。
ただ建築資材が下落したとしても、次には現場の職人大量退職問題が待っています。
団塊の世代の６５歳前後の職人さんはまだ頑張って働いていますが２０２０年以降、多くの離職者が出て強烈な人手不足になると予測されています。
宅配便の問題なんかもそうですが、若い働き手が限られると当然人件費が上がります。
中心６区ではまとまったマンションに適正な大きな土地も減ってきますし、人件費が高騰して２０２０年以降も大きな下落はないんではないかなと予測します。
天王寺区も大きめのマンションの土地はほとんど出てこなくなってきていますので、供給不足になり坪単価３００万を超えるようになってもおかしくないかもしれないですね。
東京と大阪は同列に語れませんが、東京では坪単価９００万なんて物件も出ていますから、大阪はまだ値上がりの余地ありと外国人が判断しても不思議ではないかもです。

>>931

需要と供給のバランスで仕入れる土地がないならば

中央区、天王寺区は2020年-2025年　観測相場　新築坪単価　最大300～350万円までにしてほしいです。

となると賃貸価格も他のエリアと比較すると高くなりそうな予感します。

大阪市も中心６区以外は人口が減少していますから、今後は立地によって上がるところ下がるところが
はっきり分かれてくるでしょうね。
中心６区の駅近物件は上昇、大阪市内でも郊外の駅から遠い物件は資産価値維持が厳しくなってくると思います。
高齢化社会においてマンションで駅から遠いというのは致命的になりかねませんので、より駅に近い物件に人気が集中していくことになるでしょう。

ここはタワマンのように投資目的で買う人はいないでしょうし、ほとんど実住の人ばかりでしょうね。
経済的には比較的余裕のある人が集まったマンションになりそうなので、住みやすそうにイメージします。
富裕層のファミリーが住む感じでしょうか。

良いのか悪いのかわかりませんが
三井健太氏の「名作間取り選」にも珍しく大阪から紹介されています。

https://mituimadori.blogspot.jp/2017/02/no168.html#!/2017/02/no168.html

◆専有面積：91.03㎡
　東南の角住戸だけに通風と採光に優れ、かつプライバシーも保護された良い間取りです。
　キッチンのパントリーや玄関のシューズインクロークなど、収納も充実。

確かにここの角部屋は高いけど間取りは秀逸だと思います。
大阪は東京より坪単価が安いのでどうしてもコストカットに走りがちですが坪単価が上がってくると良い物件も増えてきますね。

>>935

素晴らしい！！！

何れにしましても、今は消費税8%　翌年からは消費税10%

職人さんの離職、世代交代で激減　　建築資材単価の高騰となり

物件価格は　上昇気運で上がることはあっても、リーマン級の事故がない限り　下がりにくい傾向であることは
言えると思います。

ここが最後の買い時、物件の土地も中々買占めは難しいでしょうし。
坪単価280万円が一般相場になるでしょうか？

全貌が明らかになりました。
ヴィークコート 四天王寺夕陽丘の土地も更地になりましたが、やや狭いですね。
南側の通り　夕方前後は、車の往来多いですね。20時ぐらいは静かになりますが、21時までは、車の停車も多そうです。
真横に郵便物を受け取にこられる市民の方も多そうです。

変わってルネグラン四天王寺夕陽丘は小鳥のさえずりが聞こえてきそうです。

>>937

職人の人手不足は宅配便より深刻そうですね。
宅配便なら近所の主婦でもパートで出来るし、若い見習いも数か月もすれば1人前になるでしょうが、建築業界の職人は１人前になるまで下積みから時間がかかるし、主婦がパートでと言うわけにもいかないのでより人手不足は根深そうです。
今後人件費がさらに上がることと消費税が上がることを考えると、坪単価の上昇は避けられないでしょう。
ルネグランの角部屋で坪単価２５０万－３００万あたりですが、新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。
そもそも四天王寺前夕陽ヶ丘の駅近くはもう土地なさそうですが。

>>939 e戸建てファンさん

御意！

>>939
>>新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。

谷町筋から西側の　シュテルンベンツ周辺は、良くないのでしょうか？
地名が、違うとイメージ変わりますか？

もう少し、六万体から南側～星光学院までの西側はマンション立地あるでしょうか？

古いマンションを建て直すとか？　難しいのかな？

宅配便は、救世主で　近隣の主婦層応援部隊に支援していただくしかないですね。
パートタイムです。
ダイエット効果は抜群です。

>>941

いやあのあたりも悪くはないんですが、夕陽ヶ丘と言われる地域は谷町筋から東側上町筋あたりまでの台地上ですから、西側は土地の価格的にも少し落ちますね。
特に谷町筋西側は坂が急になりますし、松屋町筋を超えるとあまりイメージが良くないので高額物件は谷町筋の東側ということになるでしょう。
六万体から南側～星光学院あたりももうマンションに適した大きな土地は出そうにないですね。
古いマンションの建て替えは容易ではないですから、四天王寺前夕陽ヶ丘駅近辺で２０００㎡級の敷地のマンションはルネグランが最後だと思われます。
高い安いの話以前に駅近辺は土地が出尽くした感があります。

ルネグランの中部屋坪単価２２０万～は今となっては夕陽丘最後のお買い得だったんでしょうか。

>>944 匿名さん

上町台地 上本町 四天王寺夕陽ヶ丘
最後の220万円〜 ではないでしょうか⁉︎

駅からの距離、南向き永久保証、眺望、間取り、設備、敷地の広さ、駐車場１６０００円からで坪単価２２０万～は本当に最後だったでしょうね。
数年後には破格だったと思うかも。
最後若干数の中部屋は抽選でしょうか。

>>946 匿名さん

そうでしょうね ！
単価220万円〜 は あえて 何処かの敷地が
仕込まれても あえて 220万円以下にして
今後は、売り出す必要性はないでしょうし、
土地の希少価値で、高くても需要はありますね。
交通至便、利便性の高さや、学校環境は 他のエリアよりも より優れています。

購入客の自画自賛レス気持ち悪いね

>>938

郵便局の隣の土地も駅からは近くて良いですけど敷地は狭いですね。
６００，７００㎡くらいでしょうか。
南向きに建てると思うので多少セットバックしても、あの敷地の大きさだと多少騒音と排ガスは気になりそうです。
ただあのあたりでは最も駅近のマンションだと思いますので、どんな建物が建つのか楽しみです。

>>949

天王寺真田山のイメージと類似するでしょうか？
郵便局横も　軽く5000万円超えですよね？

>>943

確かに駅から徒歩５分圏内でそれなりの規模のマンション建設に適した土地はもうなさそうですね。
天王寺郵便局の北側の角地（徒歩２〜３分）のオフィスビルが解体されて清水土地開発がマンション（ヴィークコート夕陽ヶ丘？）を建設するようですが、ここも更地になると意外と狭く１００坪強程度しかなさそうですね。

ところで、地名的には六万体の少し北の西側のエリアが「夕陽丘町」なので、谷町筋の西側が夕陽ヶ丘の由来の原点だと思っていました。

また、谷町線の駅は（四天王寺「夕陽ヶ丘」）、谷町筋の交差点は「夕陽丘」、地名は「夕陽丘町」、周辺のマンションの名前は「...夕陽丘」と「...夕陽ヶ丘」と二通りの表記がありますが、どちらが正統な表記でしょうか？
ちなみにルネグランは「...夕陽ヶ丘」の表記ですね。

>>950

ヴィークコート天王寺真田山も検討したのですが、谷町６丁目の駅から上町筋の長〜い信号待ちを含めて実質１０分強かかるのと８０㎡以上の部屋が無かったので見送った経緯があります。

ルネグランは勝山通から入る道が狭いこと、ディスポーザーが無い（誠に残念！）こと、立体駐車場が雨ざらし仕様でプアーなこと、を除いては非常にバランスの取れた物件ですが、高層階角部屋は８０００万円以上なのでいまだに躊躇しています。

それとこの価格帯ならば、バルコニーの内側の壁は吹付け仕様ではなく最上階の壁面と同様にタイル貼りにしてほしかったですね。

>>951

六万体より北側の住所は、大阪府大阪市天王寺区生玉寺町～　ですね

住居地は　谷町筋東側から上町筋の間、六万体より南側が立地はあくまでイメージですが良いですね！

さて、将来の候補地はあるでしょうか？
スナダ建設のようにペンシルマンションは建設できても、広さのある分譲マンションは難しいのかな？

ディスポーザーの有無ですが、タワーマンションは100％ついていますよね。
切り分けは、住戸数100戸以上であれば　付属しているように思います。

50戸前後だと、除外されるのかな？　近隣のグランドメゾンMARKSもないですよね？
ルネグラン北側の　グランドメゾン夕陽丘タワーは　ディスポーザー付属していないのでしょうか？
最近のグランドメゾンは、ディスポーザー　付いていなかったように　今思いました。

>>952

>>立体駐車場が雨ざらし仕様でプアーなこと、

雨ざらしは残念ですが、上面だけでも　劣化しにくいポリカーボネイト波板カバーで覆うだけでもコストはかからないと思いますが、美観面で設置しないのでしょうか？

タワーマンションだと駐輪場は、平面もありますが　合わせて２段ラックですが　ルネグランは全て平面ラックで１家族　何台も駐輪できそうですね。

>>952 マンション検討中さん

ディスポーザーの利便性を教えてください。

今のマンション ディスポーザー付いていますが、仕事から帰るのが遅いため、簡単料理で自宅料理を殆どしない関係で食洗機も、使ったことありません。
ディスポーザーは、10日に1回 氷を入れて空回しします。
半年ほど ディスポーザーの内枠を取り外して見た所、ヘドロの汚れが 絡まっていました。
水道の温水シャワーホースとキッチンハイターで洗浄と歯ブラシで汚れとりました。

あるのと無いのと、どちらが良いかですね⁉︎

食洗器も専用の洗剤ですが、便利なのでしょうか？

確かにこの物件の規模とグレードを考えるとディスポーザーは欲しかったですね。
恐らく金額が上がることと、管理費が上がることを考慮して省いたと思いますが６１戸なら金額的にはなんとかなったかなーと思わんでもないです。
ただ設置費用が約5000万円～6000万円かかるという話ですので、例えば１００万円アップで付けられますがどうしましょう？って言われたら「うーん」となりますけどね。

>>952 マンション検討中さん

南東の角部屋高層階10階以上は早々完売だったかと思いますよ。
南西はまだあったかも。

>>953

谷町筋の西側の住所は南側から北側に向かって
伶人町→下寺町→「夕陽丘町」→生玉寺町 ですね。
西側では伶人町の一部（清水寺から東のエリア）も落ち着いていて良さそうですがマンションが建設できるような土地は見当たりませんね。
一時は、天神坂の途中に建設されたル・パルトネール四天王寺夕陽ヶ丘に対する建設反対運動の横断幕や幟のオンパレードで雰囲気を阻害していましたが、今は撤去されて以前の雰囲気を取り戻しているようです。

ディスポーザーですがブランズ夕陽丘は４０戸ながら、ディスポーザー完備ですね。戸数の大小（５０戸以上、以下）もファクターだと思いますが、要はエリアと物件のグレード、それにデベのポリシーでしょうね。

最近のグランドメゾンはコストカット優先主義なので、最上階が１億オーバーのグランドメゾン夕陽丘タワーですらディスポーザーはカットされています。

>>956

シンクの下部に設置するディスポーザー本体は仕入れ価格５万円（カタログ価格は１５万円位）位の設備です。
地下に設置するディスポーザー専用の浄化槽も一般的には5000万円～6000万円かかるといわれていますが、ルネグランのように６１戸程度の規模であれば工事費込みでも3000万円位で設置できるようです。
これを単純に６１戸で割ると５０万円弱/戸ですね。
これ位のアップなら今の販売価格であればデベで十分吸収できそうですね。

専用浄化槽のメンテに４０万円/年くらい必要ですが、これも単純に６１戸で割り戻すと５４６円/月程度の管理費負担増ですから、本物件のグレードと入居者の利便性を考慮するとやはり設置すべきだったと思いますが如何でしょうか。

>>959 マンション比較中さん

阪神間 他のルネグランは、ディスポーザー完備でしたね？
何か理由がありそうですが。

クレヴィアはここより小規模だけれど、ディスポーザーありますね。
クレヴィアももう半分近く分譲中になってました。
施設面で悩んでますが、やはり私は結局ルネグランを選ぶかな。
お墓ビューが気にならないならルネグランだと思います。

ただ、ルネグランは一階あがるごとの幅が大きすぎな気が…。
ディスポーザーは、あるとかなり便利なのはタワーマンションに、すんでいたので便利なのはよくわかっててなぜつけなかったんだろうと不思議です。

ディスポーザーの浄化槽は後工事できないですからね。

生ごみの関係でディスポーザーはファミリー向けにはあった方がいいのでしょうが

施工会社は、24時間毎日ゴミ出しできるので、必要ないと判断したのかな？

タワーマンションも24時間毎日ゴミだしできるから同じフロアで回収だと苦にはならないですが、
エレベータで収集場所まで持参するのが億劫ですね。

シンプルヒューマン simplehuman　みたいな　仕訳の出来る大きなゴミ箱を設置するしかないですね。

>>962 匿名さん

ディスポーザーあるのとないのとでは、ごみだしの頻度がかなり変わりますよね…。

いまの住居はディスポーザーがなくて正直不便を感じています。

せっかくキッチン回りが広く贅沢なのにディスポーザーがないのは、やはり残念です。

庶民の感覚なのかもしれませんが、ファミリー層だからこそ生ごみって多いと思うんですよね。この価格帯ならつけてくれたらよかったのに…と、ルネグランがいいとおもいつつウジウジ考えてしまいます。

>>961

クレヴィアは道を挟んだ目の前に賃貸マンションがドンとあるので、上の階も下の階も眺望が変わらないという理由で上下の差があまりないみたいですよ。
ルネグランはお墓もありますし、人気が上に集中しそうということで、上下階で差のつけ方が大きいのだと思います。
資産価値を考えるなら下の階、眺望を取るなら上の階という考え方で良いと思いますが、あとは懐具合と相談してでしょうか。
ディスポーザーはマンションの選択において優先順位は高くないと思いますが、あった方が良いですよね。
ましてやここのグレードと規模でしたら。なぜつけなかったのか判断の謎が深まります。

>>965

ディスポーザーのある生活に慣れ切っているので踏ん切りがつきませんでした。
ディスポーザーは利便性だけではなくて、生ゴミが減ることによるゴミ置き場の悪臭の軽減効果もあり、メリットは計り知れないと思います。

>>966 ディスポーザーファン＆検討中さん

ディスポーザーがマンション選びの中で最優先事項の方はここはスルーでやむなしですね。
何が重要なのかは人それぞれですので、高い買い物ですし納得のマンションを選ぶ事が大切ですね。

施工会社の諸事情にて　費用というより設置まで　認可と申請がおりる期間など大変なので、省略したのでしょうか？


大阪市　ディスポーザ排水処理システム等の設置並びに公共下水道への接続について

http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000200574.html


大阪ではディスポーザー排水処理システムはOKとあります。

重要なポイントは後から何とかなる仕様、設備かどうかです。
内装、キッチン、浴室、食洗器、便器等は資金の問題さえ解決すれば後から何とでもなるので、極論を言うとどうでもいい問題です。

ところが、階高、床スラブ厚、ディスポーザー等は後で変更や追加設置が不可能な仕様、設備です。
ディスポーザーは流石に２０〜３０戸の小規模マンションではコスト、管理費負担の観点からカットはやむおえないかもしれません。

ルネグランは当初の１５階建から同一高さで１４階に設計変更して階高やスラブ厚を確保したハイグレード仕様に変更しただけに、なぜ後で設置不可能なディスポーザーをカットしたのかほんとうに理解に苦しみます。

ましてや、お墓ビューを除けば駅から徒歩４分、夕陽丘エリア、全戸南向き、永久眺望保証、都心でありながら静寂を有するすばらしい立地だけに悔やまれます。

>>969


おっしゃる通りだと思います。
ただ今から変更することは不可能ですし、現実的に残り販売戸数もわずかという状況ですので、ありなしにこれ以上こだわっても仕方ないのかなと思います。
マンションに完璧はありませんので、ディスポーザーにかかわらずですが、妥協出来るなら買う妥協出来ないなら買わない。それ以上でも以下でもないと思います。

ディスポーザーの件ですが、なぜ設置しなかったのか聞いてきました。
一点は設備費用がかかることに関して設置をしないことは否めないとのこと。
ごみ置き場がドラムではないが、実質24時間捨てられる。
毎日民間の業者が回収に来るのでディスポーザーはカットしたとのことでした。

ごみ置き場に関してお金をかけているので設置をしないという選択にしたようです。

ごみ置き場も毎日回収でなくても足りるようなら回収間隔を減らして管理費を抑えることが後から可能である。ということでした。

後付けを各戸してもかまわないのかどうかという質問は回答待ちです。

これ以上話しても仕方のないことと書き込みがありましたが、設置しなかった明確な理由を教えてもらえたのでかきこみしておきます。