ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

>>899

6メートルは西側の接道のほうだったみたいですね。
さらっと聞いただけだったので、南側の事かなーと
勘違いしてました。
失礼しました。

こちらの敷地面積ですと　竣工からの軽減税率5年軽減措置を除きまして（50%でしたら100%と換算しまして）

固定資産税の各戸課税額は、71㎡～85㎡は　年率支払予定額は、　20万円～40万円の間ぐらいでしょうか？

>>902 買い替え検討中さん

路線価が設定されていないのではっきり
わからないみたいですが、85平米でも最大30万
くらいまでみたいですよ５年目までは半額で済みますしね。
大通りに面していないので固定資産税は少し
安めで済むみたいです。

>>903

早々ありがとうございます。
３０万円以内で収まるということですね！

>>904

今年中には路線価が確定されるようですのでまだ不確実みたいですけどね。
多く見積もって30数万円だけど、そこまでいかないとはずという
話を聞きましたので目安にしてください。

ルネグラン四天王寺夕陽丘　隣のマンションが10年落ちで
このぐらいの価格ですが、こんなものでしょうか？

諸費用を入れると　　新築　ルネグラン四天王寺夕陽丘の前後の60～70㎡前後が
お買い得感あるように感じます。
隣のマンションは、設備が、フルスペックだからでしょうか？

過去の履歴を売場相場DATABASEで 見てみました。

キングレジデンス四天王寺夕陽丘の売出履歴(現在売出し中の物件を除く直近５件のデータを掲載。現在売出し中の物件数0件。)

公開年月 売出物件 成約価格 専有面積 間取り 坪単価 バルコニー面積
-----------------------------------------------------------------------------------------------
2016年12月 約2,900万円 約2,900万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約166万円 約12㎡
2016年5月 約5,000万円 --- 約84㎡ 3ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2016年3月 約2,800万円 約2,700万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約158万円 約12㎡
2016年2月 約5,000万円 --- 約84㎡ 4ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2015年10月 約5,700万円 約5,300万円 約102㎡ 4ＬＤＫ 約185万円 約26㎡

>>906

中古市場においてはフルスペック
（何をもってフルスペックか不明ですが）
であってもほとんど価格には反映されません。
中古市場の価格設定は駅からの距離・広さ・年式の３点
にほぼ集約されます。
その他設備に対してのプラスアルファは微々たるもんです。
１０年落ちだとまだまだ新しいですが水回りや壁紙くらいは
最低でも変えたいでしょうし、不動産屋さんへの手数料も
３％かかりますから、プラス数百万は軽くかかりますよね。
そう考えると新築の方がお得とも考えられますかね。

>>906

>>中古市場においてはフルスペック
であってもほとんど価格には反映されません。

価格に反映されないのであれば、北区、中央区、天王寺区の駅から徒歩3分以内のハイグレード＆フルスペック仕様の中古マンションをGetするのが最も賢明じゃあないんですか？

ザ・キタハマとか......
駅からは遠いですがグラフロ・オーナーズタワーとかも.....

>>909

その通りですね。
中古で買う場合も将来売却の予定があるなら
人気の区で駅から近い方が売りやすいということになります。
オプションなんかについては、中古の値段にはほとんど反映
されないのでご希望のオプションがあればありがたいですよね。
グランフロント大阪にしてもザ・キタハマにしても
地域で有名な人気マンションになると指名買いが入りますから
投機対象にもなり、同じ地域に他の物件よりやはり高くなって
しまうようです。
中古物件にもすぐに現金化したいなどの訳アリで
格安で売りに出される場合もあるんですが
専門の不動産屋が市場に出る前にかっさらっていきます。
SUUMOなどに出ている物件は複数の不動産屋や優先的に
購入したい投資家などがスルーした物件ですので
掘り出し物の物件はなく、適正な価格もしくは割高な
価格と考えてよいと思います。

>>908
>>909

ありがとうございます^^
諸費用入れると、４５００万円オーバーですね。
特筆、キタマハのようなマンションであれば　他地域、全国から指名が入ることを考えれば
住居用として検討するならば、新築が中古と価格の開きないようでしたら　好ましいということですね！

キタハマの重厚なパンフレットをめくると当時のメモで書いた価格がありました。
キタマハも、竣工前は２５階中住戸で７２㎡　５０００万円以下　実質4600万円弱ほどでしたので
中古でも購入価格を上回る引き合いがあるということですね！？

>>909

資産価値だけを考えてマンションを購入するなら
地域のランドマーク的なマンションを購入して
なおかつ条件の悪い部屋を購入することと言われ
ていますね。
例えば目の前が隣の住居と隣接していて日当たりの悪い
and眺望がない部屋やごみ置き場のすぐ上の部屋など
条件の悪い部屋は極端に安く新築では売られたりします。
ただ中古市場では駅からの距離と部屋の大きさと
年数をメインに金額が決められますので
下落幅は条件の悪い部屋の方がお得と言われています。
住居を購入する際に重要と思われる眺望や日当たりで
すら新築時のプレミア価格を中古市場では維持できない
ということになりますので資産価値だけを考えるなら
条件の悪い部屋を選ぶ方が資産価値を維持できる
可能性が高くなります。

>>911

ザ・キタハマねー。
８年位前になりますけどわずか８年で今のマンション
市況とは隔世の感もあります。
角部屋高層階の広めの部屋でも７０００万～８０００万
で買えたんですよね。
それでも当時は飛びぬけて高値のマンションでしたから
こんな金額出して北浜のマンションなんか売れるわけない
とかこんな金額出すなら郊外に一戸建てを買うべきだの
散々な言われようでしたが、結局買った者勝ちでした。
８年落ちですが軽く１．５倍以上にはなってますもんね。
市内中心部ではここ数年で一気にタワマンが出来ますが、
それ以降はまとまった土地が出ないでしょうから、
良い物件はさらに値上がりする可能性もあると思います。
逆に郊外の一戸建ての方が駅から遠いと人口減少の影響で
土地価格自体下がってきて資産価値としてはわずかな
金額しか残らない可能性も。
マンションは資産として残らない、一戸建ては土地だけは
残るから一戸建ての方が良いという概念はもう時代遅れに
なってきてますね。

>>912
>>913

8年前　ザキタハマは　見に行きましたが、当時は高いと思いました。　坪単価250万円～ではなかったでしょうか？
需要と供給で、需要が多いので　必然的に価格が指名買いであがるのかな？

現在は、大阪市内中心部で見ると　ザキタハマの価格が、標準坪単価と同じかそれ以上になっていますね。
万博誘致や夢洲にカジノIRが出来るとなると、東京並とまではいきませんが、人口の流入が増えて、マンション建設が進んでいますが、上の需要と供給バランスではないですが　新築も中古物件も相乗効果で　15年MAX先を見た場合、
下がるというよりも　やや右肩上がりに、景気の動向も見ながら、リーマンショック級の破綻がなければ　価格も上がる傾向ではないのでしょうか？

ルネグラン四天王寺夕陽丘は、最後の優良物件？

>>914

ザキタハマは確か低層階中部屋なら坪単価２００万ちょっとからあったと思います。
今となっては信じられない価格ですが。
中心６区はまだまだ値下げりの傾向はありませんが、今後もホテルとの土地の取り合いで駅近くの
大きめの土地は安く仕入れられないと思います。
爆買いの終了はよく報じられていますが、入国者数は増えているのでホテルの稼働率は高いですからね。
結局は土地を安く仕込めないと安くは売れませんし、人件費も団塊の世代の職人が引退していっています
ので、人手不足から下がるとは思えません。
そう考えるとそれこそリーマンショック級の激震がない限り中心６区のマンション価格が暴落する可能性は
低いかなと思います。
実際リーマンショックであれだけダメージ受けても数年で復活しちゃってますしね。
暴落があるとすれば金利の大幅な上昇くらいかなと思いますが、それもかなり可能性は低いかなと。
東京とは比べられませんが、山手線内は駅近でグレードの高い物件だと坪５００万ー７００万くらいします。
大阪でそこまでいくとは思えませんが、大阪はまだ上昇の余地はあると投資的に考えられても不思議ではない
かもしれません。
最近アジアの目は東京一辺倒から京都・神戸含めた関西に向きつつあるように感じます。

>>915
そうすると実需中心で投機対象が少ないと思われるルネグラン四天王寺夕陽丘は、やなり最後の超優良物件でしょうか？

>>916

ここは地域的に投機対象の人やタワマンのように賃貸に貸し出すことを前提にした購入者
は恐らくいないと思いますので、比較的経済レベルの高い人たちが集まって安心して
暮らせるのかなと期待しています。
四天王寺前夕陽ヶ丘近辺で２０００㎡の敷地と立地条件でこの金額は最後じゃないかなと思います。
リーマンショック級の不況や超円高・金利の急騰などがない限り、まだ２０１７年以降
マンション相場は上がると予測しますが、加えて今後は駅近の良い立地を見つけるのも困難になるでしょうね。
バブルだからいつかはじけたときに買えば良いという気の長い人は、ゆっくり待てば良いと思いますが
うちはそこまで待つ余裕がなかったので、最悪高値掴みになっても永住するつもりで購入しました。

>>917

>> バブルだからいつかはじけたときに買えば良いという気の長い人は、ゆっくり待てば良いと思いますが
>> うちはそこまで待つ余裕がなかったので、最悪高値掴みになっても永住するつもりで購入しました。


バブルが弾けるまで、待てないから今買うですね。
横ばいか、多少下がっても　物件はあるのか予測不可能です。
ましてや、希望する　部屋、階層、場所で　希望の物件、間取りの中古物件が出てくるのか？
優良物件であれば、奪い合いになるぐらい競争にならないか？
であれば、値段は下がらない？

今の分譲マンションに住み続ける。。。。。。。
賃貸住まいの方は　　月１６万円×１年×８年＝１５３６万円　支払い。。。　これだけ　賃貸の家賃を８年間で支払い続けます。

>917

そういうことですね。
マンションは一物一価ですから欲しい物件をまず探すのが
大変ですから。
東京ではもう山手線内の駅近物件の新築はほとんどないんですよ。
で、珍しく目黒に駅近の大きい物件が出来たと思ったら
坪600万～ですよ。63㎡で1億1,500万円です。
東京もマンションバブルだと言われて久しいですが、バブルだから
どうせはじけるし安くなったら買おうと思ってた人は茫然としてると思いますよ。
大阪もいずれか不動産の厳しい時期が来ると思いますが、果たしてその時期に
良い立地の物件が残っているかは疑問です。
今でも中心六区の駅近物件を購入しておけば大崩れすることはないと予測します。

モデルルームに行きましたが、ここは立地もさる
ことながら基本仕様も素晴らしいですね。
広々の玄関ポーチに天井高も255cmですし、キッチン
まわりもコスト削減せずにオプションなしで高級仕様
になっています。
あれだけ広いパントリーがあれば収納も悩みなしです。
モデルルームの角部屋ならタンクレスのトイレですし
3面採光で日当たりもいう事ありません。
予算はオーバーしていますが、相当心動かされました。
坪単価があと20－30万安ければ即断だったんですが・・・。
駐車場が16000円～というのも立地を考えれば
非常に安いと思いました。

>>920 検討者さん
夕陽丘エリア最強の優良物件だな！
確かに角部屋高層階で坪単価が250万円なら即決してたんだが。

>>921

ただ中部屋は坪単価が角部屋より安かったことも
あってほぼ完売だそうですね。
あとは４期販売分を若干数残すのみみたいです。
残るは角部屋と１億３千万の最上階ですが
モデルルームの角部屋は確かに素晴らしいですね。
坪単価は高いですが日当たり抜群の17．7畳のLD
は贅沢仕様でした。

販売当初はふざけた値段で売れるわけないと思ったが
近隣の物件も似たり寄ったりの値段で出してるから
実はさほど高くないのかもと思ってしまうのが不思議だな。
この金額で完売近いんだから四天王寺・駅近南向きの
威力はすさまじい。
２０１７年さらに相場上がってしまったらもう手が出ない・・・。

こんなに早く売れていくと思わなくて
ようやくみにいって、すごく気に入りました。
立地がほんとうによいのはわかっていたけれど、文句のつけようがないですね。自分は墓とかまったく気にならないので。
１０階より下はもう内装の色がきまっていて
１０階より上は色々まだ選べると聞いて低層希望だったけれど気に入った内装がいいなとどうせ買うなら高層階…に、心動いています。
しかし、本当に残り少ない…悩んでいる間に決まりそうな気もします。
まぁ、その時は縁がなかったってことかなぁ。

クレヴィアよりこっちがいい。

都会の真ん中で駅から近くでありながら南側の眺望が５００メートル近く開けてる土地は大阪市内でも
ないと思います。
墓地に隣接していますが、それも含めて南側には購入者が生きている間に建物が建つ可能性は
皆無のはずです。もちろん保証はありませんが、事実上の永久保証と考えて良いでしょう。
マンションは駅から近くて日当たりが良く眺望が良いと言うのは資産価値の維持に重要な要素に
なりますので、将来売却の際にも近隣物件よりは有利なのかなと思います。

私も価格を全部記載したわけではありませんし
すでに分譲済みになっていた分もあったのでおおむねです。

2LDK　63.05㎡　　3階4300万　→　10階4800万

3LDK　71.36㎡　　3階5100万　→　10階 5700万

3LDK　75.46㎡　　3階5500万　→　10階6100万

くらいだったと思いますよ。

モデルルームの91㎡の角部屋は7300万ー8300万の間あたりでした。
ただ中部屋は第４期の若干数を残すのみでほぼ完売らしいので
抽選か先着かわかりませんが、早めの決断が必要みたいです。

低層階、押さえました。
高層階捨てがたかったのですが約1000万差になるので。
まだあと一年近くあるのにオプションとかもつけれないのはかなり残念ですが、やはりこの立地がほんとうに欲しいので…妥協大事ですよね。追々どうしても気に入らないところは改築するつもりです。
低層階は立地重視の方が多いのか、もうほぼ空きはないですね。まだ販売に出していないものくらいでは？

静寂を求めて、えきちかで、見晴らしは低層でも抜けてるのって本当にみたことないです。

近隣住民なので、この辺りの良さは十分わかってます。

だけど、グランドメゾン上之宮町もかなり捨てがたいとは思いつつ…

>>928

ここは低層階でも南側が抜けているので全然問題ないですよね。
上下階の金額差が大きいのでリセールを考えると間違いなく低層階のほうが有利に働きますし。
マンションなんて内装はあとでお金を出せばなんとでもなりますが立地や眺望・日当たり、階高、天井高などはどうしようもないのでそういう点を重視すると、ここは良い物件だなと思います。
グランドメゾン上之宮も気にはなりますが、五条小学校に絶対に入れたいという人以外は、立地的にこちらのがもろもろ便利かなと思います。

朝日新聞に掲載されていましたが　ハルカスがオープンしてから天王寺区周辺マンション坪単価は60万円UPして
坪単価248万円と記載ありました。

2017年、2018年と年次推移　260万円～280万円　の坪単価で　最終は落ち着くのでしょうか！？

大阪市内の場合中心６区とそれ以外に分けて考えないといけないと思いますが、天王寺区に限らず中心６区は
２０１７年はまだもう少し上がっていきそうですね。
２０１８年は消費税含めて情勢がまだわからないのではっきりしませんが、２０２０年東京五輪の建設がひと段落するころには不動産の相場も下落と予想されています。
ただ建築資材が下落したとしても、次には現場の職人大量退職問題が待っています。
団塊の世代の６５歳前後の職人さんはまだ頑張って働いていますが２０２０年以降、多くの離職者が出て強烈な人手不足になると予測されています。
宅配便の問題なんかもそうですが、若い働き手が限られると当然人件費が上がります。
中心６区ではまとまったマンションに適正な大きな土地も減ってきますし、人件費が高騰して２０２０年以降も大きな下落はないんではないかなと予測します。
天王寺区も大きめのマンションの土地はほとんど出てこなくなってきていますので、供給不足になり坪単価３００万を超えるようになってもおかしくないかもしれないですね。
東京と大阪は同列に語れませんが、東京では坪単価９００万なんて物件も出ていますから、大阪はまだ値上がりの余地ありと外国人が判断しても不思議ではないかもです。

>>931

需要と供給のバランスで仕入れる土地がないならば

中央区、天王寺区は2020年-2025年　観測相場　新築坪単価　最大300～350万円までにしてほしいです。

となると賃貸価格も他のエリアと比較すると高くなりそうな予感します。

大阪市も中心６区以外は人口が減少していますから、今後は立地によって上がるところ下がるところが
はっきり分かれてくるでしょうね。
中心６区の駅近物件は上昇、大阪市内でも郊外の駅から遠い物件は資産価値維持が厳しくなってくると思います。
高齢化社会においてマンションで駅から遠いというのは致命的になりかねませんので、より駅に近い物件に人気が集中していくことになるでしょう。

ここはタワマンのように投資目的で買う人はいないでしょうし、ほとんど実住の人ばかりでしょうね。
経済的には比較的余裕のある人が集まったマンションになりそうなので、住みやすそうにイメージします。
富裕層のファミリーが住む感じでしょうか。

良いのか悪いのかわかりませんが
三井健太氏の「名作間取り選」にも珍しく大阪から紹介されています。

https://mituimadori.blogspot.jp/2017/02/no168.html#!/2017/02/no168.html

◆専有面積：91.03㎡
　東南の角住戸だけに通風と採光に優れ、かつプライバシーも保護された良い間取りです。
　キッチンのパントリーや玄関のシューズインクロークなど、収納も充実。

確かにここの角部屋は高いけど間取りは秀逸だと思います。
大阪は東京より坪単価が安いのでどうしてもコストカットに走りがちですが坪単価が上がってくると良い物件も増えてきますね。

>>935

素晴らしい！！！

何れにしましても、今は消費税8%　翌年からは消費税10%

職人さんの離職、世代交代で激減　　建築資材単価の高騰となり

物件価格は　上昇気運で上がることはあっても、リーマン級の事故がない限り　下がりにくい傾向であることは
言えると思います。

ここが最後の買い時、物件の土地も中々買占めは難しいでしょうし。
坪単価280万円が一般相場になるでしょうか？

全貌が明らかになりました。
ヴィークコート 四天王寺夕陽丘の土地も更地になりましたが、やや狭いですね。
南側の通り　夕方前後は、車の往来多いですね。20時ぐらいは静かになりますが、21時までは、車の停車も多そうです。
真横に郵便物を受け取にこられる市民の方も多そうです。

変わってルネグラン四天王寺夕陽丘は小鳥のさえずりが聞こえてきそうです。

>>937

職人の人手不足は宅配便より深刻そうですね。
宅配便なら近所の主婦でもパートで出来るし、若い見習いも数か月もすれば1人前になるでしょうが、建築業界の職人は１人前になるまで下積みから時間がかかるし、主婦がパートでと言うわけにもいかないのでより人手不足は根深そうです。
今後人件費がさらに上がることと消費税が上がることを考えると、坪単価の上昇は避けられないでしょう。
ルネグランの角部屋で坪単価２５０万－３００万あたりですが、新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。
そもそも四天王寺前夕陽ヶ丘の駅近くはもう土地なさそうですが。

>>939 e戸建てファンさん

御意！

>>939
>>新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。

谷町筋から西側の　シュテルンベンツ周辺は、良くないのでしょうか？
地名が、違うとイメージ変わりますか？

もう少し、六万体から南側～星光学院までの西側はマンション立地あるでしょうか？

古いマンションを建て直すとか？　難しいのかな？

宅配便は、救世主で　近隣の主婦層応援部隊に支援していただくしかないですね。
パートタイムです。
ダイエット効果は抜群です。

>>941

いやあのあたりも悪くはないんですが、夕陽ヶ丘と言われる地域は谷町筋から東側上町筋あたりまでの台地上ですから、西側は土地の価格的にも少し落ちますね。
特に谷町筋西側は坂が急になりますし、松屋町筋を超えるとあまりイメージが良くないので高額物件は谷町筋の東側ということになるでしょう。
六万体から南側～星光学院あたりももうマンションに適した大きな土地は出そうにないですね。
古いマンションの建て替えは容易ではないですから、四天王寺前夕陽ヶ丘駅近辺で２０００㎡級の敷地のマンションはルネグランが最後だと思われます。
高い安いの話以前に駅近辺は土地が出尽くした感があります。

ルネグランの中部屋坪単価２２０万～は今となっては夕陽丘最後のお買い得だったんでしょうか。

>>944 匿名さん

上町台地 上本町 四天王寺夕陽ヶ丘
最後の220万円〜 ではないでしょうか⁉︎

駅からの距離、南向き永久保証、眺望、間取り、設備、敷地の広さ、駐車場１６０００円からで坪単価２２０万～は本当に最後だったでしょうね。
数年後には破格だったと思うかも。
最後若干数の中部屋は抽選でしょうか。

>>946 匿名さん

そうでしょうね ！
単価220万円〜 は あえて 何処かの敷地が
仕込まれても あえて 220万円以下にして
今後は、売り出す必要性はないでしょうし、
土地の希少価値で、高くても需要はありますね。
交通至便、利便性の高さや、学校環境は 他のエリアよりも より優れています。

購入客の自画自賛レス気持ち悪いね

>>938

郵便局の隣の土地も駅からは近くて良いですけど敷地は狭いですね。
６００，７００㎡くらいでしょうか。
南向きに建てると思うので多少セットバックしても、あの敷地の大きさだと多少騒音と排ガスは気になりそうです。
ただあのあたりでは最も駅近のマンションだと思いますので、どんな建物が建つのか楽しみです。

>>949

天王寺真田山のイメージと類似するでしょうか？
郵便局横も　軽く5000万円超えですよね？