ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

>>859
ここと比較してブランズ上町を買った。
お墓なければさらに1割から2割高くてもこっち買ったとは思う。
それぐらいここは魅力的だった。残念。
しかしルネグランの松崎とここがほぼおなじ価格なのにはやや驚いた
それ考えるとお墓やお盆などのお寺独特の線香の臭いが気にならない人はここはお買い得かもしれない
（ここが線香のにおいするかは知りません）

>>860

価格面との相談でしたので
販売価格がプレミア層を除き、中層階　５階以上で　5000万円前後か5000万円以下であれば
買いたいと思う物件でした。

>>860

価格は高めですが、この物件は夕陽丘エリアで購入に値する最良の物件かもしれませんね。
市内で860さんが列挙された条件を満たすマンションを探すのは、ルネグランを除いて絶対とは言いませんが、ほぼ不可能でしょう。
先立つものがあれば、ここに住み替えたい。

>>861

私が見たときは低層階もまだ空きがありましたけど
中層階の中部屋中心に売れている感じでしたね。
金額的にはざっくり中部屋で４２００万ー６０００万
くらいで角部屋で６５００万ー８０００万って感じでした。
坪単価的には２２０万ー３００万くらいになるので
四天王寺近辺では飛びぬけて高いわけではないですが、
広めのファミリータイプが多いので金額は高く感じますね。
間取りから考えて単身やDINKSの方は少ないと思いますので
６．７割がファミリー層になるのかなと思います。
大阪は都会ですので、大通りやお見合いでも良しと
するか、我が家のようにお墓ありでも眺望と日当たりを
選ぶのか、もうほんと好みですよね。
都会に満点の立地ってないですから納得しています。

>>864

購入後になんですが、もしここを買ってなかったら
気になるのは上本町の石ケ辻公園北側に出来る
予定のローレルタワーですかね。
南側が石ケ辻公園で開けていますし、南側に高層の建物が
建つ可能性はほぼないかなと思いました。
上本町からたぶん5分くらいですし、南向きの日当たり良好な感じでした。
ただ敷地はルネグランの３分の１くらいしかないので、間取り
と維持費含めて金額がどうなるのかなーという感じですかね。
私が購入することはありませんが、ちょっと注目しています。
変更がなければ五条小校区なので仕様によっては相当な
お値段になるかもしれません。

>>865

>>金額的にはざっくり中部屋で４２００万ー６０００万
>>くらいで角部屋で６５００万ー８０００万って感じでした。
>>坪単価的には２２０万ー３００万くらいになるので
>>四天王寺近辺では飛びぬけて高いわけではないですが、
>>広めのファミリータイプが多いので金額は高く感じますね

確かに、価格表を見たときは、２階、３階　低層中住戸に商談以降の印がついていて

ぱっと見た価格が、５千万円半ばから、６千万、７千万円代の数字が目立ちましたので
インパクトが高かったかもしれません。

６０㎡　２ＬＤＫですと、弁護士、税理士さんのように　事務所と在宅業もしながら　
セカンドハウスとして一人で住むには　十分ですが
二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりいます。

７０㎡以上であれば、二人で十分な広さ感でしょうが。

>>867

二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりいます。

訂正です。

二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりします。

>>866

こちらは、実住では　立地含めて　良いと思いました。

場所と利便性が検討外ですが、参考のために　坪単価250万円／三菱のパーク中之島、坪単価400万円／三井の北浜ＭＩＤタワーも拝見しましたが　こちらは内装設備含めて左記と比較しても良いと思いました。

>>867
静かに暮らしたいDINKSやリタイアした夫婦とかも多いと思うけど

ここは事務所だめなんじゃないの？
特に不特定多数が来るような弁護士とか税理士事務所なんて
論外だろ

>>870

>>ここは事務所だめなんじゃないの？

事務所占有というではないですよ。
管理組合の規約上、規約違反になりますし部外者の不特定多数が出入りするなんて想定していないです。
記載の意味合いは、事務所は、別にあり　個人的な書類整理の意味でした。

>>867

ここのマンションは民泊含めて営利活動は禁止ですよ
（最近の分譲はどこでもそうかな？）。
話によるとリタイヤされた四天王寺の檀家さんもいるとか。
お墓が近いのでいつでもお墓詣りが出来るようにと。
DINKSなら６３㎡でも十分かなと思いますけどね。
お子さん2人まで３LDKの７１㎡か７５㎡でも大丈夫だと
思いますよ。
最近のマンションは価格を抑えるために３LDKの３人～４人
家族ターゲットで８０㎡以下が主流になってますから。
個人的には駅から遠くなって少し広い間取りを買うくらいなら
少し狭くなっても駅から近い物件を選んだ方が
将来の資産価値も維持されやすいかなと思います。

>>871

すいません追記入ってましたね。
もちろん個人的な書類整理などなら問題ないですよね。
屋号などをつけて営利活動はダメと言うことですから。

立地や仕様、それに敷地に余裕がある点は非常に良い物件だと思いますが、ディスポーザーが無いのが誠に残念です。
条件的な優先順位としては低いですが、この規模と価格であればディスポーザー専用の地下浄化槽は十分設置可能だったはずですね。

>>874

ディスポーザーの浄化槽と周辺設備と設置含めて　ざっくり5千万円かかるとお聞きしたことあります。

>>874

関西の小規模戸数のルネグランは、ディスポーザー付属していますね。
何か、設置しないのは　ディべ側の理由があるとしか思えないですね。


ルネグラン夙川北名次　２８邸
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-kitanatsugi28/index.html
ルネ帝塚山
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/tezukayama21/index.html

>>875
>>876

５千万円かかったとしても単純に６１戸で割れば８２万円/戸ですから、この規模と販売価格であれば十分吸収できそうですけどね。
昨今はディスポーザー装備の物件が多いので、浄化槽も３千万円以下で可能なようです。

もっとも積水のグランドメゾンなんかは徹底的なコストカットで１００戸以下の物件には付けてないようですからやっぱりデベ側の理由でしょうか。

夙川とか帝塚山のルネはエリア的に夕陽丘より高級なイメージがありますから、付けないと販売に影響するのでしょう。
そもそも購入検討者が付いててあたりまえ的な感覚。

すばらしいです。
大阪市内にこのような立地は唯一無為です。
低層から貫けた眺望。

都会のイルミネーションではなく、お盆には、ろうそく祭りで拡がる自然の光。

四天王寺の万灯供養は例年8月9日から16日まで実施されます。
都会のイルミネーションではなく、ろうそく祭りで拡がる自然の光。
すばらしいです。
大阪市内にこのような立地は唯一無為です。
低層から貫けた眺望。
１万本の蝋燭に照らし出される幻想的な正に都心のパワースポット！！！

広大なお墓ビューのパワースポット

パワースポット

パワースポット

幻想的なパワースポット

>>879
自然の光ではないだろう

>>884

御意！
人工の和の光。

>>884


>>自然の光ではないだろう

確かに、流して欲しいところでしたが、自然の光は、日中に降り注ぐ天然の太陽光でしたね。

>>884
もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

>>887 マンション検討中さん

もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

かなりおもしろいです。
住んでますが、良く散歩をしますが、
まだお会いすることがないです。

四天王寺は季節毎の行事があり、
楽しめますよ。

ここは氏神さんは大江神社になるのですか？
他に近所で五条宮、愛染さん、生魂神社他
たくさんの祭りがあり楽しめますよ

そうですね。　年中行事が目白押しです。

夏祭りの愛染さんは、若いお兄さんお姉さん祭り好きな方々も外部からこられますね。


マップを斜めの空中画像から見ると　貫け感がより一層わかります。

>>887

>>もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

私も未だ、お会いできていません。

5階部分まで完成しているようです。
冬でも南向きからの光がサンサンと
注いで来て暖かそうですね。

ここは２台分の平面の来客用駐車場まであるんですね。
駅から４分で６１戸という規模なのになんと贅沢な。
来客用駐車場って通常どういう風に運営するんでしょうか？
早い者勝ちですかね？それとも管理人さんに予約する感じでしょうか？

２月７日の午後の様子です。

東西の小道前、石道路からのワンショットです。
自然光が燦々と差し込みます。
大阪で、ここまで貫けているエリアはないでしょう。

１階相当からは　大人の背丈の塀があるのでお墓は気になることはありません。
2.3階相当からは、リビングから墓地は見えるかもしれません。

市内で唯一無二の素晴らしい立地ですね。

①南向き
②永久保証の貫け
③永久保証の自然光
④都心の静寂
⑤交通至便
⑥買い物便利（ライフ２分他）
⑦文教地区
⑧男女の私学トップ校至近（大阪星光学院、四天王寺学園）
⑨通学2分（小学校）
⑩天王寺郵便局（徒歩5分）
⑪天王寺区役所（徒歩6分）
⑫天王寺警察（徒歩2分）
⑬主要病院が全て徒歩圏（警察病院、NTT、日赤、大阪市大、鉄道病院、四天王寺病院）
⑭天王寺＆難波＆黒門市場＆上六全て徒歩圏
⓯充実のハルカスの医療フロアー
（日本最大級の医療モール：12科目の専門クリニックが集結
ハルカス21、22階→小児科・アレルギー科、リウマチ膠原病内科・循環器内科・糖尿病内科、呼吸器内科、心療内科・精神科、消化器内科（内視鏡）、泌尿器科、皮膚科、耳鼻咽喉科、眼科、リウマチ科・整形外科、心臓血管外科、歯科・口腔外科 http://www.ah-medicalplaza.com/）
⑯至近にイタリアン、寿司、蕎麦の名店
⑰梅田まで直通11分（谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘→東梅田）

>>894 検討者さん

管理人さんが予約の管理をするとこが多いみたいですよ。
早い者勝ちにするとモラルのない人が占領したりしてもめたりするみたいですね。
最長使用時間を決めたり月の使用日数を制限したり
であればあったで決め事が多くなるらしいです。
ただいずれにしても環状線内で平面の来客用駐車場が2台はかなり贅沢な仕様だなーと思います。
敷地に余裕あるからでしょうね。

>>895

南側の小道は公開空地で6メートルの道に広げられる
らしいですよ。
地域の人がこのマンションをどう思ってるのか
微妙ですが、多少は地域に貢献するようです。
ここは突き当りですから手前の一戸建ての住民以外
マンションへの道には人は入ってきませんし、
南側の小道も地元の人しか通らない道のうえに植栽も
植えられるようですので防犯やプライバシーの面でも
安心ですね。

>>898

南側の小道はそのままでしょう。
６メートルの道というのは、マンション敷地内のリングシャッターを通ってマンションの１階の平面駐車場へと続く車の進入路のことですね。
いずれにしても公開空地ではなくてマンション専用敷地内のスペースです。

南側の小道に面して植栽されるのは緑が増えるので良いと思います。

ランドプラン
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/design/

ランドプラン

>>899

6メートルは西側の接道のほうだったみたいですね。
さらっと聞いただけだったので、南側の事かなーと
勘違いしてました。
失礼しました。

こちらの敷地面積ですと　竣工からの軽減税率5年軽減措置を除きまして（50%でしたら100%と換算しまして）

固定資産税の各戸課税額は、71㎡～85㎡は　年率支払予定額は、　20万円～40万円の間ぐらいでしょうか？

>>902 買い替え検討中さん

路線価が設定されていないのではっきり
わからないみたいですが、85平米でも最大30万
くらいまでみたいですよ５年目までは半額で済みますしね。
大通りに面していないので固定資産税は少し
安めで済むみたいです。

>>903

早々ありがとうございます。
３０万円以内で収まるということですね！

>>904

今年中には路線価が確定されるようですのでまだ不確実みたいですけどね。
多く見積もって30数万円だけど、そこまでいかないとはずという
話を聞きましたので目安にしてください。

ルネグラン四天王寺夕陽丘　隣のマンションが10年落ちで
このぐらいの価格ですが、こんなものでしょうか？

諸費用を入れると　　新築　ルネグラン四天王寺夕陽丘の前後の60～70㎡前後が
お買い得感あるように感じます。
隣のマンションは、設備が、フルスペックだからでしょうか？

過去の履歴を売場相場DATABASEで 見てみました。

キングレジデンス四天王寺夕陽丘の売出履歴(現在売出し中の物件を除く直近５件のデータを掲載。現在売出し中の物件数0件。)

公開年月 売出物件 成約価格 専有面積 間取り 坪単価 バルコニー面積
-----------------------------------------------------------------------------------------------
2016年12月 約2,900万円 約2,900万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約166万円 約12㎡
2016年5月 約5,000万円 --- 約84㎡ 3ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2016年3月 約2,800万円 約2,700万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約158万円 約12㎡
2016年2月 約5,000万円 --- 約84㎡ 4ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2015年10月 約5,700万円 約5,300万円 約102㎡ 4ＬＤＫ 約185万円 約26㎡

>>906

中古市場においてはフルスペック
（何をもってフルスペックか不明ですが）
であってもほとんど価格には反映されません。
中古市場の価格設定は駅からの距離・広さ・年式の３点
にほぼ集約されます。
その他設備に対してのプラスアルファは微々たるもんです。
１０年落ちだとまだまだ新しいですが水回りや壁紙くらいは
最低でも変えたいでしょうし、不動産屋さんへの手数料も
３％かかりますから、プラス数百万は軽くかかりますよね。
そう考えると新築の方がお得とも考えられますかね。

>>906

>>中古市場においてはフルスペック
であってもほとんど価格には反映されません。

価格に反映されないのであれば、北区、中央区、天王寺区の駅から徒歩3分以内のハイグレード＆フルスペック仕様の中古マンションをGetするのが最も賢明じゃあないんですか？

ザ・キタハマとか......
駅からは遠いですがグラフロ・オーナーズタワーとかも.....

>>909

その通りですね。
中古で買う場合も将来売却の予定があるなら
人気の区で駅から近い方が売りやすいということになります。
オプションなんかについては、中古の値段にはほとんど反映
されないのでご希望のオプションがあればありがたいですよね。
グランフロント大阪にしてもザ・キタハマにしても
地域で有名な人気マンションになると指名買いが入りますから
投機対象にもなり、同じ地域に他の物件よりやはり高くなって
しまうようです。
中古物件にもすぐに現金化したいなどの訳アリで
格安で売りに出される場合もあるんですが
専門の不動産屋が市場に出る前にかっさらっていきます。
SUUMOなどに出ている物件は複数の不動産屋や優先的に
購入したい投資家などがスルーした物件ですので
掘り出し物の物件はなく、適正な価格もしくは割高な
価格と考えてよいと思います。

>>908
>>909

ありがとうございます^^
諸費用入れると、４５００万円オーバーですね。
特筆、キタマハのようなマンションであれば　他地域、全国から指名が入ることを考えれば
住居用として検討するならば、新築が中古と価格の開きないようでしたら　好ましいということですね！

キタハマの重厚なパンフレットをめくると当時のメモで書いた価格がありました。
キタマハも、竣工前は２５階中住戸で７２㎡　５０００万円以下　実質4600万円弱ほどでしたので
中古でも購入価格を上回る引き合いがあるということですね！？

>>909

資産価値だけを考えてマンションを購入するなら
地域のランドマーク的なマンションを購入して
なおかつ条件の悪い部屋を購入することと言われ
ていますね。
例えば目の前が隣の住居と隣接していて日当たりの悪い
and眺望がない部屋やごみ置き場のすぐ上の部屋など
条件の悪い部屋は極端に安く新築では売られたりします。
ただ中古市場では駅からの距離と部屋の大きさと
年数をメインに金額が決められますので
下落幅は条件の悪い部屋の方がお得と言われています。
住居を購入する際に重要と思われる眺望や日当たりで
すら新築時のプレミア価格を中古市場では維持できない
ということになりますので資産価値だけを考えるなら
条件の悪い部屋を選ぶ方が資産価値を維持できる
可能性が高くなります。

>>911

ザ・キタハマねー。
８年位前になりますけどわずか８年で今のマンション
市況とは隔世の感もあります。
角部屋高層階の広めの部屋でも７０００万～８０００万
で買えたんですよね。
それでも当時は飛びぬけて高値のマンションでしたから
こんな金額出して北浜のマンションなんか売れるわけない
とかこんな金額出すなら郊外に一戸建てを買うべきだの
散々な言われようでしたが、結局買った者勝ちでした。
８年落ちですが軽く１．５倍以上にはなってますもんね。
市内中心部ではここ数年で一気にタワマンが出来ますが、
それ以降はまとまった土地が出ないでしょうから、
良い物件はさらに値上がりする可能性もあると思います。
逆に郊外の一戸建ての方が駅から遠いと人口減少の影響で
土地価格自体下がってきて資産価値としてはわずかな
金額しか残らない可能性も。
マンションは資産として残らない、一戸建ては土地だけは
残るから一戸建ての方が良いという概念はもう時代遅れに
なってきてますね。

>>912
>>913

8年前　ザキタハマは　見に行きましたが、当時は高いと思いました。　坪単価250万円～ではなかったでしょうか？
需要と供給で、需要が多いので　必然的に価格が指名買いであがるのかな？

現在は、大阪市内中心部で見ると　ザキタハマの価格が、標準坪単価と同じかそれ以上になっていますね。
万博誘致や夢洲にカジノIRが出来るとなると、東京並とまではいきませんが、人口の流入が増えて、マンション建設が進んでいますが、上の需要と供給バランスではないですが　新築も中古物件も相乗効果で　15年MAX先を見た場合、
下がるというよりも　やや右肩上がりに、景気の動向も見ながら、リーマンショック級の破綻がなければ　価格も上がる傾向ではないのでしょうか？

ルネグラン四天王寺夕陽丘は、最後の優良物件？

>>914

ザキタハマは確か低層階中部屋なら坪単価２００万ちょっとからあったと思います。
今となっては信じられない価格ですが。
中心６区はまだまだ値下げりの傾向はありませんが、今後もホテルとの土地の取り合いで駅近くの
大きめの土地は安く仕入れられないと思います。
爆買いの終了はよく報じられていますが、入国者数は増えているのでホテルの稼働率は高いですからね。
結局は土地を安く仕込めないと安くは売れませんし、人件費も団塊の世代の職人が引退していっています
ので、人手不足から下がるとは思えません。
そう考えるとそれこそリーマンショック級の激震がない限り中心６区のマンション価格が暴落する可能性は
低いかなと思います。
実際リーマンショックであれだけダメージ受けても数年で復活しちゃってますしね。
暴落があるとすれば金利の大幅な上昇くらいかなと思いますが、それもかなり可能性は低いかなと。
東京とは比べられませんが、山手線内は駅近でグレードの高い物件だと坪５００万ー７００万くらいします。
大阪でそこまでいくとは思えませんが、大阪はまだ上昇の余地はあると投資的に考えられても不思議ではない
かもしれません。
最近アジアの目は東京一辺倒から京都・神戸含めた関西に向きつつあるように感じます。

>>915
そうすると実需中心で投機対象が少ないと思われるルネグラン四天王寺夕陽丘は、やなり最後の超優良物件でしょうか？

>>916

ここは地域的に投機対象の人やタワマンのように賃貸に貸し出すことを前提にした購入者
は恐らくいないと思いますので、比較的経済レベルの高い人たちが集まって安心して
暮らせるのかなと期待しています。
四天王寺前夕陽ヶ丘近辺で２０００㎡の敷地と立地条件でこの金額は最後じゃないかなと思います。
リーマンショック級の不況や超円高・金利の急騰などがない限り、まだ２０１７年以降
マンション相場は上がると予測しますが、加えて今後は駅近の良い立地を見つけるのも困難になるでしょうね。
バブルだからいつかはじけたときに買えば良いという気の長い人は、ゆっくり待てば良いと思いますが
うちはそこまで待つ余裕がなかったので、最悪高値掴みになっても永住するつもりで購入しました。

>>917

>> バブルだからいつかはじけたときに買えば良いという気の長い人は、ゆっくり待てば良いと思いますが
>> うちはそこまで待つ余裕がなかったので、最悪高値掴みになっても永住するつもりで購入しました。


バブルが弾けるまで、待てないから今買うですね。
横ばいか、多少下がっても　物件はあるのか予測不可能です。
ましてや、希望する　部屋、階層、場所で　希望の物件、間取りの中古物件が出てくるのか？
優良物件であれば、奪い合いになるぐらい競争にならないか？
であれば、値段は下がらない？

今の分譲マンションに住み続ける。。。。。。。
賃貸住まいの方は　　月１６万円×１年×８年＝１５３６万円　支払い。。。　これだけ　賃貸の家賃を８年間で支払い続けます。

>917

そういうことですね。
マンションは一物一価ですから欲しい物件をまず探すのが
大変ですから。
東京ではもう山手線内の駅近物件の新築はほとんどないんですよ。
で、珍しく目黒に駅近の大きい物件が出来たと思ったら
坪600万～ですよ。63㎡で1億1,500万円です。
東京もマンションバブルだと言われて久しいですが、バブルだから
どうせはじけるし安くなったら買おうと思ってた人は茫然としてると思いますよ。
大阪もいずれか不動産の厳しい時期が来ると思いますが、果たしてその時期に
良い立地の物件が残っているかは疑問です。
今でも中心六区の駅近物件を購入しておけば大崩れすることはないと予測します。

モデルルームに行きましたが、ここは立地もさる
ことながら基本仕様も素晴らしいですね。
広々の玄関ポーチに天井高も255cmですし、キッチン
まわりもコスト削減せずにオプションなしで高級仕様
になっています。
あれだけ広いパントリーがあれば収納も悩みなしです。
モデルルームの角部屋ならタンクレスのトイレですし
3面採光で日当たりもいう事ありません。
予算はオーバーしていますが、相当心動かされました。
坪単価があと20－30万安ければ即断だったんですが・・・。
駐車場が16000円～というのも立地を考えれば
非常に安いと思いました。

>>920 検討者さん
夕陽丘エリア最強の優良物件だな！
確かに角部屋高層階で坪単価が250万円なら即決してたんだが。

>>921

ただ中部屋は坪単価が角部屋より安かったことも
あってほぼ完売だそうですね。
あとは４期販売分を若干数残すのみみたいです。
残るは角部屋と１億３千万の最上階ですが
モデルルームの角部屋は確かに素晴らしいですね。
坪単価は高いですが日当たり抜群の17．7畳のLD
は贅沢仕様でした。

販売当初はふざけた値段で売れるわけないと思ったが
近隣の物件も似たり寄ったりの値段で出してるから
実はさほど高くないのかもと思ってしまうのが不思議だな。
この金額で完売近いんだから四天王寺・駅近南向きの
威力はすさまじい。
２０１７年さらに相場上がってしまったらもう手が出ない・・・。

こんなに早く売れていくと思わなくて
ようやくみにいって、すごく気に入りました。
立地がほんとうによいのはわかっていたけれど、文句のつけようがないですね。自分は墓とかまったく気にならないので。
１０階より下はもう内装の色がきまっていて
１０階より上は色々まだ選べると聞いて低層希望だったけれど気に入った内装がいいなとどうせ買うなら高層階…に、心動いています。
しかし、本当に残り少ない…悩んでいる間に決まりそうな気もします。
まぁ、その時は縁がなかったってことかなぁ。

クレヴィアよりこっちがいい。

都会の真ん中で駅から近くでありながら南側の眺望が５００メートル近く開けてる土地は大阪市内でも
ないと思います。
墓地に隣接していますが、それも含めて南側には購入者が生きている間に建物が建つ可能性は
皆無のはずです。もちろん保証はありませんが、事実上の永久保証と考えて良いでしょう。
マンションは駅から近くて日当たりが良く眺望が良いと言うのは資産価値の維持に重要な要素に
なりますので、将来売却の際にも近隣物件よりは有利なのかなと思います。

私も価格を全部記載したわけではありませんし
すでに分譲済みになっていた分もあったのでおおむねです。

2LDK　63.05㎡　　3階4300万　→　10階4800万

3LDK　71.36㎡　　3階5100万　→　10階 5700万

3LDK　75.46㎡　　3階5500万　→　10階6100万

くらいだったと思いますよ。

モデルルームの91㎡の角部屋は7300万ー8300万の間あたりでした。
ただ中部屋は第４期の若干数を残すのみでほぼ完売らしいので
抽選か先着かわかりませんが、早めの決断が必要みたいです。

低層階、押さえました。
高層階捨てがたかったのですが約1000万差になるので。
まだあと一年近くあるのにオプションとかもつけれないのはかなり残念ですが、やはりこの立地がほんとうに欲しいので…妥協大事ですよね。追々どうしても気に入らないところは改築するつもりです。
低層階は立地重視の方が多いのか、もうほぼ空きはないですね。まだ販売に出していないものくらいでは？

静寂を求めて、えきちかで、見晴らしは低層でも抜けてるのって本当にみたことないです。

近隣住民なので、この辺りの良さは十分わかってます。

だけど、グランドメゾン上之宮町もかなり捨てがたいとは思いつつ…

>>928

ここは低層階でも南側が抜けているので全然問題ないですよね。
上下階の金額差が大きいのでリセールを考えると間違いなく低層階のほうが有利に働きますし。
マンションなんて内装はあとでお金を出せばなんとでもなりますが立地や眺望・日当たり、階高、天井高などはどうしようもないのでそういう点を重視すると、ここは良い物件だなと思います。
グランドメゾン上之宮も気にはなりますが、五条小学校に絶対に入れたいという人以外は、立地的にこちらのがもろもろ便利かなと思います。

朝日新聞に掲載されていましたが　ハルカスがオープンしてから天王寺区周辺マンション坪単価は60万円UPして
坪単価248万円と記載ありました。

2017年、2018年と年次推移　260万円～280万円　の坪単価で　最終は落ち着くのでしょうか！？

大阪市内の場合中心６区とそれ以外に分けて考えないといけないと思いますが、天王寺区に限らず中心６区は
２０１７年はまだもう少し上がっていきそうですね。
２０１８年は消費税含めて情勢がまだわからないのではっきりしませんが、２０２０年東京五輪の建設がひと段落するころには不動産の相場も下落と予想されています。
ただ建築資材が下落したとしても、次には現場の職人大量退職問題が待っています。
団塊の世代の６５歳前後の職人さんはまだ頑張って働いていますが２０２０年以降、多くの離職者が出て強烈な人手不足になると予測されています。
宅配便の問題なんかもそうですが、若い働き手が限られると当然人件費が上がります。
中心６区ではまとまったマンションに適正な大きな土地も減ってきますし、人件費が高騰して２０２０年以降も大きな下落はないんではないかなと予測します。
天王寺区も大きめのマンションの土地はほとんど出てこなくなってきていますので、供給不足になり坪単価３００万を超えるようになってもおかしくないかもしれないですね。
東京と大阪は同列に語れませんが、東京では坪単価９００万なんて物件も出ていますから、大阪はまだ値上がりの余地ありと外国人が判断しても不思議ではないかもです。

>>931

需要と供給のバランスで仕入れる土地がないならば

中央区、天王寺区は2020年-2025年　観測相場　新築坪単価　最大300～350万円までにしてほしいです。

となると賃貸価格も他のエリアと比較すると高くなりそうな予感します。

大阪市も中心６区以外は人口が減少していますから、今後は立地によって上がるところ下がるところが
はっきり分かれてくるでしょうね。
中心６区の駅近物件は上昇、大阪市内でも郊外の駅から遠い物件は資産価値維持が厳しくなってくると思います。
高齢化社会においてマンションで駅から遠いというのは致命的になりかねませんので、より駅に近い物件に人気が集中していくことになるでしょう。

ここはタワマンのように投資目的で買う人はいないでしょうし、ほとんど実住の人ばかりでしょうね。
経済的には比較的余裕のある人が集まったマンションになりそうなので、住みやすそうにイメージします。
富裕層のファミリーが住む感じでしょうか。

良いのか悪いのかわかりませんが
三井健太氏の「名作間取り選」にも珍しく大阪から紹介されています。

https://mituimadori.blogspot.jp/2017/02/no168.html#!/2017/02/no168.html

◆専有面積：91.03㎡
　東南の角住戸だけに通風と採光に優れ、かつプライバシーも保護された良い間取りです。
　キッチンのパントリーや玄関のシューズインクロークなど、収納も充実。

確かにここの角部屋は高いけど間取りは秀逸だと思います。
大阪は東京より坪単価が安いのでどうしてもコストカットに走りがちですが坪単価が上がってくると良い物件も増えてきますね。

>>935

素晴らしい！！！

何れにしましても、今は消費税8%　翌年からは消費税10%

職人さんの離職、世代交代で激減　　建築資材単価の高騰となり

物件価格は　上昇気運で上がることはあっても、リーマン級の事故がない限り　下がりにくい傾向であることは
言えると思います。

ここが最後の買い時、物件の土地も中々買占めは難しいでしょうし。
坪単価280万円が一般相場になるでしょうか？

全貌が明らかになりました。
ヴィークコート 四天王寺夕陽丘の土地も更地になりましたが、やや狭いですね。
南側の通り　夕方前後は、車の往来多いですね。20時ぐらいは静かになりますが、21時までは、車の停車も多そうです。
真横に郵便物を受け取にこられる市民の方も多そうです。

変わってルネグラン四天王寺夕陽丘は小鳥のさえずりが聞こえてきそうです。

>>937

職人の人手不足は宅配便より深刻そうですね。
宅配便なら近所の主婦でもパートで出来るし、若い見習いも数か月もすれば1人前になるでしょうが、建築業界の職人は１人前になるまで下積みから時間がかかるし、主婦がパートでと言うわけにもいかないのでより人手不足は根深そうです。
今後人件費がさらに上がることと消費税が上がることを考えると、坪単価の上昇は避けられないでしょう。
ルネグランの角部屋で坪単価２５０万－３００万あたりですが、新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。
そもそも四天王寺前夕陽ヶ丘の駅近くはもう土地なさそうですが。

>>939 e戸建てファンさん

御意！

>>939
>>新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。

谷町筋から西側の　シュテルンベンツ周辺は、良くないのでしょうか？
地名が、違うとイメージ変わりますか？

もう少し、六万体から南側～星光学院までの西側はマンション立地あるでしょうか？

古いマンションを建て直すとか？　難しいのかな？

宅配便は、救世主で　近隣の主婦層応援部隊に支援していただくしかないですね。
パートタイムです。
ダイエット効果は抜群です。

>>941

いやあのあたりも悪くはないんですが、夕陽ヶ丘と言われる地域は谷町筋から東側上町筋あたりまでの台地上ですから、西側は土地の価格的にも少し落ちますね。
特に谷町筋西側は坂が急になりますし、松屋町筋を超えるとあまりイメージが良くないので高額物件は谷町筋の東側ということになるでしょう。
六万体から南側～星光学院あたりももうマンションに適した大きな土地は出そうにないですね。
古いマンションの建て替えは容易ではないですから、四天王寺前夕陽ヶ丘駅近辺で２０００㎡級の敷地のマンションはルネグランが最後だと思われます。
高い安いの話以前に駅近辺は土地が出尽くした感があります。

ルネグランの中部屋坪単価２２０万～は今となっては夕陽丘最後のお買い得だったんでしょうか。

>>944 匿名さん

上町台地 上本町 四天王寺夕陽ヶ丘
最後の220万円〜 ではないでしょうか⁉︎

駅からの距離、南向き永久保証、眺望、間取り、設備、敷地の広さ、駐車場１６０００円からで坪単価２２０万～は本当に最後だったでしょうね。
数年後には破格だったと思うかも。
最後若干数の中部屋は抽選でしょうか。

>>946 匿名さん

そうでしょうね ！
単価220万円〜 は あえて 何処かの敷地が
仕込まれても あえて 220万円以下にして
今後は、売り出す必要性はないでしょうし、
土地の希少価値で、高くても需要はありますね。
交通至便、利便性の高さや、学校環境は 他のエリアよりも より優れています。

購入客の自画自賛レス気持ち悪いね

>>938

郵便局の隣の土地も駅からは近くて良いですけど敷地は狭いですね。
６００，７００㎡くらいでしょうか。
南向きに建てると思うので多少セットバックしても、あの敷地の大きさだと多少騒音と排ガスは気になりそうです。
ただあのあたりでは最も駅近のマンションだと思いますので、どんな建物が建つのか楽しみです。

>>949

天王寺真田山のイメージと類似するでしょうか？
郵便局横も　軽く5000万円超えですよね？

>>943

確かに駅から徒歩５分圏内でそれなりの規模のマンション建設に適した土地はもうなさそうですね。
天王寺郵便局の北側の角地（徒歩２〜３分）のオフィスビルが解体されて清水土地開発がマンション（ヴィークコート夕陽ヶ丘？）を建設するようですが、ここも更地になると意外と狭く１００坪強程度しかなさそうですね。

ところで、地名的には六万体の少し北の西側のエリアが「夕陽丘町」なので、谷町筋の西側が夕陽ヶ丘の由来の原点だと思っていました。

また、谷町線の駅は（四天王寺「夕陽ヶ丘」）、谷町筋の交差点は「夕陽丘」、地名は「夕陽丘町」、周辺のマンションの名前は「...夕陽丘」と「...夕陽ヶ丘」と二通りの表記がありますが、どちらが正統な表記でしょうか？
ちなみにルネグランは「...夕陽ヶ丘」の表記ですね。

>>950

ヴィークコート天王寺真田山も検討したのですが、谷町６丁目の駅から上町筋の長〜い信号待ちを含めて実質１０分強かかるのと８０㎡以上の部屋が無かったので見送った経緯があります。

ルネグランは勝山通から入る道が狭いこと、ディスポーザーが無い（誠に残念！）こと、立体駐車場が雨ざらし仕様でプアーなこと、を除いては非常にバランスの取れた物件ですが、高層階角部屋は８０００万円以上なのでいまだに躊躇しています。

それとこの価格帯ならば、バルコニーの内側の壁は吹付け仕様ではなく最上階の壁面と同様にタイル貼りにしてほしかったですね。

>>951

六万体より北側の住所は、大阪府大阪市天王寺区生玉寺町～　ですね

住居地は　谷町筋東側から上町筋の間、六万体より南側が立地はあくまでイメージですが良いですね！

さて、将来の候補地はあるでしょうか？
スナダ建設のようにペンシルマンションは建設できても、広さのある分譲マンションは難しいのかな？

ディスポーザーの有無ですが、タワーマンションは100％ついていますよね。
切り分けは、住戸数100戸以上であれば　付属しているように思います。

50戸前後だと、除外されるのかな？　近隣のグランドメゾンMARKSもないですよね？
ルネグラン北側の　グランドメゾン夕陽丘タワーは　ディスポーザー付属していないのでしょうか？
最近のグランドメゾンは、ディスポーザー　付いていなかったように　今思いました。

>>952

>>立体駐車場が雨ざらし仕様でプアーなこと、

雨ざらしは残念ですが、上面だけでも　劣化しにくいポリカーボネイト波板カバーで覆うだけでもコストはかからないと思いますが、美観面で設置しないのでしょうか？

タワーマンションだと駐輪場は、平面もありますが　合わせて２段ラックですが　ルネグランは全て平面ラックで１家族　何台も駐輪できそうですね。

>>952 マンション検討中さん

ディスポーザーの利便性を教えてください。

今のマンション ディスポーザー付いていますが、仕事から帰るのが遅いため、簡単料理で自宅料理を殆どしない関係で食洗機も、使ったことありません。
ディスポーザーは、10日に1回 氷を入れて空回しします。
半年ほど ディスポーザーの内枠を取り外して見た所、ヘドロの汚れが 絡まっていました。
水道の温水シャワーホースとキッチンハイターで洗浄と歯ブラシで汚れとりました。

あるのと無いのと、どちらが良いかですね⁉︎

食洗器も専用の洗剤ですが、便利なのでしょうか？

確かにこの物件の規模とグレードを考えるとディスポーザーは欲しかったですね。
恐らく金額が上がることと、管理費が上がることを考慮して省いたと思いますが６１戸なら金額的にはなんとかなったかなーと思わんでもないです。
ただ設置費用が約5000万円～6000万円かかるという話ですので、例えば１００万円アップで付けられますがどうしましょう？って言われたら「うーん」となりますけどね。

>>952 マンション検討中さん

南東の角部屋高層階10階以上は早々完売だったかと思いますよ。
南西はまだあったかも。

>>953

谷町筋の西側の住所は南側から北側に向かって
伶人町→下寺町→「夕陽丘町」→生玉寺町 ですね。
西側では伶人町の一部（清水寺から東のエリア）も落ち着いていて良さそうですがマンションが建設できるような土地は見当たりませんね。
一時は、天神坂の途中に建設されたル・パルトネール四天王寺夕陽ヶ丘に対する建設反対運動の横断幕や幟のオンパレードで雰囲気を阻害していましたが、今は撤去されて以前の雰囲気を取り戻しているようです。

ディスポーザーですがブランズ夕陽丘は４０戸ながら、ディスポーザー完備ですね。戸数の大小（５０戸以上、以下）もファクターだと思いますが、要はエリアと物件のグレード、それにデベのポリシーでしょうね。

最近のグランドメゾンはコストカット優先主義なので、最上階が１億オーバーのグランドメゾン夕陽丘タワーですらディスポーザーはカットされています。

>>956

シンクの下部に設置するディスポーザー本体は仕入れ価格５万円（カタログ価格は１５万円位）位の設備です。
地下に設置するディスポーザー専用の浄化槽も一般的には5000万円～6000万円かかるといわれていますが、ルネグランのように６１戸程度の規模であれば工事費込みでも3000万円位で設置できるようです。
これを単純に６１戸で割ると５０万円弱/戸ですね。
これ位のアップなら今の販売価格であればデベで十分吸収できそうですね。

専用浄化槽のメンテに４０万円/年くらい必要ですが、これも単純に６１戸で割り戻すと５４６円/月程度の管理費負担増ですから、本物件のグレードと入居者の利便性を考慮するとやはり設置すべきだったと思いますが如何でしょうか。

>>959 マンション比較中さん

阪神間 他のルネグランは、ディスポーザー完備でしたね？
何か理由がありそうですが。

クレヴィアはここより小規模だけれど、ディスポーザーありますね。
クレヴィアももう半分近く分譲中になってました。
施設面で悩んでますが、やはり私は結局ルネグランを選ぶかな。
お墓ビューが気にならないならルネグランだと思います。

ただ、ルネグランは一階あがるごとの幅が大きすぎな気が…。
ディスポーザーは、あるとかなり便利なのはタワーマンションに、すんでいたので便利なのはよくわかっててなぜつけなかったんだろうと不思議です。