ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

>>860

>>いくつかマンションも見学行きましたが、市内だとどうしても
>>別のマンションとお見合いで南向きでも日当たりが悪かったり、
>>大通りや高速道路や線路がバルコニーから近く騒音が気になったり
>>でなかなか購入には至らなかったんです。

確かに､大阪市内エリアはどこも、ごちゃついてお見合い、車の騒音は必須条件ですね。
色々、見学いきましたが　

一例でグランドメゾン立売堀に至っては、正面高層マンションで　眺望皆無。
設備を含めて　良いマンションがないですね。



こちらは、一期の段階で　この住戸の中でもお手頃価格　低層階はほとんど契約済な感じでした。

プレミア層を除く、中層階から高層階については、２ＬＤＫの62㎡を除き、5000万円以下はなかったような？

価格は6000万円～7000万円代が主流でしょうか？

>>859
ここと比較してブランズ上町を買った。
お墓なければさらに1割から2割高くてもこっち買ったとは思う。
それぐらいここは魅力的だった。残念。
しかしルネグランの松崎とここがほぼおなじ価格なのにはやや驚いた
それ考えるとお墓やお盆などのお寺独特の線香の臭いが気にならない人はここはお買い得かもしれない
（ここが線香のにおいするかは知りません）

>>860

価格面との相談でしたので
販売価格がプレミア層を除き、中層階　５階以上で　5000万円前後か5000万円以下であれば
買いたいと思う物件でした。

>>860

価格は高めですが、この物件は夕陽丘エリアで購入に値する最良の物件かもしれませんね。
市内で860さんが列挙された条件を満たすマンションを探すのは、ルネグランを除いて絶対とは言いませんが、ほぼ不可能でしょう。
先立つものがあれば、ここに住み替えたい。

>>861

私が見たときは低層階もまだ空きがありましたけど
中層階の中部屋中心に売れている感じでしたね。
金額的にはざっくり中部屋で４２００万ー６０００万
くらいで角部屋で６５００万ー８０００万って感じでした。
坪単価的には２２０万ー３００万くらいになるので
四天王寺近辺では飛びぬけて高いわけではないですが、
広めのファミリータイプが多いので金額は高く感じますね。
間取りから考えて単身やDINKSの方は少ないと思いますので
６．７割がファミリー層になるのかなと思います。
大阪は都会ですので、大通りやお見合いでも良しと
するか、我が家のようにお墓ありでも眺望と日当たりを
選ぶのか、もうほんと好みですよね。
都会に満点の立地ってないですから納得しています。

>>864

購入後になんですが、もしここを買ってなかったら
気になるのは上本町の石ケ辻公園北側に出来る
予定のローレルタワーですかね。
南側が石ケ辻公園で開けていますし、南側に高層の建物が
建つ可能性はほぼないかなと思いました。
上本町からたぶん5分くらいですし、南向きの日当たり良好な感じでした。
ただ敷地はルネグランの３分の１くらいしかないので、間取り
と維持費含めて金額がどうなるのかなーという感じですかね。
私が購入することはありませんが、ちょっと注目しています。
変更がなければ五条小校区なので仕様によっては相当な
お値段になるかもしれません。

>>865

>>金額的にはざっくり中部屋で４２００万ー６０００万
>>くらいで角部屋で６５００万ー８０００万って感じでした。
>>坪単価的には２２０万ー３００万くらいになるので
>>四天王寺近辺では飛びぬけて高いわけではないですが、
>>広めのファミリータイプが多いので金額は高く感じますね

確かに、価格表を見たときは、２階、３階　低層中住戸に商談以降の印がついていて

ぱっと見た価格が、５千万円半ばから、６千万、７千万円代の数字が目立ちましたので
インパクトが高かったかもしれません。

６０㎡　２ＬＤＫですと、弁護士、税理士さんのように　事務所と在宅業もしながら　
セカンドハウスとして一人で住むには　十分ですが
二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりいます。

７０㎡以上であれば、二人で十分な広さ感でしょうが。

>>867

二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりいます。

訂正です。

二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりします。

>>866

こちらは、実住では　立地含めて　良いと思いました。

場所と利便性が検討外ですが、参考のために　坪単価250万円／三菱のパーク中之島、坪単価400万円／三井の北浜ＭＩＤタワーも拝見しましたが　こちらは内装設備含めて左記と比較しても良いと思いました。

>>867
静かに暮らしたいDINKSやリタイアした夫婦とかも多いと思うけど

ここは事務所だめなんじゃないの？
特に不特定多数が来るような弁護士とか税理士事務所なんて
論外だろ

>>870

>>ここは事務所だめなんじゃないの？

事務所占有というではないですよ。
管理組合の規約上、規約違反になりますし部外者の不特定多数が出入りするなんて想定していないです。
記載の意味合いは、事務所は、別にあり　個人的な書類整理の意味でした。

>>867

ここのマンションは民泊含めて営利活動は禁止ですよ
（最近の分譲はどこでもそうかな？）。
話によるとリタイヤされた四天王寺の檀家さんもいるとか。
お墓が近いのでいつでもお墓詣りが出来るようにと。
DINKSなら６３㎡でも十分かなと思いますけどね。
お子さん2人まで３LDKの７１㎡か７５㎡でも大丈夫だと
思いますよ。
最近のマンションは価格を抑えるために３LDKの３人～４人
家族ターゲットで８０㎡以下が主流になってますから。
個人的には駅から遠くなって少し広い間取りを買うくらいなら
少し狭くなっても駅から近い物件を選んだ方が
将来の資産価値も維持されやすいかなと思います。

>>871

すいません追記入ってましたね。
もちろん個人的な書類整理などなら問題ないですよね。
屋号などをつけて営利活動はダメと言うことですから。

立地や仕様、それに敷地に余裕がある点は非常に良い物件だと思いますが、ディスポーザーが無いのが誠に残念です。
条件的な優先順位としては低いですが、この規模と価格であればディスポーザー専用の地下浄化槽は十分設置可能だったはずですね。

>>874

ディスポーザーの浄化槽と周辺設備と設置含めて　ざっくり5千万円かかるとお聞きしたことあります。

>>874

関西の小規模戸数のルネグランは、ディスポーザー付属していますね。
何か、設置しないのは　ディべ側の理由があるとしか思えないですね。


ルネグラン夙川北名次　２８邸
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-kitanatsugi28/index.html
ルネ帝塚山
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/tezukayama21/index.html

>>875
>>876

５千万円かかったとしても単純に６１戸で割れば８２万円/戸ですから、この規模と販売価格であれば十分吸収できそうですけどね。
昨今はディスポーザー装備の物件が多いので、浄化槽も３千万円以下で可能なようです。

もっとも積水のグランドメゾンなんかは徹底的なコストカットで１００戸以下の物件には付けてないようですからやっぱりデベ側の理由でしょうか。

夙川とか帝塚山のルネはエリア的に夕陽丘より高級なイメージがありますから、付けないと販売に影響するのでしょう。
そもそも購入検討者が付いててあたりまえ的な感覚。

すばらしいです。
大阪市内にこのような立地は唯一無為です。
低層から貫けた眺望。

都会のイルミネーションではなく、お盆には、ろうそく祭りで拡がる自然の光。

四天王寺の万灯供養は例年8月9日から16日まで実施されます。
都会のイルミネーションではなく、ろうそく祭りで拡がる自然の光。
すばらしいです。
大阪市内にこのような立地は唯一無為です。
低層から貫けた眺望。
１万本の蝋燭に照らし出される幻想的な正に都心のパワースポット！！！

広大なお墓ビューのパワースポット

パワースポット

パワースポット

幻想的なパワースポット

>>879
自然の光ではないだろう

>>884

御意！
人工の和の光。

>>884


>>自然の光ではないだろう

確かに、流して欲しいところでしたが、自然の光は、日中に降り注ぐ天然の太陽光でしたね。

>>884
もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

>>887 マンション検討中さん

もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

かなりおもしろいです。
住んでますが、良く散歩をしますが、
まだお会いすることがないです。

四天王寺は季節毎の行事があり、
楽しめますよ。

ここは氏神さんは大江神社になるのですか？
他に近所で五条宮、愛染さん、生魂神社他
たくさんの祭りがあり楽しめますよ

そうですね。　年中行事が目白押しです。

夏祭りの愛染さんは、若いお兄さんお姉さん祭り好きな方々も外部からこられますね。


マップを斜めの空中画像から見ると　貫け感がより一層わかります。

>>887

>>もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

私も未だ、お会いできていません。

5階部分まで完成しているようです。
冬でも南向きからの光がサンサンと
注いで来て暖かそうですね。

ここは２台分の平面の来客用駐車場まであるんですね。
駅から４分で６１戸という規模なのになんと贅沢な。
来客用駐車場って通常どういう風に運営するんでしょうか？
早い者勝ちですかね？それとも管理人さんに予約する感じでしょうか？

２月７日の午後の様子です。

東西の小道前、石道路からのワンショットです。
自然光が燦々と差し込みます。
大阪で、ここまで貫けているエリアはないでしょう。

１階相当からは　大人の背丈の塀があるのでお墓は気になることはありません。
2.3階相当からは、リビングから墓地は見えるかもしれません。

市内で唯一無二の素晴らしい立地ですね。

①南向き
②永久保証の貫け
③永久保証の自然光
④都心の静寂
⑤交通至便
⑥買い物便利（ライフ２分他）
⑦文教地区
⑧男女の私学トップ校至近（大阪星光学院、四天王寺学園）
⑨通学2分（小学校）
⑩天王寺郵便局（徒歩5分）
⑪天王寺区役所（徒歩6分）
⑫天王寺警察（徒歩2分）
⑬主要病院が全て徒歩圏（警察病院、NTT、日赤、大阪市大、鉄道病院、四天王寺病院）
⑭天王寺＆難波＆黒門市場＆上六全て徒歩圏
⓯充実のハルカスの医療フロアー
（日本最大級の医療モール：12科目の専門クリニックが集結
ハルカス21、22階→小児科・アレルギー科、リウマチ膠原病内科・循環器内科・糖尿病内科、呼吸器内科、心療内科・精神科、消化器内科（内視鏡）、泌尿器科、皮膚科、耳鼻咽喉科、眼科、リウマチ科・整形外科、心臓血管外科、歯科・口腔外科 http://www.ah-medicalplaza.com/）
⑯至近にイタリアン、寿司、蕎麦の名店
⑰梅田まで直通11分（谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘→東梅田）

>>894 検討者さん

管理人さんが予約の管理をするとこが多いみたいですよ。
早い者勝ちにするとモラルのない人が占領したりしてもめたりするみたいですね。
最長使用時間を決めたり月の使用日数を制限したり
であればあったで決め事が多くなるらしいです。
ただいずれにしても環状線内で平面の来客用駐車場が2台はかなり贅沢な仕様だなーと思います。
敷地に余裕あるからでしょうね。

>>895

南側の小道は公開空地で6メートルの道に広げられる
らしいですよ。
地域の人がこのマンションをどう思ってるのか
微妙ですが、多少は地域に貢献するようです。
ここは突き当りですから手前の一戸建ての住民以外
マンションへの道には人は入ってきませんし、
南側の小道も地元の人しか通らない道のうえに植栽も
植えられるようですので防犯やプライバシーの面でも
安心ですね。

>>898

南側の小道はそのままでしょう。
６メートルの道というのは、マンション敷地内のリングシャッターを通ってマンションの１階の平面駐車場へと続く車の進入路のことですね。
いずれにしても公開空地ではなくてマンション専用敷地内のスペースです。

南側の小道に面して植栽されるのは緑が増えるので良いと思います。

ランドプラン
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/design/

ランドプラン

>>899

6メートルは西側の接道のほうだったみたいですね。
さらっと聞いただけだったので、南側の事かなーと
勘違いしてました。
失礼しました。

こちらの敷地面積ですと　竣工からの軽減税率5年軽減措置を除きまして（50%でしたら100%と換算しまして）

固定資産税の各戸課税額は、71㎡～85㎡は　年率支払予定額は、　20万円～40万円の間ぐらいでしょうか？

>>902 買い替え検討中さん

路線価が設定されていないのではっきり
わからないみたいですが、85平米でも最大30万
くらいまでみたいですよ５年目までは半額で済みますしね。
大通りに面していないので固定資産税は少し
安めで済むみたいです。

>>903

早々ありがとうございます。
３０万円以内で収まるということですね！

>>904

今年中には路線価が確定されるようですのでまだ不確実みたいですけどね。
多く見積もって30数万円だけど、そこまでいかないとはずという
話を聞きましたので目安にしてください。

ルネグラン四天王寺夕陽丘　隣のマンションが10年落ちで
このぐらいの価格ですが、こんなものでしょうか？

諸費用を入れると　　新築　ルネグラン四天王寺夕陽丘の前後の60～70㎡前後が
お買い得感あるように感じます。
隣のマンションは、設備が、フルスペックだからでしょうか？

過去の履歴を売場相場DATABASEで 見てみました。

キングレジデンス四天王寺夕陽丘の売出履歴(現在売出し中の物件を除く直近５件のデータを掲載。現在売出し中の物件数0件。)

公開年月 売出物件 成約価格 専有面積 間取り 坪単価 バルコニー面積
-----------------------------------------------------------------------------------------------
2016年12月 約2,900万円 約2,900万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約166万円 約12㎡
2016年5月 約5,000万円 --- 約84㎡ 3ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2016年3月 約2,800万円 約2,700万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約158万円 約12㎡
2016年2月 約5,000万円 --- 約84㎡ 4ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2015年10月 約5,700万円 約5,300万円 約102㎡ 4ＬＤＫ 約185万円 約26㎡

>>906

中古市場においてはフルスペック
（何をもってフルスペックか不明ですが）
であってもほとんど価格には反映されません。
中古市場の価格設定は駅からの距離・広さ・年式の３点
にほぼ集約されます。
その他設備に対してのプラスアルファは微々たるもんです。
１０年落ちだとまだまだ新しいですが水回りや壁紙くらいは
最低でも変えたいでしょうし、不動産屋さんへの手数料も
３％かかりますから、プラス数百万は軽くかかりますよね。
そう考えると新築の方がお得とも考えられますかね。

>>906

>>中古市場においてはフルスペック
であってもほとんど価格には反映されません。

価格に反映されないのであれば、北区、中央区、天王寺区の駅から徒歩3分以内のハイグレード＆フルスペック仕様の中古マンションをGetするのが最も賢明じゃあないんですか？

ザ・キタハマとか......
駅からは遠いですがグラフロ・オーナーズタワーとかも.....

>>909

その通りですね。
中古で買う場合も将来売却の予定があるなら
人気の区で駅から近い方が売りやすいということになります。
オプションなんかについては、中古の値段にはほとんど反映
されないのでご希望のオプションがあればありがたいですよね。
グランフロント大阪にしてもザ・キタハマにしても
地域で有名な人気マンションになると指名買いが入りますから
投機対象にもなり、同じ地域に他の物件よりやはり高くなって
しまうようです。
中古物件にもすぐに現金化したいなどの訳アリで
格安で売りに出される場合もあるんですが
専門の不動産屋が市場に出る前にかっさらっていきます。
SUUMOなどに出ている物件は複数の不動産屋や優先的に
購入したい投資家などがスルーした物件ですので
掘り出し物の物件はなく、適正な価格もしくは割高な
価格と考えてよいと思います。