ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

>>839

１０年も１５年も待つ必要はありません。
たぶん、５年以内に仕込みタイミングが到来するでしょう。

でも、５年は待てないけどお金に余裕があり且永住志向という方はルネグランの１４階西の角部屋（１億３５００万円？）が良いでしょう。
ただ、何かの理由で売却となると１億円以下でないと転売は難しいでしょうからその点は納得して購入する必要があります。
基本的に１３階と１４階は直床と２重床の差しかありません。
さらに１４階の戸境壁はコンクリートではなく石膏ボートの乾式耐火壁仕様なので、２階から１３階と比較して防音性や耐震性に劣ることも認識しておく必要がありますね。

もう少し待てるという方向けには、四天王寺夕陽ヶ丘駅から徒歩２分弱のヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘（推測仮称）がオススメかもしれません。
これは天王寺郵便局の西向い側の角地のオフィスビルを解体して建設が予定されている物件です。
谷町筋から２本東に入った南西の角地の静かな環境で、夕陽ヶ丘界隈では最後の聖域ともいえる物件でしょう。
現在この土地を入手した清水都市開発が既存ビルの解体工事中ですが、今後夕陽丘地区ではこの立地に勝る土地は入手不可能でしょう。
現在、公な情報は何もありませんが後１ヶ月もすれば既存ビルの解体が終了するとおもわれます。
清水都市開発がバブルピークの今、この土地を遊ばせておく理由はなく、半年以内にはヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘として発表するでしょう。

ただ、既存ビルの解体にお金がかかっているのでルネグランの上をいく値付けで角部屋は３５０万円/坪なんてことにも......

概要や仕様は今のところ不明ですが、バブル価格でも夕陽丘の一等地ならという方には超オススメ物件になるかもしれません。

>>841

>>もう少し待てるという方向けには、四天王寺夕陽ヶ丘駅から徒歩２分弱のヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘（推>>測仮称）がオススメかもしれません。

郵便局前のこちらは

ヴィークコート清水谷公園の売り出し価格から、年次推移算出すると７０㎡以上で
２階　中住戸　低層階　ミニマム５５００万円以上で

値付けは、大体６０００万円以上　からの物件になるのではないでしょうか？

>>841

5年なんてスパンで大阪市内の環状線内の立地が坪単価２００万まで下がるわけがありません。
妄想にもほどがありますね。
人口は減っても都心に住みたい人は多いですし、今後団塊の世代の建設職人の数が激減し
ていきますから人件費が下がる要素もありません。
大阪は観光需要も旺盛なので大阪市内はホテルとマンションで土地が取り合いになってるんです。
土地の値段と人件費が下がらない以上多少建築材料費が多少下がっても中心６区の金額は下がりません。
待って相場が大幅に下がるのは環状線外側含めてですが郊外だけです。
東京の状況見ればわかりますよね、郊外は下がっても都心は下がるどころか坪６００万超えても
まだ上がっています。もう仕込む土地がないから希少な都心の新築マンションには殺到するんですよ。
金利が大幅に上がって円高が８０円くらいまで再度進行して外国人観光客が激減すれば、
可能性はなくもないですが５年以内にそこまでの不況がやってくる可能性は限りなく低いですね。

あと天王寺郵便局の向かいの土地を昼夜観察したことありますか？
あそこは谷町筋からの抜け道であり、比較的交通量も多く
ちょうど信号の正面にあたりますので静かとは言えませんよね？
しかも周辺は郵便局の客の路駐も多いですし、郵便局には２４時間トラックが頻繁に
出入りするんですよ？
さらにあんな小さな土地に相応の物件が建つとは思えませんね。
ルネグランの３分の１くらいの土地しかないんじゃないですか？

まあずいぶん昔からお見送り、スルー専門の方とお見受けしますので
逃した好物件に後悔しきりで、もう一度あれくらいの不況が来ないかと
心から願っている方なんでしょうね。

>>843

経済は小説より奇なりといって、.....なんか有るはずがない！と思っていることが現実化するところが興味深いんですね。
まあ、５年後のことは誰も分かりませんが興味深く見守っていきましょう。

ヴィークコートに話を戻しますが、確かに郵便局の南側の道路は堺筋方面から谷町、上町筋への抜け道になっていますが、西から東への一方通行であり昼間でも大した交通量ではありません。
夜ともなると静寂が支配しています。
上町筋に面して消防署の手前に建設される排ガス来襲マンションのクレヴィアと比較しても天と地の立地差があります。

郵便局の北側ではスナダ建設が、あんな狭い土地に１５階建の投資物件？を建設中ですが、ヴィークコートがルネグランのように４５ｍ規制の制限の中で１５階建ではなく、階高が確保された１４階建の物件を建てるのであれば、四天王寺夕陽ヶ丘駅徒歩２分弱の静寂の地という立地重視でターゲットとしてはよろしいのでは。

>>844

今からもう一回天王寺郵便局前に行って確認してきたら？
交通量どうのこうのの前に一方通行じゃないから。
いかにこの人の情報が未確認で胡散臭いかよくわかるわ。
妄想でどこかの土地と間違えてるんやろうな。

>>843

>>あと天王寺郵便局の向かいの土地を昼夜観察したことありますか？
>>あそこは谷町筋からの抜け道であり、比較的交通量も多く
>>ちょうど信号の正面にあたりますので静かとは言えませんよね？
>>しかも周辺は郵便局の客の路駐も多いですし、郵便局には２４時間トラックが頻繁に
>>出入りするんですよ？
>>さらにあんな小さな土地に相応の物件が建つとは思えませんね。
>>ルネグランの３分の１くらいの土地しかないんじゃないですか？


確かに　昼間は、谷町筋から上町筋への　抜け道？のようで車両の往来が多いです。
天王寺郵便局が、天王寺区の主要郵便局のようで、夕方以降、夜等　遠方からマイカーで来て
工事中のマンション立地の場所へ止められる方多いです。
郵便局の駐車場はありますが、なぜか入れられない方もおられます。

暗くなった夜以降は、何か道が暗いです。
正面に酒店はありますが、斜め向かいは　出張の八百屋さん？でしょうか？
夜も営業されてます。
子供が、南北の道路を渡るのも、信号ありますが　怖い感じします。

1フロア、２戸～３戸のマンションですね。

>>845

訂正です。
堺筋から谷町筋までの学園坂が西から東方向の一方通行です。

谷町筋ー上町筋間は対面通行ですが、交通量は大したことありませんね。

>>847

六万体の学園坂は一通ですが、谷町筋線へ左右　車両の流れが分散されますね。
直進の車は、幹線道路へ流れるのでやや少ないでしょうか？

>>844

>>郵便局の北側ではスナダ建設が、あんな狭い土地に１５階建の投資物件？を建設中ですが、ヴィークコートがル>>ネグランのように４５ｍ規制の制限の中で１５階建ではなく、階高が確保された１４階建の物件を建てるのであ>>れば、四天王寺夕陽ヶ丘駅徒歩２分弱の静寂の地という立地重視でターゲットとしてはよろしいのでは。

スナダ物件は、ワンルーム26㎡前後のデザイナーズ賃貸物件ですね。セレニテ夕陽丘ESTです。

ペンシル状の建物に、1フロア４邸でしょうか。

>>847

訂正するならちゃんと調べてから訂正しなさい。
一方通行は松屋町筋から谷町筋への学園坂が
一方通行です。
堺筋からは一方通行でもないし関係ありません。

天王寺郵便局前のマンション計画地の
信号は歩車分離なので、信号が結構長く
抜け道の車がいつも目の前に信号待ちする位置です。
小さな土地ですので発車の際の排ガスと音が
気になるしょう。
郵便局へのトラックの入庫も２４時間頻繁で
駐車場も少ないので路駐も多いです。
郵便局は２１時までなので、意外に落ち着きません。
交通量の感じ方には個人差があるでしょうが
絶賛するほど静かで良い立地ではありません。
検討する人は、少なくとも平日、休日の昼、夕方、夜
の周りの状況を確認することをお勧めします。

訂正だらけの無責任な情報を流す人の事を
鵜呑みにしてはいけません。
お墓さえ気にならなければ間違いなくルネグランの方が
良い立地です。間違いありません。

>>850 通りがかりさん

ルネグランは導入路がプアーな雰囲気でどうしても好きになれません。

>>850

確かに、19時～19時30分ごろ　車両が少ないのか確認しました。

西から東方面へ向かう車両が連続して5.6台以上あり、オマケに信号待ちでストップします。
谷町筋の幹線道路のように車両が流れて、歩道も広くとってあれば納得ですが、ストップゴーで
排気ガスでこれでは、セットバックしたとしても、気になりますね。
夜は、テールランプの赤いランプが高輝度して気になります。

逆方向は、少ないですが、　近辺の場所でいえば　グランドメゾン夕陽ヶ丘の上汐が１日中静かですね。
ちなみに上汐5丁目　グランドメゾン夕陽ヶ丘は、10年前　高層階　坪単価200-220万円で　高くて買えないといわれた方が多かったようです。

>>851

進入路は確かに狭いですね。
ただ逆に言うと細い道を入っていくため車通りの少ない
静かな環境が保証されています。
駅近と静かな環境を両立している立地は市内ではレアだと思います。
好みですので大通りからドンと入っていくマンションが良い人は
谷町筋か上町筋沿いのマンションを探せば良いと思います。
ルネグランは道路の突き当りですし、付近は近隣住民以外の車は
皆無ですのでお子さんのいる家庭も安心です。

>>851

確かに、主要道路からマイカーを使い、入るには狭くてＬ字に入り組んでますね。

ルネグランは突き当たりにあって車寄せがあるくらい
エントランス前のスペースが広くありますし
駐車場からの車はリングシャッターで急には出てこないので、子供がエントランスから走って飛び出しても交通事故の心配がなくて良いですね。
学校までも車通りのない道で行かせられるので安心して購入しました。

四天王寺前夕陽ヶ丘の駅から徒歩５分以内で
敷地２０００㎡級のマンションが建つことは
もう今後ないやろうね。
２０００㎡あったら商業地やったらタワマン建つレベルやもんな。

ここ本当にいいんだけど、リビングとバルコニー超えたところに人の骨がたくさんと
想像するだけでだめだった
管理できているお墓でマシだとは思うけどやはり無理
そういうの抵抗ない人はいい物件だよね

>>857

たしかにお墓ビューが気になる方は避けたほうが無難ですね。
ルネグランを避けるというよりも、夕陽丘エリアの物件を避けたほうが無難かもしれません。

この辺りというか大阪城から四天王寺地区にかけては、まさに歴史の舞台。
上空から見ると、無数のお寺に多くの墓地が点在しています。

特に四天王寺のお墓は広大なお墓ビューを演出していますが、立地は申し分なくてもお墓が見えるという物件が数多く存在します。

それに、お墓でなくとも大坂冬の陣、夏の陣の合戦で戦死した兵の亡骸がそこかしこの道路下に埋もれているのでは？

歴史をもっと巻き戻すと、５世紀の蘇我氏と物部氏の権力闘争の舞台ですね。

お墓を避けたい方には寺町から外れる谷町４丁目あたりが狙い目でしょう。

>>857

>>ここ本当にいいんだけど、リビングとバルコニー超えたところに人の骨がたくさんと
>>想像するだけでだめだった
>>管理できているお墓でマシだとは思うけどやはり無理
>>そういうの抵抗ない人はいい物件だよね

確かに、天王寺区は　お墓ビューは多いですね。
エリアは寺町だけあって、そんな方は谷町6丁目より北を
選択するしかないですね。


総戸数　　61戸
敷地面積　1999.99㎡　
建築面積　653.62㎡
延床面積　5765.69㎡
構造・規模　鉄筋コンクリート造地上14階

敷地に　ゆとりありますね。

>>857

確かにお墓がまったく気にならないと言えばうそになりますよね。
なのでうちは多少無理して高層階にしました。
うちの家族のマンション購入の条件が
①駅から近いこと②南向きなこと、
③日当たりが良いこと④大通りから少し入って静かなこと
が上位の条件だったので、環状線内で条件に合致する物件って
ほとんどなかったんですよね。
ここは真下のお墓と引き換えに、南向きのリビング側に高い建物が
建つ可能性は絶対にないということで購入することにしました。
なにせ四天王寺はマンション南側に５００メートル以上広がって
いますので静かさと眺望まで手に入るのが気にいりました。
高層階なら真下のお墓は気にならないかなーと思いまして。

いくつかマンションも見学行きましたが、市内だとどうしても
別のマンションとお見合いで南向きでも日当たりが悪かったり、
大通りや高速道路や線路がバルコニーから近く騒音が気になったり
でなかなか購入には至らなかったんです。
リビング側が古い戸建てや駐車場でもいつマンションが目の前に建つか
怖くて購入の決断が出来ませんでした。

お墓が全く気にならないという方は低層階で十分だと思いますよ。
ここは高層階と低層階に価格差が結構大きいので逆に低層階が
お買い得かもしれません。