ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

週刊ダイヤモンドの記事でこのマンションのすぐ裏の
シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の騰落率がマイナス２３．８％で
住友不動産のワースト7位になっていました。
すぐ近くの物件なので気になりますが、理由はなんなんでしょうね。
ルネグランの資産価値も将来どうなんでしょうか？

シティタワー四天王寺夕陽丘は新築時の単価が約230万円／坪（当時の周辺相場は170〜180万円／坪）と20%以上高かったのが影響しているのでしょう。特に18階から21階はプレミアム住戸で400万円以上しました。ダイヤモンドの資料は不動産価格推定システム（GEEO）を使用しているので、プレミアム住戸の影響（高すぎた）もあるのでしょう。
そういった意味ではルネグランもシティタワーと瓜二つの物件です。高層角部屋の価格は300万円／坪レベルですし、14階のプレミアム住戸は400万円／坪以上と、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘をお手本にしたような値付けです。従って将来の勝落率ランキングではワーストの常連組当確物件でしょう。と言っても、北浜のバブル価格低仕様タワーよりはマシなのでは。はっきり申し上げて、投資物件にはなり得ません。ただ、お墓ビューが気にならなければ、立地は抜群なので、その価値が理解できる永住思考の方にはいい物件かもしれません。
それでも400万円／坪以上の部屋は、趣味で購入する富裕層向けですね。

>>823

同じ道なりにござます、野村不動産　プラウド四天王寺夕陽ヶ丘　も　竣工前5000万円以上？　だったかと思います。

こちらも　坪単価280-300万円～　だったのでしょうか？

こちらは、戸数が少ないためか、シティタワー四天王寺夕陽丘と比較し売り物件でませんですね？

野村不動産なので、この当時の野村不動産は現在と比べて　よかったのでしょうか？

100％角住戸、タイル貼りのような外観です。　エントランスは小規模なので面積無くて何もないかな？

ルネグラン四天王寺夕陽丘と比較すると　駐車場は、屋内屋根つきです。

>>823
シティタワーは発売価格が当時高すぎたんですね。
ただああいう計算式って全部屋の坪単価の平均価格で出すんですか？
それならグランフロントとか３億の部屋とかあったし、その辺が考慮されていないような気もするんですが。
ルネグランは中部屋だと坪単価２００万円くらいからですので、周りの相場と比較して突出して
高いというわけではないと思いますがいかがでしょうか？
確かに最上階の１０５㎡１億３５００万は驚きですが。
しかも即売れという・・・。

おっしゃられるように　坪単価２００万円ですと　お安いイメージがあります。

失礼。最安が約19坪で４２００万くらいからでしたので
２２０万円くらいからでした。
坪単価は２２０万円くらいから４３０万円くらいまで相当幅広いです。

近くのクレヴィアで坪単価２２５万円－２７５万円なので、最近の四天王寺近辺の価格を勘案すると
ルネグランが突出して高いわけではないですね。
ここは角部屋でも低層階なら坪単価２５０万円くらいだったんですよね。
資産価値の騰落率は当時の相場の影響が大きいのでともかくとしても、２０１６－２０１７年価格としては
悪くなかったと思いますよ。
たぶんお得な部屋はもう売れちゃってますけど。

>>825

グランフロントの３億円の部屋は４億５０００万円で転売され、さらに６億８０００万円（確か１０ヶ月くらい前）でネットに転売情報が出ていました。
さすがに６億８０００万円では買い手が無く、いくらで売買されたのかは分かりませんが........
いずれにしても大阪市内は今後３年から４年で２０棟以上の新築タワマンが乱立するので供給過剰状態に突入するのは明らかでしょう。
流石のスミフも供給過剰へのリスクヘッジとして梅田駅前近くの曾根崎リンクシティの基本計画をホテル併設に変更し、さらに着工も様子見で無期限延期？状態です。
梅田東や東梅田パークフロントが低調な中で備後町もはたして本当に着工するのか怪しくなってきました。

皆さんは最近のミニバブルで２５０万円から３００万円/坪という価格に明らかにマヒしておられるようですが、実際大阪の建築コストは巷でいわれるほど上昇していません。
マンションなんて、ほんの一部の富裕層向けの物件を除くとせいぜい２００万円/坪でも高いくらいです。それが証拠に住友、三菱、三井等の大手デベはそろって過去最高益を更新する勢いです。
高値掴みのババを引くことの無いように注意が必要です。
セカンド需要として購入される金融資産１０億円以上の富裕層は趣味での購入なので、３００万でも４００万円/坪でも気にされないでしょうが...................

>>829

マンション単一よりも、ホテルや事務所併設の流れなのですね。

谷町２丁目法務局前の　近鉄ビルも建て壊しをスタートしていますが、こちらもその流れを組み込む方向性のように思います。

坪３００万円以上は、お金持ちが　買われて　　庶民は静観ですね。

それでも、新築　坪１８０万円以下には、５年、10年経過しても　ならないようには思います。
いくらグランドメゾンがコストダウンといっても企業努力しても無理では。

>>823

こういった規模の小さめのマンションって
大っぴらに売りに出すと他の入居者に
あそこの人がいくらで売りに出してるって
すぐに知れ渡ってしまうので、あまりネットに
出したりチラシにしたりしないんですよね。
基本的には不動産屋さんに大々的に宣伝しないように
売ってもらうので、人知れず売りに出されて
人知れず買われていくってパターンが多いです。
こういうマンションが欲しい場合は信頼できる
不動産屋さんにここのマンションが売りに出たら
連絡ほしいと指名買いしておけば連絡くれる場合も
ありますよ。
ちなみにプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は１８０－２１０万
くらいの坪単価だったと思います。
今となっては非常に安いんですが、当時は高すぎるだの
高値掴みだのって掲示板でもやいのやいの言ってましたが
結局は買った人が正解でした。
今なら買値より高く売れるのは間違いないでしょう。

>>831

>>ちなみにプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は１８０－２１０万
>>くらいの坪単価だったと思います。

適正坪単価かはわかりませんが、かなりお手ごろ感あります。

森が広がる四天王寺ビューでありながら、バルコニーから遮るものはなくて角立地、昼間の車両の騒音はありますが、夜は車少なくて静かです。

戸数２０戸前後ですと
今後、１０年経過していくと、グランドメゾン夕陽丘町のように　　
管理費修繕積立金で毎月５万円？になっていきそうにも思います。

>>832

それでも当時は野村といえども高すぎる、
こんな高値で買ったら10年後には資産価値が
かなり減る、とかかなりの言われようでしたが
本当の価値を理解をしている人だけが勝ち組と
なりました。
829あたりの人も同じように今は高すぎると
騒いでいますが、いつの時代も
同じように騒いでる人がいるんです。
スルー専門の人がいまして、高い時には今は
買い時でないと言い、安値の時はまだ安くなる
と言いで結局買えない人たちなんです。
将来の資産価値なんてプロでも読めないんですから
本当に欲しい物件を探して、自身で買えるなら
買ってみる勇気が必要なわけです。

>>829

まとめると今は買い時ではなく
坪２００万を切った時が買い時と
お考えということでよろしいですか？

＞＞８３４


目先１０年のスパンで見た場合、景気動向指数もありますが、企業の動向、建築材料費、職人の人件費、職人の人数から見て

環状線の内側かつ、この四天王寺エリア、谷町筋周辺で見た場合　土地がほとんど出物供給が分譲の立地がないことを見て

坪単価２００万円を割ることは、ないと思います！

いかがでしょうか？

>>829


資産家で　手元、預貯金が９億円あれば、１億、２億は自由に使えるお金で　坪４００万円であってもどうてことないですよね？

最近は、若い２０代　フリーターの方でもドクターのようにごく一部　ユーチューバーとして年収１億円プレイヤー　納税４０００万円以上　支払う方も
出現していますので　世の中どうなるかわからないです。

>>834
>>835

そうですね、万博がパリに決定しIR構想が消滅、さらにトランプ大統領の暴走により世界経済が混乱、日経平均が１２,０００を割るあたりが仕入れ時でしょうか。
さらにオリンピック後の景気後退による反動が押し寄せれば盤石のタイミングですね。

ただ、この四天王寺、夕陽丘界隈はOS3エリアとはいえ市内では高台で最も安全と評価の高い上町台地であることに加えて、市内有数の文教地区、環状線内、交通の利便性等を考慮すると２００万円から２２０万円レベルが下値の限界かもしれませんね。

少子化により大学全入時代といわれる昨今でも、東大や京大の難易度が不変なのと同じで、このエリアの人気度は保持されるでしょう。
さらに国交省からハザード的により危険度の高いOS1やOS2エリアに指定された湾岸や北浜エリアのリスクが高まり、上町台地の注目度がさらにアップするかもしれません。

OS1、 OS2、 OS3エリア図


http://www.mlit.go.jp/common/001139262.pdf

>>837

ほとんど妄想のレベルですね。
四天王寺界隈の駅近で大きめの土地なんて
もうないでしょ。
今後はもう駅の近くにマンションを建てる
余地はないんです。
仮に景気が悪くなってマンションの値段が下落傾向に
なっても、結局は駅から遠いとか立地に難がある
マンションばかりなんですよ。
東京も現にそうなように、好立地のマンションなんて
結局早い者勝ちなんです。
あなたみたいな人は買い時探してる間にお迎え来る方が
先になりますよ。
マンション買うにはみんな理由があるので、そんな悠長に
１０年も１５年も待ってる余裕はないわけです。

>>839

>>結局は駅から遠いとか立地に難がある
>>マンションばかりなんですよ。
>>東京も現にそうなように、好立地のマンションなんて
>>結局早い者勝ちなんです。
>>マンション買うにはみんな理由があるので、そんな悠長に
>>１０年も１５年も待ってる余裕はないわけです。

確かに　そうなのです。
高いから買わないではなく、買う理由が個々あります。

待って　仮に下落したとしても　良い物件が出てくるとは限らないです。
不動産は、中古の場合　１０００物件につき1桁いい物件あれば？

>>839

１０年も１５年も待つ必要はありません。
たぶん、５年以内に仕込みタイミングが到来するでしょう。

でも、５年は待てないけどお金に余裕があり且永住志向という方はルネグランの１４階西の角部屋（１億３５００万円？）が良いでしょう。
ただ、何かの理由で売却となると１億円以下でないと転売は難しいでしょうからその点は納得して購入する必要があります。
基本的に１３階と１４階は直床と２重床の差しかありません。
さらに１４階の戸境壁はコンクリートではなく石膏ボートの乾式耐火壁仕様なので、２階から１３階と比較して防音性や耐震性に劣ることも認識しておく必要がありますね。

もう少し待てるという方向けには、四天王寺夕陽ヶ丘駅から徒歩２分弱のヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘（推測仮称）がオススメかもしれません。
これは天王寺郵便局の西向い側の角地のオフィスビルを解体して建設が予定されている物件です。
谷町筋から２本東に入った南西の角地の静かな環境で、夕陽ヶ丘界隈では最後の聖域ともいえる物件でしょう。
現在この土地を入手した清水都市開発が既存ビルの解体工事中ですが、今後夕陽丘地区ではこの立地に勝る土地は入手不可能でしょう。
現在、公な情報は何もありませんが後１ヶ月もすれば既存ビルの解体が終了するとおもわれます。
清水都市開発がバブルピークの今、この土地を遊ばせておく理由はなく、半年以内にはヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘として発表するでしょう。

ただ、既存ビルの解体にお金がかかっているのでルネグランの上をいく値付けで角部屋は３５０万円/坪なんてことにも......

概要や仕様は今のところ不明ですが、バブル価格でも夕陽丘の一等地ならという方には超オススメ物件になるかもしれません。

>>841

>>もう少し待てるという方向けには、四天王寺夕陽ヶ丘駅から徒歩２分弱のヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘（推>>測仮称）がオススメかもしれません。

郵便局前のこちらは

ヴィークコート清水谷公園の売り出し価格から、年次推移算出すると７０㎡以上で
２階　中住戸　低層階　ミニマム５５００万円以上で

値付けは、大体６０００万円以上　からの物件になるのではないでしょうか？

>>841

5年なんてスパンで大阪市内の環状線内の立地が坪単価２００万まで下がるわけがありません。
妄想にもほどがありますね。
人口は減っても都心に住みたい人は多いですし、今後団塊の世代の建設職人の数が激減し
ていきますから人件費が下がる要素もありません。
大阪は観光需要も旺盛なので大阪市内はホテルとマンションで土地が取り合いになってるんです。
土地の値段と人件費が下がらない以上多少建築材料費が多少下がっても中心６区の金額は下がりません。
待って相場が大幅に下がるのは環状線外側含めてですが郊外だけです。
東京の状況見ればわかりますよね、郊外は下がっても都心は下がるどころか坪６００万超えても
まだ上がっています。もう仕込む土地がないから希少な都心の新築マンションには殺到するんですよ。
金利が大幅に上がって円高が８０円くらいまで再度進行して外国人観光客が激減すれば、
可能性はなくもないですが５年以内にそこまでの不況がやってくる可能性は限りなく低いですね。

あと天王寺郵便局の向かいの土地を昼夜観察したことありますか？
あそこは谷町筋からの抜け道であり、比較的交通量も多く
ちょうど信号の正面にあたりますので静かとは言えませんよね？
しかも周辺は郵便局の客の路駐も多いですし、郵便局には２４時間トラックが頻繁に
出入りするんですよ？
さらにあんな小さな土地に相応の物件が建つとは思えませんね。
ルネグランの３分の１くらいの土地しかないんじゃないですか？

まあずいぶん昔からお見送り、スルー専門の方とお見受けしますので
逃した好物件に後悔しきりで、もう一度あれくらいの不況が来ないかと
心から願っている方なんでしょうね。

>>843

経済は小説より奇なりといって、.....なんか有るはずがない！と思っていることが現実化するところが興味深いんですね。
まあ、５年後のことは誰も分かりませんが興味深く見守っていきましょう。

ヴィークコートに話を戻しますが、確かに郵便局の南側の道路は堺筋方面から谷町、上町筋への抜け道になっていますが、西から東への一方通行であり昼間でも大した交通量ではありません。
夜ともなると静寂が支配しています。
上町筋に面して消防署の手前に建設される排ガス来襲マンションのクレヴィアと比較しても天と地の立地差があります。

郵便局の北側ではスナダ建設が、あんな狭い土地に１５階建の投資物件？を建設中ですが、ヴィークコートがルネグランのように４５ｍ規制の制限の中で１５階建ではなく、階高が確保された１４階建の物件を建てるのであれば、四天王寺夕陽ヶ丘駅徒歩２分弱の静寂の地という立地重視でターゲットとしてはよろしいのでは。

>>844

今からもう一回天王寺郵便局前に行って確認してきたら？
交通量どうのこうのの前に一方通行じゃないから。
いかにこの人の情報が未確認で胡散臭いかよくわかるわ。
妄想でどこかの土地と間違えてるんやろうな。

>>843

>>あと天王寺郵便局の向かいの土地を昼夜観察したことありますか？
>>あそこは谷町筋からの抜け道であり、比較的交通量も多く
>>ちょうど信号の正面にあたりますので静かとは言えませんよね？
>>しかも周辺は郵便局の客の路駐も多いですし、郵便局には２４時間トラックが頻繁に
>>出入りするんですよ？
>>さらにあんな小さな土地に相応の物件が建つとは思えませんね。
>>ルネグランの３分の１くらいの土地しかないんじゃないですか？


確かに　昼間は、谷町筋から上町筋への　抜け道？のようで車両の往来が多いです。
天王寺郵便局が、天王寺区の主要郵便局のようで、夕方以降、夜等　遠方からマイカーで来て
工事中のマンション立地の場所へ止められる方多いです。
郵便局の駐車場はありますが、なぜか入れられない方もおられます。

暗くなった夜以降は、何か道が暗いです。
正面に酒店はありますが、斜め向かいは　出張の八百屋さん？でしょうか？
夜も営業されてます。
子供が、南北の道路を渡るのも、信号ありますが　怖い感じします。

1フロア、２戸～３戸のマンションですね。

>>845

訂正です。
堺筋から谷町筋までの学園坂が西から東方向の一方通行です。

谷町筋ー上町筋間は対面通行ですが、交通量は大したことありませんね。

>>847

六万体の学園坂は一通ですが、谷町筋線へ左右　車両の流れが分散されますね。
直進の車は、幹線道路へ流れるのでやや少ないでしょうか？

>>844

>>郵便局の北側ではスナダ建設が、あんな狭い土地に１５階建の投資物件？を建設中ですが、ヴィークコートがル>>ネグランのように４５ｍ規制の制限の中で１５階建ではなく、階高が確保された１４階建の物件を建てるのであ>>れば、四天王寺夕陽ヶ丘駅徒歩２分弱の静寂の地という立地重視でターゲットとしてはよろしいのでは。

スナダ物件は、ワンルーム26㎡前後のデザイナーズ賃貸物件ですね。セレニテ夕陽丘ESTです。

ペンシル状の建物に、1フロア４邸でしょうか。

>>847

訂正するならちゃんと調べてから訂正しなさい。
一方通行は松屋町筋から谷町筋への学園坂が
一方通行です。
堺筋からは一方通行でもないし関係ありません。

天王寺郵便局前のマンション計画地の
信号は歩車分離なので、信号が結構長く
抜け道の車がいつも目の前に信号待ちする位置です。
小さな土地ですので発車の際の排ガスと音が
気になるしょう。
郵便局へのトラックの入庫も２４時間頻繁で
駐車場も少ないので路駐も多いです。
郵便局は２１時までなので、意外に落ち着きません。
交通量の感じ方には個人差があるでしょうが
絶賛するほど静かで良い立地ではありません。
検討する人は、少なくとも平日、休日の昼、夕方、夜
の周りの状況を確認することをお勧めします。

訂正だらけの無責任な情報を流す人の事を
鵜呑みにしてはいけません。
お墓さえ気にならなければ間違いなくルネグランの方が
良い立地です。間違いありません。

>>850 通りがかりさん

ルネグランは導入路がプアーな雰囲気でどうしても好きになれません。

>>850

確かに、19時～19時30分ごろ　車両が少ないのか確認しました。

西から東方面へ向かう車両が連続して5.6台以上あり、オマケに信号待ちでストップします。
谷町筋の幹線道路のように車両が流れて、歩道も広くとってあれば納得ですが、ストップゴーで
排気ガスでこれでは、セットバックしたとしても、気になりますね。
夜は、テールランプの赤いランプが高輝度して気になります。

逆方向は、少ないですが、　近辺の場所でいえば　グランドメゾン夕陽ヶ丘の上汐が１日中静かですね。
ちなみに上汐5丁目　グランドメゾン夕陽ヶ丘は、10年前　高層階　坪単価200-220万円で　高くて買えないといわれた方が多かったようです。

>>851

進入路は確かに狭いですね。
ただ逆に言うと細い道を入っていくため車通りの少ない
静かな環境が保証されています。
駅近と静かな環境を両立している立地は市内ではレアだと思います。
好みですので大通りからドンと入っていくマンションが良い人は
谷町筋か上町筋沿いのマンションを探せば良いと思います。
ルネグランは道路の突き当りですし、付近は近隣住民以外の車は
皆無ですのでお子さんのいる家庭も安心です。

>>851

確かに、主要道路からマイカーを使い、入るには狭くてＬ字に入り組んでますね。

ルネグランは突き当たりにあって車寄せがあるくらい
エントランス前のスペースが広くありますし
駐車場からの車はリングシャッターで急には出てこないので、子供がエントランスから走って飛び出しても交通事故の心配がなくて良いですね。
学校までも車通りのない道で行かせられるので安心して購入しました。

四天王寺前夕陽ヶ丘の駅から徒歩５分以内で
敷地２０００㎡級のマンションが建つことは
もう今後ないやろうね。
２０００㎡あったら商業地やったらタワマン建つレベルやもんな。

ここ本当にいいんだけど、リビングとバルコニー超えたところに人の骨がたくさんと
想像するだけでだめだった
管理できているお墓でマシだとは思うけどやはり無理
そういうの抵抗ない人はいい物件だよね

>>857

たしかにお墓ビューが気になる方は避けたほうが無難ですね。
ルネグランを避けるというよりも、夕陽丘エリアの物件を避けたほうが無難かもしれません。

この辺りというか大阪城から四天王寺地区にかけては、まさに歴史の舞台。
上空から見ると、無数のお寺に多くの墓地が点在しています。

特に四天王寺のお墓は広大なお墓ビューを演出していますが、立地は申し分なくてもお墓が見えるという物件が数多く存在します。

それに、お墓でなくとも大坂冬の陣、夏の陣の合戦で戦死した兵の亡骸がそこかしこの道路下に埋もれているのでは？

歴史をもっと巻き戻すと、５世紀の蘇我氏と物部氏の権力闘争の舞台ですね。

お墓を避けたい方には寺町から外れる谷町４丁目あたりが狙い目でしょう。

>>857

>>ここ本当にいいんだけど、リビングとバルコニー超えたところに人の骨がたくさんと
>>想像するだけでだめだった
>>管理できているお墓でマシだとは思うけどやはり無理
>>そういうの抵抗ない人はいい物件だよね

確かに、天王寺区は　お墓ビューは多いですね。
エリアは寺町だけあって、そんな方は谷町6丁目より北を
選択するしかないですね。


総戸数　　61戸
敷地面積　1999.99㎡　
建築面積　653.62㎡
延床面積　5765.69㎡
構造・規模　鉄筋コンクリート造地上14階

敷地に　ゆとりありますね。

>>857

確かにお墓がまったく気にならないと言えばうそになりますよね。
なのでうちは多少無理して高層階にしました。
うちの家族のマンション購入の条件が
①駅から近いこと②南向きなこと、
③日当たりが良いこと④大通りから少し入って静かなこと
が上位の条件だったので、環状線内で条件に合致する物件って
ほとんどなかったんですよね。
ここは真下のお墓と引き換えに、南向きのリビング側に高い建物が
建つ可能性は絶対にないということで購入することにしました。
なにせ四天王寺はマンション南側に５００メートル以上広がって
いますので静かさと眺望まで手に入るのが気にいりました。
高層階なら真下のお墓は気にならないかなーと思いまして。

いくつかマンションも見学行きましたが、市内だとどうしても
別のマンションとお見合いで南向きでも日当たりが悪かったり、
大通りや高速道路や線路がバルコニーから近く騒音が気になったり
でなかなか購入には至らなかったんです。
リビング側が古い戸建てや駐車場でもいつマンションが目の前に建つか
怖くて購入の決断が出来ませんでした。

お墓が全く気にならないという方は低層階で十分だと思いますよ。
ここは高層階と低層階に価格差が結構大きいので逆に低層階が
お買い得かもしれません。

>>860

>>いくつかマンションも見学行きましたが、市内だとどうしても
>>別のマンションとお見合いで南向きでも日当たりが悪かったり、
>>大通りや高速道路や線路がバルコニーから近く騒音が気になったり
>>でなかなか購入には至らなかったんです。

確かに､大阪市内エリアはどこも、ごちゃついてお見合い、車の騒音は必須条件ですね。
色々、見学いきましたが　

一例でグランドメゾン立売堀に至っては、正面高層マンションで　眺望皆無。
設備を含めて　良いマンションがないですね。



こちらは、一期の段階で　この住戸の中でもお手頃価格　低層階はほとんど契約済な感じでした。

プレミア層を除く、中層階から高層階については、２ＬＤＫの62㎡を除き、5000万円以下はなかったような？

価格は6000万円～7000万円代が主流でしょうか？

>>859
ここと比較してブランズ上町を買った。
お墓なければさらに1割から2割高くてもこっち買ったとは思う。
それぐらいここは魅力的だった。残念。
しかしルネグランの松崎とここがほぼおなじ価格なのにはやや驚いた
それ考えるとお墓やお盆などのお寺独特の線香の臭いが気にならない人はここはお買い得かもしれない
（ここが線香のにおいするかは知りません）

>>860

価格面との相談でしたので
販売価格がプレミア層を除き、中層階　５階以上で　5000万円前後か5000万円以下であれば
買いたいと思う物件でした。

>>860

価格は高めですが、この物件は夕陽丘エリアで購入に値する最良の物件かもしれませんね。
市内で860さんが列挙された条件を満たすマンションを探すのは、ルネグランを除いて絶対とは言いませんが、ほぼ不可能でしょう。
先立つものがあれば、ここに住み替えたい。

>>861

私が見たときは低層階もまだ空きがありましたけど
中層階の中部屋中心に売れている感じでしたね。
金額的にはざっくり中部屋で４２００万ー６０００万
くらいで角部屋で６５００万ー８０００万って感じでした。
坪単価的には２２０万ー３００万くらいになるので
四天王寺近辺では飛びぬけて高いわけではないですが、
広めのファミリータイプが多いので金額は高く感じますね。
間取りから考えて単身やDINKSの方は少ないと思いますので
６．７割がファミリー層になるのかなと思います。
大阪は都会ですので、大通りやお見合いでも良しと
するか、我が家のようにお墓ありでも眺望と日当たりを
選ぶのか、もうほんと好みですよね。
都会に満点の立地ってないですから納得しています。

>>864

購入後になんですが、もしここを買ってなかったら
気になるのは上本町の石ケ辻公園北側に出来る
予定のローレルタワーですかね。
南側が石ケ辻公園で開けていますし、南側に高層の建物が
建つ可能性はほぼないかなと思いました。
上本町からたぶん5分くらいですし、南向きの日当たり良好な感じでした。
ただ敷地はルネグランの３分の１くらいしかないので、間取り
と維持費含めて金額がどうなるのかなーという感じですかね。
私が購入することはありませんが、ちょっと注目しています。
変更がなければ五条小校区なので仕様によっては相当な
お値段になるかもしれません。

>>865

>>金額的にはざっくり中部屋で４２００万ー６０００万
>>くらいで角部屋で６５００万ー８０００万って感じでした。
>>坪単価的には２２０万ー３００万くらいになるので
>>四天王寺近辺では飛びぬけて高いわけではないですが、
>>広めのファミリータイプが多いので金額は高く感じますね

確かに、価格表を見たときは、２階、３階　低層中住戸に商談以降の印がついていて

ぱっと見た価格が、５千万円半ばから、６千万、７千万円代の数字が目立ちましたので
インパクトが高かったかもしれません。

６０㎡　２ＬＤＫですと、弁護士、税理士さんのように　事務所と在宅業もしながら　
セカンドハウスとして一人で住むには　十分ですが
二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりいます。

７０㎡以上であれば、二人で十分な広さ感でしょうが。

>>867

二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりいます。

訂正です。

二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりします。

>>866

こちらは、実住では　立地含めて　良いと思いました。

場所と利便性が検討外ですが、参考のために　坪単価250万円／三菱のパーク中之島、坪単価400万円／三井の北浜ＭＩＤタワーも拝見しましたが　こちらは内装設備含めて左記と比較しても良いと思いました。

>>867
静かに暮らしたいDINKSやリタイアした夫婦とかも多いと思うけど

ここは事務所だめなんじゃないの？
特に不特定多数が来るような弁護士とか税理士事務所なんて
論外だろ

>>870

>>ここは事務所だめなんじゃないの？

事務所占有というではないですよ。
管理組合の規約上、規約違反になりますし部外者の不特定多数が出入りするなんて想定していないです。
記載の意味合いは、事務所は、別にあり　個人的な書類整理の意味でした。

>>867

ここのマンションは民泊含めて営利活動は禁止ですよ
（最近の分譲はどこでもそうかな？）。
話によるとリタイヤされた四天王寺の檀家さんもいるとか。
お墓が近いのでいつでもお墓詣りが出来るようにと。
DINKSなら６３㎡でも十分かなと思いますけどね。
お子さん2人まで３LDKの７１㎡か７５㎡でも大丈夫だと
思いますよ。
最近のマンションは価格を抑えるために３LDKの３人～４人
家族ターゲットで８０㎡以下が主流になってますから。
個人的には駅から遠くなって少し広い間取りを買うくらいなら
少し狭くなっても駅から近い物件を選んだ方が
将来の資産価値も維持されやすいかなと思います。

>>871

すいません追記入ってましたね。
もちろん個人的な書類整理などなら問題ないですよね。
屋号などをつけて営利活動はダメと言うことですから。

立地や仕様、それに敷地に余裕がある点は非常に良い物件だと思いますが、ディスポーザーが無いのが誠に残念です。
条件的な優先順位としては低いですが、この規模と価格であればディスポーザー専用の地下浄化槽は十分設置可能だったはずですね。

>>874

ディスポーザーの浄化槽と周辺設備と設置含めて　ざっくり5千万円かかるとお聞きしたことあります。

>>874

関西の小規模戸数のルネグランは、ディスポーザー付属していますね。
何か、設置しないのは　ディべ側の理由があるとしか思えないですね。


ルネグラン夙川北名次　２８邸
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-kitanatsugi28/index.html
ルネ帝塚山
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/tezukayama21/index.html

>>875
>>876

５千万円かかったとしても単純に６１戸で割れば８２万円/戸ですから、この規模と販売価格であれば十分吸収できそうですけどね。
昨今はディスポーザー装備の物件が多いので、浄化槽も３千万円以下で可能なようです。

もっとも積水のグランドメゾンなんかは徹底的なコストカットで１００戸以下の物件には付けてないようですからやっぱりデベ側の理由でしょうか。

夙川とか帝塚山のルネはエリア的に夕陽丘より高級なイメージがありますから、付けないと販売に影響するのでしょう。
そもそも購入検討者が付いててあたりまえ的な感覚。

すばらしいです。
大阪市内にこのような立地は唯一無為です。
低層から貫けた眺望。

都会のイルミネーションではなく、お盆には、ろうそく祭りで拡がる自然の光。

四天王寺の万灯供養は例年8月9日から16日まで実施されます。
都会のイルミネーションではなく、ろうそく祭りで拡がる自然の光。
すばらしいです。
大阪市内にこのような立地は唯一無為です。
低層から貫けた眺望。
１万本の蝋燭に照らし出される幻想的な正に都心のパワースポット！！！

広大なお墓ビューのパワースポット

パワースポット

パワースポット

幻想的なパワースポット

>>879
自然の光ではないだろう

>>884

御意！
人工の和の光。

>>884


>>自然の光ではないだろう

確かに、流して欲しいところでしたが、自然の光は、日中に降り注ぐ天然の太陽光でしたね。

>>884
もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

>>887 マンション検討中さん

もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

かなりおもしろいです。
住んでますが、良く散歩をしますが、
まだお会いすることがないです。

四天王寺は季節毎の行事があり、
楽しめますよ。

ここは氏神さんは大江神社になるのですか？
他に近所で五条宮、愛染さん、生魂神社他
たくさんの祭りがあり楽しめますよ

そうですね。　年中行事が目白押しです。

夏祭りの愛染さんは、若いお兄さんお姉さん祭り好きな方々も外部からこられますね。


マップを斜めの空中画像から見ると　貫け感がより一層わかります。

>>887

>>もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

私も未だ、お会いできていません。

5階部分まで完成しているようです。
冬でも南向きからの光がサンサンと
注いで来て暖かそうですね。

ここは２台分の平面の来客用駐車場まであるんですね。
駅から４分で６１戸という規模なのになんと贅沢な。
来客用駐車場って通常どういう風に運営するんでしょうか？
早い者勝ちですかね？それとも管理人さんに予約する感じでしょうか？

２月７日の午後の様子です。

東西の小道前、石道路からのワンショットです。
自然光が燦々と差し込みます。
大阪で、ここまで貫けているエリアはないでしょう。

１階相当からは　大人の背丈の塀があるのでお墓は気になることはありません。
2.3階相当からは、リビングから墓地は見えるかもしれません。

市内で唯一無二の素晴らしい立地ですね。

①南向き
②永久保証の貫け
③永久保証の自然光
④都心の静寂
⑤交通至便
⑥買い物便利（ライフ２分他）
⑦文教地区
⑧男女の私学トップ校至近（大阪星光学院、四天王寺学園）
⑨通学2分（小学校）
⑩天王寺郵便局（徒歩5分）
⑪天王寺区役所（徒歩6分）
⑫天王寺警察（徒歩2分）
⑬主要病院が全て徒歩圏（警察病院、NTT、日赤、大阪市大、鉄道病院、四天王寺病院）
⑭天王寺＆難波＆黒門市場＆上六全て徒歩圏
⓯充実のハルカスの医療フロアー
（日本最大級の医療モール：12科目の専門クリニックが集結
ハルカス21、22階→小児科・アレルギー科、リウマチ膠原病内科・循環器内科・糖尿病内科、呼吸器内科、心療内科・精神科、消化器内科（内視鏡）、泌尿器科、皮膚科、耳鼻咽喉科、眼科、リウマチ科・整形外科、心臓血管外科、歯科・口腔外科 http://www.ah-medicalplaza.com/）
⑯至近にイタリアン、寿司、蕎麦の名店
⑰梅田まで直通11分（谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘→東梅田）

>>894 検討者さん

管理人さんが予約の管理をするとこが多いみたいですよ。
早い者勝ちにするとモラルのない人が占領したりしてもめたりするみたいですね。
最長使用時間を決めたり月の使用日数を制限したり
であればあったで決め事が多くなるらしいです。
ただいずれにしても環状線内で平面の来客用駐車場が2台はかなり贅沢な仕様だなーと思います。
敷地に余裕あるからでしょうね。

>>895

南側の小道は公開空地で6メートルの道に広げられる
らしいですよ。
地域の人がこのマンションをどう思ってるのか
微妙ですが、多少は地域に貢献するようです。
ここは突き当りですから手前の一戸建ての住民以外
マンションへの道には人は入ってきませんし、
南側の小道も地元の人しか通らない道のうえに植栽も
植えられるようですので防犯やプライバシーの面でも
安心ですね。

>>898

南側の小道はそのままでしょう。
６メートルの道というのは、マンション敷地内のリングシャッターを通ってマンションの１階の平面駐車場へと続く車の進入路のことですね。
いずれにしても公開空地ではなくてマンション専用敷地内のスペースです。

南側の小道に面して植栽されるのは緑が増えるので良いと思います。

ランドプラン
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/design/

ランドプラン

>>899

6メートルは西側の接道のほうだったみたいですね。
さらっと聞いただけだったので、南側の事かなーと
勘違いしてました。
失礼しました。

こちらの敷地面積ですと　竣工からの軽減税率5年軽減措置を除きまして（50%でしたら100%と換算しまして）

固定資産税の各戸課税額は、71㎡～85㎡は　年率支払予定額は、　20万円～40万円の間ぐらいでしょうか？

>>902 買い替え検討中さん

路線価が設定されていないのではっきり
わからないみたいですが、85平米でも最大30万
くらいまでみたいですよ５年目までは半額で済みますしね。
大通りに面していないので固定資産税は少し
安めで済むみたいです。

>>903

早々ありがとうございます。
３０万円以内で収まるということですね！

>>904

今年中には路線価が確定されるようですのでまだ不確実みたいですけどね。
多く見積もって30数万円だけど、そこまでいかないとはずという
話を聞きましたので目安にしてください。

ルネグラン四天王寺夕陽丘　隣のマンションが10年落ちで
このぐらいの価格ですが、こんなものでしょうか？

諸費用を入れると　　新築　ルネグラン四天王寺夕陽丘の前後の60～70㎡前後が
お買い得感あるように感じます。
隣のマンションは、設備が、フルスペックだからでしょうか？

過去の履歴を売場相場DATABASEで 見てみました。

キングレジデンス四天王寺夕陽丘の売出履歴(現在売出し中の物件を除く直近５件のデータを掲載。現在売出し中の物件数0件。)

公開年月 売出物件 成約価格 専有面積 間取り 坪単価 バルコニー面積
-----------------------------------------------------------------------------------------------
2016年12月 約2,900万円 約2,900万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約166万円 約12㎡
2016年5月 約5,000万円 --- 約84㎡ 3ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2016年3月 約2,800万円 約2,700万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約158万円 約12㎡
2016年2月 約5,000万円 --- 約84㎡ 4ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2015年10月 約5,700万円 約5,300万円 約102㎡ 4ＬＤＫ 約185万円 約26㎡

>>906

中古市場においてはフルスペック
（何をもってフルスペックか不明ですが）
であってもほとんど価格には反映されません。
中古市場の価格設定は駅からの距離・広さ・年式の３点
にほぼ集約されます。
その他設備に対してのプラスアルファは微々たるもんです。
１０年落ちだとまだまだ新しいですが水回りや壁紙くらいは
最低でも変えたいでしょうし、不動産屋さんへの手数料も
３％かかりますから、プラス数百万は軽くかかりますよね。
そう考えると新築の方がお得とも考えられますかね。

>>906

>>中古市場においてはフルスペック
であってもほとんど価格には反映されません。

価格に反映されないのであれば、北区、中央区、天王寺区の駅から徒歩3分以内のハイグレード＆フルスペック仕様の中古マンションをGetするのが最も賢明じゃあないんですか？

ザ・キタハマとか......
駅からは遠いですがグラフロ・オーナーズタワーとかも.....

>>909

その通りですね。
中古で買う場合も将来売却の予定があるなら
人気の区で駅から近い方が売りやすいということになります。
オプションなんかについては、中古の値段にはほとんど反映
されないのでご希望のオプションがあればありがたいですよね。
グランフロント大阪にしてもザ・キタハマにしても
地域で有名な人気マンションになると指名買いが入りますから
投機対象にもなり、同じ地域に他の物件よりやはり高くなって
しまうようです。
中古物件にもすぐに現金化したいなどの訳アリで
格安で売りに出される場合もあるんですが
専門の不動産屋が市場に出る前にかっさらっていきます。
SUUMOなどに出ている物件は複数の不動産屋や優先的に
購入したい投資家などがスルーした物件ですので
掘り出し物の物件はなく、適正な価格もしくは割高な
価格と考えてよいと思います。

>>908
>>909

ありがとうございます^^
諸費用入れると、４５００万円オーバーですね。
特筆、キタマハのようなマンションであれば　他地域、全国から指名が入ることを考えれば
住居用として検討するならば、新築が中古と価格の開きないようでしたら　好ましいということですね！

キタハマの重厚なパンフレットをめくると当時のメモで書いた価格がありました。
キタマハも、竣工前は２５階中住戸で７２㎡　５０００万円以下　実質4600万円弱ほどでしたので
中古でも購入価格を上回る引き合いがあるということですね！？

>>909

資産価値だけを考えてマンションを購入するなら
地域のランドマーク的なマンションを購入して
なおかつ条件の悪い部屋を購入することと言われ
ていますね。
例えば目の前が隣の住居と隣接していて日当たりの悪い
and眺望がない部屋やごみ置き場のすぐ上の部屋など
条件の悪い部屋は極端に安く新築では売られたりします。
ただ中古市場では駅からの距離と部屋の大きさと
年数をメインに金額が決められますので
下落幅は条件の悪い部屋の方がお得と言われています。
住居を購入する際に重要と思われる眺望や日当たりで
すら新築時のプレミア価格を中古市場では維持できない
ということになりますので資産価値だけを考えるなら
条件の悪い部屋を選ぶ方が資産価値を維持できる
可能性が高くなります。

>>911

ザ・キタハマねー。
８年位前になりますけどわずか８年で今のマンション
市況とは隔世の感もあります。
角部屋高層階の広めの部屋でも７０００万～８０００万
で買えたんですよね。
それでも当時は飛びぬけて高値のマンションでしたから
こんな金額出して北浜のマンションなんか売れるわけない
とかこんな金額出すなら郊外に一戸建てを買うべきだの
散々な言われようでしたが、結局買った者勝ちでした。
８年落ちですが軽く１．５倍以上にはなってますもんね。
市内中心部ではここ数年で一気にタワマンが出来ますが、
それ以降はまとまった土地が出ないでしょうから、
良い物件はさらに値上がりする可能性もあると思います。
逆に郊外の一戸建ての方が駅から遠いと人口減少の影響で
土地価格自体下がってきて資産価値としてはわずかな
金額しか残らない可能性も。
マンションは資産として残らない、一戸建ては土地だけは
残るから一戸建ての方が良いという概念はもう時代遅れに
なってきてますね。

>>912
>>913

8年前　ザキタハマは　見に行きましたが、当時は高いと思いました。　坪単価250万円～ではなかったでしょうか？
需要と供給で、需要が多いので　必然的に価格が指名買いであがるのかな？

現在は、大阪市内中心部で見ると　ザキタハマの価格が、標準坪単価と同じかそれ以上になっていますね。
万博誘致や夢洲にカジノIRが出来るとなると、東京並とまではいきませんが、人口の流入が増えて、マンション建設が進んでいますが、上の需要と供給バランスではないですが　新築も中古物件も相乗効果で　15年MAX先を見た場合、
下がるというよりも　やや右肩上がりに、景気の動向も見ながら、リーマンショック級の破綻がなければ　価格も上がる傾向ではないのでしょうか？

ルネグラン四天王寺夕陽丘は、最後の優良物件？

>>914

ザキタハマは確か低層階中部屋なら坪単価２００万ちょっとからあったと思います。
今となっては信じられない価格ですが。
中心６区はまだまだ値下げりの傾向はありませんが、今後もホテルとの土地の取り合いで駅近くの
大きめの土地は安く仕入れられないと思います。
爆買いの終了はよく報じられていますが、入国者数は増えているのでホテルの稼働率は高いですからね。
結局は土地を安く仕込めないと安くは売れませんし、人件費も団塊の世代の職人が引退していっています
ので、人手不足から下がるとは思えません。
そう考えるとそれこそリーマンショック級の激震がない限り中心６区のマンション価格が暴落する可能性は
低いかなと思います。
実際リーマンショックであれだけダメージ受けても数年で復活しちゃってますしね。
暴落があるとすれば金利の大幅な上昇くらいかなと思いますが、それもかなり可能性は低いかなと。
東京とは比べられませんが、山手線内は駅近でグレードの高い物件だと坪５００万ー７００万くらいします。
大阪でそこまでいくとは思えませんが、大阪はまだ上昇の余地はあると投資的に考えられても不思議ではない
かもしれません。
最近アジアの目は東京一辺倒から京都・神戸含めた関西に向きつつあるように感じます。

>>915
そうすると実需中心で投機対象が少ないと思われるルネグラン四天王寺夕陽丘は、やなり最後の超優良物件でしょうか？

>>916

ここは地域的に投機対象の人やタワマンのように賃貸に貸し出すことを前提にした購入者
は恐らくいないと思いますので、比較的経済レベルの高い人たちが集まって安心して
暮らせるのかなと期待しています。
四天王寺前夕陽ヶ丘近辺で２０００㎡の敷地と立地条件でこの金額は最後じゃないかなと思います。
リーマンショック級の不況や超円高・金利の急騰などがない限り、まだ２０１７年以降
マンション相場は上がると予測しますが、加えて今後は駅近の良い立地を見つけるのも困難になるでしょうね。
バブルだからいつかはじけたときに買えば良いという気の長い人は、ゆっくり待てば良いと思いますが
うちはそこまで待つ余裕がなかったので、最悪高値掴みになっても永住するつもりで購入しました。

>>917

>> バブルだからいつかはじけたときに買えば良いという気の長い人は、ゆっくり待てば良いと思いますが
>> うちはそこまで待つ余裕がなかったので、最悪高値掴みになっても永住するつもりで購入しました。


バブルが弾けるまで、待てないから今買うですね。
横ばいか、多少下がっても　物件はあるのか予測不可能です。
ましてや、希望する　部屋、階層、場所で　希望の物件、間取りの中古物件が出てくるのか？
優良物件であれば、奪い合いになるぐらい競争にならないか？
であれば、値段は下がらない？

今の分譲マンションに住み続ける。。。。。。。
賃貸住まいの方は　　月１６万円×１年×８年＝１５３６万円　支払い。。。　これだけ　賃貸の家賃を８年間で支払い続けます。

>917

そういうことですね。
マンションは一物一価ですから欲しい物件をまず探すのが
大変ですから。
東京ではもう山手線内の駅近物件の新築はほとんどないんですよ。
で、珍しく目黒に駅近の大きい物件が出来たと思ったら
坪600万～ですよ。63㎡で1億1,500万円です。
東京もマンションバブルだと言われて久しいですが、バブルだから
どうせはじけるし安くなったら買おうと思ってた人は茫然としてると思いますよ。
大阪もいずれか不動産の厳しい時期が来ると思いますが、果たしてその時期に
良い立地の物件が残っているかは疑問です。
今でも中心六区の駅近物件を購入しておけば大崩れすることはないと予測します。

モデルルームに行きましたが、ここは立地もさる
ことながら基本仕様も素晴らしいですね。
広々の玄関ポーチに天井高も255cmですし、キッチン
まわりもコスト削減せずにオプションなしで高級仕様
になっています。
あれだけ広いパントリーがあれば収納も悩みなしです。
モデルルームの角部屋ならタンクレスのトイレですし
3面採光で日当たりもいう事ありません。
予算はオーバーしていますが、相当心動かされました。
坪単価があと20－30万安ければ即断だったんですが・・・。
駐車場が16000円～というのも立地を考えれば
非常に安いと思いました。

>>920 検討者さん
夕陽丘エリア最強の優良物件だな！
確かに角部屋高層階で坪単価が250万円なら即決してたんだが。