マンション比較中さん
[更新日時] 2023-01-31 22:29:24
ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。
所在地:大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通:大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模:鉄筋コンクリート造地上14階
売主: 総合地所株式会社
施工会社:松本組
管理会社:総合ハウジングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]
[スレ作成日時]2016-05-26 17:12:10
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
大阪府大阪市天王寺区四天王寺1丁目30番8(地番) |
交通 |
大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩4分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
61戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年01月末予定 入居可能時期:2018年02月末予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]総合地所株式会社 [販売代理]株式会社長谷工アーベスト
|
施工会社 |
株式会社松本組 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう?
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782
マンション比較中さん
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783
購入者さん
ここは建ぺい率も容積率も低いので1住戸
あたりの敷地面積も広く取られおり市内中心部で
ありながら余裕のある作りになっています。
平面駐車場12台あり、エントランスに車寄せ
ありで駐輪場も屋内と屋根付きでほぼ平面です。
私も経験がありますが2段ラックばかりの
駐輪場は非常に不便で危険です。
金額は高くなりますので、永住志向の方に
最適な物件と思いますが、駅近・南向き永久眺望
確約ですから資産価値が落ちる可能性も低いと
思われます。
南側に遮るものは永久に何も出来ませんから
きっと年中さんさんと日が入りますよ。
来年の2月の入居が楽しみです。
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784
マンション掲示板さん
確かに魅力的な立地ですよね。
小学校徒歩2分、駅近、スーパー近く、天王寺、難波徒歩圏内でありながら静寂もありときますから。
寺町なんでお祭りなどが多いのも子供達には
楽しそうです。
ただ予算の問題もあるんですが角部屋はいくら
くらいなんでしょうか?
スーモなどで見ても第3期は未定のままでしたので。
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785
マンション検討中さん
第3期の金額はわかりませんが、以前の価格でしたら
南西85㎡で約6500万-7500万円・南東91㎡が
約7300万円-8300万程度だったと思います。
坪単価的には中部屋の方がお安くなりますので
中部屋から埋まっていっているようです。
角部屋は高層階の方が売れていたような記憶です。
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786
マンション掲示板さん
>>785 マンション検討中さん
ありがとうございました。
先ほどスーモを確認したら第3期の
金額が更新されてました。
第3期の売り出しは2戸のみのようですね。
他の間取りは売れてしまったんでしょうか…。
それとも次の期に値上げ予定で売り出し戸数を絞ってるんでしょうか?
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787
マンション検討中さん
>>786
第3期は2戸のみの販売のようですね。
他の間取りが完売したわけではないと
思いますが、デベの想定以上に早いペースで
売れているのは間違いないでしょうね。
でないと売り惜しみせずにすべての部屋を
少しでも早く売りたいと考えるのが普通ですから。
考えられるのは人気の間取りが全部なくなると注目度が
下がって最終的に不人気間取りが残って売れないパターンが
あるので少なくなった人気の間取りは今回は売らずに次の期
に残しておいたか。
もしくは競合物件(グランドメゾンかな?)の金額など動向
を見極めた上で第4期に値上げを検討しているかどちらかですかね。
いずれにしても購入できる機会は2期までより限られてきているのか
もしれません。
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788
マンション検討中さん
公式HPからもAタイプとDタイプ以外の
間取りが消えちゃいましたね。
一気に全部売れたってことはないと
思いますが次の期にいよいよ金額の見直しが
入るのかもしれないですね。
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789
検討板ユーザーさん
スマホのサイトはまだ間取り見れますね。
AとD以外は完売の目処がたったんでしょうか。
マンションは立地が全てと言いますが
良い立地だと売れるのも早いんですね。
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790
評判気になるさん
第3期の2戸はあっという間に売れてしまったようです。あと何割ぐらい残っているのでしょうね。
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791
購入経験者さん
>>790
1期の売れ行きを見ると 上層部の高い価格の部屋は残っているとして 一桁戸数では?
広告の関係あるから、売り出さずに、残している部屋もあるのでは??
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792
口コミ知りたいさん
>>791 購入経験者さん
南東角部屋の高層階はもう売り切れです。
南西の角部屋は高層階はまだ残っていたはずですが、比較的余裕のあった角部屋も残り少ないと思います。
第4期はまだ販売が先のようですが、金額が値上げなしなら本当に最後の早い者勝ちになりそうです。
このご時世に高額物件で竣工まで1年以上残して売り惜しみしないといけないくらいの人気ですから、この立地の価値のわかる人が多いということですね。
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793
マンションマニアさん
>>792 口コミ知りたいさん
この立地の価値が理解できて、資金がある方々は、即MRに直行するのが吉。
梅田や北浜のように海抜0メートル地帯で、長周期地震動が襲ってくるOS2エリアなんかは住まずに必要な時だけ利用するのが吉。
当地は梅田まで僅か15分!
価値を理解できるエリートは海抜20メートル超の高台(上町台地)に居を構える。
正に、それがルネグラン! 急げ!
完売までに残された時間は少ない。
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794
マンション検討中さん
あの巨大なお墓群が自分にはだめだった。ただ立地や仕様などお墓大丈夫な人にはいいマンションだと思う。
あと子供いる人に文句言われそうだけどDINKSなので幼稚園や小学校近すぎるのもマイナスポイントだったかな
大阪は万博やIRもあるしまだマンション上がりそうな気はするのでそのあたり大丈夫な人には買いかな
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795
マンションマニアさん
供養された四天王寺の巨大なお墓群はパワースポットで吉。
MRへ急げ!!
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796
マンションマニアさん
幼稚園や小学校は将来の日本を背負う活力の源であり吉。
MRへ急げ!!
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797
購入者
お墓がまったく気にならないと言えば嘘になりますが、それと引き換えに南向きの眺望と日差しが永久に手に入りますのでここに決めました。
覗き込まなければリビングからはお墓は見えないかなと思います。
結構はじめの方に買ったんですが、その期に販売予定のない部屋もその時は売ってくれたんですよ。
第4期は3月の発売のようですが、もしかしたら早めに交渉すれば残りの部屋を先に売ってくれる可能性もあるかもしれないので希望する方は早めにモデルルームへ行かれた方が良いかもしれませんよ。
来年の入居が楽しみです。
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798
マンション検討中さん
>>794
その決断はおそらく正解だと思いますよ。
ここはファミリー向けのマンションですので
DINKSや単身者はいてもごくわずかだと
思います。
私のように子供がいると多少上や横の部屋から
騒音が出てもこちらも迷惑をかけているからと
寛容になれますが、DINKSや単身者だと「なんで
こっちだけ迷惑かけられるの?」
と思うと我慢出来ずに他の住民とぎくしゃくして
しまいますからお互い不幸ですよね。
お墓が気になる人は対象外でしょうから
天王寺というより西区や中央区・北区
あたりがDINKSには便利で良いかもしれませんね。
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799
マンション検討中
今回のルネグランって、西宮市昭和園にあるものと一緒であれば、出来上がりはかなりチープのイメージなんですが、いかがでしょうか。
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800
マンション検討中
西宮昭和園の販売金額が6,000万円台だったかと思いますので、実際はどうなんですか。今回はこんな感じではないですよね?
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801
購入者
>>800 マンション検討中さん
外観の予定CGとは全然違いますけどどうなんでしょうね。
エントランス付近含めて仕様も違うのでまったく別物と考えて良いのかなと思いますが。
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802
タイル貼りマニアさん
>>799
ルネグラン四天王寺夕陽丘の完成後の建物が万が一にも西宮市昭和園のようなチープなものだったら、それはまさしくCG詐欺ですよね!!
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803
評判気になるさん
>>802
シテイタワー梅田東が まさしくそれでした。
黒のタイル貼りかと 思えば 総吹き付け とは。。。。。
CGと実物の違い。
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804
タイル貼りマニアさん
>>803
シティタワー梅田東に関してですが正しく 御意!
私も完成後の現物を現地で確認してびっくり仰天。
想像の域を超えていました。
パンフレットのCGをよりどころとした青田買いはリスクが大きすぎますよね。
ルネグラン四天王寺夕陽丘もエントランス方向やロビーはCG詐欺でなければそれなりの質感になることを期待しますが、バルコニー内壁面と共通廊下(玄関周りを除く)が吹付けなのが懸念材料です。
バルコニー内壁面がタイル施工されているのは最上階の坪単価400万円超!の億ション2戸のみです。
リバーガーデン夕陽ヶ丘もCG詐欺でしたし、やはり現物が確認できる質の良い中古物件を購入するのが唯一のリスク回避手段でしょうか。
中古物件であれば総会議事録や修繕記録を閲覧すれば、欠陥の有無や管理状態も確認できますからね。
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805
マンション検討中さん
>> 804
そうお考えならもうこの掲示板を読まれることも
書き込むことも不要かと。
中古物件で良質の掘り出し物をぜひ探して
くださいませ。
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806
マンション検討中さん
>>805
中古物件では、掘り出し物がないから
立地重視ですが
青田買いで、ギャンブルとまではいきませんが
博打覚悟で 新築でないと竣工時にはほぼ完売の為、パンフレットと図面と材質を事細かく信用して 下記の資料で 6000万円の物件を買う
そうと違いますか?
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807
職人さん
>> 805
クロス職人です!
中古で良質物件なんて ないでしょ 大阪市内で 具体的にありますか?
新築時の価格に2、3割り増し価格オンしている物件は除外ですよ!
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808
検討者さん
>>806
そうなんですよね。
どの部分がタイルでどの部分が吹き付けかなんてパンフレット
や図面に全部書いてるんですよね。
さすがにそれをごまかしてたというなら問題ですが
そこを見落としてCGでタイルに見えたとか言っても
確認しないあんたが悪いで終わりですから。
新築というのは竣工まで年単位の青田買いだからこそ
竣工時に損することもあれば、逆に竣工時に相場が上がって
資産価値も急上昇なんてこともあるわけで。
ギャンブルではありますが、中古より新築の方が
素人には判断しやすいかなと思いますが。
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809
マンション検討中さん
>>807
タイル貼りマニアに皮肉で言ってるんでマジレスせんといて
くださいね(笑)
もうちょっというと中古の良質の掘り出し物っていうのも
あるんですよ。
訳アリですぐに現金化したいからって相場より1,2割安くても
売りたいという人が一定数いるんです。
ただね、そういうのは専門の不動産屋が先に押さえてしまって
一般の目に触れることはないんですわ。
そういう意味では中古の良質の掘り出し物なんてないと言うのは
正しいんですけどね。
SUUMOとかに中古で掲載されてるのはプロがこの値段じゃ
あかんわってスルーした物件が載ってるってことですな。
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810
タイル貼りマニアさん
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811
タイル貼りマニアさん
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812
タイル貼りマニアさん
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813
マンコミュファン
マニアさんが以前から推奨されてますね!
良いと思います!
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814
マンション検討中さん
自分はタイル貼りのために立地を我慢
するような愚かなことはしたくありません。
まあマンションを選ぶ基準は人それぞれなんで
タイル貼りマニアさんの志向を全否定する
つもりはありませんが。
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815
検討比較
>>808 検討者さん
確かに、新築は 様々なファクターや条件を
照らし合わせて考慮すれば パンフレットではありますがわかりやすいですね。
新築保証やアフターもあります。
新築 西区の積水グランドメゾンは、最近
モデルハウスもなくCGのシュミレーターもなく、簡単なフローリングとキッチンの見本で
今年竣工グランドメゾン立売堀は、即完売でした。
価格は、3800万から6000万からでした。
南向きですが眺望は、皆無です。
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816
タイル貼りマニアさん
>>815
グランドメゾン信者さん達はチョット変わっていて、「グランドメゾン」というブランドに惚れこまれているようで、他の条件はあまり気にされないようですね。
だから、眺望が皆無でも、戸境壁が石膏ボートのコストカット物件(立売堀)でも完売してしまうんですね。
グランドメゾン大手前タワーの素晴らしい印象が頭に焼き付いているのでしょうか。
デベにとってはまさに親衛隊ですから、今後も大切にしなければなりません。
セキスイさんはコストカットに傾斜して消費者を裏切ってばかりいると、いつかはしっぺ返しを食らうことになるので要注意です。
長い目で見た時に最も大切なのは顧客満足度の向上です。
マンションは屋台の一時的な逃げ売り商品ではありませんから。
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817
マンション検討中さん
>>816
>>グランドメゾン信者さん達はチョット変わっていて、
>>「グランドメゾン」というブランドに惚れこまれているようで、
>>他の条件はあまり気にされないようですね。
そっくりそのまま返すわ。
あんたはタイルに惚れ込んでほかの条件はあまり気にしてないんやろ。
ちょっとどころかだいぶ変わってるで。
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818
買い替え検討中さん
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819
マンション検討中さん
発売当初高すぎると叩かれていたルネグランですが
竣工1年前でこれだけ売れているということは、値付けが安かったと
いうことでしょうか?
2016年になって東京の不動産は陰りが見えてきているようですが
大阪はまだ堅調のようですね。
2017年価格はさらに高くなりそうな予感ですがどうなんでしょう。
万博とIR誘致が成功すれば建築費と人件費の落ち込みも
少なくなりそうですし、ホテルとの土地の争奪戦も激しくなりそうです。
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820
匿名さん
>>819 マンション検討中さん
値付けは安くはないでしょう。
当初は好きな場所を選べたそうですし、適正物件だと思えば即完売だったのでは?
まあ、順調に売れているらしいので、ケチのつけられない、いい物件が出来ることを願ってます。
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821
通りがかりさん
>>820
第一期・第二期・第三期連続で完売の
ようなのでどっちにしても即完売は
なかったんじゃないですかね?
第三期も売り渋りなのか2戸しか販売
なかったけど、数日後には売れてました
もんね。
ルネも他の物件は苦戦してるみたいや
けどここだけは別格みたいですね。
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822
評判気になるさん
週刊ダイヤモンドの記事でこのマンションのすぐ裏の
シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の騰落率がマイナス23.8%で
住友不動産のワースト7位になっていました。
すぐ近くの物件なので気になりますが、理由はなんなんでしょうね。
ルネグランの資産価値も将来どうなんでしょうか?
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823
マンション比較中さん
シティタワー四天王寺夕陽丘は新築時の単価が約230万円/坪(当時の周辺相場は170〜180万円/坪)と20%以上高かったのが影響しているのでしょう。特に18階から21階はプレミアム住戸で400万円以上しました。ダイヤモンドの資料は不動産価格推定システム(GEEO)を使用しているので、プレミアム住戸の影響(高すぎた)もあるのでしょう。
そういった意味ではルネグランもシティタワーと瓜二つの物件です。高層角部屋の価格は300万円/坪レベルですし、14階のプレミアム住戸は400万円/坪以上と、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘をお手本にしたような値付けです。従って将来の勝落率ランキングではワーストの常連組当確物件でしょう。と言っても、北浜のバブル価格低仕様タワーよりはマシなのでは。はっきり申し上げて、投資物件にはなり得ません。ただ、お墓ビューが気にならなければ、立地は抜群なので、その価値が理解できる永住思考の方にはいい物件かもしれません。
それでも400万円/坪以上の部屋は、趣味で購入する富裕層向けですね。
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824
マンション検討中さん
>>823
同じ道なりにござます、野村不動産 プラウド四天王寺夕陽ヶ丘 も 竣工前5000万円以上? だったかと思います。
こちらも 坪単価280-300万円~ だったのでしょうか?
こちらは、戸数が少ないためか、シティタワー四天王寺夕陽丘と比較し売り物件でませんですね?
野村不動産なので、この当時の野村不動産は現在と比べて よかったのでしょうか?
100%角住戸、タイル貼りのような外観です。 エントランスは小規模なので面積無くて何もないかな?
ルネグラン四天王寺夕陽丘と比較すると 駐車場は、屋内屋根つきです。
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825
評判気になるさん
>>823
シティタワーは発売価格が当時高すぎたんですね。
ただああいう計算式って全部屋の坪単価の平均価格で出すんですか?
それならグランフロントとか3億の部屋とかあったし、その辺が考慮されていないような気もするんですが。
ルネグランは中部屋だと坪単価200万円くらいからですので、周りの相場と比較して突出して
高いというわけではないと思いますがいかがでしょうか?
確かに最上階の105㎡1億3500万は驚きですが。
しかも即売れという・・・。
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826
マンション検討中さん
おっしゃられるように 坪単価200万円ですと お安いイメージがあります。
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827
評判気になるさん
失礼。最安が約19坪で4200万くらいからでしたので
220万円くらいからでした。
坪単価は220万円くらいから430万円くらいまで相当幅広いです。
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828
検討者さん
近くのクレヴィアで坪単価225万円-275万円なので、最近の四天王寺近辺の価格を勘案すると
ルネグランが突出して高いわけではないですね。
ここは角部屋でも低層階なら坪単価250万円くらいだったんですよね。
資産価値の騰落率は当時の相場の影響が大きいのでともかくとしても、2016-2017年価格としては
悪くなかったと思いますよ。
たぶんお得な部屋はもう売れちゃってますけど。
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829
マンション比較中さん
>>825
グランフロントの3億円の部屋は4億5000万円で転売され、さらに6億8000万円(確か10ヶ月くらい前)でネットに転売情報が出ていました。
さすがに6億8000万円では買い手が無く、いくらで売買されたのかは分かりませんが........
いずれにしても大阪市内は今後3年から4年で20棟以上の新築タワマンが乱立するので供給過剰状態に突入するのは明らかでしょう。
流石のスミフも供給過剰へのリスクヘッジとして梅田駅前近くの曾根崎リンクシティの基本計画をホテル併設に変更し、さらに着工も様子見で無期限延期?状態です。
梅田東や東梅田パークフロントが低調な中で備後町もはたして本当に着工するのか怪しくなってきました。
皆さんは最近のミニバブルで250万円から300万円/坪という価格に明らかにマヒしておられるようですが、実際大阪の建築コストは巷でいわれるほど上昇していません。
マンションなんて、ほんの一部の富裕層向けの物件を除くとせいぜい200万円/坪でも高いくらいです。それが証拠に住友、三菱、三井等の大手デベはそろって過去最高益を更新する勢いです。
高値掴みのババを引くことの無いように注意が必要です。
セカンド需要として購入される金融資産10億円以上の富裕層は趣味での購入なので、300万でも400万円/坪でも気にされないでしょうが...................
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830
マンション検討中さん
>>829
マンション単一よりも、ホテルや事務所併設の流れなのですね。
谷町2丁目法務局前の 近鉄ビルも建て壊しをスタートしていますが、こちらもその流れを組み込む方向性のように思います。
坪300万円以上は、お金持ちが 買われて 庶民は静観ですね。
それでも、新築 坪180万円以下には、5年、10年経過しても ならないようには思います。
いくらグランドメゾンがコストダウンといっても企業努力しても無理では。
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831
検討者さん
>>823
こういった規模の小さめのマンションって
大っぴらに売りに出すと他の入居者に
あそこの人がいくらで売りに出してるって
すぐに知れ渡ってしまうので、あまりネットに
出したりチラシにしたりしないんですよね。
基本的には不動産屋さんに大々的に宣伝しないように
売ってもらうので、人知れず売りに出されて
人知れず買われていくってパターンが多いです。
こういうマンションが欲しい場合は信頼できる
不動産屋さんにここのマンションが売りに出たら
連絡ほしいと指名買いしておけば連絡くれる場合も
ありますよ。
ちなみにプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は180-210万
くらいの坪単価だったと思います。
今となっては非常に安いんですが、当時は高すぎるだの
高値掴みだのって掲示板でもやいのやいの言ってましたが
結局は買った人が正解でした。
今なら買値より高く売れるのは間違いないでしょう。
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