ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

クリスマス明けの進捗です。
今日の現場 2016.12.26

新年、おめでとうございます。
今日の現場 2017.01.03

>>744

>>ここのマンションは正式価格が発表されたときは高すぎると
>>批判されたけど２０１７年になってみると７１㎡で
>>５０００万円～と考えるとそこまで割高とは思えなく
>>なってきている。
>>それだけここ半年でも相場は上がっていると考えるべき。
>>２０１７－２０１９年ごろまではリーマンショック級の出来事が
>>起こらない限り下がる要素はないと考えたほうが良いかも


当初、誰が見ても高いと思いましたが　秋からの新価格　標準団地仕様で陳腐な仕様間取りと設備　北浜MIDタワー　の価格を見ても中層55㎡5400万円
今後は、価格が2年以内に　止まるとかいうような状況にはなく

人件費や資材高騰のあおりを受けて　ますます価格は2016年＜2017年＜＜2018年＜＝2019年となっていきそうです。

市内を離れて　郊外だと価格は安いのかもしれませんが。

>>752
おめでとうございます。　仕事が速いですね。

今後は大阪市内でもさらなる2極化が予想される。
北区・西区・福島区・浪速区・中央区・天王寺区は
２０２０年以降に向けてまだ上昇余地があると思われ
それ以外の区については一部を除いて上昇のスピードが
鈍るor下落が始まると思われる。
結局買いそびれた人は環状線外へ押し出される
形になるという事になる。
資産価値を維持するという意味では中心６区の駅近を買っていれば
間違いない。
ここは駅近に加えて、眺望・南向き・永久日当たり・小学校徒歩２分
階高・天井高・平面駐車場・エントランスの車寄せなど
資産価値を維持できるポイントが多い。

資産価値維持なら五条、堀川、常盤が鉄板。ファミリータイプなら20−30年落ちでもそこそこ価格で売れる
あと大阪市内ではないけどパチンコ屋のない北摂の緑地公園、桃山台の好立地物件も
いいかもね。

ここも大江は悪くないしお墓ビューでない部屋であれば資産価値維持はできそう

マンションの資産価値は駅に近いかが一番重要で
校区は次点以下の条件。
五条小校区は駅近物件が意外に少ない。

駅近物件は人気の区の中でもそこら中にあるけど、特定の校区に通えるマンションはそれと比較しても圧倒的に少ない。
その希少価値から資産価値が保てるんだよ

>>758 マンション検討中さん

もちろんその通りだ。
ただ五条小校区でも駅から遠ければ
資産価値の下落幅は大きくなる。
資産価値の維持には人気校区でもより駅からの近さが求められるということだ。
当たり前の話だが意外と両立は難しい。

>>759 マンション掲示板さん

駅近とはだいたい駅から何分ですか？
五条校区で駅近マンションはありますか？
宜しくお願い致します！

唯一無二のウェリス上本町ローレルタワーでしょう。

>>761 匿名さん

そこだけ？

>>760

5分以内が絶対条件でしょう。3分以内であればさらに良し。

クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘は五条小校徒歩３分だ。
ルネグランは大江小学校徒歩２分だ。
坪単価はルネグランとおおむね同価格帯。
それならクレヴィアは爆売れしないといけないが
そうはならないと思う。
校区も一つの要因だが駅からの距離・
方角・眺望etc含めた総合力が資産価値なのである。

>>764 マンション比較中さん

伊藤忠は、隣が隣接して消防署
上町筋向かいが、ドカーンとNTT開発の賃貸マンションが高くそびえています。
眺望は、皆無かと思います。

周辺の9階 最上階に 一時 体験住まいしたこと
ありますが、抜けているという表現が正しいかわかりません。
見えるのは、凸凹したマンション群のみでした。
タワーマンション 35階からの眺望と比較すると 眺望は ３階からの低層階から見える ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘に軍配はあがります。

カジノが本決まりになるとホテル需要も出てくるので、更にマンション高くなるのかなあ？
給料はそれほど上がらないから、一般サラリーマンはしばらくはもう市内中心のマンションは買えないかも
郊外はあがってないからそちらに行くんだろうな。

周辺住民さん

今年も写真をアップして下さり、ありがとうございます。
詳しい説明と写真。いつも楽しみにしてます。
今後ともよろしくお願いします。

>>766

東京の例だと40年-50年前に都心に土地がなくなり郊外に
住居を求めて千葉・埼玉など郊外都市が発展していった。
ただバブルの崩壊と長引く不況で
都心中心部に大きな土地が出るようになりマンションの
値段も下がったので都心回帰が始まった。
ただ都心中心部の開発できる大きな土地がある程度出尽くしたので
郊外でも交通アクセスの良い駅近マンションor
東京でも湾岸地区など山手線外の物件が
中心になってきている。
すでに山手線内の駅近物件はサラリーマンでは買える金額を
超えている。
大阪もそのあとを追うなら環状線内はそのうちサラリーマン
世帯には買えなくなり、環状線外でも比較的アクセスの良い土地に
大規模物件が建設されていくかもしれない。
そうなると当然資産価値は環状線内
中心６区の駅近が最も維持されることになる。
ただ景気や自然災害・外国人投資家の動向など未確定要因が
多いので正確に１０年先を読める人はいない。

>>768


市内中心繁華街　ウメキタエリアで見ると・・・。

3年前竣工のグランフロント大阪　オーナーズタワー　売り出し時　坪単価280万円～坪単価300万円

3年超えた　現在　中古での坪単価価格は　はるかに　中古売買実績ベースでみると　超越した価格ではある。

>>764 マンション比較中さん
クレヴィアは幹線道路の排ガスと隣の消防署のサイレンで❌

>>765
>>770

おっしゃる通りでございます。
私が言いたかったのは校区というのはマンション
の資産価値を図るうえで要件の一つではあるが
最重要事項ではないということを近隣マンション
を使って例示してみました。
クレヴィアは五条小校区・ルネグランは大江小校区
ですが、マンションの資産価値が維持されるのは
ルネグランの可能性が高いと思われます。
販売中の坪単価はほぼ同じです。

>>771
ここもいいマンションに間違いないし、大江も良い小学校だと思う
ただ良い校区は指名買いあるから
他のところと比較にならない
五条というだけで欲しい人がいるんだから。

>>772 マンション検討中さん

五条校区というだけで +600万円 上積みでも
ここしかないので 買いたい

賃貸物件で10年住めば、家賃分は、元が取れる計算

駅から遠いが値段は高くても絶対に五条小地区
という方にはグランドメゾン上之宮一択でしょう。
五条小校区にあるだけで新築価格から１千万円
底上げらしいので、売るときに高く売れるのは
当然といえば当然なんですが。
クレヴィアも五条小地区でなければ
どうにもならん立地でしょう。

>>771

同意！

校区のことがいろいろと出ていますが、
子供がいるご家庭であればマイホームを選ぶにあたっての重要ポイントだと思います。
でも、それが資産価値云々の問題に影響するのかなぁと疑問に感じました。

周辺環境は大切ですが、
子供がいなければ買い物の便利さや駅の近さが大きく影響する気がします。

>>776 匿名さん

何言ってんだ？影響するに決まってるだろ。

>>776

五条校区でしたら資産価値の維持という面でプラスに
働くのは間違いありません。
ただこれから購入される方はその分高値で買うことになります
ので売却時に高く売れたとして得をしているわけでは
ないですね。
あと今のファミリー世帯がマンションを売却を考えるのは早くて
10年から20年後でしょうが、その頃には少子化はさらに進行し
高齢世代が加速度的に増えていることは間違いありません。
少子化が進みさらに高齢者が多くなる社会においては
校区より利便性が重要視されると予想されます。
駅に近いことは駅が廃止にならない限り不変ですし、高齢世代
が多くなると駅近がより重視されると予想されますので
マンションの立地にとって最も重要な事は駅に近い事で
あると考えます。

やはり天王寺区では上本町駅以外にないわな

>>779 匿名さん

具合的な場所はありますか？

今後、竣工しそうな立地ありますか？

ここは、朝昼晩と静かです！
先ほど 散歩してみましたが、暗闇の中に 目の前にお墓が広がり、四天王寺さんとハルカスが
そびえます。

静かです！

ここは駅近でありながら四天王寺に面しているため
静かで南向き、さらに南側に建物が建つ可能性が
ない大阪市内でもレアな土地だと思います。
上町台地で20メートルほど高台になっているので
水害の心配はないですし、低層階でも＋6階分ほど
の眺望が永久に確保されます。

>>781

正しく市内本命物件！
超レア物件!

ここは建ぺい率も容積率も低いので１住戸
あたりの敷地面積も広く取られおり市内中心部で
ありながら余裕のある作りになっています。
平面駐車場１２台あり、エントランスに車寄せ
ありで駐輪場も屋内と屋根付きでほぼ平面です。
私も経験がありますが２段ラックばかりの
駐輪場は非常に不便で危険です。
金額は高くなりますので、永住志向の方に
最適な物件と思いますが、駅近・南向き永久眺望
確約ですから資産価値が落ちる可能性も低いと
思われます。
南側に遮るものは永久に何も出来ませんから
きっと年中さんさんと日が入りますよ。
来年の２月の入居が楽しみです。

確かに魅力的な立地ですよね。
小学校徒歩2分、駅近、スーパー近く、天王寺、難波徒歩圏内でありながら静寂もありときますから。
寺町なんでお祭りなどが多いのも子供達には
楽しそうです。
ただ予算の問題もあるんですが角部屋はいくら
くらいなんでしょうか？
スーモなどで見ても第３期は未定のままでしたので。

第3期の金額はわかりませんが、以前の価格でしたら
南西85㎡で約6500万-7500万円・南東91㎡が
約7300万円-8300万程度だったと思います。
坪単価的には中部屋の方がお安くなりますので
中部屋から埋まっていっているようです。
角部屋は高層階の方が売れていたような記憶です。

>>785 マンション検討中さん

ありがとうございました。
先ほどスーモを確認したら第３期の
金額が更新されてました。
第３期の売り出しは２戸のみのようですね。
他の間取りは売れてしまったんでしょうか…。
それとも次の期に値上げ予定で売り出し戸数を絞ってるんでしょうか？

>>786

第3期は２戸のみの販売のようですね。
他の間取りが完売したわけではないと
思いますが、デベの想定以上に早いペースで
売れているのは間違いないでしょうね。
でないと売り惜しみせずにすべての部屋を
少しでも早く売りたいと考えるのが普通ですから。
考えられるのは人気の間取りが全部なくなると注目度が
下がって最終的に不人気間取りが残って売れないパターンが
あるので少なくなった人気の間取りは今回は売らずに次の期
に残しておいたか。
もしくは競合物件（グランドメゾンかな？）の金額など動向
を見極めた上で第４期に値上げを検討しているかどちらかですかね。
いずれにしても購入できる機会は２期までより限られてきているのか
もしれません。

公式HPからもAタイプとDタイプ以外の
間取りが消えちゃいましたね。
一気に全部売れたってことはないと
思いますが次の期にいよいよ金額の見直しが
入るのかもしれないですね。

スマホのサイトはまだ間取り見れますね。
AとD以外は完売の目処がたったんでしょうか。
マンションは立地が全てと言いますが
良い立地だと売れるのも早いんですね。

第3期の2戸はあっという間に売れてしまったようです。あと何割ぐらい残っているのでしょうね。

＞＞７９０

1期の売れ行きを見ると　上層部の高い価格の部屋は残っているとして　一桁戸数では？

広告の関係あるから、売り出さずに、残している部屋もあるのでは？？

>>791 購入経験者さん

南東角部屋の高層階はもう売り切れです。
南西の角部屋は高層階はまだ残っていたはずですが、比較的余裕のあった角部屋も残り少ないと思います。
第4期はまだ販売が先のようですが、金額が値上げなしなら本当に最後の早い者勝ちになりそうです。
このご時世に高額物件で竣工まで１年以上残して売り惜しみしないといけないくらいの人気ですから、この立地の価値のわかる人が多いということですね。

>>792 口コミ知りたいさん

この立地の価値が理解できて、資金がある方々は、即MRに直行するのが吉。
梅田や北浜のように海抜0メートル地帯で、長周期地震動が襲ってくるOS2エリアなんかは住まずに必要な時だけ利用するのが吉。
当地は梅田まで僅か15分！
価値を理解できるエリートは海抜20メートル超の高台（上町台地）に居を構える。
正に、それがルネグラン！ 急げ！
完売までに残された時間は少ない。

あの巨大なお墓群が自分にはだめだった。ただ立地や仕様などお墓大丈夫な人にはいいマンションだと思う。
あと子供いる人に文句言われそうだけどDINKSなので幼稚園や小学校近すぎるのもマイナスポイントだったかな
大阪は万博やIRもあるしまだマンション上がりそうな気はするのでそのあたり大丈夫な人には買いかな

供養された四天王寺の巨大なお墓群はパワースポットで吉。
MRへ急げ！！

幼稚園や小学校は将来の日本を背負う活力の源であり吉。
MRへ急げ！！

お墓がまったく気にならないと言えば嘘になりますが、それと引き換えに南向きの眺望と日差しが永久に手に入りますのでここに決めました。
覗き込まなければリビングからはお墓は見えないかなと思います。
結構はじめの方に買ったんですが、その期に販売予定のない部屋もその時は売ってくれたんですよ。
第4期は３月の発売のようですが、もしかしたら早めに交渉すれば残りの部屋を先に売ってくれる可能性もあるかもしれないので希望する方は早めにモデルルームへ行かれた方が良いかもしれませんよ。
来年の入居が楽しみです。

>>794

その決断はおそらく正解だと思いますよ。
ここはファミリー向けのマンションですので
DINKSや単身者はいてもごくわずかだと
思います。
私のように子供がいると多少上や横の部屋から
騒音が出てもこちらも迷惑をかけているからと
寛容になれますが、DINKSや単身者だと「なんで
こっちだけ迷惑かけられるの？」
と思うと我慢出来ずに他の住民とぎくしゃくして
しまいますからお互い不幸ですよね。
お墓が気になる人は対象外でしょうから
天王寺というより西区や中央区・北区
あたりがDINKSには便利で良いかもしれませんね。

今回のルネグランって、西宮市昭和園にあるものと一緒であれば、出来上がりはかなりチープのイメージなんですが、いかがでしょうか。

西宮昭和園の販売金額が6,000万円台だったかと思いますので、実際はどうなんですか。今回はこんな感じではないですよね？

>>800 マンション検討中さん

外観の予定CGとは全然違いますけどどうなんでしょうね。
エントランス付近含めて仕様も違うのでまったく別物と考えて良いのかなと思いますが。

>>799

ルネグラン四天王寺夕陽丘の完成後の建物が万が一にも西宮市昭和園のようなチープなものだったら、それはまさしくCG詐欺ですよね！！

＞＞８０２

シテイタワー梅田東が　まさしくそれでした。
黒のタイル貼りかと　思えば　総吹き付け　とは。。。。。


CGと実物の違い。

>>803

シティタワー梅田東に関してですが正しく 御意！
私も完成後の現物を現地で確認してびっくり仰天。
想像の域を超えていました。

パンフレットのCGをよりどころとした青田買いはリスクが大きすぎますよね。

ルネグラン四天王寺夕陽丘もエントランス方向やロビーはCG詐欺でなければそれなりの質感になることを期待しますが、バルコニー内壁面と共通廊下（玄関周りを除く）が吹付けなのが懸念材料です。

バルコニー内壁面がタイル施工されているのは最上階の坪単価400万円超！の億ション２戸のみです。

リバーガーデン夕陽ヶ丘もCG詐欺でしたし、やはり現物が確認できる質の良い中古物件を購入するのが唯一のリスク回避手段でしょうか。
中古物件であれば総会議事録や修繕記録を閲覧すれば、欠陥の有無や管理状態も確認できますからね。

>> 804

そうお考えならもうこの掲示板を読まれることも
書き込むことも不要かと。
中古物件で良質の掘り出し物をぜひ探して
くださいませ。

＞＞８０５


中古物件では、掘り出し物がないから

立地重視ですが

青田買いで、ギャンブルとまではいきませんが

博打覚悟で　新築でないと竣工時にはほぼ完売の為、パンフレットと図面と材質を事細かく信用して　下記の資料で　６０００万円の物件を買う

そうと違いますか？

>> 805

クロス職人です！
中古で良質物件なんて　ないでしょ　大阪市内で　具体的にありますか？
新築時の価格に２、３割り増し価格オンしている物件は除外ですよ！

>>806

そうなんですよね。
どの部分がタイルでどの部分が吹き付けかなんてパンフレット
や図面に全部書いてるんですよね。
さすがにそれをごまかしてたというなら問題ですが
そこを見落としてCGでタイルに見えたとか言っても
確認しないあんたが悪いで終わりですから。

新築というのは竣工まで年単位の青田買いだからこそ
竣工時に損することもあれば、逆に竣工時に相場が上がって
資産価値も急上昇なんてこともあるわけで。
ギャンブルではありますが、中古より新築の方が
素人には判断しやすいかなと思いますが。

>>807

タイル貼りマニアに皮肉で言ってるんでマジレスせんといて
くださいね（笑）
もうちょっというと中古の良質の掘り出し物っていうのも
あるんですよ。
訳アリですぐに現金化したいからって相場より１，２割安くても
売りたいという人が一定数いるんです。
ただね、そういうのは専門の不動産屋が先に押さえてしまって
一般の目に触れることはないんですわ。
そういう意味では中古の良質の掘り出し物なんてないと言うのは
正しいんですけどね。
SUUMOとかに中古で掲載されてるのはプロがこの値段じゃ
あかんわってスルーした物件が載ってるってことですな。

貸付貼りの新築物件です。

残念ながら大阪市内ではありませんが.........
西宮北口、徒歩７分で我慢できる方はこちらを見学されては

http://www.geohankyu.com/grace/?utm_source=yahoo&utm_medium=banner&utm...

タイル貼りの新築物件です。

残念ながら大阪市内ではありませんが.........
西宮北口、徒歩７分で我慢できる方はこちらを見学されては

こちらの物件はCG詐欺にならない予感がします。

http://www.geohankyu.com/grace/?utm_source=yahoo&utm_medium=banner&utm...

>>807

パークコート北畠なんぞはいかがでしょうか？

立地は残念ながら環状線外の郊外ですが、一応大阪市内です。
最寄り駅がチン電の北畠駅徒歩５分というのがイマイチですが、周辺環境と物件はマル。

加えて、コンビニとスーパーが至近距離に無いので、買い物はちょっと不便ですが全てがパーフェクトな物件は難しいのでそこはガマンするとして

http://www.mansion-review.jp/mansion/534181.html?view=sale_history

マニアさんが以前から推奨されてますね！
良いと思います！

自分はタイル貼りのために立地を我慢
するような愚かなことはしたくありません。
まあマンションを選ぶ基準は人それぞれなんで
タイル貼りマニアさんの志向を全否定する
つもりはありませんが。

>>808 検討者さん

確かに、新築は 様々なファクターや条件を
照らし合わせて考慮すれば パンフレットではありますがわかりやすいですね。

新築保証やアフターもあります。

新築 西区の積水グランドメゾンは、最近
モデルハウスもなくCGのシュミレーターもなく、簡単なフローリングとキッチンの見本で
今年竣工グランドメゾン立売堀は、即完売でした。
価格は、3800万から6000万からでした。
南向きですが眺望は、皆無です。

>>815

グランドメゾン信者さん達はチョット変わっていて、「グランドメゾン」というブランドに惚れこまれているようで、他の条件はあまり気にされないようですね。

だから、眺望が皆無でも、戸境壁が石膏ボートのコストカット物件（立売堀）でも完売してしまうんですね。
グランドメゾン大手前タワーの素晴らしい印象が頭に焼き付いているのでしょうか。

デベにとってはまさに親衛隊ですから、今後も大切にしなければなりません。

セキスイさんはコストカットに傾斜して消費者を裏切ってばかりいると、いつかはしっぺ返しを食らうことになるので要注意です。

長い目で見た時に最も大切なのは顧客満足度の向上です。
マンションは屋台の一時的な逃げ売り商品ではありませんから。

>>816

>>グランドメゾン信者さん達はチョット変わっていて、
>>「グランドメゾン」というブランドに惚れこまれているようで、
>>他の条件はあまり気にされないようですね。

そっくりそのまま返すわ。
あんたはタイルに惚れ込んでほかの条件はあまり気にしてないんやろ。
ちょっとどころかだいぶ変わってるで。

>>817

あなたは何？

http://www.r-lounge.jp/blogs/40


タイルが良いことにこしたことはありませんが、全体の構造も視野に入れているのでは？

発売当初高すぎると叩かれていたルネグランですが
竣工1年前でこれだけ売れているということは、値付けが安かったと
いうことでしょうか？
２０１６年になって東京の不動産は陰りが見えてきているようですが
大阪はまだ堅調のようですね。
２０１７年価格はさらに高くなりそうな予感ですがどうなんでしょう。
万博とIR誘致が成功すれば建築費と人件費の落ち込みも
少なくなりそうですし、ホテルとの土地の争奪戦も激しくなりそうです。

>>819 マンション検討中さん

値付けは安くはないでしょう。
当初は好きな場所を選べたそうですし、適正物件だと思えば即完売だったのでは？
まあ、順調に売れているらしいので、ケチのつけられない、いい物件が出来ることを願ってます。

>>820
第一期・第二期・第三期連続で完売の
ようなのでどっちにしても即完売は
なかったんじゃないですかね？
第三期も売り渋りなのか２戸しか販売
なかったけど、数日後には売れてました
もんね。
ルネも他の物件は苦戦してるみたいや
けどここだけは別格みたいですね。

週刊ダイヤモンドの記事でこのマンションのすぐ裏の
シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の騰落率がマイナス２３．８％で
住友不動産のワースト7位になっていました。
すぐ近くの物件なので気になりますが、理由はなんなんでしょうね。
ルネグランの資産価値も将来どうなんでしょうか？

シティタワー四天王寺夕陽丘は新築時の単価が約230万円／坪（当時の周辺相場は170〜180万円／坪）と20%以上高かったのが影響しているのでしょう。特に18階から21階はプレミアム住戸で400万円以上しました。ダイヤモンドの資料は不動産価格推定システム（GEEO）を使用しているので、プレミアム住戸の影響（高すぎた）もあるのでしょう。
そういった意味ではルネグランもシティタワーと瓜二つの物件です。高層角部屋の価格は300万円／坪レベルですし、14階のプレミアム住戸は400万円／坪以上と、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘をお手本にしたような値付けです。従って将来の勝落率ランキングではワーストの常連組当確物件でしょう。と言っても、北浜のバブル価格低仕様タワーよりはマシなのでは。はっきり申し上げて、投資物件にはなり得ません。ただ、お墓ビューが気にならなければ、立地は抜群なので、その価値が理解できる永住思考の方にはいい物件かもしれません。
それでも400万円／坪以上の部屋は、趣味で購入する富裕層向けですね。

>>823

同じ道なりにござます、野村不動産　プラウド四天王寺夕陽ヶ丘　も　竣工前5000万円以上？　だったかと思います。

こちらも　坪単価280-300万円～　だったのでしょうか？

こちらは、戸数が少ないためか、シティタワー四天王寺夕陽丘と比較し売り物件でませんですね？

野村不動産なので、この当時の野村不動産は現在と比べて　よかったのでしょうか？

100％角住戸、タイル貼りのような外観です。　エントランスは小規模なので面積無くて何もないかな？

ルネグラン四天王寺夕陽丘と比較すると　駐車場は、屋内屋根つきです。

>>823
シティタワーは発売価格が当時高すぎたんですね。
ただああいう計算式って全部屋の坪単価の平均価格で出すんですか？
それならグランフロントとか３億の部屋とかあったし、その辺が考慮されていないような気もするんですが。
ルネグランは中部屋だと坪単価２００万円くらいからですので、周りの相場と比較して突出して
高いというわけではないと思いますがいかがでしょうか？
確かに最上階の１０５㎡１億３５００万は驚きですが。
しかも即売れという・・・。

おっしゃられるように　坪単価２００万円ですと　お安いイメージがあります。

失礼。最安が約19坪で４２００万くらいからでしたので
２２０万円くらいからでした。
坪単価は２２０万円くらいから４３０万円くらいまで相当幅広いです。

近くのクレヴィアで坪単価２２５万円－２７５万円なので、最近の四天王寺近辺の価格を勘案すると
ルネグランが突出して高いわけではないですね。
ここは角部屋でも低層階なら坪単価２５０万円くらいだったんですよね。
資産価値の騰落率は当時の相場の影響が大きいのでともかくとしても、２０１６－２０１７年価格としては
悪くなかったと思いますよ。
たぶんお得な部屋はもう売れちゃってますけど。

>>825

グランフロントの３億円の部屋は４億５０００万円で転売され、さらに６億８０００万円（確か１０ヶ月くらい前）でネットに転売情報が出ていました。
さすがに６億８０００万円では買い手が無く、いくらで売買されたのかは分かりませんが........
いずれにしても大阪市内は今後３年から４年で２０棟以上の新築タワマンが乱立するので供給過剰状態に突入するのは明らかでしょう。
流石のスミフも供給過剰へのリスクヘッジとして梅田駅前近くの曾根崎リンクシティの基本計画をホテル併設に変更し、さらに着工も様子見で無期限延期？状態です。
梅田東や東梅田パークフロントが低調な中で備後町もはたして本当に着工するのか怪しくなってきました。

皆さんは最近のミニバブルで２５０万円から３００万円/坪という価格に明らかにマヒしておられるようですが、実際大阪の建築コストは巷でいわれるほど上昇していません。
マンションなんて、ほんの一部の富裕層向けの物件を除くとせいぜい２００万円/坪でも高いくらいです。それが証拠に住友、三菱、三井等の大手デベはそろって過去最高益を更新する勢いです。
高値掴みのババを引くことの無いように注意が必要です。
セカンド需要として購入される金融資産１０億円以上の富裕層は趣味での購入なので、３００万でも４００万円/坪でも気にされないでしょうが...................

>>829

マンション単一よりも、ホテルや事務所併設の流れなのですね。

谷町２丁目法務局前の　近鉄ビルも建て壊しをスタートしていますが、こちらもその流れを組み込む方向性のように思います。

坪３００万円以上は、お金持ちが　買われて　　庶民は静観ですね。

それでも、新築　坪１８０万円以下には、５年、10年経過しても　ならないようには思います。
いくらグランドメゾンがコストダウンといっても企業努力しても無理では。

>>823

こういった規模の小さめのマンションって
大っぴらに売りに出すと他の入居者に
あそこの人がいくらで売りに出してるって
すぐに知れ渡ってしまうので、あまりネットに
出したりチラシにしたりしないんですよね。
基本的には不動産屋さんに大々的に宣伝しないように
売ってもらうので、人知れず売りに出されて
人知れず買われていくってパターンが多いです。
こういうマンションが欲しい場合は信頼できる
不動産屋さんにここのマンションが売りに出たら
連絡ほしいと指名買いしておけば連絡くれる場合も
ありますよ。
ちなみにプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は１８０－２１０万
くらいの坪単価だったと思います。
今となっては非常に安いんですが、当時は高すぎるだの
高値掴みだのって掲示板でもやいのやいの言ってましたが
結局は買った人が正解でした。
今なら買値より高く売れるのは間違いないでしょう。

>>831

>>ちなみにプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は１８０－２１０万
>>くらいの坪単価だったと思います。

適正坪単価かはわかりませんが、かなりお手ごろ感あります。

森が広がる四天王寺ビューでありながら、バルコニーから遮るものはなくて角立地、昼間の車両の騒音はありますが、夜は車少なくて静かです。

戸数２０戸前後ですと
今後、１０年経過していくと、グランドメゾン夕陽丘町のように　　
管理費修繕積立金で毎月５万円？になっていきそうにも思います。

>>832

それでも当時は野村といえども高すぎる、
こんな高値で買ったら10年後には資産価値が
かなり減る、とかかなりの言われようでしたが
本当の価値を理解をしている人だけが勝ち組と
なりました。
829あたりの人も同じように今は高すぎると
騒いでいますが、いつの時代も
同じように騒いでる人がいるんです。
スルー専門の人がいまして、高い時には今は
買い時でないと言い、安値の時はまだ安くなる
と言いで結局買えない人たちなんです。
将来の資産価値なんてプロでも読めないんですから
本当に欲しい物件を探して、自身で買えるなら
買ってみる勇気が必要なわけです。

>>829

まとめると今は買い時ではなく
坪２００万を切った時が買い時と
お考えということでよろしいですか？

＞＞８３４


目先１０年のスパンで見た場合、景気動向指数もありますが、企業の動向、建築材料費、職人の人件費、職人の人数から見て

環状線の内側かつ、この四天王寺エリア、谷町筋周辺で見た場合　土地がほとんど出物供給が分譲の立地がないことを見て

坪単価２００万円を割ることは、ないと思います！

いかがでしょうか？

>>829


資産家で　手元、預貯金が９億円あれば、１億、２億は自由に使えるお金で　坪４００万円であってもどうてことないですよね？

最近は、若い２０代　フリーターの方でもドクターのようにごく一部　ユーチューバーとして年収１億円プレイヤー　納税４０００万円以上　支払う方も
出現していますので　世の中どうなるかわからないです。

>>834
>>835

そうですね、万博がパリに決定しIR構想が消滅、さらにトランプ大統領の暴走により世界経済が混乱、日経平均が１２,０００を割るあたりが仕入れ時でしょうか。
さらにオリンピック後の景気後退による反動が押し寄せれば盤石のタイミングですね。

ただ、この四天王寺、夕陽丘界隈はOS3エリアとはいえ市内では高台で最も安全と評価の高い上町台地であることに加えて、市内有数の文教地区、環状線内、交通の利便性等を考慮すると２００万円から２２０万円レベルが下値の限界かもしれませんね。

少子化により大学全入時代といわれる昨今でも、東大や京大の難易度が不変なのと同じで、このエリアの人気度は保持されるでしょう。
さらに国交省からハザード的により危険度の高いOS1やOS2エリアに指定された湾岸や北浜エリアのリスクが高まり、上町台地の注目度がさらにアップするかもしれません。

OS1、 OS2、 OS3エリア図


http://www.mlit.go.jp/common/001139262.pdf

>>837

ほとんど妄想のレベルですね。
四天王寺界隈の駅近で大きめの土地なんて
もうないでしょ。
今後はもう駅の近くにマンションを建てる
余地はないんです。
仮に景気が悪くなってマンションの値段が下落傾向に
なっても、結局は駅から遠いとか立地に難がある
マンションばかりなんですよ。
東京も現にそうなように、好立地のマンションなんて
結局早い者勝ちなんです。
あなたみたいな人は買い時探してる間にお迎え来る方が
先になりますよ。
マンション買うにはみんな理由があるので、そんな悠長に
１０年も１５年も待ってる余裕はないわけです。

>>839

>>結局は駅から遠いとか立地に難がある
>>マンションばかりなんですよ。
>>東京も現にそうなように、好立地のマンションなんて
>>結局早い者勝ちなんです。
>>マンション買うにはみんな理由があるので、そんな悠長に
>>１０年も１５年も待ってる余裕はないわけです。

確かに　そうなのです。
高いから買わないではなく、買う理由が個々あります。

待って　仮に下落したとしても　良い物件が出てくるとは限らないです。
不動産は、中古の場合　１０００物件につき1桁いい物件あれば？

>>839

１０年も１５年も待つ必要はありません。
たぶん、５年以内に仕込みタイミングが到来するでしょう。

でも、５年は待てないけどお金に余裕があり且永住志向という方はルネグランの１４階西の角部屋（１億３５００万円？）が良いでしょう。
ただ、何かの理由で売却となると１億円以下でないと転売は難しいでしょうからその点は納得して購入する必要があります。
基本的に１３階と１４階は直床と２重床の差しかありません。
さらに１４階の戸境壁はコンクリートではなく石膏ボートの乾式耐火壁仕様なので、２階から１３階と比較して防音性や耐震性に劣ることも認識しておく必要がありますね。

もう少し待てるという方向けには、四天王寺夕陽ヶ丘駅から徒歩２分弱のヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘（推測仮称）がオススメかもしれません。
これは天王寺郵便局の西向い側の角地のオフィスビルを解体して建設が予定されている物件です。
谷町筋から２本東に入った南西の角地の静かな環境で、夕陽ヶ丘界隈では最後の聖域ともいえる物件でしょう。
現在この土地を入手した清水都市開発が既存ビルの解体工事中ですが、今後夕陽丘地区ではこの立地に勝る土地は入手不可能でしょう。
現在、公な情報は何もありませんが後１ヶ月もすれば既存ビルの解体が終了するとおもわれます。
清水都市開発がバブルピークの今、この土地を遊ばせておく理由はなく、半年以内にはヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘として発表するでしょう。

ただ、既存ビルの解体にお金がかかっているのでルネグランの上をいく値付けで角部屋は３５０万円/坪なんてことにも......

概要や仕様は今のところ不明ですが、バブル価格でも夕陽丘の一等地ならという方には超オススメ物件になるかもしれません。

>>841

>>もう少し待てるという方向けには、四天王寺夕陽ヶ丘駅から徒歩２分弱のヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘（推>>測仮称）がオススメかもしれません。

郵便局前のこちらは

ヴィークコート清水谷公園の売り出し価格から、年次推移算出すると７０㎡以上で
２階　中住戸　低層階　ミニマム５５００万円以上で

値付けは、大体６０００万円以上　からの物件になるのではないでしょうか？

>>841

5年なんてスパンで大阪市内の環状線内の立地が坪単価２００万まで下がるわけがありません。
妄想にもほどがありますね。
人口は減っても都心に住みたい人は多いですし、今後団塊の世代の建設職人の数が激減し
ていきますから人件費が下がる要素もありません。
大阪は観光需要も旺盛なので大阪市内はホテルとマンションで土地が取り合いになってるんです。
土地の値段と人件費が下がらない以上多少建築材料費が多少下がっても中心６区の金額は下がりません。
待って相場が大幅に下がるのは環状線外側含めてですが郊外だけです。
東京の状況見ればわかりますよね、郊外は下がっても都心は下がるどころか坪６００万超えても
まだ上がっています。もう仕込む土地がないから希少な都心の新築マンションには殺到するんですよ。
金利が大幅に上がって円高が８０円くらいまで再度進行して外国人観光客が激減すれば、
可能性はなくもないですが５年以内にそこまでの不況がやってくる可能性は限りなく低いですね。

あと天王寺郵便局の向かいの土地を昼夜観察したことありますか？
あそこは谷町筋からの抜け道であり、比較的交通量も多く
ちょうど信号の正面にあたりますので静かとは言えませんよね？
しかも周辺は郵便局の客の路駐も多いですし、郵便局には２４時間トラックが頻繁に
出入りするんですよ？
さらにあんな小さな土地に相応の物件が建つとは思えませんね。
ルネグランの３分の１くらいの土地しかないんじゃないですか？

まあずいぶん昔からお見送り、スルー専門の方とお見受けしますので
逃した好物件に後悔しきりで、もう一度あれくらいの不況が来ないかと
心から願っている方なんでしょうね。

>>843

経済は小説より奇なりといって、.....なんか有るはずがない！と思っていることが現実化するところが興味深いんですね。
まあ、５年後のことは誰も分かりませんが興味深く見守っていきましょう。

ヴィークコートに話を戻しますが、確かに郵便局の南側の道路は堺筋方面から谷町、上町筋への抜け道になっていますが、西から東への一方通行であり昼間でも大した交通量ではありません。
夜ともなると静寂が支配しています。
上町筋に面して消防署の手前に建設される排ガス来襲マンションのクレヴィアと比較しても天と地の立地差があります。

郵便局の北側ではスナダ建設が、あんな狭い土地に１５階建の投資物件？を建設中ですが、ヴィークコートがルネグランのように４５ｍ規制の制限の中で１５階建ではなく、階高が確保された１４階建の物件を建てるのであれば、四天王寺夕陽ヶ丘駅徒歩２分弱の静寂の地という立地重視でターゲットとしてはよろしいのでは。

>>844

今からもう一回天王寺郵便局前に行って確認してきたら？
交通量どうのこうのの前に一方通行じゃないから。
いかにこの人の情報が未確認で胡散臭いかよくわかるわ。
妄想でどこかの土地と間違えてるんやろうな。

>>843

>>あと天王寺郵便局の向かいの土地を昼夜観察したことありますか？
>>あそこは谷町筋からの抜け道であり、比較的交通量も多く
>>ちょうど信号の正面にあたりますので静かとは言えませんよね？
>>しかも周辺は郵便局の客の路駐も多いですし、郵便局には２４時間トラックが頻繁に
>>出入りするんですよ？
>>さらにあんな小さな土地に相応の物件が建つとは思えませんね。
>>ルネグランの３分の１くらいの土地しかないんじゃないですか？


確かに　昼間は、谷町筋から上町筋への　抜け道？のようで車両の往来が多いです。
天王寺郵便局が、天王寺区の主要郵便局のようで、夕方以降、夜等　遠方からマイカーで来て
工事中のマンション立地の場所へ止められる方多いです。
郵便局の駐車場はありますが、なぜか入れられない方もおられます。

暗くなった夜以降は、何か道が暗いです。
正面に酒店はありますが、斜め向かいは　出張の八百屋さん？でしょうか？
夜も営業されてます。
子供が、南北の道路を渡るのも、信号ありますが　怖い感じします。

1フロア、２戸～３戸のマンションですね。

>>845

訂正です。
堺筋から谷町筋までの学園坂が西から東方向の一方通行です。

谷町筋ー上町筋間は対面通行ですが、交通量は大したことありませんね。

>>847

六万体の学園坂は一通ですが、谷町筋線へ左右　車両の流れが分散されますね。
直進の車は、幹線道路へ流れるのでやや少ないでしょうか？

>>844

>>郵便局の北側ではスナダ建設が、あんな狭い土地に１５階建の投資物件？を建設中ですが、ヴィークコートがル>>ネグランのように４５ｍ規制の制限の中で１５階建ではなく、階高が確保された１４階建の物件を建てるのであ>>れば、四天王寺夕陽ヶ丘駅徒歩２分弱の静寂の地という立地重視でターゲットとしてはよろしいのでは。

スナダ物件は、ワンルーム26㎡前後のデザイナーズ賃貸物件ですね。セレニテ夕陽丘ESTです。

ペンシル状の建物に、1フロア４邸でしょうか。

>>847

訂正するならちゃんと調べてから訂正しなさい。
一方通行は松屋町筋から谷町筋への学園坂が
一方通行です。
堺筋からは一方通行でもないし関係ありません。

天王寺郵便局前のマンション計画地の
信号は歩車分離なので、信号が結構長く
抜け道の車がいつも目の前に信号待ちする位置です。
小さな土地ですので発車の際の排ガスと音が
気になるしょう。
郵便局へのトラックの入庫も２４時間頻繁で
駐車場も少ないので路駐も多いです。
郵便局は２１時までなので、意外に落ち着きません。
交通量の感じ方には個人差があるでしょうが
絶賛するほど静かで良い立地ではありません。
検討する人は、少なくとも平日、休日の昼、夕方、夜
の周りの状況を確認することをお勧めします。

訂正だらけの無責任な情報を流す人の事を
鵜呑みにしてはいけません。
お墓さえ気にならなければ間違いなくルネグランの方が
良い立地です。間違いありません。