ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

このあたりの高級住宅街は四天王寺前夕陽ヶ丘から桃谷の間付近の
真法院町や北山町近辺をさします。
ただそのあたりはマンションより一戸建てが多く、駅近くではありませんし
コンビニなどの商店もありません。
それと引き換えに静かな環境が整ったいわゆる高級住宅街です。
四天王寺夕陽丘駅近辺は一戸建てはあまりなく近年はマンションが乱立しています。
駅に近くて幹線道路にも近いので、静かな高級住宅街ではありませんが
市内の中でも地価が高くファミリーにも人気の地区です。
なんば、天王寺には徒歩圏内で梅田にも地下鉄で１５分程度で着きますし
近辺に有名進学校も多いので、教育熱心な富裕層が多いと言われています。

調べてみました。

偏差値70～75以上　大阪では上からトップレベルですね

大阪星光学院高校
四天王寺高校
大阪教育大学附属高校天王寺校舎
があります。
遠くから　通学している生徒も多いのでしょうが。

天王寺区、四天王寺のこの三校は
必然的に　京都大学、大阪大学、東京大学、医科大学
の合格者も多いですね。

周辺は　学習塾も含めて　地域的に　進学校が多いですね

周辺圏外から　住まいを探しに来られる方も多いのかと

勉学に励むには 特別な地区ですなぁ

大阪の割には、ごみごみ感も 少なく 開けている感じがしますなぁ〜

上町台地の上にあり、夕陽ヶ丘の西に 夕日が沈む お寺 石畳と合わせて 昔の風情も 発見できますなぁ。

大阪星光中学校に 受験で合格できれば 良いですが 小学校の成績が学年上位は必須ですね。
星光からは、私立の関関同立なんて 合格しても 恥ずかしくていけないだろうし。

富裕層って どんな職業なのですかね？

勤務医のドクター、イソ弁 弁護士や
司法書士でもないし

>>526

基本親が金持ちで郊外に住むより市内に住みたいって事で
相続税対策も兼ねてマンションを市内に買ってもらうってパターンが多いんじゃないですかね。
一代（？）で金持ちになる人もいるでしょうが、親が普通のサラリーマンで子供が
１億円近くのマンションを若くして買えるような職業についてる人の割合はそう多くはないと想像しますが
どうなんでしょう。
医者にしても親が医者の割合がかなり高いでしょうしね。

知り合いがこの近くのマンションを買いましたが全額親に出してもらってます。
もともと近くに別のマンション買ってもらってましたが、子供が出来たのでもっと広いマンションが
欲しいとおねだりして２件目を買ってもらったようです。
私の実家は貧乏なので絶対にありえないことですが、そういう世界もあるのだなーと。
けど不思議とうらやましいとか妬みとかは特にありません。
うちは夫婦二人で稼いでなんとか手の届きそうなところに来たので真剣検討中です。

>>527

確かに　ドクターでも勤務医でしょうか。
サラリーマン　ドクターの場合は、すぐ緊急かけつけできるように病院近隣っぽい感じはします。
上本町界隈のタワーマンションとかです。


>>528
>>マンションを買いましたが全額親に出してもらってます。

全額って　ビックリですが　どうなのでしょうね？　　現金があったとしても、　贈与税がかなり発生するような
相続税より　安くなるから　贈与なのかな？
住宅取得等資金の枠は決まっていますし、非課税枠＋贈与　税率50％でしょうか


子育て　環境　含め　文句ない立地であることは　疑う余地はありません。
中央区、北区のタワーマンションにはない　学業の至近環境であることでしょうか。

確かに　ドクターでも開業医でしょうか。

ここは眺望がいいです

上町台地

>>529

買ってもらったという話を聞いただけで、私自身に全く縁のない話なので
詳しくは聞いてないんですよね。
それが親名義で購入して借りていることになっているのか、贈与されたものなのか。
まあ親の名義で借りているにしても、将来は自分のものになるわけですから
買ってもらったという意識なのかもしれません。
いずれにしても相続税対策の意味も含まれていると思いますので、そのあたりはお金持ちは
知識が豊富なんでしょうが、具体的にはどうするんでしょうね。
幸か不幸か私にはもらう相続も子供への相続も心配する必要はなさそうです。

>>525
>>526
興味深く読ませていただきました。

富裕層ってサラリーマン家庭ではないですよね。この富裕層ってお金があればいいのかというと違うだろうし。パチンコ屋サッカー選手や野球選手、競輪選手や競艇選手、コンビニ経営とかは富裕層と言えるのでしょうか。儲かっていれば富裕層？

私の中では一部上場企業の役職者を指すのですが、それも一部です。公務員はお給料安いですから、共働きでも富裕層ではないですもんね。

お金持ちって何されてるんでしょうね。資産管理もしっかりされているんでしょうね。

>>534

単なる上場企業のお金持ちもあるかもしれませんが、高々しれていると思います。

小学校の同級生で、一橋大学卒ですが　全国ＣＭに出る大手企業のＣＥＯいますが、成り上りでＣＥＯまでなっています。

大阪星光学院のような中学校に入りレールに乗れば　上場企業に入社できる近道であるファクターは有るかと思います。


私が知る限りでは　富裕層は、江戸時代以前の古代の豪族の末裔です。　
自社ビル経営や、会社を何社も運営しているなど。

具体的に言うと
世襲制ではありますが、大阪府下には　郵便局を引き継いでいる　特定郵便局などです。
地方豪族です。　響きは良さそうに聞こえますが、当時の時代背景は小規模な農場地主です。

先祖から引き継いだ土地で、GoogleMapで航空写真で見れば、都会の中にでも皇居のように広い森の中の御屋敷に居住されています。末裔から直接お話を聞いています。


和歌山に最近工場をつくりましたが、ミノモンタもそうですね。
息子は、コネで入社して日テレの社員でしたが、クビになって、和歌山で働かせていました。

もう半分ほど売れたみたいですね。
お値段はもちろん張りますが、静寂南向きの永久眺望and駅徒歩４分は強いですか。
最後はお墓ビューの下層階をどう売るかですかね。

低層階でも、眺望は確保されます！
約束されています。

大阪市内では、タワマン20階ではビル群に囲まれ抜けていなくて、35階〜です。
上町台地で15階相当から眺望ですが、ルネの立地は、2階から抜けています。

元々は市営住宅だったということですが、ずいぶん便利な立地に市営住宅が建っていたんですね。
確か夕陽ケ丘リバーも元は市営住宅だったはずですので、時代は変わったということでしょうか。
ここは駅から４分と近いのに通りから奥まっている分静かでさらに小学校まで裏道を抜けて２分で行けますので
購入するのはファミリー層でもお金持ちの方々ですね。
タワーよりはこじんまりしていても富裕層の集まるマンションの方がもめ事が少なそうですね。

久しぶりのアップです。
今日の現場　10/6 〜 11/27
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★コンクリートスラブはボイドスラブこうほうです。

ボイドスラブ工法
マンションなどの集合住宅において、厚さ250mm〜300mmのコンクリートスラブに鋼管(ボイド管)を通し、スラブ自体で床や天井支える工法・構造のこと。従来のコンクリートスラブ(厚さ150mm程度)に比べて、剛性や強度、遮音性に優れた工法だといわれている。また部屋の中に小梁が突き出したりしないため、すっきりとした居住空間を楽しむことができる。

ボイドスラブ工法 2

ボイドスラブ工法 3

おー、ずいぶん工事進んでますねー。
それでも竣工まで１年以上あるんですよね。
我が家も購入検討中なので画像で確認できるとなんだか
安心できます。
建築のことはまったくわかりませんが（汗）

>>536 マンション検討中さん

下層階は結構売れていると聞きましたよ。お墓ビューが気になる方は最初から検討外でしょうから、低層階でも抜けた展望が確保されるのは魅力です。
半分売れたとのことで、順調ですね。

>>554

先日話を聞きに行きましたが、一番売れているのは５階－８階あたりの
感じでした。そのあたりはすでにほとんど選択肢がないかも。
下層階も売れているようですが、階数を選ばなければまだ余ってます。
上は金額が上がりますし下はお墓ビューが気になる人がやはり多いのかなという印象です。
５階以上ならまったく気にならないでしょうし、南東の角部屋ならお墓から少し
外れているので真下には見えません。
元々お墓が気になる方は対象外ではあるのでしょうが、私はベランダから
覗き込んで下を見ることはまあまれだと思いますので、ほとんど気にしていません。
半分ほど分譲済みになっていましたが、中部屋はかなり選択肢がなくなってきているみたいです。
まだ１年２か月ありますから完売はしそうな勢いですね。
ネックはただ一つ、高いんです（笑）

五条なんて大した事ないですよね？
ここは大江校区の最強小学校です！

>>556

リバーから　こちらへようこそ

モデルルームに行きましたがよくあるオプション満載の
モデルルームでないところに好感を持ちました。
オプションなしのベーシックでも十分良い品質の仕様になっていると感じました。
階高・天井高が十分確保されているのも魅力でしたが、長谷工×松本組の施工と
言うのが少々心配なところでもあります。
そのあたりを懸念する必要はないでしょうか？

天井高255cmがいいですね！　二重床、二十天井であればいいですが、二重天井のみ。
ベランダのシンクがついていればよかったですが。

写真も随時掲載頂いて、設計図通り　監督責任において図面チェックし　構築されるなら　建設会社はどこを使っても同じなのかな？

>>539
by 周辺住民さん　2016-11-27 15:44:15
久しぶりのアップです。
今日の現場　10/6 〜 11/27

>>559

２重床の代わりに床のコンクリートスラブ厚を約255㎜～280㎜
として通常より厚くしているという考えで良いんでしょうか？
うちは子供が小さいので遮音性がありそうなのもありがたいなと
話していたんで気になります。

二重床の方が太鼓効果で遮音性は悪いですよ！

>>562

はい、二重床の　タワーマンションに暮らしていましたが、上からの音が気になっていました。
バスケットのボールをドンドンとしているかのような音です。

そんなに　大きなドンドンする音ではなかったので　クレームは入れませんでした・・・・我慢。

>>563

おっしゃる通りで、二重床が万能なわけではありません。

二重床の太皷現象を体験するには、パウダールームの床をどしんどしんと歩くとよくわかります。
床が直貼仕様でも、バリアフリー仕様のマンションであれば通常、パウダールームだけは二重床仕様に
なっています。

これは浴室と洗面台の配管を通す必要があるので、フローリングやクッションフロアーの下に空洞が必要
でこの部分は必然的に二重床となるのです。

パウダールームの床の上をどんどんと歩いてみると、563さんの記述にあるようにバスケットのボールを
ドンドンとしているかのような音がします。
二重床とスラブ間にある空洞が共鳴して太鼓のようにドンドンと響くのです。
これが太鼓現象として階下に響きます。

なるほど色々勉強になりました。
こちらのマンションは２重床でないということですし
スラブ厚もかなりありそうですので、下への音はかなり遮断が期待されますね。
子供がいるとそこが一番気を使うところですので、前向きに検討するようにします。

フローリングは、木目シールが最近多いですね！
突板を貼ってある方が本物って感じはするのですが、耐久性やメンテナンスが良いからでしょうか？
無垢は傷がつきやすいから　値段高くて向いていないのは分かりますが。

>>566

最近の新築マンションのフローリングですが、そのほとんどが木目シート仕様を採用しているのには
理由があります。

耐久性やメンテナンスが良いわけではありません。
所詮シート（表面は合成樹脂）なので、ハードコートはしてあっても先の細い金属等で引掻くと
白い引掻き傷が目立ちます。（ブラックウォルナットのような色の濃い木目シートは特に目立ちます。）

採用される理由はシートだと「ナチュナルマーク」に関するクレームが皆無となるからです。
突板仕様のフローリングは天然素材であるがゆえに必ずナチュナルマークが存在ます。このナチュナルマーク
こそが天然素材の特徴で独特の味や風合いを生むのですが、人によっては「傷がある」といったクレームになるのです。

木目シートであれば、「印刷」なので部屋ごとに木目の違いが発生せず、木目や色調に関するクレームはなく
なります。

しかし、突板を貼ってある方が本物って感じがするのは言うまでもありません。

ナチュラルマークには下記のような種類があります。（一例）

①パークポケット
樹皮が傷ついたとき（キツツキや虫などにつけられた傷口など）にその痕跡として生じる筋やカスレたような
色変わり。樹皮痕とも呼ぶ

②ビスフレック
虫によって形成層が害を受け、その痕跡が濃色の斑点として散在しているもの。

③オレンジストローク
樹液の中に鉱物などの異物が混入した痕跡

などなど。

木目シートの分かりやすい　解説ありがとうございます。

そうなのですね、クレームに対応するということもあったのですね。品質が均一になる。


これまでの住居は、エントランスは　木目シートだったので、ディベに意見を言って　恩加島木材工業（株）を参考に　シートを天然木に変えたことあります。


外壁もタイルが多いですよね。　自然石の方が、風合い出ますが　一つ一つが形状や色合いが違うので、見本を並べて　皆さんに見ていただいて意見を伺ってからではないと　おっしゃるように「傷がある」と言われかねません。

ジオ釣鐘町のように、エントランスをいかにも　全体テカテカのシートにするのも、昨今の材料費の高騰なのでしょうか？
ルネグランは、リッツカールトン大阪のような無垢の木材にこだわるのも　材料費高騰であれば難しいとも思います。

建物ではなく　外構部なので　どうでもいいという方もおられるかもしれませんが

石積の仕上げは大丈夫なのでしょうか？

グランドメゾン夕陽丘MARKSの　グランドメゾンの特徴である石積をよくみると　積み上げの際に石と石を接着するセメントが　だらりと石の隙間から顔を出しているのですが、タイルとは違うので当然隙間はできるでしょうし
こんなものなのかな？　と　首をかしげてしまいます。

仕上げが微妙ですね。
写真の右下辺りは、かなり隙間があるので　どうするのだろう？と思いますが　ディベの腕の見せ所でしょうか。
国立美術館などは、キッチリ仕上げるのだとは思います。

車寄せからエントランス付近の予想図は素敵ですよね。
四天王寺にお参りされる方からもベランダ側はよく見えますので、そちらにも力入れて欲しいですところです。
マンションは資産価値維持のためには見た目も大切ですから。

順調に売れていくと値上げの可能性も出てくるんでしょうか？
第３期の販売開始が来年１月になっていますので、競合物件の価格次第では
早めに検討しないといけないんですが、グランドメゾンの上之宮あたりも
金額の発表は４月ごろになりそうですので。
他の物件の金額を待っているとこちらの物件がなくなる、もしくは値上げの可能性もあるかなと心配するところです。