ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

>>459

3.5万円出せばありまする

以前検討していたマンションも駐車場台数が圧倒的に不足していましたが、
不足分は売主さんが外の駐車場を確保してくれていました。
ただし、契約後は駐車場のオーナーとの個人間契約になり、継続は
保証するものではないと但し書きされていました。

今日の現場　9/6〜10/3

工程スケジュール通りに基礎工事が進んでいるようです。

9月6日

9月22日

10月3日ー１

10月3日ー２

>>>467 周辺住民さん
現場の写真ありがとうございます。
しっかりとした基礎ですね。
各間取りに合わせた基礎区画になっているんですかね。
また、これからどうなるか楽しみです。周辺住民さんこれからもよろしくお願いします。

近隣のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の売り物件が 中住戸、FIX窓住戸と 続々 売り出し準備に入ってます。
こちらのルネグランへ転居される方もおられる？ようですね。
完成まで期間ありますが、楽しみですね。

このように　被ってくる？

階層によっては　建つ前に　売却して　ルネグランへ転居が理想かも。

先日オープンハウスをやってた部屋なんかは、12階の南西角部屋なので、ルネグランが建っても眺望は一切影響を
受けないのにね。
昨今の新築物件のバブルピーク価格に連動して、中古も立地の良い物件は価格が上昇していて新築当時の売り出し価格より
高値で売却される物件も散見されるようになってきた。

不動産バブルもオリンピックまでには崩壊するだろうから、ここ1年が売り時と考えて現金化するのかなあ？

>>471 ご近所さん

この物件（１２階南西角部屋）の新築時の売り出し価格は５９４０万円レベルでした。

１２階からの景色はこんな感じ　ハルカスが障害物なく見えます。西側だからルネグランと関係なく大丈夫ですね。


今だと、5000万円代では　値交渉してこちらの物件 売却できますね。
新築ルネグランの頭金には、十分です。

>>472

82㎡　4LDK　売り出しは　どのくらいの価格だったのでしょうか？　4LDKは価値あるなと思ったりして。

4300万円だったら　買い手はいるかも　いや　このチラシよく見ると３階だから　安くしないと売れないですね。

眺望を考慮して高層階だとよかったです。

>>474 マンション比較中さん

チラシはちゃんと確認したほうがいいですよ。
よく見なくても、3階ではなく「15階部分」と記載されています。

この15階の物件の新築時の売り出し価格は5400万円位でした。
14階は5320万円

90㎡の12階南西の角部屋が新築時価格より高い6030万円で掲載され
ていますから、同じロジックで算出すると5480万円になり、4890万円
はむしろ割安な価格といえるでしよう。
部屋を見ていないので推測でしかありませんが、部屋の痛みが進んでいて
購入後のリフォームに500万円くらい必要なので割安価格になっているのかも
しれません。

それに82㎡の部屋は売り出し時には2Lと3Lのみで4LDKの部屋は有りませんでした。
チラシを見ると6畳部分を3畳2部屋にリフォームしたようですが、バルコニーに面して
いない洋室は窓無しの3畳ですから納戸として使用されているのかもしれませんね。

一方ルネグランの12階85㎡の部屋は坪295万円で7600万円ですから、これと比較すると
割安感が際立ちますね。
リフォームに500万円かけて自分好みにアレンジしてもルネグラン比較で2200万円以上
お安くなります。

>>475

あっ！　本当ですね　指摘　ありがとうございます　地下３階を３階と勘違いしていました。

全面リフォームかな？

クロス貼り換え…50万円、システムキッチン、風呂、トイレ、フローリング・・・・。玄関タイル貼り換え…。

やはりレクサス１台分ですね。


ルネグランの価格が　眺望権含む、新価格で　高いなァ。　

直接部屋からの展望に影響がなくても、やはり南側にマンションが建つと価値は下がるものなんですかね。

>>477

バルコニーから建物間の距離がどのくらいあるかですね。幅員15ｍなのか20m以上あるのか？

高層階は良しとしまして
低層階3階から6階ぐらいの　東側の場所は　眺望が　あるか？ないか？ですね。
谷町線ほどの幅員あればよいでしょうが、それはムリですから。
住んでいる方がどんな印象かですね。

駅に近くて便利だから良いな～と思いましたが、
それ以外にも設備の充実しているところがともて良いと思えるマンションです。
玄関のポーチ、水回りの充実さ、そしてバルコニーに防水コンセントがあること。
ありそうでなかなかない好条件だと思いました。

>>479 匿名さん

防水コンセント何処にもあるかと思えば、
少ないのですね。

バルコニーに防水コンセントがありますが、どういうことで使うのですか？あまりバルコニーで電気を使うものって思いつかないので有り難みがわからなくて…
電飾とかじゃないですよね？
掃除機みたいなものとかですか？
あとはライトを点けるとかぐらいしか思いつかなくって

マンションやアパートなどの集合住宅でも隣近所に気兼ねなく使える、水冷式静音タイプの高圧洗浄機です。当社同等モデルと比べた体感音は約半分になりました。また、水冷式になったことで耐久性が向上したため、メーカー保証も3年の長期保証を実現。広い範囲もしっかり洗える10mの高圧ホース付き。テラスクリーナーと洗浄剤がついたホームキットのセット品。

＜水冷式静音タイプ＞
世界初の水冷式モーター採用により体感音は約半分（当社同等モデルとの比較）になりました。これからは、住宅街でも気兼ねなく高圧洗浄できます。

＜2つの標準装備ノズル＞
バリオスプレーランス…圧力の調整ができるので、網戸や洗車などいろいろな場所の洗浄に適しています。
サイクロンジェットノズル…高圧の水を回転させながら噴射するので、外壁などの頑固な汚れも落とせます。

＜簡単接続＞
高圧ホースを接続する際はワンタッチで接続できるので準備が素早く簡単にできます。

＜安心長持ち＞
水冷式モーター採用により耐久性がアップし、より長くご使用いただけます。（当社同等モデルとの比較） そのため、メーカー保証は3年の長期保証です。

＜ホームキット＞
テラスクリーナー T 350、洗浄剤（ユニバーサルクリーナー）のセット。テラスクリーナーが水ハネを防ぎ、玄関先やテラス等の掃除に便利です。延長ランスを使えば、高い場所の掃除の高圧洗浄もできます。

※水道ホースは付属しておりません。ご自宅／市販のホースか、アクセサリーページより「3m水道ホースセット」をご購入ください。
※ハンドルとタイヤは組み立て後、取り外しできません。

ご無沙汰しています。
遅くなりましたが、以前見学会に行ってきた報告します。
担当の方は、気さくで説明もしっかりして下さいました。
そこで、以前話に上がっていた。バルコニーや外廊下壁面も全てタイル貼りで仕上げと、立体駐車場を覆う建屋の設置などの要望を伝えました。

販売員の方からは、日頃からそのような意見は多く頂戴しているとのこと。ただ、私達は販売をやっているので、判断は売主にある。お客様からこのような要望があったことは伝えおきます。と仰っていました。

また、価格についても、私達も高いと思うが売主の判断なので…ただ、戸数は着実に売れています。と仰っていました。

売主に直接会うことは購入にならないとないと思うので、購入された方からも要望を伝えて貰ったらと思います。

ということで、価値はあると思いますが、やはり高いなと言う印象でした。
売主さんが多く要望を聞き入れて、少しでも改善されれば、また話を聞きにいきたいと思ってます。

>>483

北浜ミッドタワーは　60㎡　7000万円～ですよ。

低層で　坪単価370万円　以上(異常）です。

高いか安いかは　現実を見てください。

>>483 匿名さん

報告ありがとうございます。
売主さんがこちらの掲示板や来客者の声を真摯に受け止めて、改善してくださるといいのですが…。

それでも順調に売れているとのことで、やはり立地、南向きというのは強いのですね。

もう既に走りだしてしまっている以上、方向転換と言うのは難しくなってくるのかなぁとは思います
現状で行ってしまいそうだなというふうに感じてしまいました。
でもみんなで声を上げていくことで、何かしら改善されることもあるようですから、
みんなでコツコツ販売側に上げていって、売り主に伝えてもらうようにしていくの恐らくベストなのでしょうね！

>>484 匿名さん

北浜ミッドタワーは大阪タワマンバブル頂点に悪乗りした、価格と仕様が完全にミスマッチした代表的な例で、比較すること事態が全くばかげた物件。

7000万円（60㎡）で売られている物件だが、あの低たらくな仕様ではせいぜい4000万が適正価格だろう。

ルネグランも5年前なら坪単価はせいぜい180万円位が適正な物件。
大阪市は今後3〜4年で高価格且つ低仕様のタワマンが20棟以上建設され過去前例のない完全な供給過剰状態に突入する。
（バブル崩壊で建設中止に追い込まれる物件も.....）

今の住居で我慢できる層は5年くらい高みの見物をしていればよい。
完成在庫の山でデベの尻に火が付き、投げ売り状態が到来してから、さらに値下げ交渉をして購入するのが鉄則と言える。

北浜は半値になっても痛くもかゆくもない富裕層がお遊びで買う物件だろう。

ルネグランも相続税対策のセカンドハウス需要等でキャッシュで購入できる層は別として、ローンを組んで買うような物件ではない。

今の価格では、5年後には30％以上値下がりするだろう。

流石の東京もオリンピックではしゃぎすぎた反動で、既に値下がりに転じ、中国系の投資マネーは既に引き始めている。

周りに色々話を聞くと、気にしなかったですが墓が一生見えて暮らすのは如何なものかという
意見が多かった。

>>488 マンション検討中さん

何度も話題に出ていますが、お墓ビューが無理な方は最初から対象外の物件でしょう。
貴方が周りから言われて気になるようであれば、検討から外せばいいだけです。

以前　OPEN初期にモデルルームへ行きましたが、

パラパラとした価格表は机で拝見しました。価格の記憶が薄れてきました。

今は、 4,330万円～7,440万円ありますが　　低層～高層

中部屋 タイプB　63.05m2　　が　4,330万円～4,800万円
中部屋 タイプC　71.36m2　　が　4,980万円～5,800万円
中部屋 タイプD　75.46m2　　が　5,500万円～6,800万円
角部屋 タイプA　85.40m2　　が　6,500万円～7,800万円

ぐらいだったでしょうか？

大阪市内で100点満点は無理ですよ
南側の景色と日照が将来にわたり確保される事の方が
重要かな

中之島6丁目 パークハウス中之島タワーのように　30階ー40階でも　周辺大きな建物やマンションに囲まれて
お見合いのように

こちらの立地は、低層階の抜け感は　半端ないです！

大阪市内中心部では　最高立地です。

以前はむちゃくちゃ高いなと思ってたこのマンションだが
他のマンションや中古価格見てると、こんなもんなのかなと
思ってしまうから不思議なもんだ。

>>493 マンション検討中さん

築10年以上〜
中古物件にフルリフォーム500万円
仲介手数料200万円
と思えば

>483さん
通りすがりの者ですが、質問させていただいてよろしいでしょうか。
モデルルームの販売員さんに要望をお伝えになった際、
判断は売り主に…という答えが返ってきたとの事で少し違和感を感じました。
販売員さんは総合地所の営業ではなく雇われなのですか？

>>495

あの男性は、委託された方ということなのかな？

販売は長谷工アーベスト、売主は総合地所と都合のいいようにわけてるのでは？
一緒の長谷工グループなんですがね。

前に売り出していた、
最上階南東角住戸のルーフバルコニー付き
105平米1億3500万円は売れたみたいですね。

今は南西角住戸のルーフバルコニー付きが
売り出されます。
セキスイや他物件が高くなる中
いくらになるのでしょうね。

最上階は南西も金額は同じじゃないですかね。
１億３５００万円で。
91㎡が低層階７５００万高層階が８５００万程度だったでしょうか。
それでも売れるんだから持ってる人は多いんだなと思いますね。
この物件がその金額に見合うのかどうかは別にしてですが。

大阪市内で南面が四天王寺に面してて、
眺望、陽当たりが将来にわたり確保さている。

歴史的な四天王寺隣接にに魅力を感じる方には、
価値ある立地のマンションですね。

眺望、日当たりが確保されているという事は将来性もあることから魅力的なマンションと言えそうですね。
価格帯としては高額になってくると思いますが、高い物件が売れているという事はやはり立地が良いからなんでしょうね
日当たりが良いならルーバル付は人気がさらに出そうなかんじでしょうか。

>>502 通りがかりさん

何か？

相場観からしてこの物件の価格は適正なんでしょうか？こんな高額なマンションを買える方が世の中沢山いるんですねぇ
羨ましい

現在の近隣の相場から考えるとここが決して高すぎるということはないと思います。
ただあと２－３年後には大阪市内も高価格帯のマンションが供給過剰になりますし
オリンピック需要もひと段落したころには、相場全体が下がっている可能性が高いです。
ただみんなそう思っていると逆に行くのが景気というものなので、数年後には
このあたりのマンションが高騰して庶民には手が出ないという状態になる可能性もあるわけです。
５年前に大阪の今のタワーマンションバブル状態を予測できた人がほとんどいなかったように
５年後の経済状況を見極めるのは不可能ですから、欲しいマンションがあって買えるなら
買うで良いんじゃないでしょうか。

10年前は、新築タワーマンションも　安かったですよ！
今振り返ればです。
その当時は、微塵も感じませんでしたが。１０年でこのありさまです。
高層階　３LDKが4000万円前後でしたから。

グランドメゾン大手前タワーも　3000万円台からあったような。


西日本一の黒いザキタハマタワーも　２５階以上高層階72㎡～で　4千万円後台でしたから
当時は高いと思っても、つられて　希少性？今では7000万円前後で売買されている状況です。



野村のプラウド四天王寺夕陽丘　は小規模　ですが、こちらは　新築売出しで5000万円以上？高かったのかな？
中古売出し　出てこないですね。（汗）

皆さんの意見とても参考になります。相場的には高くない、高いは人それぞれ違ってくるとは思いますが、このあたりの価値も大分上がってきてはいるのかな
マンションも過剰になってしまえば将来値が下がってしまう場合もありますし、
考えれば考えるほどマンションを買うのって難しいですよね
周辺の環境にあった生活ができる場所が一番いいのかなと思います。

大阪市内の中心６区の駅近マンションはおおむね５年で２－３割
１０年で３－４割程度値上がりしています。
今後の５－１０年で同程度の値下がりがあると思えば当然今は待てば良いですし
逆にさらに同程度の値上がりがあると予測するなら当然いま買わないといけないわけです。
ただ子育て世代なんかだと子供は日に日に大きくなるわけで待ったなしの状況に
なりますから、読めない相場を深く考えても仕方ないという面はありますよね。
ああでもないこうでもないと頭でっかちになって結局は購入できないという人もたくさん
いるわけですから。
ただ購入せずに一生賃貸の選択肢が決して悪いわけでないと思いますけどね。
それも一つのリスク管理ということで。