ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘　音メッチャ　五月蠅いですよ！

昼夜24時間です。　近隣病院多いですから。


住めばわかります。

>>219
情報有難うございます。早速資料請求します。
高層階なら良さそうです。
案内会ではもったいぶった感じがバカバカしいと思いました。
場所もイマイチだだったし　
>>213
場所は、清水谷ハウス近辺は一番良いと思います。
地下鉄玉造から徒歩５分位で行けました。
高い、ヤフ－で出ていた中古で7000万以上で売却済とのことでした

色々検討するつもりです。

で、どうなんだよ？

>>217 マンション検討中さん

>>214 匿名さん

８日（金）の優先案内会に行ってきました。
長短有りで迷うところですが、なんといっても価格設定が高すぎます。

最終的な決定価格は連休明けの１９日の週に発表の予定とのことでした。
下記は８日時点での参考価格です。
検討対象の角部屋と最上階の価格のみ書き留めました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　坪単価
最上階（東南 １０５㎡）　　１億３５００万円　　　　　４２４万円

東南角部屋（９１㎡）　　　　　 価格　　　　　　　　坪単価
１２階　　　　　　　　　　 ８５００万円　　　　　３０８万円
　９階　　　　　　　 ８３００万円　　　　 ３０１万円
　６階　　　　　　　 ８１００万円　　　　 ２９４万円
　３階　　　　　　　 ７８００万円　　　　 ２８３万円

西南角部屋（８５㎡）　　　　　 価格　　　　　　　　坪単価
１２階　　　　　　　　　　 ７６００万円　　　　　２９５万円
　９階　　　　　　　 ７４００万円　　　　 ２８７万円
　６階　　　　　　　 ７２００万円　　　　 ２８０万円
　３階　　　　　　　 ６８００万円　　　　 ２６４万円

想定外だったのはこの価格設定でディスポーザー無しということ。
６１戸の規模なら、浄化槽に４５００万円程度かかるとしてもディスポーザーは設置すべきと
感じた。後で追加できない基本設備なので。
最上階の坪単価４２４万円！はべらぼうに高い印象。（まるで東京のオリンピック価格のよう）
他フロアーとの違いは階高が３２１０ｍｍありこの階のみ２重床仕様になっている。
他の階も階高は３０１０ｍｍ、天井高２５５０ｍｍ（居室）、２４００ｍｍ（キッチン）、２１５０ｍｍ（廊下）
確保されている。
高さ４５ｍ規制に１５階を詰め込んでいるコストカット物件がほとんどの中で、１４階にして基本階高３０１０ｍｍ
を確保しているのは評価できるが、この価格設定なので当然かな。
最上階を除いて戸境壁も１８０ｍｍのコンクリート製で備後町やどこかのグラメのような乾式耐火壁ではない。
スラブは２００ｍｍ前後の物件が多い中で、２５５〜２８０ｍｍ（ボイド仕様）確保されており、階下への遮音性は期待
できそう。
各戸の入口がある外廊下部分はアルコープ部分を除いて吹付け塗装仕様で落胆大！
アルコープも一部吹付け塗装部分がある。
門扉はアルミ鋳物仕様？で結構高級感があっていいかな。
ただし、各戸のアルコープにはゴミステーションが無く、各自で１階のゴミ置き場にもっていく必要あり。
面倒！！
居住中のマンションは各戸のアルコープにゴミ保管スペースが確保されており、３６５日回収してくれる
のに慣れ切っているのでマイナスポイント。
この物件は、各戸のアルコープに結構大きな防災備蓄庫が設置されており、其の下部分の1/3位をゴミ保管庫
に仕様変更すれば対応できるのに......
また、この価格設定なら、最上階だけではなく、バルコニーサイド含めて全面タイル貼り仕様にすべきだと思う。
エントランス（壁面含む）やロビーが格調高く洗練されたデザインになっているだけに誠に残念！
駐車場はリングシャッターでセキュリティが確保されているので、建物１階の平面駐車場なら、高級車の所有者も
ひとまずは安心かな。
ただ、いただけないのが、敷地北面にある機械式立体駐車場で、屋根が無く雨ざらし駐車場！！
１０年も経過すれば機械式駐車場の随所に錆が浮いて、マンション全体の品位が著しくそこなわれそう。
外部にある機械式立体駐車場は、RCの建屋を建設し、その中に収納すべき。
建設地は元平面駐車場、バブル期以前の安価な時期に取得しているハズ（大阪市からの払い下げ？）であり、
既存建造物の解体費用も発生しておらず、この価格設定なら十二分にできるはずなのにと感じた。
自転車置き場への入口はオートロック仕様とのことで、グラメのように第三者が自由に入れないのはマル。
これなら数十万円の高級チャリでも駐輪できそう。

勝山通りからの導入路が狭いのが気になるところだけど、超お墓ビューとはいえ駅近、静寂、学区良し、買い物便利、
さらに絶景眺望永久保証と都心ではなかなか得られない立地だけに悩むところ。
というわけで、買い替え検討中だけど、今日の印象では無条件で「さあ、四天王寺へ！！」とはなりそうにない。

対応いただいた鈴江さん（女性）は誠実な対応で好印象だった。
即答できない質問に対しては知ったかぶりをせず、ちゃんと確認してから回答をいただいた。

PS:
ご参考までに、確認してもらった追加情報を下記に

固定資産税算出の評価額（相続税対策での購入者には参考になるかも）

　　　　　　　　　　家屋　　　　　　　　土地　　　　　単位（円）
８５㎡　　　　　12,719,000 4,955,000
９１㎡　　　　　13,558,000 5,282,000
１０５㎡ 15,741,000 6,132,000

ちなみに８５㎡の固定資産税は約174,000円/年（家屋＋土地）
書き留めなかったけど上記８５㎡の管理費と修繕積立金の合計額は23,400円くらいだったかな。
管理費13,800円？＋修繕積立金9600円？　
また、長期修繕計画プランは昨日時点では資料が無く、これも連休明けまでに準備するらしい。

以上、優先案内会体験記でした。

224さんへ

立売堀のグランドメゾンは4階までの入口もエレベーター（土地のもと所有会社）と5階から上の階のアプローチやエレベーターはまったく別です。行き来は不可能です。

セキュリティは3重です。まったく問題ありません。

リビングとバルコニーの関係性を考えて斬新な設計です。プランを良くみてください。

だから3か月でモデルルームもなくても早期完売したのです。

価格とプラン・本町駅3分・大通りからある程度入り現地に行けば解りますが日当たりが真南で良くて11時から16時まで全面
日があたっつてますよ。

こんなお値段なら、リバーとかマークスの方が勝ちですね。

>>225 購入経験者さん

私は本来グラメのファンだったのですが、最近の物件はどんどん劣化が進んでいます。
谷町４丁目のグラメ大手前タワーが素晴らしかっただけに誠に残念。
夕陽丘マークスなんか最悪。
どうした、グラメ！
というわけで、グラメ上町台テラスも期待外れに終わりそうです。

確かにマークス劣化は否めない。が、場所はマークスに軍配。

うわ〜そんなに高いんですかぁ
6500万までの予算だったので
全く歯が立ちませんね
ある意味 縁がなかったということですっとし
ました
体験記有難う御座いました
少し値段が高ぶれしてる気がしますね
完売するのかなぁ？

>>225 san

西区のグラメは　南向きとはいえ　眺望皆無の　お向かいは　マンションお見合いの壁です。
こちらのように　半永久的な眺望はありません。

だから　積水が　居住を楽しめるように　屋内リビングと　ベランダに　すだれのようなものを設置できるようにしています。

>>224　　さん


中住戸、　60㎡　70㎡　はちなみに　いくらぐらいでしょう？　坪単価も高いのでしょうか？　250万円ぐらい？
よろしくどうぞ。

60㎡→4300万〜
70㎡→5100万〜

であったと思います。

マークス批判してる人って同一人物さんなんでしょうか。

それはそうと、高すぎますね。

>>232 マンション検討中さん

>>231 匿名さん
中住戸は書き留めなかったのですが、3階は232さんの記載内容くらいの価格設定だったと思います。

>>232　　さん

>>234　　さん

どうも　迅速ご回答ありがとうございます^^
感謝いたします。

60㎡→4300万〜 　ですと

お値段の間隔は
５階・・・４５００万円　８階・・・４８００万円　　１０階・・・４９８０万円　なのでしょうか？

マークスは、２方向　角地で　60ｍ以上先は　グランドメゾン夕陽丘と被りますが、多少西日は遮ってくれると思います。
マークスの話題が出ましたので・・・・もう少し、　マークスは　作りこみしてほしかったと思います。　場所が良かっただけに　残念です。
カメラ付いていても、自転車・バイクの出入り口はロックないので　泥棒さんは　自由に行き来できます。
そんなに費用かからないと思いますのに、購入したかった人は　要望として不満あると思います。
今の状況でマークスの　お値段をつけるとしたら　2階の６０平米台の中住戸で仕様を組み込んで3380万円~でしょうか。

>>236 匿名さん
3階の4300万しか覚えておりません。
正確な価格は3連休あたりに発表とのことです。

杭打ち工事が本格化してきました。
打つというよりは、穴を掘り、円筒形の鉄筋枠を入れ、それに生コンを流し込むといった感じです。
ここは上町台地で支持層が地表に近いので、北浜のように６０ｍ以上も基礎杭を打ち込む必要はない
のでしょう。
杭ー１

杭ー２

杭ー３

杭ー４

建設現場にも女性の進出が増えてきましたね。
杭ー５

>>243
ご近所さんはここ買うんですか？

>>243

こんな感じで杭を打つのですね！


獣神サンダーライガー　か　長州力かと思いました。


ドボジョだったのですね

生コンのミキサー？に乗っかってる人、髪の毛長いわ。

価格発表されましたがどう思いましたか？

角部屋 高すぎる！の一言
うちは残念ながら見送ります

>>248 マンション検討中さん
ありがとうございます。やっぱり高いですね。

>>249 マンション検討中さん
うちは角部屋 中層階以上 6500万まで
で検討していたので…
ここが購入できるようなお金持ちが羨ましいですね

角部屋希望でしたが、予算が合わず中部屋で検討しています。

めっちゃ高いわ。それなら散々劣化とか言われてるマークスのほうが絶対勝ち。

グランドメゾン　MARKSの圧勝でしょうか。

天王寺区、特に上町台地、
四天王寺界隈は価格があがってますね。
新築、中古共にあがってます。

販売の方から、
これから出てくるマンションのことも
説明受けましたが、実際に更に高くなりそうで、
無理してでも、南向きの希少性のあるルネグランに
決めようか、他の立地のマンションの販売価格確かめて
から決めようか迷ってます。
この界隈の予定マンションご存じの方教えて下さい。

>>254　匿名さん

四天王寺界隈は、2016年新価格で　2015年契約2016年竣工のマンションより1年で1割以上上がっていると思います。

どこも　2016年新価格なので、中央区も含めて　これからのマンションは　坪280万円を基準に意識しないといけないでしょうか？

>>254
グランドメゾン夕陽丘南側に四天王寺に新築賃貸マンション　1フロア90㎡竣工しますが　家賃30万超えです！
賃貸もお高いです。

本物件の杭基礎は、現場に縦穴を掘り、コンクリートを流し込んで杭を造成する場所打ちコンクリート工法ですね。
他の工法としては、工場で製造した既成杭を現場で支持層まで埋め込む、埋込杭工法があります。
埋込杭工法では、杭が支持層に届いていないのに工事を強行してマンションが傾いた横浜の事件が記憶に新しいとろです。
例の事件の後ですから、ちゃんと支持層まで縦穴を掘ったというデータは、要求すれば開示してもらえるんでしょうね。

杭基礎
縦穴を掘り進んでいます。

杭基礎
縦穴周辺をガードする鉄製の円柱構造物を挿入していきます。

杭基礎
円筒形に組まれた鉄筋が挿入されます。
パンフレットには支持層まで約20.5ｍとの記載がありますが、鉄筋はそれくらいの長さのようです。

杭基礎
円筒形の鉄筋を挿入した縦穴に生コンを流し込んでいます。
運搬された生コンの組成データはちゃんと保管されているハズですね。

杭基礎
今日（7月23日）で全ての土留工事と杭工事がめでたく完了したようです。
杭基礎工事に使用されていた重機や受水槽等が次々と搬出されました。
一見工事着手前のような光景ですが、この地下には次の工程である掘削工事や基礎工事に使用する数多くの土留用のH形鋼や基礎杭が埋め込まれています。
現在のところ工程表通りの進捗のようです。
まずはめでたし、めでたし！
来週からは掘削工事が始まるのでしょうか？

クレーン設置用の土台も完成しています。
ここにタワークレーンが出現する日も近いようですね！

>>263 周辺住民さん

定期的に写真を上げてらっしゃいますが、周辺住民さんはここを買う予定なのですか？

>>264　匿名さん

購入検討者にとっては、工事の基礎の箇所から不正が無いように
写真で拝見できるので、情報が貴重・希少・感謝です！！

>>264

検討していますが、角部屋の坪単価が想定以上なので躊躇しています。
上層階で３００万円以上/坪はどう考えてもバブル価格です。
建設地には過去市営住宅？があり、土地は大阪市？からかなり安く取得しているハズですから。
デベが2社（総合地所＋富士エンジニアリング）絡んでいるからたぶんその経費も上乗せされているんでしょうね。

>>262 周辺住民さん

この写真はありがたいです。
お墓、分かってはいましたけど相当強烈ですね。

掘削工事の時の土留に使用されると思われる木材が搬入されました。

朝の散歩がてら、建設現場の作業予定表を確認してきました。
やはり、25日（月）から掘削工事がスタートするようです。
また、この日にタワークレーンが設置されることも記載されていました。

工事終了後の様子を毎日バルコニーから観察していますが、整理整頓が行き届いているようで建設現場周辺は
ゴミ一つなくクリーンな状態です。

作業予定告知看板