ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

嘘を嘘と見抜ける人しかネットを使うのは難しい～ってヒロユキが言ってたな

マンションを有名芸能人が購入したといった情報は、箔がついたりするのでしょうか？
だからと言って資産価値が上がったり、契約数が増えるような事はないでしょうから
売主やマンション住人にとっては何のメリットもなさそうです。
住んでいる有名人にもよるのかしら？

>>1203 匿名さん

何も メリットないですよ。
安室奈美恵が、たまに住んでいるマンションとか
メリットありますか？

うん

>>1205

関西のMCでいうと、円ヒロシさん、宮根さん　1階にハイヤー止まっているので
居住マンション知っていますが、何も変化なしです。

>>1205

ハイヒールさんのマンションも同じく変化なしです。

この辺りは、土地公開価格

郊外が 坪単価20万円
住吉区で 坪単価85万円

天王寺区が坪単価178万円以上
だから 大阪市内とはいえ 高いよね。

どんなけ、売れたんやろね？

>>1209 マンション検討中さん

５月時点で残り9戸でしたけど、今はもうちょっと減ってるでしょうね。
マンションは最後の数戸になってから売り切るの難しいですから。
駐車場や設計変更等のオプション、無償セレクトもなくなるし、どうしても不人気の階数が残りますから。
ただ近隣の相場も上がってますし時間の問題の気もしますが。

>>1210 マンション検討中さん

近隣の相場より、安いのですか？

>>1211

2017年価格で言うとユニハイムにしてもローレルコートにしても、相場的には去年より確実に上がっています。
ルネグランも今年の夏に販売開始だったら、今の販売価格よりさらに高くなっていたのは間違いないでしょうね。

>>1212 検討者さん

ありがとうございます。

それにしても、価格は パンダフロア低層階を除き 価格据え置き かと思えば

部屋サイズ 80、90平米とかで
高くなっているのですね。

30代世代には、一般的に買いにくいですね。

>>1214

マンションの建設費用としては土地代・材料代・人件費がほとんどなわけですが、その中でも４５％くらいは人件費だと言われています。
今は大阪市内は土地代がさらに値上がりしてますし、人件費は人手不足で下がる目途はたっていません。
ですので、今後も突発的な事が起こらない限り、マンションの大幅な下落は見込めないでしょう。
東京に比べると坪単価的にはまだ半値程度ですので、販売が好調なのも事実でデベも強気です。
ルネグランもここのスレで去年の今頃は高すぎると揶揄されていましたが、それでもほぼ売り切れてしまいました。

地価が高いのですね。

関西の方は、一般的に芦屋が高いと思われているのでは。

２１世紀になってからは大阪市内の住宅街では天王寺区真法院町が西日本で一番地価の高い地域です。
下の記事にも書いています。

http://www.sankeibiz.jp/smp/econome/news/120408/ecc1204081315000-s.htm

>>1217 検討者さん

坪単価が 芦屋90万円に対して
四天王寺界隈は、坪単価200万円以上
だから かなり違いますね。

実質、四天王寺のヘンテコな狭い土地
ライフの通り沿い 売り出し中ですが
変な土地で 27坪 8800万円まで
きています。

実質坪単価 325万円です。

今後は、このエリアも マンション価格は
据え置きどころか、坪単価300万円以上で
推移は必須です。
70平米 6000万円以上の時代です。

昨年、真法院町は上汐に抜かれました。
今年の住宅地1位は福島区です。
真法院町は3位です。

http://www.tikara.jp/rank/ranking_map.cgi?MOD=0&tidata8_2=&tidata4_2=&...

駅近で良いマンションですね。残り少ないので早めの決断が必要だとは
分かっていますが。
プラウド真田山が出来るみたいなんで悩みます。価格次第ですが

>>1220 マンション比較中さん

真田山だと 駅が支線で梅田 天王寺 直結ではないから
遠いですよね。

真田山は地下鉄まで７分で環状線まで１１分ですからね。
日常の通勤には結構きつい時間だと思いますが。
それでも野村が欲しいという人には価値ありなんでしょうけど。

>>1220 マンション比較中さん

間取の広さ80〜 90平米
7500から8500万円 でしょうか⁈

デベとしては野村は魅力的だしね

質問です。

投資としては梅田と東京にいくつかもっています。新築が値下がりしないメカニズムは理解しておりますが、すでに中古価格との乖離が激しく、利回りはどんどん下がってきており、新築で投資できるのは一部の地域での短期売買のみと感じております。

また自分の実需としては阪神間にもっており、ここ5年で大きく値上がりしていますが、新築は非常に売行が厳しく、価格帯もサラリーマン相手ではなくなってています。投資要素は皆無です。

梅北周辺はまだまだあがるでしょうが、このあたりの大阪市内は今後どうなると思われますか？

阪神間や北摂から人を呼べる地域でもなく、投資マネーが入る地域でもないと思います。どこまで値上がりについてこれるのでしょうかね。

投資マネーが入る地域もプロのババヌキが始まれば、いくら人件費や建築費が下がらないとはいえバブルが崩壊するように思います。

デベに聞くとまだまどあがりまよ〜っと軽いのですが、どうみても市場がついてきていません。

>>1225 匿名さん

そんな事をこんな掲示板で意見を求めるような人が不動産投資でもうかるはずがありません。
悪いことは言いません。おやめなさい。

＞＞梅北周辺はまだまだあがるでしょうが、このあたりの大阪市内は今後どうなると思われますか？


投資で買うというよりも、実住で買うというエリアです。

関西圏でも、商業地区以外で住宅地区では　坪単価の高いエリアのため、必然と物件価格は高いです。

>>1227 マンション比較中さん

この場所だと実需ではどこまでついてくると思いますか？
実需だと上値は限界があると思います。
例えばここが新築でも中古でも坪単価500万なら売れないでしょう。
坪300万ならどうですか？

>>1226 マンション検討中さん

サラリーマンですがキャピタルで1億、賃料で年間1000万入ってきています。

こういう実需の場所の検討者の相場観を知りたいだけですよ。

>>1229

そこまで儲けてらっしゃる方がここでそんな基本的な事ここで聞きますか？
この地域の相場観なんてここで聞くより、取引のある不動産屋に聞いた方がよほど的確に売買事例や賃貸相場交えて教えてくれますよね？
そこまで投資物件お持ちなら馴染みの不動産屋のひとつやふたつあるでしょうに。
しかもご自身でバブルが崩壊すると思われているわけですから、投資先を探すより当然すべて売却して引き上げるのが最善策だとお考えのはずなのに言ってることがおかしいですよね？

>>1228

>>坪300万ならどうですか？

坪300は厳しいと思います。

坪200～　は　現状有ですが。

築年数にもよります。

今の相場です。　北区、中央区、天王寺区は、中古　新築含め　あちこち　見比べています。

一例ですが　低層フロア　タワーマンションでとなり建物と隣接して　４０㎡超ぐらいで、３８００万円のを
見ましたが、明らかに高すぎて狭すぎです。
賃貸用とですね。

>>1230 検討者さん

この辺りは今後どうなるでしょう？
という質問になぜキレてるのでしょう。
興奮しすぎてパンツに漏らしてますよ。

バブルでも投資はどんな時でもできますよ。
ただ適正な物件であることが前提ですがね。

>>1231 マンション比較中さん

ここは300は超えませんか。
ありがとうございます。

梅田は300を軽く超えてきて、
住友の曽根崎は400近いそうですよ。

>>1233

現場も足を運んでいますが、
2016年の現状マンション購入推移の実績を見ていました！！

天王寺区　上町台地に限りですが
中古マンション残戸数、建物が新規で建つ見込みが少ないとすれば

土地の価格も徐々に上がっていきそうですし、2025年開発案件　IR、万博需要に人の流入が市内部増加の一途であれば
材料としては、東京都に迫る勢いで関西圏への観光客の激増。
狭い立地の今後のUSJの企画の期待感＋α。

2017年→2018年→2019年→2020年と
右肩上がりであれば　ボトムは250万円でしょうか。

3年以内に、280万円つければ御の字ですけど。

300万という数字は、天王寺区に限って現実のものか非現実のものか？
戸数の多い賃貸仕様のタワー物件が底上げしているように思いますが。


ダイワ、積水の価格を見て新築される
プラウド真田山で　坪単価300～320万円出してくると　上がってきそうな予感もしますが。
近隣、ローレル、グランドメゾンは　賃貸仕様の水回りで　かなり高いですから。

四天王寺に隣接するルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘（駅徒歩４分）の14階は400万/坪越えです。

近鉄上本町石ヶ辻プロジェクトは＠３００を軽く超えてきそうですね。
上層階は＠４００の可能性も.....

https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/uehommachi26/

>>1235

最上階14階は、特別プレミア2戸限定住戸でしたから、中層階と比較すると例外かもです。


坪単価400万円完売ということは、今後は上昇傾向の期待値はあります。

>>1236


中之島六丁目タワー、北浜ミッドタワーと専有部見ましたが、完全に賃貸仕様の設備にて
明らかに、こちらの方が仕様は良さそうな雰囲気です。

タワーは、エントランスと高さ、共有部のゲストを驚かすハッタリ感が強いです。
しばし住めば、ときめきは感じなくなります。

>>1238 マンション比較中さん

不動産関係者の格言。
タワーは買うな！

>>1234 マンション比較中さん

ありがとうございます。

仕様が明らかにさがっているのなら立地がよくないと中古になった時に5年程度の差は誤差ですから、値下がりしそうですね。

阪神間は芦屋や東灘のピンピンの場所は坪350超えてきて明らかにアッパーサラリーマンは無視するようになりましたね。

一方、西宮の西北、門戸厄神、仁川などはアッパーサラリーマン地域だが値段が高すぎるし、駅近でないと近寄られなくて全く売れなくなった。

この辺りは住宅街としての魅力と利便性にあると思うが、阪神間よりローカルで実需なので、富裕層狙いも限界がありそう。

デベの原価構造の都合で値上げできるのも限界がある。こうやってバブルは弾けるのだね。

>>1238 マンション比較中さん

ここはいいですよね。

ただ、ここと違ってもっと都心の15階未満は明らかにスルーされてますし、リセールも賃貸も内覧時のインパクトが大事なので変にケチると逆に売れないんですよ。

低層だと眺望もなく騒音もありますし、見栄で買うものですから。

中之島や北浜で外廊下の15階建で数年前より高額なら、誰も買わないと思います。

>>1242 匿名さん

ここは、南側に四天王寺が隣接し低層階でも永久眺望が保証されています。
また、勝山通りから一本南に入った静かなエリアで谷町線の最寄駅から徒歩4分。
昨年のサマージャンボに当たっていたら、即Getしていた物件です。

>>1243 ご近所さん

しってますよ。
いい物件です。何度も書いてますよ。笑
タワーの必要はないです。

ただ、これが中津駅直結ならダメということです。
市内といっても繁華街と近郊の住宅街は違います。

全ての間取りを確認しておりませんが、ほとんどが開口部に引き戸を採用しているんですね。
昔に比べて性能が上がっているのでしょうが、遮音性はしっかりしているのでしょうか。
ドアストッパーを使わずに開口部を開け放せるので、掃除や家事をするには助かるんですけどね。

>>1245 匿名さん

室内で使う引戸なので薄いですし遮音性はないと思います。
オートクローズですね。

>>1245

開き戸・引き戸それぞれメリットデメリットありますが、最近のマンションではスペースを有効に使えるという事で
引き戸の方がありがたがられるようです。
遮音性に関しては開き戸の方が確実に上ですので、そのあたりは好き好きでしょうか。
ここは上吊式なのでほこりがレールにたまらないのと掃除がしやすいのでは良いですね。下階への音の軽減にもなりますし。

ここのモデルハウス行ったら、最終で4階91平米を1戸売るとのことなのですが、募集多数なら抽選みたいです。応募する方多いと思いますか？
4階ってどうなんでしょう。

>>1248 マンション検討中さん

ルネの4階は ぬけているので
良好ですよ。

ありがとうございます

>>1249 MITSUBISHIさん

ありがとうございます。最終売り出しで広い部屋と言うことで、申し込み多数で激戦となると思いますか？

>>1251 マンション検討中さん

売り出し時から 人気でしたが
抽選となると おそらく複数必須ですね。

上本町
グランドメゾン、ローレル組みがなだれ込み
でしょうか。

>>1252 MITSUBISHIさん
欲しいんですけど、抽選となると運次第ですよね…。申し込みしてみようかなぁ。

>>1253

まだ抽選あるんですか？
いま普通に先着販売してるわけですから交渉すれば売ってくれるんじゃないですか？
まあ今年になって他の物件価格も上がってるんでここが相対的に割安に感じて買いたい人が増えてるのかもしれませんが。

>>1254 検討者さん
最後の広い部屋の物件は、抽選みたいなんですよー。

>>1255

５月くらいまではEタイプも３，４，５階で残り３戸あったんですが最後の１戸になったんですね。
同じく南面が開けてるローレルコートがかなり強気な価格で出してきたのが影響してるのかもしれません。
竣工まであと半年ですがもう完売しそうですね。

お安い間取り
75平米 低層階 5,470万円です。

>>1248 マンション検討中さん

加えて南側に隣接しているのは四天王寺の伽藍ですから4階でも永久眺望が保証されています。さらに、四天王寺の境内全てが大阪市内では数少ない風致地区に指定されているのです。
これはもう願をかけて抽選になだれ込むしかないですね。
いつって？
今でしょう‼️

5470万はもう売れてしまったようですね。最終期の販売に変わっています。先着順の方はまだ残っているんですかね。

もう最終ですか。
去年の今頃は金額的に高いので苦戦するかもと思われていましたが、大阪の相場自体が上がっているので約１年でほぼ売り切れましたね。
やはり天王寺区の駅近物件は需要が強いです。

最後の抽選申し込みたいけど、ローン通るか不安…

夕陽ヶ丘地区で車寄せと平面駐車場があり、全戸南向き、低層から眺望と日当たりが永久保証され、加えて静寂で敷地から四天王寺の境内にショートカット出来るなんて唯一無二、まさしく食指が動く物件ですね。

残念なのは、ディスポーザーが無い！、バルコニー内の壁面のタイル張りが最上階の億ション2戸だけで他の部屋は吹き付け仕様！、立体駐車場に屋根が無い！ことでしょうか。

この規模とグレードなら多少管理費が増えても、ディスポーザーは設置して欲しかったですね。

>>1262 マンション ウォッチャーさん

その通りですね。
ただそのあたりについてはこちらで語り尽くされた件なので、今さらその話題は不要でございます。

>>1261 マンション検討中さん

ローン 1,500万円にして
残は、キャッシュで買っちゃいなよ！
ローン通るでしょう！

>>1262 マンション ウォッチャーさん

>>1262 マンション ウォッチャーさん

ディスポーザーの有無に関して、どちらが良いのか意見が別れています。タイルに関して、完全なタイルではなく部分的なタイルです。

小さい部屋買うなら、大きい部屋の方が良いですよね。
値引きできないかな。

>>1267 マンション検討中さん

ここまで順調に売れてきているので、今更値引きはないのでは？

>>1267 マンション検討中さん

売れ残りといっても 値引きは難しそうだね。

みなさま、コメントありがとうございます。200万位値引き出来たらなぁと思ったのですが。。。

>>1270 マンション検討中さん

中層階より上の 4,830万円の部屋も
なくなったみたいだから。
残りは、6000万円前後〜 だね。

マンションは基本的には竣工後でないと値引きは難しいでしょうね。
もう残り戸数わずかで入居まであと半年あるので値引きは期待できないと考えるのが普通でしょう。
需要と供給の関係ですから売れてるものは値引きしない、これ常識ですね、

全戸に防災備蓄倉庫がついているようですが、写真を見てみると奥行きは
ないものの、高さが十分にあるので水や食料、折りたたみテント等の収納も
できそうですね。
防災備品としてかまどスツールとマンホールトイレは用意してあるようですが、
共用部の防災備蓄倉庫には何が備えられているのでしょう？

昨日の抽選分は売れたんでしょうか？

>>1274 検討者さん

抽選あれば売れるでしょう。

>>1275

いや抽選は公表していましたが、最終的に希望者がいなかったという事もあるのかなと思いまして。
まあこの時期に抽選するくらいですから、希望者が確実に複数いると見込んでの実施だと思いますが。

>>1276 検討者さん

そうですね。
上本町の90平米ローレルとグランドメゾンが
1フロア2邸で8000万オーバーとなると
付帯設備や眺望、敷地のゆとり感を見ても割高感ありますし。

グランドメゾンマークスの東側に
ブランズが建ちますね。
5000万円〜 ？

グランドメゾンマークスの東側

これは ブランズではないかもですね。
よく見ると。
セットバックなしのような図面。

>>1276 検討者さん

最終期の抽選分は売れたみたいですね。
残りは先着分の4戸です。
C．Dタイプは完売ですね。

そろそろインテリアオプション会も始まりますね。
基本割高とは聞きますが、いくつか気になるものもあるので話を聞いてみようと思います。
皆さんどんなものを検討されるんでしょうか。

>>1282 購入者さん
楽しみですね。防水パネルは気になりますが、自分で貼った方がだいぶ安いんでしょうね。上手く貼れるか分かりませんが。バルコニータイルも憧れますが、高いですねー。

フローリングのコーティングを検討中。LDKだけか全部屋か？
あとは水回りのコーティング。
換気扇フィルターははどうなんでしょうか？？
やりだしたらきりないですよね。。

うちもフローリングのコーティングをしようかと検討中です。
オプションを使うか外部業者を使うかも金額面含めて難しい所です。
南面のリビングの窓が大きいので、UVカットが必要なのかどうなのか思っていますが、確かにやりだすときりがないですね。

ウチも外部業者も検討中です。ただ引き渡しの時期から引越しまでに上手く、入ってもらえるのかが心配です。
フローリングコーティングはしばらく家具搬入までに、あいだをあけたほうがいいみたいななことも見たので。。

>>1286

外部業者を使うと契約して鍵をもらってからコーティングしてもらって、さらに乾くのを待ってからの引っ越しになるので最低でも１～２週間は引っ越しが遅れそうですね。
引っ越しは土日に集中しそうなので、うまく他の方との日にちを調整出来ればよいですが（抽選？）うまくいかない場合はさらにずれ込むかもしれませんし。
そういう意味ではオプションの方が安心ですが、外部業者の方が選択肢が多そうなのと金額面を考えると難しい所ですね。
工事は順調に進んでいるので、早い人は１月に入居出来るかもと聞きました楽しみです。

フローリングのUVコーティングは不要というのがフローリングメーカーの統一見解です。
よほどの廉価モデルでない限り、現在のフローリング材の表面はハードコートが施されれおり、ワックスフリー仕様となっていて、UVコーティング等は不要です。

デベにフローリングメーカーと型番を確認して、メーカーのサポート部門に確認されることをお勧めします。
特にUVコートやガラスコートはフローリング材の表面がテカテカになり、体育館の床のようになってしまいます。
本来のフローリング材の風合いが失われ、安っぽくなってしまいます。

また、いったん塗布したUVコートは剥離不可能となり、一般のワックスのように剥離清掃ができません。
経年変化により表面が曇ったり、傷が目立ってきたUVコートはその上にUVコート再コートするしかなく、これをやると、ますます安っぽく汚くなってしまいます。
こうなると、フローリングの張替しか手段がありません。

UVコートは業者にとって利益率が高いので、ネットを見ても雨後の筍状態ですが騙されてはいけません。

まともなリフォーム会社は絶対に推奨しません。

なぜ、コーティングするんですかね？

突板でもないですし、

オレフォンシートで　コーティング不要なのですが、テカテカがお好みですか。

LL45　Panasonic、ダイケン、朝日ウッド、エイダイ、リクシル　見解同じです。


マンションのフローリング会社はどこも大手　決まってますからね。

>>1288
>>1289

小さい子供がいるんですが、コーティングせずにフローリングが傷だらけになったらフローリング自体を交換するくらいの気持ちで良いですかね？
節約できるなら他のところに費用を回したいなとも思いつつ。

>>1290
>>1289

20年以上前の床材ならいざ知らず、今時の新築物件のフローリングにUVコートなんて全く必要ありません。
必要ないというかコーティングすると改悪になってしまいます。

1289の職人さんのコメントにもあるように、昨今の新築マンションのフローリング材は表面が突板仕様（天然木）ではなく合成シートに木目調の印刷をした製品です。
何故突板（天然木）を使用しないかというと、突板はコストアップになるから。
また、仮に高価な突板仕様を使用しても、天然木特有のナチュラルマークが人によってはクレームの対象になってしまうからです。
合成シートの印刷品を採用しておけば、木目は印刷ですから全ての部屋が同じ木目になって木目の違いやナチュラルマークの差によるクレームがなくなるので、デベにとっては一石二鳥なのです。
合成シートにはもともと最適化されたハードコートが塗布されており、別途余計なコーティングをすると改悪になるのです。
お金をかけて改悪するなんて馬鹿げています。
それでも傷だらけになったら、お子さんがそれなりの年齢になったころを見計らってフローリングを貼りかえればよいのです。

私の場合はリフォームで突板仕様の Live Natural Limited（朝日ウッドテック社製）に張り替えましたが、これとて表面にはピュアハード塗装が施されており、別途コーティングの必要は全くありませんし、メーカー見解も同一です。

>>1290

>>購入者さん

見た目のイメージが合わなければ　無理ですが、新築時の状態を一番保つ方法です。

小さいお子様がいらっしゃるなら　サンゲツ・東リなど「防音・消臭」各社から発売されている
サイズ50x50　など　タイルカーペットがおススメです。

小型犬、中型犬など　ペットがいる場合でも　走っても　犬が滑りません。カーペットが汚れても　サッと剥離して洗えます。

>>1291　匿名さん　仰る通り　ディべのクレーム対応です。　の　突板仕様　朝日ウッドは、LL45仕様の中で　マンション貼り換えでは　良いものです。

昨今のLL45マンションの場合、ハイグレード3mm無垢　朝日ウッドのプレミアムは選択できなかったと思います。

　　　

とても参考になります。
先にも少し話題に出ておりますが、換気扇フィルター、窓のUVカット、水廻りのコーティングについてはいかがでしょうか？皆さんのご意見をお聞かせ頂きたく思います。

>>1293

リビングが南側で日当たりが良さそうなのでUVガラスフィルムをする予定です。
ガラスフィルムは紫外線を防止＋遮熱効果に加えてガラスが割れたときの飛散防止にもなるようなので我が家の女子が興味をしめしています。
西向きが一番する価値があるという話もありますが、やるやらないの効果が見えにくいものですので実際は気持ちの問題かもしれませんしどうなんでしょうね。
ただこちらもオプションと外部業者では内容や金額に差がありそうなので、もう少し検討したいと思います。
換気扇フィルターもお掃除が楽になるという事ですが、金額とのバランスでどうなのかなと思ってます。
ここはもう完売の目途がたったようでマンションサロンも近々閉鎖らしいです。

残りあと2らしいです。完売してほしいですね。

>>1295

あと一息ですね。
まだ5か月はありますのでもう完売するでしょう。
オプション会では小さなお子さんもたくさんいたので、我が家も安心して子育て出来そうです。

>>1296 検討者さん

子育て世代が多そうですよね。
ベランダでの喫煙などのトラブルがないことを祈ります。

残り２邸になりました。
Aタイプ85.40 平米 6730万円
Eタイプ91.03 平米 7440万円
恐らく４階と３階だと思いますが、ラストチャンスです。
売り出しからほぼ１年で終了となりそうです。

昨日の南側からのショット

4000万ジャストでラス１狙ってると言ってた人そろそろ出番ちゃいますか？
あとラスト２ですよ。

俺やんけw
でも知り合いから中古マンションゲットしたからルネグラン見送るわ
ありがとな