ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

シティタワー四天王寺夕陽丘の前に　被るように四天王寺　南側に　建つのでしょうか？

工事現場を見て確認してきました。

シティタワー四天王寺夕陽丘の前に　建ちます。

東角部屋の場所は　完全に被ります。
敷地から被るので、ギリギリ　ベランダ前にマンションは免れるかもしれませんが、東側のFIX窓の眺望は悪くなることと思います。
窓開けたら、30ｍを優に超える14階建てルネグラン四天王寺夕陽丘が目の前にあるので
シティタワー四天王寺夕陽丘の東側の住人さんも転居を検討される方は、おられると思います。


ルネグラン四天王寺夕陽丘　は　大阪で　唯一、低層２階から　眺望がよいマンションになります。
南側は四天王寺さんなので、建物が建つことは、皆無です。
大阪市内で、静かで南側のマンションでかつ学校区も近くが大江小学校です。
小中高と全国指折りの有名進学校が隣接しますので　住環境やスーパー、外食のイタリアンも何店舗かあり、抜群の場所です。

南側は、四天王寺から、ハルカスも見えます。

大阪市内 駅近く 学校区 良くて 静かだと 人気ありそうですね！
低層階からの眺望が 大阪市内であるなんて 信じられないです！

ただし南側は墓viewです

ここは、住宅街に入ったところにあります。

隣の富士ホームの建売が25坪家込みで7500万円～8500万円なので　金額予想は、70平米以上からで　5000万円以上～でしょうか！？

低層階なら3,900万位が妥当

地図で見ると　ここは、ベランダ南側が　遠い先まで抜けて　ビル群の多い大阪市内では考えられない　最高立地ですよね！

20階前後ですとタワーマンションでも被る中、本町界隈のお見合いのマンションで日々生活するか、四天王寺山の五重塔とハルカスを見ながら生活するか　考えてしまいます。

南に四天王寺さんを眺めることが出来るなんて、大阪市内中心部でも　このような緑が見える立地があるのですね。

ウツボ公園だと　テニスの人や近所の人で　ワイワイガヤガヤ聞こえてきそうですが、座禅を組み煩悩で瞑想できそうです。

戸建だと　かなり高そうですから。

南側のお墓、皆さんどこまで気にされますか？
低層階だとすこし迷いますが、中層以上だと気にならないとも考えますし、将来売却するとき、南側の解放感とお墓の微妙さ、どちらが勝るのでしょうか？

シティタワー四天王寺夕陽丘　の売却額を　見ますと　昨年2015年では　坪183万~199万円ほどで　売れています。

ちなみに　2013年が　坪146~165万円でした。


5階以上では、気にならないと思います。

現に、隣接している個所には、新築戸建や何戸もあります。

天王寺区は、寺町なので　お寺関係は　隣接してきますね。

ウェリス上本町タワー　も　南側はお寺です。　

これから建つ　積水のグランドメゾン谷９？も　西側はお寺です。

下からは、塀があるので　通行人は　わかりませんが、　上からの眺望は・・・です。

四天王寺さんは　緑の森が見えて　いいかな。
若い層には　敬遠される方は　おられると　思います。

勝山通りから南側に入った住宅街の奥に立地するので、都心にありながら静寂が支配する稀有な土地。
建設予定地の北側にある友人宅（シテイタワー四天王寺夕陽ケ丘）から見た南側の景観は正に絶景！
この物件は、シテイタワーの南東に四天王寺に隣接して建設されるので眺望は永久に保証される。
広大な四天王寺の伽藍と緑の森、そして其の先にはハルカスが望める！
ただ、隣接地のすぐ南側は四天王寺の広大なお墓ビューなので、お墓が気になる人には対象外の物件。

大変魅力的な立地のようですが、どれ位で価格設定されるのでしょうか。
85平米の角部屋を検討していますが、上層階で坪単価240万円位？
6,000〜6,200万円レベル？

立地に魅かれる、と同時に正直言って個人的には懸念もあります。
予定敷地をグーグルアースでみると、駐車場のようですが、その前は何が建っていたのでしょうか。
さらに昔は四天王寺さんの霊園がもっと広くて、実はここも霊園だったとしたら（あくまで仮にです）・・・購入検討上の参考にしたいと思いまして。博識の方、おられたらご教示戴ければありがたいです。目の前に霊園あること自体はたいして気にしないのですが。

>>14

お墓との間は、細い生活道路の東西抜け道になっているようです。
駐車場の前は、建物が建っていたような写真を　どこかで見たことはありますが

正確には、ディベロッパーに聞けば　説明はしていただけると思います。
自分で調べる場合には、法務局や天王寺区役所で確認する方法もあるかと思います。

シティタワー四天王寺夕陽丘　お隣の　「宗恩寺 四天王寺」へ昔のことを聞いてみるという事も可能でしょうか？

四天王寺夕陽丘は、町名が示す通り、大阪市内で有りながら　住環境と静寂感はピカイチです。
治安も総じて　他の地域と比較しても悪くなく、大阪市内の人でも、四天王寺の良さは分からないと思います。

大阪市内（北区天満～天満橋周辺）から、この界隈に　住んでみた感想としては、　良好という印象しかありません。

その辺の　意見は　近隣の　地元　街の不動産屋さん　に聞いていただければ　専門的な意見と良さについては　回答いただけると思います。


地名が示す通り、上町台地　中部から南部は、四天王寺さんを筆頭に　お寺の数は多いですし、この界隈　どこに住んでも、大体お墓Viewは　多いと思います。
歩いていると、高い塀があったりで　分からないのですが。

駐車場が出来る迄は市営か府営の5階建住宅が複数棟建っていました。
以前何があったかについては、遡るとキリがありません。
当地は真田丸の舞台、大阪夏の陣では天王寺の戦いの主戦場でもあり、何千何万という兵士の屍が眠っているのです。
四天王寺は11度焼け落ちているそうで、物部氏の時代からだと地下に眠る兵士の総数は.....？

>>17

はい　5階建て　確かに、写真ではそんな感じの建物でした。

この地は歴史の舞台ですから　上町台地は　空堀商店街あたりは大阪城の堀もありますし、上町台地以外の　玉造や難波辺りは、沼や海辺だったでしょうか。

古代地図　抜粋
http://atamatote.blog119.fc2.com/blog-entry-805.html
※十三のいま昔を歩こう : 古代上町台地の地形変遷と大阪高低差学会より
書籍からの地図のようです。

歴史の街です。

聖徳太子が四天王寺を建てて　推古天皇11年（603年）の時代にはこの街はありました。
http://www.shitennoji.or.jp/shotokutaishi.html

他の地域の土地と比較して上町台地が地震に頑強に強いのは一目瞭然です。

阪神大震災の時の神戸地区、大阪沿岸部は　地震に弱いです。
最大震度　震度6.7強クラスの地震が発生すると　ひとたまりもないことは地盤からも見えてきます。

下に記載ありますが、ルネグラン四天王寺夕陽丘のモデルルーム（Eタイプ）みたいですね。
↓
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/abeno24/quality/equipment.php

>>21

はい　ようやく更新されました。
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/plan/

Gタイプの　バルコニー面積が90㎡越え　というのが　想像を絶し広すぎます。

グランドメゾンの石積みと違って嫌味なく、エントランスが　天王寺区役所のような大人の高級感です。　

更新されたＨＰのデザインを確認しました。
ＣＧからの判断ですが、かなり高級感がありそうですね。
ただ、このＣＧでは分かりませんがバルコニーと外廊下壁面、それにエレベータ部分の外壁の仕上げがどのような仕様になるのか気になります。昨今の建築費の高騰からか、夕陽丘エリアでも新築されるマンションのバルコニー、外廊下、エレベータ部分の外壁の仕上げはそのほとんどがタイル貼りではなく、吹き付け塗装のコストダウン仕様となっていてがっかりしてしまいます。数年前に売り出された「ブランズ四天王寺夕陽丘」、新年？に完成した「グランドメゾン夕陽丘タワー」２月？に完成した「ブランズ夕陽丘」、そして最近外壁の足場が撤去された「グランドメゾン夕陽丘マークス」もことごとく吹き付け仕様で、これが本当に坪単価２００万円以上の分譲マンションなのか？と完全にトーンダウンしてしまいます。特に最近外観が見れるようになった「グランドメゾン夕陽丘マークス」のエレベータ、非常階段部分の吹き付け仕上げは特に安っぽくこれが６０００万円のマンション？ってな感じです。野村のプラウドなんかも５年くらい前に完成した物件はバルコニーや外廊下の壁面はきっちりとタイル貼り仕様になっていましたが、最近は吹き付け仕様でお茶を濁している物件が増えてきました。四天王寺界隈にある１０年くらい前に完成した「キングレジデンス」等は細部まできっちりとタイル貼りで施工されており、ぜひ見習って欲しいものです。
この物件が吹き付け仕様だったら、購入意欲がガクッと下がってしまいます。
それと施工会社が住吉区にある（株）松本組という資本金８０００万円の弱小企業なのも気になります。マンションコミュニティに「大阪市住吉区の松本組ってどう？」というスレがありますが、評判は芳しくありません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47731/

>>25 買い替え検討中さん
モデルルーム(Eタイプ)は吹き付けですね。
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/abeno24/quality/equipment.php

>>26 マンション比較中さん

これって、夕陽丘の物件ではなくルネグラン松崎町のモデルルームですよ。

グランドメゾンMARKS　廊下がすべて吹付なのですね！
タイルを全く使っていないなんて、見てみます。

グランドメゾンですが、
新築　グランドメゾン立売堀一丁目　は　74.25㎡　3780万円代は　かなり　安いですね。

と思ったら、道路　目の前にマンションがあります。　１階から４階までが事務所はいります。
やはり、前が抜けているほうが　解放感ありますね。

四天王寺はこちらですね

http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/index.html

>>27 マンション検討中さん
下のほうに記載ありますよ！

>>29 マンション比較中さん
ルネグラン四天王寺夕陽丘のモデルルーム（Eタイプ）ですよ！

↑　サイトは阿倍野松崎町のサイトなので　ノートパソコンでは　わかりにくいですね（笑）

スクロールも　

デスクトップだとわかるかもしれませんが。

参考までに タイル貼りのマークスは ごんな感じです。

グランドメゾン立売堀一丁目 の角部屋は　目の前、建物人工壁の景色が見えない場所で　軽く６０００万円オーバーです。
全部が全部　吹付ではないんだけどね　（笑）タイルがあって一部吹付とかだから、賃貸マンションでも全部タイル貼りもあったりで。

ベランダ　吹付ではなく　タイル貼り？

この程度は、ありなのでしょうか？

グランドメゾン法円坂さくら路　27年竣工　70㎡6000万円2LDK物件

ベランダ内　全部タイル貼りも　天井やエアコン設置部の箇所など難しいのかと思います。

27年竣工のグランドメゾンで、一部は吹き付けにしてもバルコニーが基本的にタイル貼りになっているのは良いほうでしょう。
これは70㎡で6,000万円の高価格帯販売価格だからでしょうね。
それとバブル以前に仕入れた土地か？、敷地がパーキングのように更地に近い土地なのか、既存の建物（オフィスビルや古いマンション）を解体して建設したのかもコスト面で影響するでしょうね。
グランドメゾン夕日丘マークスは購入を検討していたのですが、価格の割にバルコニーは吹き付け、ディスポーザー無しと仕様で劣るためスルーした経緯があります。
でも、外廊下もドア周り含めて吹き付け仕様とは思ってもいませんでした。
スルーして大正解でした。

私はディスポーザー無しと外壁のタイル色が気に入らなかったのでグランドメゾン夕陽丘Marksはスルーしました。
結果良かったと思っています。

ホームページに掲載されている連絡先（０１２０－４１０－６１４）に電話すると準備室とかいう部署に繋がり、女性の方が対応されました。

以下、質問に対する準備室の回答です。

１）資料を請求したのですが、いつ届きますか？
　　→　６月２０日の発送を目標に現在作成中です。

２）ホームページに”今夏モデルルームオープン”と掲載されていますが、具体的日程と場所は？
　　→　現在、具体的な日程は未定です。７月中のオープンを目指しています。
　　→　モデルルームの場所は天王寺になります。

３）ディスポーザーの有無とか、バルコニーや玄関周りの仕様とか開示できる情報はありますか？
　　→　現在、開示できる情報はありません。

ディスポーザー仕様にするためには、建設時、地下に専用の浄化槽の設置が必要です。
建設後に追加することが不可能な設備なので、その有無は重要なポイントですね！！
浄化槽を設置するには５０００〜６０００万円程度のコストがかかるらしいです。
夕陽丘Marksのような５０戸以下の小規模マンションでは、昨今の建設費高騰を受けて販売価格に影響するので設置しないんでしょうね。

>>36

今どき、平成28年竣工　6000万円のマンションで　グランドメゾン夕陽丘Marksのように、玄関ドア周りも、吹付塗装の物件があるのですね。驚きです。それではURみたいです。

ディスポーザーをつけるには、設備がかかるから、小規模住宅では難しかったということでしょうか。
想像では資材費用と人件費を削っているのがわかります。

ベランダも、壁芯を除いても、実質奥行きが120cm-130cmぐらいの感じに見えます。
これは、敷地の建ぺい率から、庭をつくり、センドバックになってもこうすることしかなかったのでしょうか？
部屋の間取り図面を見ても　インポール気味なので狭い感じは受けます。

>>39　マンション検討中さん

ディスポーザーについて
パソコン開いたまま、書き込みが分からず、投稿しましたら
後追いで同じようなコメントされてました。

そうですね。

最近は、建築費や人件費が高騰しており、全てが満足いくマンションはないと思います。どこかで、仕様をおとさないと利益でません。それが、内装や外観や構造(階高など)かはそれぞれのマンションによるでしょう。もちろん、ルネグランもどこかで必ずおとしてきます。
マンションの質は、景気が悪いほど上がるので、2020年以降のマンションに期待するしかないですかね。
あとは、築7〜10年くらいの中古マンションは質が良いのが多いですね。

すごく、マークスたたかれてますね。笑
やっぱり、夕陽ヶ丘は積水物件が指標になりますかね。
長谷工グループも最近頑張ってるみたいだし、ルネグラン楽しみ。

やっぱり立地ですよね

>>20 匿名さん

この画像を見ると中之島や新町、阿波座辺りの西部エリアはもちろんのこと、梅田や京橋あたりのマンションも購入する気になりませんね。大阪駅周辺もたしか海抜わずか40cm程度だとか。北浜の物件のパンフには地下60mに安定地盤が確認され、そこまで杭を打ち込んで支えるとか書いてありましたが恐ろしいことですね！そこまで掘らないと安定地盤が無いなんて。やはり、大阪で購入を検討する、ならファザード的にも立地は上町台地がベストですね。

>>45
検討専門お見送り枠の方？
そこまで言うなら大阪府内はやめたほうがいいし、
むしろ賃貸で転々としたほうがいいよ

総合地所ってデベロッパーはどうなんですか？
メジャーセブンではないようですが
口コミでは散々な描かれ方されてますが

>>47 マンション検討中さん

総合地所ですが、過去の10大商社といわれた時代の安宅産業の不動産部門が独立して出来た会社だと聞いています。今は長谷工グループのデベですね。私も口コミを確認しましたが評判良く無いですね。同じ総合地所がやっているルネ帝塚山のスレも散々な内容ですね。帝塚山の物件では建設中にゼネコンが倒産して一時工事が中断していたとか.......?
今回の物件も松本組とかいう弱小土建屋なので心配ですね。

>>46 匿名さん

リスク回避にはおっしゃるように賃貸を渡り歩くのがベストですね。ただ、賃貸も独身時代は身軽だから転居も気にならないんですが、家族を持つと家具が増えるし、子供の転校の件もあったりしておっくうになってきます。
それに、本当に安定地盤を求めるとなるとマンハッタンや香港あたりの物件が候補になりますが、実行するにはかなりハードルが高いですね。

メジャー7の話題がでましたので、上町台地のプラウド野村の物件です。

外は 吹き付けですね！