サンクタス川崎タワー（サキコレ）ってどうですか？

住宅＜麻婆豆腐　　？

もう勘弁して。

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>>701
美味しい麻婆豆腐のお店があるようなので、サンクタスの最上階購入させて頂きます。

>>700
麻婆豆腐の美味しいレシピ教えて頂けませんでしょうか？

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↑真っ赤顔して、携帯持つ手が震えているよ。そんなに意固地になるなって。

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またかかったｗ入れ食いだねｗ

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>>698
あっちこっちのスレで、知ったかぶりのハイパーインフレ論を
もっともらしくのたまうのは止めなさい！
財政破綻がなぜインフレにつながるかの理屈すらわかってない
くせに。

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698さん
ハイパーインフレになれば固定金利で借金しておけば得だよね。

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>>707
同調者がいるかのように装う自作自演も止めなさい！

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週末にここのパンフレットをもった人達が、
営業さんに連れられラゾーナを案内されているところに遭遇しました。
上客は、先行で案内されているのでしょうか？

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てっきり管理会社は三井かと期待していたのですが、オリックスの管理なんですね。

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709さん
一般販売が5月中旬ですから、先行は今頃ではないでしょうか。
その対象はどなたかは存じませんが。
オリックス・オリエンテッドクラブ会員さんの優先案内か、
地権者さんでしょうかねぇ？

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駅からも比較的近いところにあり、目の前にラゾーナ川崎プラザあったり映画館があったりと遊ぶところには事欠かさなくていいですね。そういう面では魅力がありますが、平日も休日も川崎駅の混雑具合にはうんざりしそうな気がしますね。
買い物などマンション周辺だけで事足りそうな気もしますが、やはり出かけるとなれば車が必要になりますよね。ここの駐車場は総戸数300戸に対し155台なんですね。かなりすくないように思いますが、この辺りは車の所有率が少ないのでしょうか。

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曇り気味だったのですが、ラゾーナにチャリで買い物へ行ったのでついでに様子を撮影してきました。

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なかはぜんぜん覗けません。大手の建設現場だと透明アクリル板はめてあるところもありますよね。

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看板にあるように、駅→ラゾーナ→マンションとなかなか近くで買い物も出来るし、ラゾーナ大好きなので、いいなぁと思いました。

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すぐそばに中学校もあります。

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３日から、もう案内会始まってますよ。

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MRはまだ公開じゃないですよね？

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家族と行って来ます。アポ取れました。レポートします。

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>>715

透明アクリル板とか完全に囲いをしてない工事現場って、意図的に中を見せてるんだよね。

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>>714さん
写真ありがとうございます。

>>721さん
あれはなぜ見せてるの？

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川崎駅東口駅前広場は1986年に整備されてから20年が経過しています。歩行者の移動の円滑化が十分に図られていない、バリアフリー化も遅れているなどの問題が目立つようになり、その再整備が急務の課題とされてきました。このため、川崎市は2007年3月に「駅前広場再編整備計画」を策定。川崎駅周辺総合整備事業推進会議を開催するなど、計画の詳細の検討を進め、このほど再整備計画がまとまり、2010年度末の完成に向けて動き出すことになりました。計画のポイントは以下の通りです。

・7つのバス停の島を2カ所に集約、1カ所しかなかったエスカレーター、エレベーターを増設する
・駅からバス停、駅前通りに歩いて横断できる横断歩道を新設する
・東口の川崎日航ホテルと西口のミューザ川崎を結ぶ東西連絡歩道橋にスロープとエレベーターを新設してバリアフリー化する
・広場施設の屋根などに光触媒技術を導入して汚染物質を浄化する機能を持たせ、太陽光発電を導入するなど環境にも配慮した計画とする
・JR東日本と協議を進め、改札口の設置を含めた北口自由通路の建設を推進する

これらによって、川崎の玄関口の都市イメージを変え、駅周辺の市街地のいっそうの活性化を目指します。川崎市はますます変化しそうです。

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モデルルーム公開だよ


今週から


おれっち案内来て予約したもん

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>>724

工事の様子を見せてるんだよ。戸建ての建設会社だけど、ネットでライブ映像を公開してるところもある。

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川崎駅は、混雑解消の為今ある改札を3つに増やして新たに北口を
作るそうですね。
完成は平成28年度以降と、かなり先ですが・・・。
本当は23年度に完成予定でしたが、駅を大きくして4、5階を増設し、
飲食店などのテナントが入るために、計画がずれこんだそうですよ。

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>>725
工事現場の方はそういった現場は嫌がったりってあります？？
変なことできなさそうですね。

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>714～719さん
写真の掲載ありがとうございます。近くにラゾーナがあるのっていいですよね。
建物竣工予定時期は2年後の2月下旬ですよね。出来上がりが楽しみですね。
>720さん
もうモデルルームって公開しているんですね。レポート楽しみにしています。
>723さん
川崎駅の再整備計画。エスカレーター、エレベーターを増設とか新たに改札口を
増やすことに賛成です。少しでも駅の混雑が解消されるといいなって思います。

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>>723
川崎市職員として公務で投稿されたのですね。

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おつかれさまです！
整備完了、楽しみにしていますよ！！

幸区民

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当方4000ﾏｿしか持っていませんが、何とか2LDK買いたいと思ってます。買えますか？

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4000では厳しいと思います。
当方業界人ではなく、ただのマンション購入オタク（オタク暦１０年）です。

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>>733
１ＬＤＫタイプ４７平米ならちょうど買えるかもしれませんね。

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725さん
分譲でも確かブリリアシティひばりヶ丘がライブで流してますね。
今確認してみましたが、マンションはかなり高層まで建ち上がり、
クレーンが忙しそうに動いていて面白かったです。

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川崎駅周辺も、昔とはずいぶん変わり、どんどん良くなってますね。
この後が楽しみです。

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>>736

オタクになってから１０年で４件買いましたから、一件目がもうすぐ大規模修繕、そして順次
修繕がやってきます。４件目はまだ建築中。そしてここが５件目になるかどうか。

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そういう隠れたコストまで負担してもそこそこ利回りが出るものですか？

あ、でも大規模修繕と言っても、一時金の負担はないか。

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私もマンオタなのですが、基本的に所有することが趣味になっちゃってて、あんまり
利回り等厳密に考えてない人多いんです。
幸い金利考えても、マイナスになることは無いですから、節税になる面もあって。
特にここ１０年で見ると含み益が相当乗ってるので、変に余裕が出てしまってるのは
自分でも問題だと思ってます。
本当は、中古アパート投資でもした方が利回りいいんですけどね・・・

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＞７４１さん
そういう場合って銀行からは住宅ローンではなく事業資金として借りてるんですか？？
というよりキャッシュで買ってしまわれてるのかな？

ここ買うのに、今住んでるところを賃貸にまわすか売るか迷っているので、
良かったら教えてください。

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節税ねぇ。赤字経営ってことだから、税金戻ってきたところで・・・。

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>>742さん
普通に自分が住むために住宅ローンで借りて、売らないまま、さらに借金して
順次住み替えてしまうやり方なんですよ。元の家は定期借家で貸してます。
節税になるというのは、ローンの金利のほかに、建物の減価償却費用が計上で
きるからなんです。
減価償却というのはあくまで計算上の損金なので、キャッシュアウトがあるわ
けではありません。ですから実際は税金も減った上現金が積み上がってきます。
実際は、他の２件は減価償却しても利益が出てしまっているので節税にはなり
ませんが、賃貸人の方がローンを返済してくださっている分は計算上は資産が
積み上がってくることになります。ただ、それは経年減価の額とトントン程度
なのかもしれませんが、現状、特に問題は出ていないので「まあいいかな」と
いう感じです。

もし今のご自宅にローンが残っておられるのであれば、他人のふんどしで相撲
を取るという意味で、人に貸すのも悪くはないと思いますが、今は便利のいい
場所であれば比較的高く売れる状況ですので、利益確定しても全く問題ないと
思いますよ。新規に買う方に比べれば恵まれていると思います。

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住宅ローンって居住目的に限定してるから、ダブルローンなんて組めないし、賃貸に出したら金利の高い
事業用のローンに借り替えなきゃいけないはずだけどな。

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マンオタって・・・。
趣味でマンション買えるなんて羨ましい。

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>>745さん
初めから賃貸目的では借りられませんが、少し住んでから賃貸に出すのは何の問題もありませんよ。
市販の参考本には教科書的なことしか書かれていませんが、実際は違います。
銀行間も競争が厳しいので、「今借りている銀行さんの方は賃貸に出して、お宅から新しい住宅ローンを
借りたい」と正直に言って、何の問題もありませんでした。「どうせまた賃貸するだろうな」と見抜かれ
てたと思うんですが、見て見ぬ振りということです。
契約書にも、貸し出し時の目的として居住用と指定するだけで、あとで人に貸してはいけないとは書いて
なかったです。まあ、１年ぐらい住めば、何とでも説明は付きます。
ただ、返済総額を所得の４０％に抑えないと、 そもそも貸してもらえないですけれどもね。確か、１件
当たりは２０％までだったと思います。
ちなみに今の借金総額は、約１億です。でも、その内７０００万円は、賃借人が返してくれてます。

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投資対象の購入が多いと、賃貸住民はモラルが低い傾向にあるといわれてるからトラブル続出ってことになる
かもね。それに管理組合の役員って、居住してる区分所有者ってなってることが多いから、役員も免除。公平
のために非居住の区分所有者に協力金を徴収することの是非が問題になって、裁判所は管理組合側の主張を認
めたってのがニュースになった。

投資対象とされるのは居住目的の購入者にとっていいことは何も無いと思う。

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高いね。
川崎よりは不便だけど小杉のブリリア買っといてよかった。

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>>744

マンション経営の電話勧誘の説明と一緒だな。そんなに利益が出るおいしい話なら飛ぶように売れてるはずで、しつこく電話勧誘することは無いと思うんだけど。

それに個人でやる場合は、未入居リスクとかもある。

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>>751
要するにタイミングと物件次第でしょう。いまどき電話勧誘されるようなマンション買っちゃ
初めからダメですよ。昔の大京じゃないんだから。
投資目的でなく、価格も含めて自分が本当に惚れて欲しいと思うマンションが買えれば、後々
色々な展開が広がるという意味で読ませてもらえばいいんじゃないですか。

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都心ならともかく、川崎だとPERも高くはないから、例えば転勤とかで賃貸に出すにしても利益
を出すというよりは、収支トントン程度と考えておいたたほうが無難なんじゃない。

まあ、永住目的で購入するにしても将来どうなるかは分からないから、転売とか賃貸に出すこと
を想定して、中古とか賃貸の相場を調べておくのは必要だけどね。

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>>752

昔の大京ってあるけど、今でも電話勧誘すごくない。

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>>751
ここ１０年マンオタやっていて、今また物色しているってことは、
前回の購入は２００４～２００５頃で、入居してしばらくはミニバ
ブルを様子見していた人たちでしょう？
だったら、確かに含み益は結構乗ってるだろうし、利回りいいと思う。
郊外のマンション買っちゃった人だったら、今ごろここで検討できる
はずないし。
でも、今回平均＠２９０だったら投資向きじゃないね。
ここでつまずくことになりそう。

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80A-78.57
20階南東門
6350万が気に入った。
多分、抽選だな。

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>>742

今のマンションで住宅ローンに残債があると借り換えとなる場合があるので、賃貸については銀行に
相談ですね。銀行に連絡しないと、ローン残高通知が届かないことで居住していないことがわかって
しまって、一括返済を求められることもあるようです。

あと今のマンションが売れにくいようだと、買換えは敬遠されることもあります。

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一括返済求められたことある人いますか？
あっても公庫とかフラットの話じゃないですか？
普通の銀行は、返済が滞りさえしなければ一括返済なんて求めませんよ。
だって、貸すのが商売なんですから。
要は、正しく連絡して住所変更してもいいし、ばれたとしても「いずれまた
戻って住むつもりです。」とでも言っておけば、そこは大人同士のあうんの
呼吸です。

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住宅ローンの契約書に居住用と書いてるあるのを承知で、賃貸に出しちゃう人がここを検討してるんだ。
賃貸に出す場合、区分所有者が賃貸住人に管理規約を守らせる義務があるって管理規約で決まってるのが
普通なんだけど、貸し出した住人が管理規約守らなくても放置なんだろうな。怖っ。

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最上階のプレミアは坪340するが、5千、6千万台の物件は坪260〜270で値ごろ感を感じました。
川崎市民優先も一部有るらしいですよ。

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ここだと予算が厳しい人は今年着工予定の大宮町公社物件待ちですね。
あちらは抽選多数の人気物件になりそうですが…。

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>>759
ほとんどいいがかり。怖っ。

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>>760さん
そうですよね。平均したら２６０前後じゃないですか。
クレッセントより値上がりした感じは受けませんでしたね。
景色の抜けない下の方だと２１０台ってのもあったし、
こういうのは投資用になっちゃうのかな。

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きっと>>759よりは、>>758の方が、規則を守りそうな気がする。

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ただ、あくまでも今は予定価格ですから、変わる可能性もあると思います。

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やはり土地の形がかなりいびつで、ひょろながい建物になるから、控えめな価格設定なのでしょうか？

土地の形は本当に悔やまれますね。

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MR行って来ました。価格は控え目でした。
平均すると坪260万円前後だと思います。想定してた通りの価格設定で安心したのですが、
完全に想定外だったのはエレベーターが2基(非常用入れて3基)しかないこと。
今もタワー住んでるのですがここと同じ総戸数で低層階用2基、高層階用2基、非常用1基で計5基あります。
それでも下の階だと上の階でいっぱいになってしまいなかなか乗れないことがあるので
ここはさらに低層・上層階と兼用で川崎ということは世帯当たりの人数も確実に多いので、
朝のラッシュ時は5分～10分増しになりますね。

かなり上の高層階買えば問題ないですが、予算上中低層階検討者なのでどうしたものか迷います…。

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ちなみに、15人乗×2基、17人乗×1基（非常用）です。

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２６０前後ですか！ここのレスで３２０とか２４０とかあったけど、安い方になって良かったです。
私が買えるような中低層なら２６０も切りそうですね。
一般オープンに行くつもりです！情報ありがとうございます！

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一般的傾向だけど、掲示板の事前予想は高値ってことが多い。思ったより安いからお買い得って印象を与える、
営業の工作かと疑ってるんだけど。

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３００戸に対して、エレベーターが２基とは、かなり少なく感じますね。
６０戸に対してエレベーター１基が理想なんて聞いたことがありますが。。
１５０戸に１基の割合ですね。
まぁ、エレベーターがたくさんあると、メンテナンス代がかかって大変だと思いますが、少なすぎるのもどうかと。。。
朝は、エレベーターラッシュを想定して、早めに家を出ないといけないかも？

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>>771さん

タワマンみたいにエレベーターホールに集中してる場合は、複数のエレベーターが協調するように制御するんで、
それよりも少なくてもいいらしい。それでも、少ないかな。

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エレベーター３基+非常用１基だったと思いますが…

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>773さん
資料ではエレベーター4基(うち1基は管理用）となっています。
管理用はごみ捨て専用みたいで住民は使えない配置です。
平面図でも普通のエレベーターが2基しかないです。

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ごめんなさい。訂正します。
よく平面図見てみたら管理用EVはごみステーション脇にあるので、住民でも使えそうでした。
平面図では通常EV2基の近くに非常用1基となってるので、
実際の運用上は普通EVと同一の扱いで非常用EVがあるのかも。
だとしたら3基なのでそんなに少なくないかも。

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非常用って火災のときに消防隊が使用するもので、通常のエレベータと設計が違うけど、必ずしも非・常
用って訳じゃないんだよね。非常用エレベータを管理用（ゴミステーションに設置）としていて、非・常
用としてるタワマンもあるけど。

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鶴見のタワーが坪300と狂った価格で分譲してますから、
ここはお買い得と思ってしまいます。

が、冷静に考えてここは川崎ですからね。
豊洲あたりを買うよりいいとは思いますが・・・

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４基あるようでよかったです。３００戸で４基あれば十分ですよ。

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>>770
極端な事前の高値あおりは、ラゾーナの一部住人の方だと思いますけどね。
にわか投資家気分の。
これで当分は、不相応な高値の中古売り出し価格も是正されるとは思うんですけど。

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>>777
ちなみに豊洲のどこが良いの？
川崎駅&ラゾーナよりも良いと思えなくて…

☆☆７７７☆☆おめでとー

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やはりお見合いの部屋は将来的な資産価値としても低いでしょうか？中古として手放す際、敬遠されますか？
あまりの安さに惹かれています。皆さんのご意見をお願いします。

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住んでしまえば眺望など…ですが、タワー買う人はそれなりに考えるのでは？
お年寄りで低層側を求める人はいるけど

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予定価格って客が高い！と言えば下がるし、安い！と言えば上がる訳でしょう。とにかく、私は下がって欲しい。買える間取りはちょっと狭い！欲しい広さの部屋はちょっと高いのです。

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>>784

多分これから要望書とると思うんだけど、その集まり具合で価格調整をする。だから、今の段階では予定価格。

ただ、三井の営業は安い予算提示すると見込み客からはずす。そうなると全く相手にされない。

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なんか、まだどうしても高いことにしたい人がいるみたいですね。
倍率下げようとしてるのかな？

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予定価格だとクレッセントとお見合いの南向きが坪280万円で
眺望の抜ける西向きが坪260万円くらいになってました。
南向きって完全にお見合い状態だと思ってたけどこの価格っておかしくないですか？
間取りもイマイチだし、南向きってだけであの値段だとしたら下げないと売れないような気がします。
逆に、西向きは間取りもワイドスパンでよく眺望もいいので、
南向きの値段を今のままにするなら値段上がりそうですね。
上がっちゃうと買えないのであげないでほしいけど…。

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>>782さん
絶対的な価格が安ければ必ず買う人はいますから、その点は心配する必要はないですよ。
ただ、値上がりは期待しないでください。
そうは言っても、東側のグリフィンマンション(11階建)方向の部屋(50Ｂ)は、間が数メートル
しかありませんので、さすがに賃貸用以外の価値は少ないと思います。
それ以外は、下の方でもそんなに支障はなさそうですし、良い選択だと思いますが。
もし安全をみるのであれば、周辺の高さ制限である３１メートルを越える高さの部屋の方が良い
と思いますけどね。すなわち、当マンションでは９階以上。
さらに塔屋部分の安全を加えれば、１１階以上で。

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>>787さん
超高層階の角住戸のことですよね。
でも、東南角は実質東向き、南西角は実質西向きとして考えればおかしくないように
思います。必要なときの陽射しがプラスされたと考えれば。
実際、完全に南方向だけの中住戸は２０階前後で坪２５０万ちょっとでしたし、一応
計算は合っているような・・・

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クレッセントのとき、チョット勇気が出ず見送って後悔したのですが、
そのときの価格表を眺めてみると、見事に同じぐらいの印象です。
まあ、思ったより安かったとはいっても中層より上は＠２６０以上は
するわけで、それなりの価格ですよね。
６０００万円は、サラリーマンとしてはぎりぎりの値段です。
悩ましい、痛いところを突いてきてます。

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790さん
マンションにこだわらず戸建てを考えてはどうですか。
中幸町3-4丁目だと駅徒歩5-10分程度の立地で土地70㎡・床面積120㎡程度の駐車場付3階建てが
6000万円程度で手に入ります。（165万円/坪）
75㎡で6000万円（260万円）出してこの物件を買っても、物件価格以外に管理費+修繕積立金+駐車場代
が5万円/月程度かかります。固定資産税も戸建てに比べてマンションはかなり割高ですし、将来的に
タワマンは管理費+修繕積立金が高騰する可能性が大きいです。これらの費用は20年間で金利も入れると
約2000万円になります。つまり8000万円（350万円/坪）。
戸建ての6000万円といっても土地代4000万円+建物2000万円なので、デベの子会社に払う家賃（管理費+
修繕積立金+駐車場代）を20年間プールして運用すれば、20年毎に建物を建て替えることが可能です。

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確かに微妙な価格…中古で出ているブリリアとほぼ同価格といったところでしょうか。
皆さん、率直にどうお考えなのでしょうか？抽選までには至らないと思っていますがいかがでしょうか？

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坪260万円前後といっても80平米の部屋が少なくてほとんどが5千万円台なので売行きはいいと思います。
西向は眺望いいし、低層階で値頃感のある部屋は一部抽選になるんじゃないでしょうか？
個人的には資産価値を考えればクレよりは安くあってほしいって思うんですけど、
実際はほぼ同じかちょっと高いくらいですよね…。
川崎駅最後のタワーで今後検討できる物件となると、
武蔵小杉にしかできそうもないので今回買うしかないような気もしています。

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中幸町の所狭しとゴチャゴチャ並んだ戸建てに住むくらいなら郊外の広々とした庭付き一戸建ての方がいいね。戸建ての場合20年後の建物価値はゼロです。要するにマンションの管理費や修繕積立と一緒ですよ。

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794
薄い壁一枚しか隔てられていない「現代の長屋」であるマンションより、きちんと隣との間に空間がある
戸建ての方が隣とモメないし、「一国一城の主」的な満足感あるよ。
郊外の広々とした庭付き一戸建ては通勤通学に不便だよ。
マンションの管理費や修繕積立は本当の「捨て金」だが、戸建ての場合、（マンションに住んでいたら払って
いたであろう）そのカネを20年間貯めて運用すれば、建物を建て替えられる。

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マンションを検討する方は戸建にないセキュリティに対する対価を払っているのでは？

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中幸町の戸建てもあれだけ隣とくっついていれば長屋みたいなもんですよ。むしろ戸建ての方が隣の生活音が良く聞こえますね。セキュリティもなることながらマンションは快適ですよ。ごみはいつでも出せるし、宅配ボックスもあるし。車や自転車もいたずらされることは無いとは言えないが戸建てに比べたら…。光熱費やネット使用料なんかも安いですよ。

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うーん迷います。凸凹した土地が資産価値に悪影響を与える可能性はありますか？詳しい方、ご教示下さい。

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>795
一戸建てで隣ともめないなんて保証はないよ。
お隣さんがどんな人かとかで、随分違うし、
その土地柄になじめないと悲惨だし。
隣地境界とか、植木の枯れ葉とか、枝の侵入とか、生活のタイムテーブルの違いによる騒音とか
もめるとマンション住民のもめ事の比較にならないほどこじれたりもする。
子孫の代までもめることもあるよ。

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むしり隣人トラブルで事件になってるのは戸建ての方が多いかも。

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