サンクタス川崎タワー（サキコレ）ってどうですか？

なんか川崎駅にでっかい広告が出てますね。今年から派手に広告しそうですね。

こことは直接関係ないけど、前に話のあった大宮町F街区の幸病院イメージができてますね。
住居棟＋保育園のイメージはまだですが。

http://www.sekishinkai.or.jp/saiwaihp/pdf/200911_nhpcplci091113.pdf

今日初めて行ってみたんですが、ラゾーナの隣にある割には静かですね。
旦那の年収で買えるか・・・早く価格が知りたいです。

>>153
坪300以上らしいですよ。

>>153
あの辺はもともと住宅地でうるさい場所ではないですよ。
ただ価格は地権者を何軒もどかしてますから高めだと思います。

だいたい坪350ぐらいで、感触が悪かったら少し下げてくるような感じかと思います。
それ以上だったらウチは白旗ですけど。

坪240とのこと。

価格の公表はいつ頃ですか？
１月下旬に詳細パンフレットができるのですよね？
それには間取り等だけで、価格はまだかな？

どの方角が眺めが良いですかね？
西の中高層階で、富士山が見えるのがいいのか。
北東で都心の東京タワーやレインボーブリッジ？が見える？のがいいのか。
南で日当たり重視か。

南だと、クレッセントや既存マンションがあり、日当たりはあまり望めませんかね？

坪300で間取りがいいのがあれば絶対住みたいロケーションですね。

>>160
坪300だと下層階になってしまうかも

>>159さん
以下はアーベイン、ブリリア、クレッセントのお宅で見た風景からの想像です。
確約はできませんし、期待させ過ぎても申し訳ないですが、ご参考になれば。

西日が気にならず、中層階以上OKであれば北西角部屋がお勧めです。
西方向はほぼ正面に富士山が来ます。
みなとみらいのほか、そろそろ金策尽きて中止と噂される、
鶴見の花火が南西方向にも見えます。
北は北東方向を望めるバルコニーがあるなら、
多摩川の花火（六郷）が見えるはず
（ニコタマのは小杉のマンションが邪魔して見えない）。

南は真正面から南東方向の眺望は期待できませんが、
南西方向は上の通りです。
日当たりはほとんど問題無いのでは？

東はソリッドスクエアとラゾーナがありますが、
25階くらいよりも上なら川崎東口のビルを突き抜けて、
羽田方向の視界は広がると思います。
六郷の花火は良い具合に見えるんじゃないでしょうか。

北は六郷花火と多摩川の流れ、都心方向が望めます。
落ち着いた夜景が割りと良いです。

暮れに話題になったフーデックス跡はTSUTAYAではなく保育園のようです。

今朝の新聞に折り込み広告が入っていましたね。

私としては坪400以上を望みますが、どうでしょうか？ｷﾞﾘｷﾞﾘ届かない380くらいが妥当でしょうか？

はあ？
麻布十番あたりを買われた方がよろしいかと・・・

164さん＞
折り込みチラシ私も見ました。銀色で大きくて派手なやつでしたね。相変らず情報は少なかったですが。

>>165
自分もブリリア住民ですが、さすが坪380万なんてないですよ。
坪300万になれば大したものだと思います。
川崎西口は実際住んでみると思っていた以上に静かで良いところだと思います。
ブリリアの周りはむしろ寂しいくらいですね。
ここの立地は電車騒音もないし、商店街も近いのが羨ましいです。

坪350でも全く驚かないけど、さすがにそこまでは行かないのかも。
坪300～330辺りが妥当な線か。

ターミナル駅近くのタワー物件の割りに、
ネットなり情報誌に大きな広告をあげておらず、
公式サイトも地味なように感じます。
春になってから色々と広告を打つんでしょうか。

>>171
他をお探しください。

>>171
クレッセントは完売だし、1年違ったら情勢全然違うから。
今は武蔵小杉も鶴見も恐ろしい勢いで坪単価上がってきてる。

フォレシアムスレのレスを参考にさせてもらうと

２００７年：ザクス坪１４５万
２００８年：リヴィエ・マーレ坪１６０万
２００９年：フォレシアムⅠ工区坪１８０万

工業地域でさえ、この上昇の激しさ
ここの勢いが、それ以下ということはないでしょう

>>162さん

眺望についての詳細な情報ありがとうございます。

北東･･･六郷花火

南西･･･鶴見花火

が、見やすいんですね。どちらが大きく見えるかで言えば、六郷の方でしょうかね。
（窓枠いっぱいくらいに大きく見えるのでしょうか？）

花火は年一回だとしても、知人を招いてホームパーティーができたりするので、ポイント高いですよね。

でも、毎日拝める富士山も捨てがたい。きれいに見えるのは霧が晴れた冬くらいでしょうけれど。

北向きバルコニーの物件に住んだ経験が無いのですが、タワーマンションの中高層階だったら、
そんなに真っ暗ではないのでしょうかね？

日当たり重視だと、やはり南向きバルコニーでしょうね。

マンション購入に、まったく素人なのですが、
希望の部屋に、何人か希望が集中した場合、抽選になるのですか？

それとも先着順になるのでしょうか？

それとも、購入の確率が高そうな人優先なのでしょうか？

必ず手に入れたい場合は、あえて、希望者が居なさそうな部屋を狙った方がよろしいのでしょうか？

勿論、抽選でしょう。

>162

これも参考までですが、ニコタマの花火はクレッセント屋上から
よく見えました。たあし距離は遠いですが。
また羽田空港はクレの35Fからの場合、じゃまするものがなく見え
ました。川崎駅東口ビルなどは角度的にクレやオリックス物件の
位置と羽田の位置にとっては無関係です。

３５０とか話が出ておりますが、
全くここはそうではなく、
一気に完売を狙っているらしく、２５０位になるそうです（三井さん筋）
以前も書いたけど、また、３５０とかスレの中で値が釣りあがっていますね。

240くらいが妥当。
ｸﾚよりは設備が悪く、駅からも微妙に遠い。

子供の学校含め周辺環境がわるい。

>>175さん

162です。
178さんの指摘がありましたので補足します。
クレッセントの35Fや屋上からの眺望は見たことがありませんので、
堅めに、中層階のビューで言っています。

ニコタマの花火は、
川崎会場の花火は小杉に引っ掛かります（外縁が見える程度）が、
世田谷会場の花火は奥の方に小さく見えます。

クレッセント東側から羽田方向を見ますと、
駅東口にあるタワーリバークというビルがありそれが視野に入ります。
無関係とは言い切れないまでも、妨げて何も見えない、ということはなく、
それはこのタワーでも同様ではないかと思います。

六郷の花火は、窓から見ていないので何とも言えませんが、
打ち上げ場所が近いので、相応の大きさには見えると思います。
しかしあの花火は打ち上げ高度が低く設定されているので、
高層階過ぎますと、見上げる楽しみは余り無いかも知れません。

北は、ブリリアの角部屋ではない北側の部屋の話ですが、
直接日が差し込まないものの、真っ暗ではなかったです。
但し読書など、目を使う場合は、
位置によっては少しばかりの照明があった方が良いと思いました。

いずれにしましてもこのタワーのビューは、
なかなか良いんじゃないでしょうか。

「クレ住人さん」の「子供の学校含め周辺環境がわるい。」は、
「クレッセントを買って後悔している」実感が込められていますが、
具体的にどう悪いと感じておられるのかが分かると有難いです。
近所（中幸町）でアパート殺人事件があったことからの印象論でしょうか。

しかし、本当に坪２５０前後ということであれば、三井さんは「川崎西口」エリア
に関しては、あまり販売が上手ではないですね。
ラゾーナも安値設定で高倍率の即日完売でしたし、２５０ならこちらもすぐに売れ
てしまうでしょう。竣工までだいぶ時間もあるのですから、価格設定に疑問を感じ
ますね。
オリックスさんもその設定ならかなりの赤字を抱えると思うのですが、そんなんで
良いんでしょうかね。

殺人事件は東京の方がいっぱいあるでしょうがね(苦笑)
子供のための環境が悪いというのは、止むを得ないのでは。繁華街に近いし(競輪開催日はやっぱ凄い)、前に書かれたように学校は川崎全般、偏差値的にみれば低下傾向にあります。川崎市もそのせいか、市立川崎高校を中高一貫校にするようですね。横浜市立サイエンスフロンティア高校みたいに人気になるかも…

ラゾーナは駅から徒歩3分とここより駅近で京急川崎駅にも近いが、
①線路際
②仕様チープ
③ミューザ方面の商業街からやや距離ある
④幸町小学校や南河原中学校に遠い
⑤中古物件である（通常は入居した段階で2割落ち）
⑥販売時の平均坪単価が180万円程度でいくらなんでも・・・・・
というマイナス要素がある。
ここは新築なので、4年落ちのラゾーナレジデンスの中古価格よりも坪単価が高くて当然。

186さんに同感です。自分の場合会社が東口で6年ほど、住居を西口で経験した
ことから、西口の優位性を徐々にかつ自然に感じています。
子供なしなので教育点などでの比較はしていませんが。
またラゾーナは新築時に当選したけど見送りまして、それで大正解だったと
思います。つまりオリックスの坪単価をラゾーナの現在の販売状況における
坪単価への反響と比べてどうこうとは一概に言えず、オリックスがどの程度の
内容の建物と仕様で仕上げるか次第と思います。そんなに豪華な内容でなく
ともこの立地というだけで、坪300ならグッドです。

>>184
落胆する結果で終わる可能性が大ですね。
ここが周辺タワーの中古より安くでてくることはまずないでしょう。
周辺タワーより明らかに高コスト(土地買収や資源高騰等)で建設されている以上。
当然原価にもそれは反映されてくると思います。
第一、ラゾーナの中古2件がまだ売れていないことを根拠に
坪250万以下が周辺相場になるなら、武蔵小杉やみなとみらいのタワーは
とっくに坪250万以下になってますよ。
高いと思うなら他を探せば良いだけです。

業者は最初は高く価格設定し、売れなければ徐々に値を下げるだけ。
それが商売というものだよ。
売れるものを最初からわざわざ安く売る必要はない。
全ては需要と供給の問題なんだから。
むしろ即日完売になるな値付けは業者サイドからすると大失敗。
一番大失敗だったのはラゾーナを安く分譲した三井不動産だね。
パークシティー武蔵小杉のMRに行った時に三井の販売員が
ラゾーナの分譲価格は社内でも反省していると言ってた。

販売当時の値付けが妥当であったかどうかはともかく、現在ラゾーナで出ている２件の中古物件は、１０００万円単位で値下しなければ絶対売れないというのが、不動産関係者の共通意見のようです。大手数社の営業に確認しました。あくまで、熱狂的なブームになった時点の錯覚価格と思っておいた方がいいでしょう。現状では、新築時価格＋１５％迄が上限とのことです。
先日新築時６４００万円の価格で４００万円だけ上乗せした物件はさすがにすぐ売れてしまいましたけどね。これはさすがに７２００万円程度でも売れたと思われます。
そうしますと、ラゾーナは新築時＠１９０万円程度でしたので、現在の妥当な中古坪単価＠２２０万円ということになります。再調達価格で考える場合、手数料や余分にかかる諸費用を引き年平均約１．５％減価で計算しますので、もし現在売り出されたらということで考えると、妥当な新築価格は平均＠２４５万円程度になります。（ざっくり手数料その他費用相当分５％、３年間の減価分５％という計算です）。
（なお、中古になったとたん２割減などと言う評論家がいますが、あくまで業者間の論理でありわれわれがその価格で入手できるわけではありませんので誤解無く。）
そこをベースにしてサンクタスの有利不利を足し引きして行けばいいわけです。

私の予想では、ブームはすでに去っている状況からして、＠２８０が上限と考えますが、皆さんはいかがでしょうか？
ちなみに、武蔵小杉で売れる新築は、＠２７０ぐらいまでが上限のようですね。
交通利便性をとるか、それとも生活の利便性をとるか・・・

坪300？ないない。

坪300も出して川崎にマンションを買う人がいるなら、その人はよほど金銭感覚がおかしいわね。

坪236が妥当。

坪250万以下で買いたい人が大勢いることだけはわかりますね(笑)

>>191
ブリリアの中古ですら坪236万なんてみたことないですよね。

賃貸だとボカスカ物件価格があがるのは迷惑以外のなにものでもない。

>クレッセント東側から羽田方向を見ますと、
>駅東口にあるタワーリバークというビルがありそれが視野に入ります。

確かに高度の違いで景観は違いますが、少なくともクレ35Fからだと
羽田空港はタワーリパーク（東南東ぐらい）越しにではなく、ソリッド
スクエアの奥に見えており、飛行機の発着陸までわかります。オリックス
はクレからすると更に北なので。。。

いいスレが続いてますね。
適当な批判でもなく、安易な予想でもなく、ガセでもなく、単なる自慢等でもなく、
どの意見もそれなりに理屈が通っていて説得力があります。
最終的には、オリックスがどのように金額を決めてくるかまで、
誰にもわからないことですが、
ここを検討またご興味のある方の熱意を感じます。

私は坪320までなら最上階を購入させていただきます。

同じ川崎駅近くでも東口だと安くなりますね。
こことか、タワーじゃないけど坪単価１７９万円。
http://bit.ly/74WjFn

>>198
前からあちこちの板に宣伝してますね

ロイヤルタワー鶴見とブリリア武蔵小杉が販売同時期の競合になりそうですが、
坪単価も同じレベルだとするとここが1番良さそうに思えますがどうなんでしょうか？

>>200
さぁー、住まいなんて各人の事情によるから、あなたがここが一番と思うなら、あなたにとっては一番じゃないの。
住まい選びは他人に同意求めるもんじゃないよ。

やっぱ平均単価なら坪250前後だろうなあ
免震装置はないようだし、ラウンジのような豪華共用設備もあるわけではないから。
上層階の眺めのいい部屋でも坪３００はいかないんじゃないかな。
プレミアムフロアだったら坪３００越えもあるかもしれないけど。

ここは制震にはなるのでしょうか。

現実的な予想：

平均単価：２７０（７０㎡　５７００万円）

最低単価：北低層中住戸　２４０（５０㎡　　３６００万円）
最高単価：上層プレミア　３２０（１００㎡　９７００万円）

予想販売期間：８ヶ月

こんなものでしょう。

なかなかいい線だと思う。
業界の人？

203さん

確か耐震だったと思いますよ。

＞２０２
スカイラウンジとゲストルームはあるようですよ。HPの物件概要に記載あり。

目の前のナイスの物件で、低層階の東南部屋は視界ゼロですね。窓越しに隣の玄関が丸見えでしょう。
幾ら立地とは言え分譲は難しそうだから、賃貸とかになるのかな？

No.208＞
私も同じ事が気になってましたが、ＨＰの建物を見た感じ低層階の東南は、窓がありませんね。これって駐車場？？

素人ですが、販売期間８ヶ月って、長いのですか、短いですか？

即日完売、というのも聞きますから、長いんですかね。

しかし、人気のある部屋だと、抽選になりますか？

＞２１０さん、

３００戸という販売戸数を考えると８カ月はそれほど長くなく、やや短めと考えます。
ちなみに８カ月には登録前のプレセールス期間も含みます。
これは坪２７０程度の単価の想定ですが・・。

また、２０８さんや２０９さんの記述されてますとおり、南側は前建（ナイスやクレッセントタワー）
の影響で基本的にお見合い住戸となることから、南側住戸に単価を寄せてくるのは難しいでしょう。
よって、方位による坪単価格差はあまりないのではないか、と思います。

最後に、仮に、よく言われている坪単価２５０程度であれば、良いプランの住戸は抽選必至と
考えます。あまり安くなりすぎると、良い住戸を確保するのは難しくなるでしょうね。

そうなんですよね。安すぎて倍率高くなると困るのはうちだけでないはずです。
当方しろうとですが、マンション販売では誰にでも買える価格まで低めの価格設定
にする必要は無くて、戸数X2倍～3倍（？）程度の集客が出来れば十分成り立つの
では。２～3倍というのはキャンセルとかそういうためのバックアップの意味です。
それからもし抽選にはずれて住人にならないとしても、これからの西口にとって
安っぽいものは作って欲しくないですね。

>211さん

そうすると、５月から販売開始で、３ヶ月くらいで売り切れるという予測ですか？
最後の1ヶ月くらいは、値引きもありですか？

>212さん

「抽選に外れて、住人にならない」って、外れた段階で、他の部屋を押さえることはできないのですか？

すみません、全くの素人でして・・・。

そもそもこのご時世でマンションが抽選になるのって
よほど安すぎるか、戸数が少なすぎる物件しか有り得ないような。

竣工済みで売れ残ってるのも当たり前ですし。

あくまでも1部屋に2名以上の希望があれば
抽選でしょう。
また落選の場合は再度他の部屋をエントリーして
他の方の希望が無ければ、見事契約に進める事に
なると思います。
ただ、何次かに分けて販売されますから
希望の部屋があるかどうか？

パンフレットが来るのは１月下旬とありましたが、
もうすぐでしょうか？
来週には来るかな。
間取り等載っているんですかね？楽しみですね。

安すぎて困るのはプチバブル時に購入してしまった近隣住民くらいでしょう。

>>217
そう言う話はブリリアやクレが出来る時にも散々聞いたよ。

安い分、仕様もそれなりに合わせて来るでしょう。

対抗馬のブリリア武蔵小杉の価格でましたね。
坪260〜300万のようです。
なのでここもブリリア武蔵小杉、ロイヤルタワー鶴見並みの価格でほぼ決まりじゃないでしょうか。

戸建から買い替えを検討しているものです。
今幼稚園の子供がいますが、川崎西口近隣の小中学校は空きがあるのでしょうか？もし近隣の方で御存知の人が居たら教えてください。
あと、かなりの高さになるので廻りの住人の方の反応はいかがなのでしょうか。たまにマンション建設現場の近くで建設反対ののぼりを見かける事があります。
私としては出来たらそういう所は避けたいと思っています。

なんかどこも想定されてたより安い値段で落ち着いちゃいましたね。
それだけ不況ということなのかな。
ここは転売益が見込めそうで、投資としては悪く無さそうに思うけど。

そんなに安かったら転売益以前の問題として、抽選に当たる可能性がすごく低い。

Yahoo不動産の県内新築マンションではここが1番アクセス数が多いようですね。
最近100m超の駅近タワーがめっきり減ったので注目度は高そうです。

ここ買えたら坪350ぐらいでは売れそうだから、申し込みが殺到するかもね
ラゾーナ川崎レジデンス並みの倍率になるかも

ちなみにラゾーナは最初、そんなに倍率高くなかったです。高かった所は積み立てくん。空きもあった。平均3〜5倍か。。。シティタワー品川やポートサイドプレイスとは違う。当時はまだマンション価格が下がると思ってた人が結構いた。

ラゾーナ含めすぐ転売益を出せるような値付けをするデベは業界から笑われてるね。

転売益がすぐ出た時期なんて例外中の例外。ラゾーナだって売ってからできるまでに１年半以上かかってるんですから、その間に世の中の情勢が変わっただけのこと。当初価格設定時は、ラゾーナに限らず皆割安になっていました。
そのときに買って転売益が出た人はたまたま時期が良かっただけで、デベロッパーが間抜けだったわけでもなんでもありません。
私は、その時期に色々検討して、ラゾーナではなくナビューレ横浜を購入しましたが、含み益が非常に大きくなったおかげで、今２戸目を検討することができています。ただ、目利き云々ではなく、たまたま買おうと思った時期が良かったことと、転売云々を考えずに本当にいいと思ったものを購入したことがすべてです。
それと、三井や三菱は、期分けして販売した物件の販売期間中に市場環境が変わっても、絶対に初めに決めた価格を値上げしたりしないというのにも助けられました。こういうことは良心的と誉められることはあっても恥じるべきことではないでしょう。その点、住友やゴクレとは違います。

これだけ川崎の発展が明らかになった時点で、今から買って転売益が期待できるなどとはゆめゆめ思わないことです。当時のラゾーナは坪＠１９０万、ナビューレで＠２２０万ですよ。それでも多くの人が、私を含め将来の価格維持に不安を感じていました。それがそれぞれ中古で＠２４０万、＠３００万になってから出てくる新築で、転売益が出るはずないじゃないですか。いくら街が発展するといっても検討者の購買力には限度があります。
ここは、おそらく＠２７０～２８０万でしょう。なかなか値段は下がりにくいと思いますので、本当に川崎に魅力を感じ長く暮らしたいと思う人は購入しても後悔しないと思います。でも「すぐ＠３５０万になる」などという煽りには絶対乗らないように。熱狂はじきに冷めます。

228さんの読みどおりになると思われます。
260万と聞いてます。

>>228
坪350が「熱狂」とは全然思わないですけどね。
前が立地や条件の割りに、異常な低評価だっただけかと。

川崎も武蔵小杉も、近いうちに坪350が駅近タワーマンションの基本坪単価になると思いますよ。
大崎だって今は坪単価それぐらいですけど、昔は山手線内にしては冴えない駅でした。
武蔵小杉は350ですら安く、駅直結で予定されているマンションは坪400も有り得ない話ではない。

都内でもブランドだけの場所はむしろ下落するのでは。
大崎、品川みたいな再開発が進んで実用的な場所の方が
今後評価が高くなっても不思議じゃないし、
名より実ってのが世の中の流れでは。
なので神奈川であっても便利な立地であれば、
いずれ下手な都内と価格が逆転するのもありだと思ってます。

突風は吹くし、
もうマンションいらんわ。

231さんのコメントに賛成です。世の中全体に不況感があればあるほど
人々は見かけより本質が大事になる。その意味で川崎の、特に西口駅近の
立地のよさと潜在力はわかる人にはわかるでしょう。全員が同じ見方を
しなくても、それで十分いいと思います。

逆に、今まで見栄だけで高値を維持してきた、都心から遠く通勤地獄の路線の物件は暴落必至だろう。

>>230
75㎡の部屋が＠350万だったら8000万円。
もしそんなものがボンボン売れるとしたら、これが熱狂でなくして何が熱狂？
最低でも年収1300万程度ないと、生活困窮して何のために家買うのかわからなくなる。

10分歩いたって＠が20%も下がるわけじゃないから、購買力のある客の取り合いになり、結局そんな価格が維持できなくなるのは目に見えてる。最後はババ抜き。

皆様、釣られないように…。
230さんはこれが書きたかっただけです。
いわゆる小杉ナントカです。

＞武蔵小杉は350ですら安く、駅直結で予定されているマンションは坪400も有り得ない話ではない。

価格なかなかでませんね。
いくらになるか、案外、デベが一番迷ったりしていて。

>>235
そういうのを余裕で買える所得層の人が、川崎や小杉に流れてきてると思うんだけど。
都心部はもうこれ以上開発が難しく値下がりリスクが高いから、
下落リスクが低くて成長力の有る周辺部に流れてきてるようだし。

>238

同感です。やはりラゾーナとタワー3件できてからこのあたり層が着実に変わってきています。
趣味のサークルに来る人たちを見てももじわじわ富裕層が入り込んできています。自分たち
の選択眼で自分の価値に合うものを選んだという自信があふれた人たちです。

>>235　>>239
価格というものは常に将来を先取りして決まる。
都心部がこれ以上開発が難しいというのであれば、将来期待が剥げ落ちているということだから、今の価格は底値であって下落リスクはむしろ少ない。
目端の利いた富裕層は、ラゾーナやクレッセントの初期の段階までに購入を終えており、すでに川崎バブルははじけてしまったことは良く判っている。
今ごろになってから無理して参入してくるチョイ富裕の庶民が一番の被害者。くれぐれも煽られないように。

値上がり益云々じゃなく、暮らしやすさを満喫する観点で
見合う値段かどうか判断すればいいんじゃない？

もうすぐ発表になるから。