（仮称）西宮北口駅直結マンション

　ジオタワーの購入を検討している者ですが、大きく２点気になる点があります。
　①平木小・平木中の校区であること
　　よく話題になっていることなのでここでは触れません。
　②ジオ・ウェリス西宮北口との価格差
　　ジオ・ウェリス西宮北口の第一次分譲の時の広告が手元にあります。
　　Ｈタイプ（65.9㎡）　２，４７０万円〜
　　Ｅタイプ（71.0㎡）　２，７００万円〜
　　Ｌタイプ（76.9㎡）　３，０７０万円〜
　　Ｑタイプ（85.3㎡）　３，６１０万円〜
　　Ａタイプ（90.1㎡）　３，６８０万円〜

　　隣接する立地にこれだけ手頃な物件が存在すると、中古として販売することになった際に、
　ジオ・ウェリスの価格に引っ張られることにならないかとそれが心配です。
　　というのは、中古の鑑定価格というのは、基本的に「取引事例比較法」というものらしく、
　近隣での取引事例を基に値付けがされるからです。（もっと詳しくお知りになりたい方は、
　不動産流通近代化センター【←だったと思う】の中古マンションの価格査定マニュアルをご覧
　下さい）。

　　ジオ・ウェリス西宮北口とジオ・タワー西宮北口では、同じ平米数ならばどれくらいの価格
　差となるのでしょうか？
　　隣接物件で校区も一緒なので、ジオ・ウェリスとの価格差は大きくかけ離れた物件にして欲
　しくないです。

中古マンションとして販売する場合の、エリアとしてのベンチマークは、
　ラピタス３１
　イトーピア西宮北口
ぐらいでしょう。（万葉ハイツは小規模すぎるため除外）
　ラピタスは築年数が浅いため、まだいいお値段ですが、イトーピアは資産価値激減。
　（築２０年以上だからしょうがない？）
　イトーピアは、エレベーター内の「痴漢に注意！」の表記を外した方が外部の人には印象がいいです。

ラピタスってまだそんなに値下がりしてませんか？

　このマンションを検討している人ってどういう人なんでしょうか？
　私が勝手に想像するには、
　①単身者（特に女性）　　　　　６０㎡台の部屋
　②ＤＩＮＫＳ　　　　　　　　　７０㎡台の部屋
　③共稼ぎ夫婦（子あり３０台）　８０㎡台の部屋
　④リタイアされた老夫婦　　　　７０㎡台の部屋
　⑤お金持ち　　　　　　　　　　２４・２５・２６階の部屋（←億ション？）
　勝手に想像を膨らませています。
　ちなみにウチは③の共稼ぎです。
　情報がないので、悶々しますね。
　

ラビタスの現状価格ですが、９階角７７㎡で、２８００万だったと思います。
昨日ポストに広告が入ってました〜
確実に値下がりしてるとかと。。。

その角部屋は向きはどうでしたか？
ジオタワーが無理だったらラピタスを考えているのですが。
上のほうの南向きが希望なんですが

う、覚えてないです。すぐにゴミ箱に捨てたので。

けど、売り物件を検索したら出てくるとと思いますよ。

あ、それ知ってますよ。
東北角部屋です。

９階の東北角部屋だともともとそんなに高くなかったハズ

　ラピタスのあの部屋は昨年夏頃に３，２８０円で売りに出ていたのに、なかなか売れなかった部屋ですね。
　昨年秋、仲介不動産屋に聞いたら「賃貸でお客さんつきました」と聞いていたのだが・・・。
　まあ、ラピタスの話より、本題のジオタワーの話でもしましょう。

安い！

1500世帯の会員がいるとも事、多いとみますか？

　プロジェクト説明会の案内が郵送されて来ましたね。
　会員登録１５００名は、妥当な数字ではないでしょうか？
　これから、
　①プロジェクト説明会での購入検討者へのヒアリング
　②ヒアリングを受け、価格設定
　を受けるうちに、価格設定が割高な場合、実際の売買契約締結まで至る数は減るでしょう。

　それよりも、２４〜２６階の高所得者向け住戸（ソシアル）の設定が巧みですね。
　①２月前半までに、ソシアルの見込み客発掘
　②ソシアルの見込み客への販売
　③ソシアルは買わなくても、２３階以下の高層階・広占有面積フロアの顧客名簿獲得
　④優先分譲時に高層階・広占有面積フロアの販売（←高額で）

　どうやら、庶民では手の届かない物件になってしまうようです。
　平木校区＆隣接割安物件（←悪い物件ではない）のダブルハンデを負っているので、
価格設定は、安めにしてくださいね。阪急不動産さま！

　どうしても高かった場合は、ダイドーの西宮北口徒歩１３分（門戸厄神５分）も視野に
入れておいた方が賢明ですね。
　ダイドーの物件のモデルルームでも先に見に行って、プラン説明会を待つことにします。
　ジオ・ウェリスがあの値段で分譲されてなかったら、「値段はこんなものか」と思えたんでしょうが・・。

あたしんとこにはまだ送られてきません。。。
なんでやろ。

　明日ぐらいには案内来るのでは？
　なお、ダイドーの物件は、現在、優先案内中だそうです。
　今週末ぐらいに行っておくか・・・。

　タワーの隣のエグサスの入会受付が昨日から始まっているようです。
　隣にスポーツクラブがあるのは、健康増進の意味から言うと○ですが、
　駐車場等が十分に確保されているか？（マンション近隣に違法駐車等されないか？）
　夜、遅くまで（２４：００？）営業するみたいなので騒々しくなったりしないか？
　など心配ですね。
　駅前の宿命と利便性の天秤ですね。

情報に遅れててすみません。ジオウェリスというのは徒歩4分だったと思いますが、
ジオタワーとそんな近かったのでしょうか？
今回２００軒近い分譲なのでそんなに値段は張らないような気がします。
広さは１００を越えると有難いと思ってたんですが、広い部屋は上層階だけでしょうかね。
ちょっと残念。

１００平米越える部屋は上層の1億以上の物件ソシアルフロアーだけですよ。

　７７様
　ジオタワーとジオウェリスは非常に近いです。
　ジオタワーとジオウェリスの間には、それほど大きくない交差点があるだけです。
　位置的には、球場前線の交差点を挟んで、斜向かいです。
　直線距離でいうと３０ｍぐらいでしょうか
　この距離で、お値段に隔たりがあるとタワーを買う側としては、何か損したような気分になりますね。
　（まだ、買った訳ではないですが・・・）

駅直結のタワーと周辺のマンションはやっぱり別物と考えるのが普通だと思います。
後で売るにしてもポテンシャルが圧倒的に高いので有利です。

　８０様
　ご指摘ありがとうございます。ジオタワー購入検討の際に参考にさせていただきたいのですが、
　駅直結のポテンシャルが圧倒的に高い部分をご教授していただけますでしょうか。
　もし、購入するなら納得したうえで購入したいもので・・・。

荒らすつもりはありませんが
８１さんが駅直結にそれほどの価値を見出さないのでしたら
別にこのジオ・タワーにこだわる必要も無いと思いますよ。
そのうちジオ・ウエリスやラピタスの中古が出ると思うので
そちらを考えられたほうが現実的ではないでしょうか？

>>81さん
駅直結の魅力は、機能的なことでいうと、雨でも傘が要らずってことでしょうか。
スーバーを始め色々な施設にも、直結することになります。

でもそういうことより、漠然と西宮北口直結って、凄いプレミアだと思います。
もし、直結２分に魅力を感じないのであれば、別のところにした方がいいです。
間違いなく販売価格に反映されますから。

私はジオウェリスに住んでいますが、立地条件に結構な差を感じますよ。

駅・芸文センター・プレラ・アクタ、これらが２階レベルで傘要らずで行けますし、
将来的には阪急デパートやショッピングセンターとも直結すると思います。
また市内最短で大阪神戸に行くことも出来ます。
これ以上の利便性がある場所は他にないと思いますよ。

便利なのは予想できますが、ただ、阪急百貨店がそれほどの規模にならないとか
そんな話も聞きますし、アクタのコープでは、いまいち食料品に魅力を感じません。
あと何か今後、誘致されますか？

>>85阪急百貨店がそれほどの規模にならないとか
↑
どこからの情報でしょうか？
西宮スタジアム跡地には日本最大級のショッピングモールができると聞いています。
http://holdings.hankyu.co.jp/ir/data/ER200511041N1.pdf
梅田の阪急百貨店のようなものはできないかと思いますが食料品等は、エビスタよりも充実するの
ではと推測します。
逆にそんなものができては、混雑してしょうがない。
私が考える利点
・大阪・三宮に特急で１５分の立地
・駅直結
・映画館・ショッピングモール・芸文・金融機関・スーパー・公的機関（市役所出張所）・電化製品店
その他もろもろ
なんでもござれで、魅力満載ではないでしょうか？
関西で他にこのような魅力的なところ、他にありますか？
閑静なところがいい方には向かないかもしれませんが・・・

規模に関してはこんな感じです。
郊外型の阪急百貨店の売場面積が6,000㎡〜1万7,000㎡（全７店舗）
西宮阪急が2万5,000㎡、神戸阪急が3万4,000㎡。

単体でもそこそこな大きさだと思います。プラス専門店街は大規模なものですし。
詳細は発表ありませんが、総合スーパーも入ります。
別に阪急オアシスも出来るのではないかと予想できます。

まぁ、人それぞれ色々な価値観がありますし、無理に魅力に感じて欲しいとも思いません。

このマンションは、住みたくても金額面で断念したり、抽選で落ちたり、、、
むしろ住めない人が沢山できるのが目に見えてますから。
どうぞ、他所のマンションに行ってください。

話は代わりますが、この立地ならではの私の企みがあります。
映画館等もできますから、休日は並ばないといけないような飲食店がきると思います。
そういうお店に平日に行くのです。

梅田や三宮も近くていいのですが、行く必要なくなりそうな予感！

校区はどうですか？

>>88さんのいう通り、金額面はかなり高くなるでしょうね。
24Ｆ以上のソシアルフロアが1億円以上とのことですから、通常の3LDKあたりでも
5,000万〜6,000万以上の価格帯が予想されます。
駅直結のプレミアム分が1,500〜2,000万上乗せといったところでしょうか。
となると、ジオウェリスはかなりお買い得であったのかもしれません。
この金額出すなら、地の利を考えないのであれば他物件でかなり極上なモノが買えます。
駅直結＝2,000万を許容でき、価値を見出す人が買う物件かと思います。
庶民には少し厳しいですね。4,000万台で出ないかなー

いいのはいいよ。
お金ある人は買えばいいと思う。
いまこういうのはセカンドハウスとして人気あるんですよね。
医者や弁護士、会社役員の人が現金で買うらしい。
ギリギリのローン組んでって考えてる人はやめた方がいいよ。

私もかなり高くなると予想しています。

ジオウェリスより高くなるのは当然なんですが、
そのジオウェリスの販売価格は参考にありません。
安過ぎました。そのせいで倍率が高くなって、全期とも即日完売です。
抽選に落ちた人の方が遥かに多いのです。

そして、3,300万円だったはずの部屋が家賃21万円(管理費別)で貸し出されています。
こんなに美味しい物件はそうそうありません。

阪急不動産が弱気の値段設定をしてしまったのは、
同時期に駅から7分程のところに別のマンションが
売り出されることを考慮したのだと思います。
ちなみこちらのマンションは半年以上たっても、完売には至っておりませんでした。

ジオタワーの方が条件が良いのは明らかですが、
それにもまして阪急不動産の、強気な値段設定が予想されます。

　８１です。しばらく見ないうちに色々な角度からの意見が出てきて面白くなりましたね。
　購入検討者間でジオタワーにプラス評価の意見もマイナス評価の意見も沢山出てきて、我々の
意思決定の参考材料になればいいですね。
　私事ですが、私の優先順位は、①利便性　②校区　（③以下はまだ決めていません）です。
　①については、ほぼ満点です。
　②については、巷間言われている通りマイナス評価しています。
　私は、「それぐらいの環境で生活できんとね〜」と思っていますが、
　嫁さんは「一生に一度か二度のことやのに、なんでワザワザ好きこのんでその校区で買わなアカンの」
　と申しています。なるほどなぁ〜と思う反面、「別にええんちゃうの」とも思います。
　女性は気にされるものなのでしょうか？
　私学に行かせる人は関係ないですけどね・・・。できれば、私は公立でのびのび育てたいので・・・。
　　

ジオタワー購買層で子供を公立中高に通わせる家庭はまず無いと思いますね。
だからその面のマイナスは値段に反映されないと思います。
あそこに住めばどんな私学へ通学するのも容易ですから。

進学塾も歩いてすぐですしね。
公立でのびのび…いいと思いますが、校区は慎重に選択すべきだと思います。
子供だけではなく、母親にとっても負担になりますから。優先すべきはものは何か、ですね。

　校区の問題は、色々な意見がありますね。
　今回、眺望という観点から検討してみたいのですが、何階以上から眺望は抜けるのでしょうか？
　南東にプレラ西宮、南に芸術文化センター、南西にジオウェリス西宮北口、西にラピタス３１
　結構回りは高い建物に囲まれているため、眺望のいい部屋は限られてくるのでは？

　あと、多分間違いないと思いますが、ラピタスに比べて建物自体の迫力は感じられないでしょうね。
　（敷地面積が狭く、軒高もラピタスより10ｍ以上低いようです）
　

>ジオタワー購買層で子供を公立中高に通わせる家庭はまず無いと思いますね。

それは貴女の個人的な価値観ですよ。勝手に決め付けないように。
西宮信者、私立信者のこの方は前から、色々なところでレスつけまくって
ますから、印象に残ります。

私も気になりました。まさか200戸全てのお子さんが私学に行くわけないですし、
金銭的余裕があったとしても、公立に行かせる方も多くいますよね。

>>96さんへ
眺望は期待しないほうがいいですよ。
立地から考えてベランダは南向きになるかと思いますが、
少なくとも10数階程度では眺望は悪いです。

20階ぐらいだと変わるかもしれませんが。

アクタとかジオが17階とか18階だから、20階以上はないと駄目でしょうね。
ソシアルフロアーかその下の数階だけです。価格、競争率共に高くなりそうです。

>97
>98
そうですね。
校区がイマイチなのでそれを考慮して廉い値段設定にしてくれるといいですね。（ｗ

校区の話しをすると必ず西宮荒らしや関係者が沸いてくるので、
専用スレでお願いします。

関西地区の学区について語りましょう
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/284/

e−マンション西宮スレ名物の校区（といっても、私立盲信オバ）は
どこに住んでるの？他でも話題になっていた。

知らないけど、とにかく西宮に執着して出てくる。（笑）
あとは宝塚、豊中かな。
マンションの話で盛り上がってると、学区話で割り込んできて荒らす。
何が目的か意味不明なんです。

宝塚には出てきますけど、毎回「宝塚は低所得者が多いから、私学には
子供を通わせられない」論調がおおいですよ。
仁川から西宮よりには裕福な家庭が多く、そこに引っ越したら貧乏人は
何かと肩身が狭いというのが、持論であられました。（遠い目）
豊中にも出てくるのか、面白いからチョット見てみようかな？ｗｗｗ

やっと、説明会の案内が来ました。行く予定ですが何か心積もりはいるのですか？価格も知らされるのでしょう。

ほんとに、学区の話はどうでもいいですね。ジオタワーで小学生がうろうろするだけでマンションの価値が下がります。

94よりも93の発言のほうが問題

調べてみたけど、西宮北口周辺、特に徒歩数分圏には本当にマンションがないんですね！
やっぱり手の出せないような価格がつくのかな、今から気になって気になって…。

>>109さん
安いと競争率が上がって、抽選に落ちる！
結局手に入らないという。。。