J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

日経に広告を結構、掲載しています。東京の富裕層向けなのだと思います。実需の感じはしないです。

ああ、まだ広告を出しているのですね。失礼しました。
億ションでも京阪や三菱地所の御所東の物件などはすぐ売り切れましたので、
このマンションが完売できないのは値段のせいではありませんね。
高級感がないせいか、定借のせいか。

>>102 坪単価比較中さん
定借だからだろうな。。。

定借じゃなかったらこの値段でもいいと思うけど…

定期借地権のマンションはお得だって言ってる評論家もいるよ。
三井健太氏の説↓
https://www.sumu-log.com/archives/14811/
4月5日にさらに持論を展開するらしいから注目しよう。
いくら力説されても私は絶対避けるけどね。

＞１０５

>105

土地の所有権には価値がないって論理だとああいう結論になるんだろうね。

このあたりってけして交通アクセスや買い物が便利とは言い難い立地。
閑静な住宅街に住みたいという人にはよいかもしれないけれど
この価格帯、まして竣工して２年過ぎている物件を購入したい人は
なかなか見つからない気がします。
一層のこと、賃貸物件にしたほうが良いのかもしれない。

竣工フォトギャラリーを見ていると、全然マンションっぽくないなと思いました。
料亭とか旅館とか、そういう雰囲気です。
ある意味、突き抜けているので、面白いとは思います。
価格帯的には、やはりお高めなんだなぁ…というのはありますが、外観からしてそういう感じですものね。
家の中は和風ではありますが、
ある意味普通のマンションではあると感じました。

マンションは神社の一部的な感じで、森に囲まれているのでその点もいいとは思います。
別荘として考えている方も多くなってくるのでしょうか。
ここだと、
独自の決まり事もいろいろとありそうなかんじなので
そういう話を聞いてから…という感じになりそうですね。
建物自体はとても素敵です。

景観を損なうことなくとても美しい外観と、その場所の雰囲気を生かした内装だと思いました。
緑あふれる周辺環境が何より素敵です。
それでも京都市建築物環境配慮性能表示Ａランクで、星の数を見るとけっこうきびしい基準があるのだなと思いました。
物件概要に記載されているのですが、契約の際は「糺の森保存会」または「下鴨神社崇敬会」の終身会員になる必要があるとのことで、ちょっと特別な感じもしました。

管理費と修繕積立金を合わせて、毎月７万払わなくちゃいけないんだよ。だれが買うんだろ。

月々、管理費と修繕積立金にプラス地代数万円と、解体準備金というものもあるようですよ。解体準備金は金額としては低めではありますが。それと、契約時の敷金というのもあるのですね。
経済力のあるご家庭でないと住めないだろうなと思います。環境重視で日々の生活を大切に考える人ならそれだけの負担は惜しくないという方もいらっしゃるのだろうなとも思います。

神様と同居させてもらっているのだから、玉串料を毎月５万円ささげていると考えれば安いもんでしょ。

安いもんだと思う人はどうぞお買いください、という物件でしょう。
車がないと不便な立地ではあります。

定借どこでもですけど解体準備金て何か不思議ですよね。新築で購入する物を壊すお金を積み立てていく。そう思うのは私だけでしょうか。

更地にして返すのが条件だから、解体費用を自己負担するのは当然だと思うよ。特に不思議はない。

マンション横の通りは、観光客でガヤガヤしてるので、休日の日中はうるさいと感じました。
反対に夜道は薄暗く女性はちょっと怖い感じを受けそうな感じです。
決して便利が良いところではありません。近隣にスーパーやコンビニがないです。
ここにお住まいのかたには不要かもしれないですが。

更地にして返すのってある意味わかりやすいですけれどね…
所有権のマンションだと、何十年も経ったときに建て替える体力があるところばかりじゃないので
修繕と建て替えで話し合いが難しくなりそうな。

ここは日中は観光客は多そうですよね。ここにとどまっているわけじゃないので
その点はまだいいのかなと思いますけれども。。。

下鴨神社に近いこともありますが、
周辺はかなり静かですので住みやすそうだなと思います。
間取りをみると、プランの種類はいろいろありそうですが
マンションの階段部分が窪んでいる涼音の棟123プランは避けたいかもしれないです。

今さら買う人いるのかな。
竣工後、2年過ぎてまだ売れず・・・
50年後には更地にして返さなきゃいけない定借物件。
資産価値ないでしょう。

https://www.jgran.jp/shimogamo/outline/index.html

「J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜」物件全体概要
所在地（地番）
京都市左京区下鴨泉川町60番、60番2
交通
京阪本線・鴨東線「出町柳」駅徒歩9分
総戸数
99戸（会員分譲住戸30戸含む）
敷地面積
9,647.68m2（実測）、9,439m2（公簿）（A敷地：2,431.70m2・B敷地：6,915.98m2・自主管理公園：300m2）
建ぺい率・容積率
40％・100％
建築面積
3,704.13m2（A敷地958.89m2・B敷地2,745.24m2）
延床面積
9,433.37m2（A敷地：2,372.40m2・B敷地：7,060.97m2）
構造・規模
鉄筋コンクリート造3階建
地域・地区
第1種低層住居専用地域・準防火地域・10ｍ高度地区・風致地区第3種地域・下鴨神社周辺特別修景地域・眺望空間保全地域・近景デザイン保全区域・遠景デザイン保全区域
建築確認番号
第Ｈ27確認建築京機構市00968号（平成28年1月6日）・第H27確認建築京機構市00969号（平成28年1月6日）・第H28変認建築京機構市00253号（平成28年6月29日）・第H28変認建築京機構市01333号（平成29年4月10日）
駐車施設
24台（平面駐車場、内1台は福祉対応用駐車場）［月額使用料：27,000円、29,000円］
自転車置場
99台（内スライド式93台、2段式6台）［月額使用料：100円、200円］
管理形態
区分所有者全員による管理組合の結成後、運営・管理業務はJR西日本住宅サービス株式会社に委託
建物竣工時期
平成29年5月竣工済
入居時期
即入居可※諸手続き完了次第のご入居となります。
事業主・売主
JR西日本不動産開発株式会社
国土交通大臣(2)第8441号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟・(一社)不動産流通経営協会会員
〒530‐0005 大阪市北区中之島二丁目2番7号 06-7167-5613
施工
株式会社竹中工務店京都支店

残り5戸が売れ残り完成在庫の本当の最後かな？
更新日が6月28日なのにまだ更新されてない
担当者もやる気下がってるんやろな


https://www.jgran.jp/shimogamo/outline/index.html

「J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜」先着順住戸概要
販売戸数
5戸
間取り
2LDK～3LDK
専有面積
65.64m2～80.63m2
サービスバルコニー面積
2.45m2～4.60m2
テラス面積
8.57m2～11.17m2
販売価格
6,520万円（1戸）～10,030万円（1戸）
価格帯
6,500万円台・7,000万円台・7,400万円台・8,400万円台・10,000万円台
管理費（月額）
44,850円～55,090円
修繕積立金（月額）
11,790円～14,480円
修繕積立一時金（引渡時一括払）
942,900円～1,158,200円
管理準備金（引渡時一括払）
22,425円～27,545円
申込場所
「J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜」現地販売センター
※お申込の際は、実印と直近2年分の収入を証明できる書類、本人確認書類をご持参ください。
※ご契約の際は、「糺の森保存会」もしくは「下鴨神社崇敬会」の終身会員になっていただくことが必須となります。
※先着順につき、販売済の場合はご了承ください。
広告表示有効期限
2019年6月28日
概要作成日
2019年6月14日現在
定期借地権概要
分譲後の権利形態
建物専有部分は区分所有権、建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、敷地は専有面積割合による借地借家法第22条、定期借地権（地上権）の準共有
存続期間
2067年6月29日まで※建物解体期間含む
地代（月額）
24,471円～30,059円※地代は引渡当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。
敷金（引渡時一括）
440,478円～541,062円
解体準備金（月額）
3,540円～4,340円
解体準備一時金（引渡時一括）
471,400円～579,100円
備考
借地権の譲渡・転貸可※譲渡に関しては、引渡日より3年を経過するまでは禁止するものとします。ただし、相続等による場合はこの限りではないものとします。

2億8,800万÷48年÷12ヶ月＝毎月50万円
管理費等99,430円＋修繕積立金26,130円＋借地料54,254円＝179,814円

これから48年間も毎月68万円も払い続けて自分の所有にならないとか誰が買うんやろな？


https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FYHWTA04/
中古マンション Ｊ・ＧＲＡＮ　ＴＨＥ　ＨＯＮＯＲ下鴨糺の杜
所在地 京都府 京都市左京区 下鴨　泉川町 周辺地図
価格 28,800万円
ローンシミュレーション
最寄り駅 京阪鴨東線「出町柳」駅 徒歩9分
（乗換案内を見る）
管理費等 99,430円／月 修繕積立金 26,130円／月
その他費用 -
専有面積 145.53㎡(約44.02坪) 間取り 2ＳＬＤＫ
※S・サービススペースは納戸です
築年月 2017年5月 築（平成29年5月） 階数／階建 3階／地上3階建
向き 南 バルコニー面積 11.16㎡
現況 空家 駐車場 空き無
建物構造 鉄筋コンクリート造 総戸数 99戸
管理会社 ＪＲ西日本住宅サービス 管理方式 日勤
土地権利 定期借地権(地上権) 借地期間・借地料(月額)　2067年6月まで 54,254円
分譲会社 ＪＲ西日本不動産開発（新築分譲時における売主）
施工会社 竹中工務店
備考 -
引渡時期 即時 取引態様 仲介
更新日 2019年07月04日 次回更新予定日 2019年07月18日

投資マンションの賃貸の部屋もあるな
金持ちは3年くらい別荘変わりに借りて住むんやろか？


https://chintai.door.ac/buildings/69688a98-efde-5081-8ca4-d3dc8d4b5cbc
J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜の空室一覧（全3件）
2階　北　3LDK　82.42m2　29万円　なし　58万円　なし　
2階　南　3LDK　78.82m2　35万円　なし　35万円　70万円

いやいや、何千万も出して３年間住むくらいなら、
３年間、ザ・リッツ・カールトン京都に泊まり続けます。

値段が高過ぎます。
資産にはならない物件ですから。
お金に余裕がありこの土地が好きな人が検討するのかも。
確かに同じマンションに長く住む人は少ないかもしれませんが、リセールしても難しいでしょうしね。
値段がもっと安ければ検討する人もいるかも。

＞確かに同じマンションに長く住む人は少ないかもしれませんが
賃貸物件ならね。分譲の場合、圧倒的多数は長く住みます。

https://www.jgran.jp/shimogamo/outline/index.html

>>総戸数 99戸（会員分譲住戸30戸含む）

物件概要の会員分譲住戸ってどういうものなの？
会員制の共同所有みたいな企業が所有してるの？

東急ハーヴェストクラブ、エクシブとか
リゾートマンションの共同所有会員権みたいなのあるけど
あんな感じのものかな？

建設の際に近隣住民による行政訴訟が起こされたのは結構有名な話なんですが、そんな家に住むとなったら私は抵抗あるんですが、みなさんどうでしょう？あまり気にされないのでしょうか？

>>129 販売関係者さん

これ？
高級マンションの住民は地元住民と日常生活で交わることないから問題ないのでは？


https://www.sankei.com/west/news/170330/wst1703300059-n1.html
2017.3.30 18:13

地元住民の訴えを却下　下鴨神社マンション訴訟

世界遺産・下鴨神社（京都市左京区）境内に建設中のマンションに反対する地元住民らが、風致地区条例に基づく許可を取り消すよう京都市に求めた訴訟の判決で、京都地裁は３０日、住民側の訴えを却下した。

　判決理由で久保田浩史裁判長は訴えの根拠とした条例が「個別の景観利益の保護を目的とするものではない」として、住民には原告の適格がないとした。

　住民らは建設地が世界遺産の周辺環境を保護するための区域「バッファゾーン（緩衝地帯）」内で、市が平成２７年に出した許可で貴重な樹木の大量伐採が可能になり、世界遺産の価値を下落させると訴えていた。また、マンションの建築確認を出した民間会社の京都確認検査機構に取り消しを求めた訴訟も判決があり、住民の訴えを棄却した。

　マンションの敷地は神社が式年遷宮の費用捻出目的で貸し出した。今年６月に完成予定。

下鴨神社のそばということで神聖な場所。

静かな立地を求めるのであれば、ちようど良いと思いますが

買い物とかはあまり便利とは言えない立地です。

既に竣工して2年。もう新古マンションとなるのではないでしょうか。

この価格帯のままでは、総合的に考えると購入するのは厳しいなと思いました。

典型的な負動産だけど、下鴨神社に1億のお布施をしたと思えばいいのでは。

別荘、大変です。

何よりメンテナンスが辛いです。

・年に何回か風通しのために行かなくてはいけない
・ダニなどのため到着日は掃除
・布団などの管理、布団掃除機など
・維持手数料（固定資産税もかかる）

それよりリッツカールトンに泊まった方がいいという意見も納得。

多分、本当のお金持ちは依頼して掃除なども済ませるのかもしれませんけどね。思いたった日に予約なしで訪れることができるのはいいのかも。大文字焼きの日などは京都のホテル満室ですからね。

日経新聞の日曜日に、繰り返し広告が掲載されています。東京の富裕層向けなので、競合は五つ星ホテルでしょうね。マンコミを読んで購入検討する層とは思えません。

しかし外壁がモルタル吹き付けで安っぽく見えるんだよね。
どうせ50年後取り壊すんだからということで安く仕上げたかな。

確かに、134さんの書き込みがあるように

地元の人が購入するというマンション物件ではなく

他府県の富裕層向け物件なのだろなうと思います。

それでも、もう竣工して2年が過ぎました。

そろそろ価格を下げて販売しないと厳しいのかもしれません。

あと48年後に取り壊しで、この値段では、リセールは無理だと観念し、
永住目的で買うほかないけれど、デベが高級賃貸として貸し出す手もあるかな。

富裕層が日経新聞をこつこつ読んでるとは思えん。
広告を出すなら、北京や上海の投資新聞の方が効果がある。

もう既に完成して２年を過ぎているので
中古マンション物件扱いにならないのでしょうか?
まだ販売中ですが、それであれば余程価格が下がらないと
買い手は少ないかなと思います。

そうですね、ここは完成後50年経ったら更地にして返さなくちゃいけないから、
年月が経てば経つほど資産価値は無くなって行きます。月々の積立金も、将来の
建て替え資金ではなく、取り壊し費用になるので、なんだかむなしい。
法人が神社へのお布施代わりに買い上げて、社員の社宅にするしかないかな。
今更こんな高くてコスパの悪いマンション、個人で買う物好きもあまりいないでしょう。

東京で管理費15万のマンションに住んでいますが、借地ではないので最終的には何千万かにはなります。
このマンションは、環境から見ると管理費の高さは普通だけど、最終的に１円にもならないのはきついと思います。

こちらのポエム

この地だから叶う、京の本質を愉しむ。

https://www.jgran.jp/shimogamo/index.html

まだ残ってるね。笑
定借は手に入れたくても入れられない土地に住めるのがメリットとして、ここは資産性でなく世界遺産の土地に住めるオカルトメリットなので、経済性考える時点でしんどいよね。京都人的には良い場所だけど。

さすがにもう完売してるだろうと思ったけど、まだ大量に売れ残ってるみたいだね。
冗談かと思った。
50年定借物件でもうすぐ竣工5年だから寿命が1割縮まったということか。

あと2割くらい安くなれば買いたいですw

下鴨神社は我が一族の氏神なので、そのそばで暮らせてパワーをいただけるならお布施として購入します。

5年も経過したら、新築じゃなく中古です。

>>8,210万円（1戸）～11,160万円（1戸）
これはさすがに高すぎな気がします。

管理費も修繕積立金もかかるわけだし。しかも定借。

2067年6月29日までなので、相当先ではありますが。45年先って何しているのか・・・

分譲のマンションだと、何十年と先になった場合、建て替えか超大規模修繕か、みたいな感じになってしまって
意見が割れてしまったりとかはありそうだけど、
定借だとそれがないのが良いところなのかなとは思う。
ただ、定借の場合は分譲と比べて金銭的にかなりお得感は求めたいところ…。
ずっと残るわけではないですので。

>>147
>>ただ、定借の場合は分譲と比べて金銭的にかなりお得感は求めたいところ…。
>>ずっと残るわけではないですので。

確かにそうなんですよね。
定借物件の良いところは、分譲より全てにおいて安いというイメージ
そうじゃいないとわざわざ定借を選択する意味はないかなと個人的には思います。

竣工して５年。
まだ販売しているとは・・・住んでいる人も早く完売してほしいだろうな。
下鴨神社前で神聖な場所とはいえ、今も尚この価格帯ではなかなか厳しい思います。
定借物件ですし、値引きなしでこのままでは完売難しいかもですね。

値引きされてもいらんよ
毎月１０万円前後かかるし竣工して５年てことは残り４５年切ってる