J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

物件概要に「借地借家法第22条による定期借地権(地上権)」と
有り契約年数が書いてありませんが、

国土交通省のホームページ
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-2.html
を見ると
22条の借地権の存続期間は「50年以上」と書いてあります。

このマンションの契約期間は何年なのかな？

京都の人が購入する率は記録的に低くなるのでしょうね。

東京の超富裕層向けのマンションになるでしょう。

ホームページの道路からの外観想定図

1階は､生け垣と格子状のフェンスで閉塞感が有りそう
2階は床から天井までありそうな大きなガラス窓で覗かれそう
3階はベランダが有り一般的な構造で落ち着いた佇まい

当然、3階はすごく高い価格設定でしょうね

まさしく相続税対策「だけ」にふさわしい。

本日の日経新聞朝刊で、このマンションの宣伝広告がありました。

総戸数／９９戸（会員分譲住戸／３０戸を含む）

今日の宣伝広告内では「会員」についての説明がありませんでしたが
どのようなものなのでしょう？

借地権のマンションが相続税対策にふさわしいとは全く思わないのですが。

同じ定借の「御所梨木の杜」も完売したことだし、一定の需要はあるみたいです。

相続税対策よりも、所得税対策の方が主な理由でしょう。

定借なら事業用として使うならば全支払金を償却金として算定できるので、
定借が終了する５０年から６０年後の資産価値がゼロになるにしても、
３０％～５０％安く購入し使った事になる。

所有権のあるマンションで５０年から６０年経過した場合、
余程条件の良い物件でなければその購入価格の３０％～５０％で
売れる可能性は少ないでしょう。

先ず、販売価格が適正なことが条件ですが。

イーグルコート 梨木
未入居物件

https://smp.suumo.jp/chukomansion/kyoto/sc_102/pj_86624594/

梨木の一階は相場より安く即完売だったらしい(梨木のスレより）。
転売でもうける転売屋には打って付けの物件。

いったい幾らぐらい利益有るんでしょうね。

本日の日経新聞に､値段の載っている宣伝がありました。

61.29㎡から128.46㎡
5840万円から21500万円

維持費を見ると
74.21㎡　おそらく7840万円の部屋で計算すると
管理費　　　50700円
修繕積立金　13320円
地代　　　　27666円
解体準備金　 4000円
計　月　95686円　かかるみたいです。

その他入居時に　敷金＋解体一時準備金で85万円ぐらい
修繕積み立て一時金　約106万円

月の維持費が７４㎡ぐらいの部屋で10万円弱掛かるようなので
法人のように経費に出来無いと買う気の起こらないマンションですね。

＞１０から試算すると50年の定借として

（7840+85+106)万／600月＝13.382万円／月

13.382+9.5686＝22.9506万円

74㎡の部屋の月払いが約23万円となります。

家賃としてこの額を考えると、この場所で
これを高いとみるか相場とみるか人それぞれですね。

実際には、50年間の平均金利を１％として計算に加えると
13.382×1.27＝16.995位になるため
月約26万7千円という数字も出ますね。

抽選会が9月25日にあるようですが、どの位の賑わいなんでしょうか。

すごく良い場所のマンションなのに、このスレはあまり延びないので
予想しにくいです。

ここのMRは相当敷居が高いみたいです。

定借期間50年しっかり支払える能力を審査する様で
個人より法人を優先。
当然外国人はシャットアウト。

月々の維持費が高いことと。3年間の売買禁止条項も有り、
購入者の質は良さそうですね。

いいマンションになりそうですもんね。
生活圏内なんで、期待してます。

>>14 匿名さん

意味が分からん。
これが出来てあんたの生活の何が どう変わって良くなるの？

>>15

周辺の住環境がよくなる、自分の家の資産価値が高くなる

といったところでしょうか。定期借地なのは不安ですが50年ですか？だったらいいのかなと思いますね。

マンション名がかっこよく、公式ホームページもおしゃれでした。ちょっとページが重いかな。住みたい人も多そうです。

タワーマンション流行り？な時代に、こういうマンションは希少だと思いますが、低層好きの私にはとても好感度が高いです。
京都ならではの雰囲気というのでしょうか、ギャラリーのコーナーを見てもマンションそのものではない美しい風景写真なので、建物にも期待してしまいます。
お値段も気になりますが、間取りやモデルルームを早く見たいです。
ありきたりの田の字ではなくて、場所や外観に合った素敵な間取りだといいなと思います。

地下の部屋は安いけど50年も住みたくないかな
二階建てにしてほしかったですね

京阪利用者の人にとっては魅力的な物件もしれないです。

ただ、マンションを希望しているのは、やはり上階に住みたいからだと思います。

ここは3階建て。せめて7階建てとかにはできなかったのでしょうか。

特別、価格が安いわけではないので、マンションに住むというメリットがないような・・・。

>>19 匿名さん
高いお金を出してあの場所に住むことの価値をどう判断するかですね。

20さんが書かれているとおりかもしれません。

マイホームを決めるにあたっては、立地を優先に考えるのか

便利さで考えるのか、一生住むかもしれない大切な買い物なのだから

じっくり考えて判断しないといけないかなと思います。

そんなに簡単に買いかえられるものではないですから。

中小企業の保養所とかゲストハウスとか、
オーナー社長のセカンドハウスとか、
京都以外の購入者が多いように思う。

法人を優先という事は企業向けのマンションになってくるのでしょうか？
またはセカンドハウスとして利用する方向け？

定借になってきますから永住住まいというよりは短期住まいとして購入している方もいらっしゃる可能性もあるのかな。
外国人に厳しいという面では住民同士のトラブル対策としては良いと思います

定借で高い物件費、管理料を支払ってまで下鴨がそんなに良いのかな？考えるところです。

下鴨茶寮、三井別邸が近くにあり、格の高い場所であることは間違いない。
まぁ、駅チカとか言うてる庶民は相手にしてない物件なんで、あとは、条件面でどれだけ割切らすことができるか。ただ、なんだかんだ、御所東の定借も完売しましたね。

>>26 匿名さん
下鴨神社が式年遷宮等でおカネが必要で、建てたマンションなんで御利益はあっても、祟られることはないでしょうよ。

ここって実需での購入なのか、資産としての購入なのかどちらの方が多くなってくるのでしょうか。
出町柳の駅までかなり近いですので、実需ということなのかなぁ。
このあたりってそもそも買い物をする場所ってどこになるのかな、とか実際に暮らしたときのことをシミュレーションしていかねばなりませんね。

>>28 匿名さん
正直、数千万ぐらいら実需とか資産とか気にしないぐらいで出せるレベルの人が買うでしょうよ。この価格ぐらい50年住むと思ったらポンと出せる人。

日々の買い物は百貨店の外商。

日常的なお買い物、デパートの外商サンは流石に生鮮食品まではもってきてくれないでしょうから、
ネットスーパーやら生協やらお取り寄せやら、工夫して使いながらやっていくという感じで宜しいのではないでしょうか。
今時は本当に便利ですよ。
すぐ近所にあると本当は便利かもだけれど。
あとは会社帰りに買っていくとかということもできるといえばできるのかなと思います。

ここは共用部はどちらもエントランスのラウンジくらいでしょうか。ラウンジと行ってもソファセットがある程度だと思うので、ランニングコストの面で考えるとよろしいなぁという感じで。ランニングコストかからないですからね。
ちょっとエントランスで家族を待つ場合に使うぐらいでしょうか。ここの場合はマンション規模を考えてもあまり派手な共用施設を付けることはしなくても、ということなのかな。

このあたりは、京都らしい街並みが残っています。
京都に長く住んでいる人はもちろんですが、
他府県の人は住んでみたいと感じるかなと思います。

ちなみに、物件概要を見ていると
総戸数99戸のうち会員分譲住戸30戸含むとあります。
会員って募集されているのでしょうか?

ここは本当に良い環境だと思います。また交通の便(京阪)も最高。ただ、外観が高級マンションというより二戸一、三戸一の共同住宅の様で残念。

確かにそうですね。
ベージュ色がそういう印象を与えています。
少し残念です。
寺社仏閣の土塀の色にこだわったのでしょうか。
深い焦げ茶色のタイル仕様でもよかったのかとも。
これだけの価格ですから。
でも、世界遺産だから仕方がないのか、、、、、。

確かに外観は安っぽいね

マンション内の共用部分は和風な雰囲気でおしゃれだなとおもいます
外観のデザインは昔の家のような雰囲気で日本庭園を思わせる、面白いデザインだなと感じます。

周辺の和風な感じとマッチさせようとしているデザインなのかな
それだけでも個人的には高級感があって、素敵だなと思いましたよ

エントランスホールが、ザ京都という感じを出しているなと思います。
マンションという物件ではありますが、ところどころに「和」を感じさせる
上品さのあるところが、すごくいいなと感じました。
この内容であれば、若い世代だけでなく年配の方も購入したいと思われるだろうと思いました。

穏やかな暮らしが出来る立地だと思いますが、

逆に生活環境が整っているのかと考えると悩むところではあります。

立地的に考えて、せめて全戸分の駐車場があってもよかったような気がしました。

何棟もあるので、管理が面倒そうだなぁという風に思うのですが…
修繕積立金は自分たちが住んでいる棟の分だけなのかそれとも合同なのかどちらなのでしょうか。
例えば中の１つだけの棟が何かしらで損傷した場合って
保険は使うでしょうけれど
でも費用がかかる場合はどうなるのかなぁなんて思いました。

フローリングについて3種類のものが説明に上がっているのですが、
これって選択ができるのですか？
それとも部屋によって使い分けをされているということなんでしょうか。
なんだかなかなか普通のマンションではお見かけしない材質だなぁと思います。
チェリーとかオークとか注文住宅みたいだなぁと思いました。

マンション名が英語表記ですか。つづりを間違えないか心配。。。

設備のところにありますね。　

床材が　

・オーク　
・チェリー　
・ウォルナット　

の3つから選べます。どれが一番耐久性があるんでしょうね。あと料金は一律なのかな。

有料、無料を教えてもらえるといいです。

あと、ステンレスレンジフード、取り外しが大変と聞いたことがあります（友人がこんな感じのレンジフードです）。慣れるまで練習が必要かもしれないですね。

レンジフードはメンテンナンスが楽なタイプではないのですか。最近ではそういうのが多くなっているものと思っていましたが。説明を読むと「ホーローの整流板は油汚れも簡単に拭き取れ、取り外して丸洗いもできます。」とあるので、掃除が楽なのかと思ったのですけど、実際はそうではないのかしら。

床材はどれも魅力的な説明が付いていて迷いそうです。床材に適しているというからには耐久性はどれも優れているのだろうと思うのですが、色や雰囲気によって部屋全体のイメージも違ってきそうに思います。

京阪が近いとはいえ、駐車場も確保されている台数は少ないのと
気になるのは駐輪場です。各家庭1台分しかないのですが
自宅まで持ち上がることは可能なのでしょうか。
静かな立地は京都らしくて良いのですが、
生活するにあたっての環境に悩む点があるかなと感じました。

月々に掛かるランニングコストがハンパねぇー、、、

こんなマンションもあるのですね、隠れ家的宿のようで素敵です。

44さんの言われるランニングコストとは、管理費、修繕費のことでしょうか？
たしかに、月々管理費だけで44,850円～57,260円、これだけで安いマンション一軒買える額。
これほど高い管理費は初めて見たかもしれません。
何をどう管理するとこういう額になるのでしょうか？
修繕費は安くはないけれど、11,790円～15,050円で、まあ普通の上くらいかな。

ここの売れ行きって？

京都のマンションの事ならこのブログが参考になるよ。
https://kyoto1192.com

>>45 匿名さん
想像の域を出ないんですが、借地で50年後に更地にして居住者は返却しないといけないようです。取り壊し費用じゃないですか？

>>45 匿名さん

１０番のレスを見ると地代も其れなりに高く、
７４平方メートルで月10万必要みたいです。

なんか浮世離れしたマンションって感じがする。