J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

物件概要に「借地借家法第22条による定期借地権(地上権)」と
有り契約年数が書いてありませんが、

国土交通省のホームページ
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-2.html
を見ると
22条の借地権の存続期間は「50年以上」と書いてあります。

このマンションの契約期間は何年なのかな？

京都の人が購入する率は記録的に低くなるのでしょうね。

東京の超富裕層向けのマンションになるでしょう。

ホームページの道路からの外観想定図

1階は､生け垣と格子状のフェンスで閉塞感が有りそう
2階は床から天井までありそうな大きなガラス窓で覗かれそう
3階はベランダが有り一般的な構造で落ち着いた佇まい

当然、3階はすごく高い価格設定でしょうね

まさしく相続税対策「だけ」にふさわしい。

本日の日経新聞朝刊で、このマンションの宣伝広告がありました。

総戸数／９９戸（会員分譲住戸／３０戸を含む）

今日の宣伝広告内では「会員」についての説明がありませんでしたが
どのようなものなのでしょう？

借地権のマンションが相続税対策にふさわしいとは全く思わないのですが。

同じ定借の「御所梨木の杜」も完売したことだし、一定の需要はあるみたいです。

相続税対策よりも、所得税対策の方が主な理由でしょう。

定借なら事業用として使うならば全支払金を償却金として算定できるので、
定借が終了する５０年から６０年後の資産価値がゼロになるにしても、
３０％～５０％安く購入し使った事になる。

所有権のあるマンションで５０年から６０年経過した場合、
余程条件の良い物件でなければその購入価格の３０％～５０％で
売れる可能性は少ないでしょう。

先ず、販売価格が適正なことが条件ですが。

イーグルコート 梨木
未入居物件

https://smp.suumo.jp/chukomansion/kyoto/sc_102/pj_86624594/

梨木の一階は相場より安く即完売だったらしい(梨木のスレより）。
転売でもうける転売屋には打って付けの物件。

いったい幾らぐらい利益有るんでしょうね。

本日の日経新聞に､値段の載っている宣伝がありました。

61.29㎡から128.46㎡
5840万円から21500万円

維持費を見ると
74.21㎡　おそらく7840万円の部屋で計算すると
管理費　　　50700円
修繕積立金　13320円
地代　　　　27666円
解体準備金　 4000円
計　月　95686円　かかるみたいです。

その他入居時に　敷金＋解体一時準備金で85万円ぐらい
修繕積み立て一時金　約106万円

月の維持費が７４㎡ぐらいの部屋で10万円弱掛かるようなので
法人のように経費に出来無いと買う気の起こらないマンションですね。

＞１０から試算すると50年の定借として

（7840+85+106)万／600月＝13.382万円／月

13.382+9.5686＝22.9506万円

74㎡の部屋の月払いが約23万円となります。

家賃としてこの額を考えると、この場所で
これを高いとみるか相場とみるか人それぞれですね。

実際には、50年間の平均金利を１％として計算に加えると
13.382×1.27＝16.995位になるため
月約26万7千円という数字も出ますね。

抽選会が9月25日にあるようですが、どの位の賑わいなんでしょうか。

すごく良い場所のマンションなのに、このスレはあまり延びないので
予想しにくいです。

ここのMRは相当敷居が高いみたいです。

定借期間50年しっかり支払える能力を審査する様で
個人より法人を優先。
当然外国人はシャットアウト。

月々の維持費が高いことと。3年間の売買禁止条項も有り、
購入者の質は良さそうですね。

いいマンションになりそうですもんね。
生活圏内なんで、期待してます。

>>14 匿名さん

意味が分からん。
これが出来てあんたの生活の何が どう変わって良くなるの？

>>15

周辺の住環境がよくなる、自分の家の資産価値が高くなる

といったところでしょうか。定期借地なのは不安ですが50年ですか？だったらいいのかなと思いますね。

マンション名がかっこよく、公式ホームページもおしゃれでした。ちょっとページが重いかな。住みたい人も多そうです。

タワーマンション流行り？な時代に、こういうマンションは希少だと思いますが、低層好きの私にはとても好感度が高いです。
京都ならではの雰囲気というのでしょうか、ギャラリーのコーナーを見てもマンションそのものではない美しい風景写真なので、建物にも期待してしまいます。
お値段も気になりますが、間取りやモデルルームを早く見たいです。
ありきたりの田の字ではなくて、場所や外観に合った素敵な間取りだといいなと思います。

地下の部屋は安いけど50年も住みたくないかな
二階建てにしてほしかったですね

京阪利用者の人にとっては魅力的な物件もしれないです。

ただ、マンションを希望しているのは、やはり上階に住みたいからだと思います。

ここは3階建て。せめて7階建てとかにはできなかったのでしょうか。

特別、価格が安いわけではないので、マンションに住むというメリットがないような・・・。

>>19 匿名さん
高いお金を出してあの場所に住むことの価値をどう判断するかですね。

20さんが書かれているとおりかもしれません。

マイホームを決めるにあたっては、立地を優先に考えるのか

便利さで考えるのか、一生住むかもしれない大切な買い物なのだから

じっくり考えて判断しないといけないかなと思います。

そんなに簡単に買いかえられるものではないですから。

中小企業の保養所とかゲストハウスとか、
オーナー社長のセカンドハウスとか、
京都以外の購入者が多いように思う。

法人を優先という事は企業向けのマンションになってくるのでしょうか？
またはセカンドハウスとして利用する方向け？

定借になってきますから永住住まいというよりは短期住まいとして購入している方もいらっしゃる可能性もあるのかな。
外国人に厳しいという面では住民同士のトラブル対策としては良いと思います

定借で高い物件費、管理料を支払ってまで下鴨がそんなに良いのかな？考えるところです。

下鴨茶寮、三井別邸が近くにあり、格の高い場所であることは間違いない。
まぁ、駅チカとか言うてる庶民は相手にしてない物件なんで、あとは、条件面でどれだけ割切らすことができるか。ただ、なんだかんだ、御所東の定借も完売しましたね。

>>26 匿名さん
下鴨神社が式年遷宮等でおカネが必要で、建てたマンションなんで御利益はあっても、祟られることはないでしょうよ。

ここって実需での購入なのか、資産としての購入なのかどちらの方が多くなってくるのでしょうか。
出町柳の駅までかなり近いですので、実需ということなのかなぁ。
このあたりってそもそも買い物をする場所ってどこになるのかな、とか実際に暮らしたときのことをシミュレーションしていかねばなりませんね。

>>28 匿名さん
正直、数千万ぐらいら実需とか資産とか気にしないぐらいで出せるレベルの人が買うでしょうよ。この価格ぐらい50年住むと思ったらポンと出せる人。

日々の買い物は百貨店の外商。

日常的なお買い物、デパートの外商サンは流石に生鮮食品まではもってきてくれないでしょうから、
ネットスーパーやら生協やらお取り寄せやら、工夫して使いながらやっていくという感じで宜しいのではないでしょうか。
今時は本当に便利ですよ。
すぐ近所にあると本当は便利かもだけれど。
あとは会社帰りに買っていくとかということもできるといえばできるのかなと思います。

ここは共用部はどちらもエントランスのラウンジくらいでしょうか。ラウンジと行ってもソファセットがある程度だと思うので、ランニングコストの面で考えるとよろしいなぁという感じで。ランニングコストかからないですからね。
ちょっとエントランスで家族を待つ場合に使うぐらいでしょうか。ここの場合はマンション規模を考えてもあまり派手な共用施設を付けることはしなくても、ということなのかな。

このあたりは、京都らしい街並みが残っています。
京都に長く住んでいる人はもちろんですが、
他府県の人は住んでみたいと感じるかなと思います。

ちなみに、物件概要を見ていると
総戸数99戸のうち会員分譲住戸30戸含むとあります。
会員って募集されているのでしょうか?

ここは本当に良い環境だと思います。また交通の便(京阪)も最高。ただ、外観が高級マンションというより二戸一、三戸一の共同住宅の様で残念。

確かにそうですね。
ベージュ色がそういう印象を与えています。
少し残念です。
寺社仏閣の土塀の色にこだわったのでしょうか。
深い焦げ茶色のタイル仕様でもよかったのかとも。
これだけの価格ですから。
でも、世界遺産だから仕方がないのか、、、、、。

確かに外観は安っぽいね

マンション内の共用部分は和風な雰囲気でおしゃれだなとおもいます
外観のデザインは昔の家のような雰囲気で日本庭園を思わせる、面白いデザインだなと感じます。

周辺の和風な感じとマッチさせようとしているデザインなのかな
それだけでも個人的には高級感があって、素敵だなと思いましたよ

エントランスホールが、ザ京都という感じを出しているなと思います。
マンションという物件ではありますが、ところどころに「和」を感じさせる
上品さのあるところが、すごくいいなと感じました。
この内容であれば、若い世代だけでなく年配の方も購入したいと思われるだろうと思いました。

穏やかな暮らしが出来る立地だと思いますが、

逆に生活環境が整っているのかと考えると悩むところではあります。

立地的に考えて、せめて全戸分の駐車場があってもよかったような気がしました。

何棟もあるので、管理が面倒そうだなぁという風に思うのですが…
修繕積立金は自分たちが住んでいる棟の分だけなのかそれとも合同なのかどちらなのでしょうか。
例えば中の１つだけの棟が何かしらで損傷した場合って
保険は使うでしょうけれど
でも費用がかかる場合はどうなるのかなぁなんて思いました。

フローリングについて3種類のものが説明に上がっているのですが、
これって選択ができるのですか？
それとも部屋によって使い分けをされているということなんでしょうか。
なんだかなかなか普通のマンションではお見かけしない材質だなぁと思います。
チェリーとかオークとか注文住宅みたいだなぁと思いました。

マンション名が英語表記ですか。つづりを間違えないか心配。。。

設備のところにありますね。　

床材が　

・オーク　
・チェリー　
・ウォルナット　

の3つから選べます。どれが一番耐久性があるんでしょうね。あと料金は一律なのかな。

有料、無料を教えてもらえるといいです。

あと、ステンレスレンジフード、取り外しが大変と聞いたことがあります（友人がこんな感じのレンジフードです）。慣れるまで練習が必要かもしれないですね。

レンジフードはメンテンナンスが楽なタイプではないのですか。最近ではそういうのが多くなっているものと思っていましたが。説明を読むと「ホーローの整流板は油汚れも簡単に拭き取れ、取り外して丸洗いもできます。」とあるので、掃除が楽なのかと思ったのですけど、実際はそうではないのかしら。

床材はどれも魅力的な説明が付いていて迷いそうです。床材に適しているというからには耐久性はどれも優れているのだろうと思うのですが、色や雰囲気によって部屋全体のイメージも違ってきそうに思います。

京阪が近いとはいえ、駐車場も確保されている台数は少ないのと
気になるのは駐輪場です。各家庭1台分しかないのですが
自宅まで持ち上がることは可能なのでしょうか。
静かな立地は京都らしくて良いのですが、
生活するにあたっての環境に悩む点があるかなと感じました。

月々に掛かるランニングコストがハンパねぇー、、、

こんなマンションもあるのですね、隠れ家的宿のようで素敵です。

44さんの言われるランニングコストとは、管理費、修繕費のことでしょうか？
たしかに、月々管理費だけで44,850円～57,260円、これだけで安いマンション一軒買える額。
これほど高い管理費は初めて見たかもしれません。
何をどう管理するとこういう額になるのでしょうか？
修繕費は安くはないけれど、11,790円～15,050円で、まあ普通の上くらいかな。

ここの売れ行きって？

京都のマンションの事ならこのブログが参考になるよ。
https://kyoto1192.com

>>45 匿名さん
想像の域を出ないんですが、借地で50年後に更地にして居住者は返却しないといけないようです。取り壊し費用じゃないですか？

>>45 匿名さん

１０番のレスを見ると地代も其れなりに高く、
７４平方メートルで月10万必要みたいです。

なんか浮世離れしたマンションって感じがする。

月々の負担が多いようですけど、こちらを選ぶメリットってなんでしょうか？
ランドスケープのページを見ると、すごく素敵な雰囲気ですし、やはり環境の素晴らしさとかでしょうか。
高額のマンションだとすると、それなりの資産のある方が住まれるのでしょうから、月々の支払いもそれほど負担ではないのかもしれません。
○○の棟という名前がついていたり、それぞれが離れのようになっていたり、ほんと特別な物件だと思います。
間取りは案外普通ぽいですが。

皆さんがおっしゃる通り、月の管理費、修繕費はたしかに高い
月額６万は言ってしまうことを考えると、家を借りられるくらいの月額になってしまっているというところはネック
高級マンションとしての価値がどのくらいあるのかどうかというところが分れ目になってくるのかな。
将来、もっと管理費が上がってしまうとなるとリセール時にもダメージが大きいのかも知れませんね

個人で買うマンションというよりも法人だろうなー

通常、定期借地権付きのマンションとは土地代がかからない分、割安になるはずだと思うのですが、そのメリットが全く感じられない金額だと感じました。
素人考えですが、土地を購入せずに建物だけでこの金額ということは、事業者が相当儲けていらっしゃるということではないですか？
厳しいことを言うようですが、リセールなど考えたらこんな高額の定期借地権付きマンションは厳しいのではないかと思います。
残り年数が短くなってきたマンションに高値はつきにくいでしょう。
ただでさえランニングコストがかかるわけですから。
よほど短期間で手放すというのならともかく、そうでないのであれば最後まで使い切る覚悟がいるものと思われます。
自身の年齢を考慮すれば使い切れる可能性はないので、次の世代に「売れない、コストはかかる」負の財産を残してしまうことになるような気がいたします。
大変魅力的な立地だと思いましたが、非常に残念でなりません。

定期借地権付きで８千万円、毎月の支払いが１０万円（地代込み）は高すぎる、外観が神社の管理棟のようで大変質素だ．．．
色々と言われているようですが、損得勘定や見栄えを気にする人はこのマンションを検討しては行けません。
霊験あらたかな神聖なる土地に住ませてもらえるわけですから、支払いの半分は玉串料相当と考え、華美は慎むべきです。

ここのMRは定借期間50年しっかり支払える能力を審査し、個人より法人を優先。
と書いてあるのを見ました。
他に書かれている方もいらっしゃいますが、
セカンドハウスとして購入される方が多いのかなと思いました。
外観も共用部も趣があってとても素敵だと思います。

ここだとセカンドハウスとして考えている方が多いというのはなんとなく納得できました。
99戸（会員分譲住戸30戸含む）とあるので、かなり法人関係を優先しているのはわかりました。
あとは諸々条件があるのだなぁ。そこまで負担になるほどのものではない、というのはアリますね。
終身会員になるというのも、まあ負担にならない人はならないかな。

まだ売れてなかったんだ。

共用施設らしいものは、どちらの敷地も、エントランスホールのラウンジくらいなのかしら。和な感じで、すごく高級感があります。どちらもとても素敵だと思いました。
こういうところにソファがあると、車を回してくる間に座って待っていられたりとかするので便利ではないかしらと思いました。

室内設備も高級感があります。色調も洗礼された感じですね。
8棟構成のマンションは珍しいと思いました。
北向きの邸もあるのですね。もう世界遺産という響きに気持ちが高揚してしまいます。
マンションの傍に世界遺産があるなんて、早々ありませんから。

外観は高級感を全く感じない。白くて、会社の寮みたい。
セカンドが多いと思うけど、電気がついている部屋がほとんどなかった。
落ち着いたというより、活気がない感じ。
カーテンがついていない部屋も多かったように思う。
京都駅から遠いし、祇園や外食を楽しめるところも遠いから
セカンドとしての魅力は果たしてどうなのか疑問。

外観などは好みなどもあると思いますが、周りの建物からは特に浮くこともなく、
植樹計画もきちんとされているので、その点は悪くないのではないかしらと思いました。

ここの場合は、高級物件としてのコンセプトがあるので、その価値は崩さないようにしているのかなと思いました。だからそのお値段なのでしょう。

使われている設備もグレードが高いものばかり、なのでしょうか？

ここは定期借地だというのは、なんとなく頷くことができますね。こういう土地が売りに出るというのはなかなかないですから。
ここの地権者さんというのは、一体どなたなのでしょうか。神社だったりするのかしら。

ここは引き渡されたから、3年間は譲渡はできないということが書かれていました。
転売を防ぐためでもあるのかもしれませんね。

「糺の森保存会」もしくは「下鴨神社崇敬会」の終身会員にならないといけない、ということが書かれていました。
これって、例えばリセールをした場合でも、そうあらねばならない、ということになるのでしょうか。
糺の森保存会は年会費２千円、下鴨神社崇敬会は年会費５０００円だそうです。
そこまで大きな金額ではないですが…

普通のマンションと比べてしまうと、約束事は多いな、という印象を受ける人も多いかと思われます。
どう捉えるかでしょうね。
ここの場合は、見た感じでは
賃貸に出して儲けようという人よりは、落ち着いて人の出入りがあまりないことを好む人向けだと思います。
神社仏閣の近くに住むことは、不動産的には悪くないことらしいです。
特に古くからずっとそこにある場合は。
それだけ、自然災害に遭わない土地であるということになるらしいので。

マンションとしてみたときに純粋にどうなんでしょうか。
外から見ると大きなお屋敷みたいな感じに見えるなぁと思いました。間取りに関しては、かなり普通のマンションという印象です。
田の字の配置のプランばかりだなぁという感じで。
ある意味、癖はないと言えばそうなのかもしれません。

価格や立地、あと借地であることを考えると大変難しい物件だと思います。

半分は玉串料と考えれば高くないという人もいますが、玉串料が高すぎるよ。

完全に好みや考え方が分かれるマンションだと思います。
購入されている方は、完全に考え方がぴったりで…ということになるのだろうと思います。
氏子さんとかが購入するんだったら
よく分かるなぁと思いますが…今のところはどういう方たちの反応があるのでしょうね。

竣工後１年3ヶ月。どういう方たちも反応を示さないのが悩みどころです。

結局それくらいの家賃で30年続けなきゃ回収できないバカ高い物件買っちゃったんでしょ。

大量の賃貸物件が出ていて、さらに未入居の中古物件が大量に売れ残ってるってことは、いわゆるゴーストマンション状態か？？

富裕層をターゲットにするなら、もっと高級感出せばよかったのに。
外壁もモルタル吹きつけみたいで、整然と並んでいるところは
美しいけれど、少し見ると安っぽさが目につくんだよな。

ターゲットは富裕層ではなく狂信者でしょう。
富裕層は物の価値判断には大変シビアです。
狂信者は財産すべてをなげうってでも神の御加護にあやかろうとします。

>>76 マンション検討中さん
ただの狂信者では高くて買えない。

逆だよ。狂信者はこのような場所には住まない。
神社は神様の住まう場所。そこに人間が住むなんぞ、大変な罰当たりだ、
天罰が下るぞ、と思うのが信仰厚い人間でしょう。
このマンションから高級車が出入りしているので、住民は富裕層でしょう。
ちなみに糺の森周辺の住宅には「マンション、大型倉庫はいらない」という
反対運動のポスターがあるよ。こんなところにマンションなんて、私でも
罰当たりなことだと思うよ。

そんなに高いかな？
多額のローンを組めば、それなりの企業に勤めている人間なら誰でも買えるだろ。

「それなりの企業」？年収どのくらい？
「誰でも買えるだろ」
無責任なこと言うなや。

>75
おまえ世間知らずだな。
最低6250万から1億越えの物件、それなりの企業でも、だれでも買えるわけじゃない。
社会がまったくわかってないおこちゃまだね。

>75 じゃなくて
>79が〇

賃貸物件が大量に出てるってことは、ここは中国人の投資目的での購入が多いのかな？
どなたかご存知の方がいれば教えてください。

下鴨神社が前にある、とても神聖な場所にあるマンション。
外観デザインも森にあるホテルのような感じで素敵です。
京阪が利用できて交通アクセスも良いのですが、やはり価格が高すぎる気がします。
普通の会社員が購入できる価格帯ではない為、よほど価格が下がらないことには
完売はまだ先になりそうだと思いました。

値段が下がっても普通のサラリーマンは買わん。
修繕費と積立金だけで賃貸の家賃並み。月々のこと考えたら、タダでもいらない。

定借の物件だからローン組めないとかあるの？

昔はここゴルフの打ちっ放しやったんやで。神社が財政難で定借のマンションにしたのにバチ当たるとから意味分からん。オーナーは神社から感謝されご利益あると考えるのが普通。

御利益云々は迷信だが、通勤人には不便な場所です。

>>88　京都のゴルフ場は全て占領軍のレジャーのためにGHQ命令で作られたものなんやで。

せっかく戦後も終わって、平穏な糺の森に戻ったのに、空き家やシャッター街の増えとる京都で成金外国人と団体職員くらいしか住まんようなマンション作るとか狂気の沙汰やろ。
いくらGHQの犬と言われた総理大臣の孫が政権取ったからって、露骨にやりすぎやで。

英語名のマンション、カタカナはよくあっても英語名ってまだ少数なんじゃないでしょうか。
元はゴルフ場だったとのこと、工場跡地よりも安心できます。

下鴨神社の隣で、マンションは8棟に分かれています。旅館の離れみたいな感じでしょうか。棟がたくさんあって、その中でも階数と部屋が違うので、どの棟にするか、どの間取りにするかでかなり迷いそうです。2LDK、3LDKがメインでしょうか。
棟が離れているので、ゆったり住めて、土地が贅沢に使われている気がしました。

管理費が５万円もするのは何で？
下鴨神社への上納金が含まれているのか？

白が基調となった内装が多い中で、
ここはブラウンだったり、かなりシックな仕上がりになっています。
子供がいるともう少し明るい部屋のイメージが良いですが
dinksなど夫婦のみで住むのであれば、
これくらい落ち着いた感じがいいかなと思いました。

93は眠たいコメントだね。一般人が購入するマンションじゃないでしょ。
管理費だけで賃貸借りられるよ。

価格帯がやはり高すぎるというのはあります。
ここで億マンションというのはどうなのかなと思います。
あと５邸残っていますが、値下げするなどないと
完売はまだ先となるでしょうね。

マンションポエム総合2位獲得です。
https://www.sumu-log.com/archives/14267/

おめでとうございます。これを機に東京の富裕層の皆さんが買って下さるといいですね。

この規模でこれだけ棟が分かれているのも珍しいように思います。
現状で選択できる棟はバラけているのかな？
純粋に広さだけじゃなくて、開口部の向きも関係してきているのだろうと思われます。
ところで、修繕積立金は、棟ごとで換算されるのではなく、
トータルで考えていくようになっているのでしょうか。

周辺は静かで、のどかな雰囲気に住みたい人はピッタリだと思います。
ただ、借地権付き物件であることと、この価格帯は
住みたいと思っても、厳しいなと思う人が多いのでしょう。
竣工して来月で２年。中古物件になってしまうくらいであれば
価格帯を下げて完売にもっていくのもひとつですが、値下げはなさそうですね。

この物件、もう話題にもならなくなりましたね。
モルタル吹きつけの外観で、いまいち高級感がないせいでしょうか。
御所東の億ションのように重厚な色調のタイル張りだとよかったのですが。

日経に広告を結構、掲載しています。東京の富裕層向けなのだと思います。実需の感じはしないです。

ああ、まだ広告を出しているのですね。失礼しました。
億ションでも京阪や三菱地所の御所東の物件などはすぐ売り切れましたので、
このマンションが完売できないのは値段のせいではありませんね。
高級感がないせいか、定借のせいか。

>>102 坪単価比較中さん
定借だからだろうな。。。

定借じゃなかったらこの値段でもいいと思うけど…

定期借地権のマンションはお得だって言ってる評論家もいるよ。
三井健太氏の説↓
https://www.sumu-log.com/archives/14811/
4月5日にさらに持論を展開するらしいから注目しよう。
いくら力説されても私は絶対避けるけどね。

＞１０５

>105

土地の所有権には価値がないって論理だとああいう結論になるんだろうね。

このあたりってけして交通アクセスや買い物が便利とは言い難い立地。
閑静な住宅街に住みたいという人にはよいかもしれないけれど
この価格帯、まして竣工して２年過ぎている物件を購入したい人は
なかなか見つからない気がします。
一層のこと、賃貸物件にしたほうが良いのかもしれない。

竣工フォトギャラリーを見ていると、全然マンションっぽくないなと思いました。
料亭とか旅館とか、そういう雰囲気です。
ある意味、突き抜けているので、面白いとは思います。
価格帯的には、やはりお高めなんだなぁ…というのはありますが、外観からしてそういう感じですものね。
家の中は和風ではありますが、
ある意味普通のマンションではあると感じました。

マンションは神社の一部的な感じで、森に囲まれているのでその点もいいとは思います。
別荘として考えている方も多くなってくるのでしょうか。
ここだと、
独自の決まり事もいろいろとありそうなかんじなので
そういう話を聞いてから…という感じになりそうですね。
建物自体はとても素敵です。

景観を損なうことなくとても美しい外観と、その場所の雰囲気を生かした内装だと思いました。
緑あふれる周辺環境が何より素敵です。
それでも京都市建築物環境配慮性能表示Ａランクで、星の数を見るとけっこうきびしい基準があるのだなと思いました。
物件概要に記載されているのですが、契約の際は「糺の森保存会」または「下鴨神社崇敬会」の終身会員になる必要があるとのことで、ちょっと特別な感じもしました。

管理費と修繕積立金を合わせて、毎月７万払わなくちゃいけないんだよ。だれが買うんだろ。

月々、管理費と修繕積立金にプラス地代数万円と、解体準備金というものもあるようですよ。解体準備金は金額としては低めではありますが。それと、契約時の敷金というのもあるのですね。
経済力のあるご家庭でないと住めないだろうなと思います。環境重視で日々の生活を大切に考える人ならそれだけの負担は惜しくないという方もいらっしゃるのだろうなとも思います。

神様と同居させてもらっているのだから、玉串料を毎月５万円ささげていると考えれば安いもんでしょ。

安いもんだと思う人はどうぞお買いください、という物件でしょう。
車がないと不便な立地ではあります。

定借どこでもですけど解体準備金て何か不思議ですよね。新築で購入する物を壊すお金を積み立てていく。そう思うのは私だけでしょうか。

更地にして返すのが条件だから、解体費用を自己負担するのは当然だと思うよ。特に不思議はない。

マンション横の通りは、観光客でガヤガヤしてるので、休日の日中はうるさいと感じました。
反対に夜道は薄暗く女性はちょっと怖い感じを受けそうな感じです。
決して便利が良いところではありません。近隣にスーパーやコンビニがないです。
ここにお住まいのかたには不要かもしれないですが。

更地にして返すのってある意味わかりやすいですけれどね…
所有権のマンションだと、何十年も経ったときに建て替える体力があるところばかりじゃないので
修繕と建て替えで話し合いが難しくなりそうな。

ここは日中は観光客は多そうですよね。ここにとどまっているわけじゃないので
その点はまだいいのかなと思いますけれども。。。

下鴨神社に近いこともありますが、
周辺はかなり静かですので住みやすそうだなと思います。
間取りをみると、プランの種類はいろいろありそうですが
マンションの階段部分が窪んでいる涼音の棟123プランは避けたいかもしれないです。

今さら買う人いるのかな。
竣工後、2年過ぎてまだ売れず・・・
50年後には更地にして返さなきゃいけない定借物件。
資産価値ないでしょう。

https://www.jgran.jp/shimogamo/outline/index.html

「J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜」物件全体概要
所在地（地番）
京都市左京区下鴨泉川町60番、60番2
交通
京阪本線・鴨東線「出町柳」駅徒歩9分
総戸数
99戸（会員分譲住戸30戸含む）
敷地面積
9,647.68m2（実測）、9,439m2（公簿）（A敷地：2,431.70m2・B敷地：6,915.98m2・自主管理公園：300m2）
建ぺい率・容積率
40％・100％
建築面積
3,704.13m2（A敷地958.89m2・B敷地2,745.24m2）
延床面積
9,433.37m2（A敷地：2,372.40m2・B敷地：7,060.97m2）
構造・規模
鉄筋コンクリート造3階建
地域・地区
第1種低層住居専用地域・準防火地域・10ｍ高度地区・風致地区第3種地域・下鴨神社周辺特別修景地域・眺望空間保全地域・近景デザイン保全区域・遠景デザイン保全区域
建築確認番号
第Ｈ27確認建築京機構市00968号（平成28年1月6日）・第H27確認建築京機構市00969号（平成28年1月6日）・第H28変認建築京機構市00253号（平成28年6月29日）・第H28変認建築京機構市01333号（平成29年4月10日）
駐車施設
24台（平面駐車場、内1台は福祉対応用駐車場）［月額使用料：27,000円、29,000円］
自転車置場
99台（内スライド式93台、2段式6台）［月額使用料：100円、200円］
管理形態
区分所有者全員による管理組合の結成後、運営・管理業務はJR西日本住宅サービス株式会社に委託
建物竣工時期
平成29年5月竣工済
入居時期
即入居可※諸手続き完了次第のご入居となります。
事業主・売主
JR西日本不動産開発株式会社
国土交通大臣(2)第8441号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟・(一社)不動産流通経営協会会員
〒530‐0005 大阪市北区中之島二丁目2番7号 06-7167-5613
施工
株式会社竹中工務店京都支店

残り5戸が売れ残り完成在庫の本当の最後かな？
更新日が6月28日なのにまだ更新されてない
担当者もやる気下がってるんやろな


https://www.jgran.jp/shimogamo/outline/index.html

「J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜」先着順住戸概要
販売戸数
5戸
間取り
2LDK～3LDK
専有面積
65.64m2～80.63m2
サービスバルコニー面積
2.45m2～4.60m2
テラス面積
8.57m2～11.17m2
販売価格
6,520万円（1戸）～10,030万円（1戸）
価格帯
6,500万円台・7,000万円台・7,400万円台・8,400万円台・10,000万円台
管理費（月額）
44,850円～55,090円
修繕積立金（月額）
11,790円～14,480円
修繕積立一時金（引渡時一括払）
942,900円～1,158,200円
管理準備金（引渡時一括払）
22,425円～27,545円
申込場所
「J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜」現地販売センター
※お申込の際は、実印と直近2年分の収入を証明できる書類、本人確認書類をご持参ください。
※ご契約の際は、「糺の森保存会」もしくは「下鴨神社崇敬会」の終身会員になっていただくことが必須となります。
※先着順につき、販売済の場合はご了承ください。
広告表示有効期限
2019年6月28日
概要作成日
2019年6月14日現在
定期借地権概要
分譲後の権利形態
建物専有部分は区分所有権、建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、敷地は専有面積割合による借地借家法第22条、定期借地権（地上権）の準共有
存続期間
2067年6月29日まで※建物解体期間含む
地代（月額）
24,471円～30,059円※地代は引渡当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。
敷金（引渡時一括）
440,478円～541,062円
解体準備金（月額）
3,540円～4,340円
解体準備一時金（引渡時一括）
471,400円～579,100円
備考
借地権の譲渡・転貸可※譲渡に関しては、引渡日より3年を経過するまでは禁止するものとします。ただし、相続等による場合はこの限りではないものとします。

2億8,800万÷48年÷12ヶ月＝毎月50万円
管理費等99,430円＋修繕積立金26,130円＋借地料54,254円＝179,814円

これから48年間も毎月68万円も払い続けて自分の所有にならないとか誰が買うんやろな？


https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FYHWTA04/
中古マンション Ｊ・ＧＲＡＮ　ＴＨＥ　ＨＯＮＯＲ下鴨糺の杜
所在地 京都府 京都市左京区 下鴨　泉川町 周辺地図
価格 28,800万円
ローンシミュレーション
最寄り駅 京阪鴨東線「出町柳」駅 徒歩9分
（乗換案内を見る）
管理費等 99,430円／月 修繕積立金 26,130円／月
その他費用 -
専有面積 145.53㎡(約44.02坪) 間取り 2ＳＬＤＫ
※S・サービススペースは納戸です
築年月 2017年5月 築（平成29年5月） 階数／階建 3階／地上3階建
向き 南 バルコニー面積 11.16㎡
現況 空家 駐車場 空き無
建物構造 鉄筋コンクリート造 総戸数 99戸
管理会社 ＪＲ西日本住宅サービス 管理方式 日勤
土地権利 定期借地権(地上権) 借地期間・借地料(月額)　2067年6月まで 54,254円
分譲会社 ＪＲ西日本不動産開発（新築分譲時における売主）
施工会社 竹中工務店
備考 -
引渡時期 即時 取引態様 仲介
更新日 2019年07月04日 次回更新予定日 2019年07月18日

投資マンションの賃貸の部屋もあるな
金持ちは3年くらい別荘変わりに借りて住むんやろか？


https://chintai.door.ac/buildings/69688a98-efde-5081-8ca4-d3dc8d4b5cbc
J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜の空室一覧（全3件）
2階　北　3LDK　82.42m2　29万円　なし　58万円　なし　
2階　南　3LDK　78.82m2　35万円　なし　35万円　70万円

いやいや、何千万も出して３年間住むくらいなら、
３年間、ザ・リッツ・カールトン京都に泊まり続けます。

値段が高過ぎます。
資産にはならない物件ですから。
お金に余裕がありこの土地が好きな人が検討するのかも。
確かに同じマンションに長く住む人は少ないかもしれませんが、リセールしても難しいでしょうしね。
値段がもっと安ければ検討する人もいるかも。

＞確かに同じマンションに長く住む人は少ないかもしれませんが
賃貸物件ならね。分譲の場合、圧倒的多数は長く住みます。

https://www.jgran.jp/shimogamo/outline/index.html

>>総戸数 99戸（会員分譲住戸30戸含む）

物件概要の会員分譲住戸ってどういうものなの？
会員制の共同所有みたいな企業が所有してるの？

東急ハーヴェストクラブ、エクシブとか
リゾートマンションの共同所有会員権みたいなのあるけど
あんな感じのものかな？

建設の際に近隣住民による行政訴訟が起こされたのは結構有名な話なんですが、そんな家に住むとなったら私は抵抗あるんですが、みなさんどうでしょう？あまり気にされないのでしょうか？

>>129 販売関係者さん

これ？
高級マンションの住民は地元住民と日常生活で交わることないから問題ないのでは？


https://www.sankei.com/west/news/170330/wst1703300059-n1.html
2017.3.30 18:13

地元住民の訴えを却下　下鴨神社マンション訴訟

世界遺産・下鴨神社（京都市左京区）境内に建設中のマンションに反対する地元住民らが、風致地区条例に基づく許可を取り消すよう京都市に求めた訴訟の判決で、京都地裁は３０日、住民側の訴えを却下した。

　判決理由で久保田浩史裁判長は訴えの根拠とした条例が「個別の景観利益の保護を目的とするものではない」として、住民には原告の適格がないとした。

　住民らは建設地が世界遺産の周辺環境を保護するための区域「バッファゾーン（緩衝地帯）」内で、市が平成２７年に出した許可で貴重な樹木の大量伐採が可能になり、世界遺産の価値を下落させると訴えていた。また、マンションの建築確認を出した民間会社の京都確認検査機構に取り消しを求めた訴訟も判決があり、住民の訴えを棄却した。

　マンションの敷地は神社が式年遷宮の費用捻出目的で貸し出した。今年６月に完成予定。

下鴨神社のそばということで神聖な場所。

静かな立地を求めるのであれば、ちようど良いと思いますが

買い物とかはあまり便利とは言えない立地です。

既に竣工して2年。もう新古マンションとなるのではないでしょうか。

この価格帯のままでは、総合的に考えると購入するのは厳しいなと思いました。

典型的な負動産だけど、下鴨神社に1億のお布施をしたと思えばいいのでは。

別荘、大変です。

何よりメンテナンスが辛いです。

・年に何回か風通しのために行かなくてはいけない
・ダニなどのため到着日は掃除
・布団などの管理、布団掃除機など
・維持手数料（固定資産税もかかる）

それよりリッツカールトンに泊まった方がいいという意見も納得。

多分、本当のお金持ちは依頼して掃除なども済ませるのかもしれませんけどね。思いたった日に予約なしで訪れることができるのはいいのかも。大文字焼きの日などは京都のホテル満室ですからね。

日経新聞の日曜日に、繰り返し広告が掲載されています。東京の富裕層向けなので、競合は五つ星ホテルでしょうね。マンコミを読んで購入検討する層とは思えません。

しかし外壁がモルタル吹き付けで安っぽく見えるんだよね。
どうせ50年後取り壊すんだからということで安く仕上げたかな。

確かに、134さんの書き込みがあるように

地元の人が購入するというマンション物件ではなく

他府県の富裕層向け物件なのだろなうと思います。

それでも、もう竣工して2年が過ぎました。

そろそろ価格を下げて販売しないと厳しいのかもしれません。

あと48年後に取り壊しで、この値段では、リセールは無理だと観念し、
永住目的で買うほかないけれど、デベが高級賃貸として貸し出す手もあるかな。

富裕層が日経新聞をこつこつ読んでるとは思えん。
広告を出すなら、北京や上海の投資新聞の方が効果がある。

もう既に完成して２年を過ぎているので
中古マンション物件扱いにならないのでしょうか?
まだ販売中ですが、それであれば余程価格が下がらないと
買い手は少ないかなと思います。

そうですね、ここは完成後50年経ったら更地にして返さなくちゃいけないから、
年月が経てば経つほど資産価値は無くなって行きます。月々の積立金も、将来の
建て替え資金ではなく、取り壊し費用になるので、なんだかむなしい。
法人が神社へのお布施代わりに買い上げて、社員の社宅にするしかないかな。
今更こんな高くてコスパの悪いマンション、個人で買う物好きもあまりいないでしょう。

東京で管理費15万のマンションに住んでいますが、借地ではないので最終的には何千万かにはなります。
このマンションは、環境から見ると管理費の高さは普通だけど、最終的に１円にもならないのはきついと思います。

こちらのポエム

この地だから叶う、京の本質を愉しむ。

https://www.jgran.jp/shimogamo/index.html

まだ残ってるね。笑
定借は手に入れたくても入れられない土地に住めるのがメリットとして、ここは資産性でなく世界遺産の土地に住めるオカルトメリットなので、経済性考える時点でしんどいよね。京都人的には良い場所だけど。

さすがにもう完売してるだろうと思ったけど、まだ大量に売れ残ってるみたいだね。
冗談かと思った。
50年定借物件でもうすぐ竣工5年だから寿命が1割縮まったということか。

あと2割くらい安くなれば買いたいですw

下鴨神社は我が一族の氏神なので、そのそばで暮らせてパワーをいただけるならお布施として購入します。

5年も経過したら、新築じゃなく中古です。

>>8,210万円（1戸）～11,160万円（1戸）
これはさすがに高すぎな気がします。

管理費も修繕積立金もかかるわけだし。しかも定借。

2067年6月29日までなので、相当先ではありますが。45年先って何しているのか・・・

分譲のマンションだと、何十年と先になった場合、建て替えか超大規模修繕か、みたいな感じになってしまって
意見が割れてしまったりとかはありそうだけど、
定借だとそれがないのが良いところなのかなとは思う。
ただ、定借の場合は分譲と比べて金銭的にかなりお得感は求めたいところ…。
ずっと残るわけではないですので。

>>147
>>ただ、定借の場合は分譲と比べて金銭的にかなりお得感は求めたいところ…。
>>ずっと残るわけではないですので。

確かにそうなんですよね。
定借物件の良いところは、分譲より全てにおいて安いというイメージ
そうじゃいないとわざわざ定借を選択する意味はないかなと個人的には思います。

竣工して５年。
まだ販売しているとは・・・住んでいる人も早く完売してほしいだろうな。
下鴨神社前で神聖な場所とはいえ、今も尚この価格帯ではなかなか厳しい思います。
定借物件ですし、値引きなしでこのままでは完売難しいかもですね。

値引きされてもいらんよ
毎月１０万円前後かかるし竣工して５年てことは残り４５年切ってる

前に定借だと思って候補から外して、値段を見て驚いた物件です。

SUUMOにありました。

8900万円
1億2800万円※権利金含む246万円
1億8500万円
2億2000万円

買える人がいないような気がしますし、5年経過した中古は買い手もいるのかどうか。。。

本当にすごく高いですね…
下鴨神社ブランドみたいなものがあるのか？？
全然売り急いでいる感じじゃないですし、
このまま粛々といくのでしょうね。
変に値下げしても…ということでしょう。

メールで東京相談会の案内がきました。

>>153 職人さん
定借ですからねえ、もう５年以上経過したら買い手はなかなかつかないでしょうね。
下鴨神社は由緒があるけれど、交通は不便ですし、同じ金額で、中心部の高級仕様の
新築がいくらも買えますからね。

今一割超えの11戸くらい中古で売りに出されてるな
新築から7年も経つとこんなもん？
それともなんか他に理由があるのか。
8000万位からだから出してる価格は割とみんな強気みたいだけど…

>>155 通りがかりさん
定借物件だから早く売り抜けないとじり貧でしょうね。

どんどん新築マンションができているし、坪単価も新築より高いので売れる気配がないですね。

定借物件は立地が良くても考えてしまいますね。

立地が良ければ、定借物件でもリセールはできると聞きますが

ここだとどうでしょうか。

リセールまで考えて購入しないのかな？

神社とか寺の敷地って夜とか気持ち悪く無いのかな。