マンション総合問題何でも相談

地震保険は東北大震災後大幅に保険料が上がりました。
火災保険についてですが、築３０年とのことですが、ちょっと前までは大手保険会社も
継続契約はしないとの方針でしたが、政府からの勧奨で再契約をするよう指導がありました。
再契約を渋っていた大きな要因としましては、築３０年ともなるとそろそろ配管の経年劣化により
水漏れが発生することが予想されるからです。
ただ、再契約はしてもその管理状態によっては保険料が大きく違ってきます。
また同じ部屋から何回も水漏れしたら保険料の支払いは拒否されるとのことです。
経年劣化で配管類の交換をしなければ何回でも水漏れがしますからね。
そのたびに保険料を全てしはらっていたら保険会社ももちません。
保険会社の選定については大手を検討されてはどうでしょうか。
三井住友、東海上、損保ジャパンと現在の会社を比較してみてはいかがでしょうか。

642さん、うちの管理組合も通称マンションドクター火災保険の割引を算定してもらうため
所定の審査書類を指定機関に提出しています。何とか保険料の削減を図りたいと考えての行動です。
ほとんどのマンションの火災保険は管理会社が代理店業務をしているので、管理会社は手数料収入減に成ることはしません。
管理会社任せのマンションが多いのでここのスレでも具体的には出てきませんよ。
自ら努力しましょう。
それとこの保険ここの損保しか発売していない。東京海上の100%子会社ですよ。

保険でも工事でも相見積を取らなければダメでしょう。
そのくらいの努力は理事会もするべきです。
ただ、保険会社や業者に電話して見積もりを出してくれというだけですからね。
保険会社や工事の業者は喜んですぐ出しますよ。
管理会社に気をつかうということはお金を使っているということになりますよ。
管理会社は委託費を支払っているんですから本業で利益を出すべきです。

地震保険は、保険会社が損するから、中途じゃ加入できないのでは？

何故地震保険は保険会社が損をするの？
損をするようなら保険会社は地震保険は全面的にやらないんでは？

東京で大震災が起これば保険は出ないか？

被害総額が６兆円（性格ではない）超の場合は支給されません。
東京の場合は大地震がきたら軽くその額をオーバーするので加入してても意味ないかもしれません。
ただ、地震保険に加入していないと地震が原因で火災が発生した場合は保険が適用されません。

１回の地震等による保険金の総支払限度額
・・・2016年4月から 11兆3千億円（政府：10兆9,902億円、保険会社：3,098億円）

658さんありがとうございます。

うちは火災・地震保険金の契約内容が知らされていない。
保険料は、総会資料にあるが管理会社も理事会も何の動きもない。
築25年だけど保険料の年度ごとの比較したこともなかった。
早速理事会に問い合わせしてみます。しかし、具体的な保険料のスレが少ないね
私みたいなお任せ組が多いのかな?

>660さん
保険料については各マンションによって契約内容が全く違ってきますので一概に具体的な
保険料を記載してもあまり意味がありません。
例えば、主契約以外に施設賠償責任保険とか個人賠償責任保険、地震保険までを対象にして
いるのか、地震保険は火災保険の金額の３０％から５０％の範囲での対象なのだがどれなのか。
それと総合積立保険なのかどうかによっても違ってきます。
マンションの大きさや築年数でも保険料は変わってくるのです。
だから皆さんは具体的な保険料は提示できないんでしょう。
それは、各保険会社に同じ条件を出して相見積を取れはすぐ解決すしますよ。
保険の契約内容は必ずありますよ。それと保険の付保は総会決議事項になっていますから、そのときの
議案書をみればわかりますよ。
又、詳しい内容は管理員の事務所等に保管してありますよ。誰もみないですけどね。

↑
確かに仰るとおりですね。
損保各社とも大幅な料率UPの現状です。
付保内容の見直しも必要でしょうし。
各社から統一内容で見積を取り、管理組合の支払い能力に合うものを
探しましょう。

相見積は管理会社を通さなくても理事会の誰かが電話すればすぐ飛んできますよ。
相手は契約が欲しい訳で、毎日顧客開拓で頑張っているのですから。

保険だと、相見積り取ってまで加入・変更しようと考える組合は少ないのではないでしょうか。

>664さん
うちの場合は５年の積立総合保険に加入してますが、毎回大手３社の比較表を提示されますし、
それで総会に提案してますよ。
黙っていても管理会社が相見積を取って提案してくれます。管理会社が保険の代理店ですので。
管理会社としては、契約保険会社であればどこと契約してもいいでしょうからね。
それが普通とおもいますけど。

管理会社=代理店=代理店の手数料収入20%?程度が入る。
お安い保険料の保険会社は見積から外して管理組合に提出する。

管理会社とは別に理事会として見積書を取ることが必要ですね。
その中にマンションドクター火災保険も入れて見るべき、この保険は管理の状態を
算定し(マンション管理士協会の審査で)保険料が決まるので、管理会社の管理状態の
通信簿にもなることから管理会社は嫌がります。

>666さん
保険の代理店の手数料は管理会社だろうが保険の代理店だろうが手数料は変わりませんよ。
ただいえることは大きな代理店の方が手数料は大きくなりますけどね。

うちでは更新時に総会議案として上がりますが、他社との比較はなく、自動更新の可否を問うような形です。

うちの組合の管理の甘さを感じました。
保険加入時も、同一会社の異なるタイプからの選定でしたからね。

総会の議案の段階では保険会社等は決まっているのが普通でしょうね。
それについては理事会での検討課題となるでしょうから、そこでいろんな比較検討が
されたのではないでしょうか。

主契約を補完する特約を見直すことがマンションの火災保険料を削減することになります。
地震保険付保による保険料UP額よりも圧倒的なUPとなるのは各種特約保険です。
築30年以上は何年でも同一。
特約　1.共用部分賠償(共用部が原因で、専有部や第3者への損害を担保)3年前の施設賠償責任の４倍から６倍の保険料。
　　　2.居住者包括賠償(居住者が原因で、共用部・他の専有部・第３者への損害を担保)3年前の個人賠償包括賠償の
　　　　４倍から８倍の保険料。
　　　3.水濡れ原因調査特約、3年前の６倍から９倍の保険料。

　節減方法としては、主契約の相見積は当然のこと、上記特約の内、居住者包括賠償は保険料が最も高く管理組合が付保するものでなく本来個人が(専有者)掛けるものであるが、保険料が比較的安かったこと、下階等の専有部等に損害を与えた場合、安易な解決策として管理組合が付保してきたもの。
この特約をやめる事が一番効果的で問題が少ない。

この特約が付保されていることを知らずに専有者の保険に特約契約したり、県民共済等で担保している事例が多々ある。
火災関連保険料合計が３倍以上に値上がりしている現状、管理費の値上げも現実となる昨今保険の見直しが必要です。


　　　

話を替えて申し訳御座いませんが、私のマンションでは分譲当初より、
ケーブルテレビ会社のジェイコムとの契約により、同社設備を中継し
て、地上波放送を視聴しています。今回同社より契約内容を変更とし
て、ジェイコム側の保守範囲拡大の提案がありました。理由は、今後
のＴＶ受信設備の保守費用の削減につながるそうです。本当でしょうか。


※全世帯の過半数以上の調査実施が変更の条件のうたい文句ですが、
全員の賛成がないといけないのではありませんか？

>670さん
保険の契約をしようとする時は数社から提案をしてもらえばいいですよ。
まず大手三井住友、東海上、損保ジャパンとそれ以外が含まれてもいいですが、
こちらの希望をいれて同じ条件で見積もりを提案していただいたらどうですか。
主契約、個人賠償、施設賠償、地震保険ごとに提案をしてくれますよ。
一度保険会社に電話されてはどうですか。すぐ対応してくれますよ。
但し、保険の代理店扱いとなりますので、管理会社が代理店をしていれば管理会社でもいいでしょう。

672さんありがとうございます。670です。
居住者包括賠償　(居住者が原因で、共用部・他の専有部・第３者への損害を担保)3年前の個人賠償包括賠償の４倍から８倍へと保険料の大幅UP及び今まで数十年間一度もこの特約保険を使ったことがありませんので今後この特約を外そうと考えます。
居住者包括賠償特約についてのお考えお聞かせ頂ければ幸いです。

居住者包括賠償とは、大手保険会社の個人賠償責任のことですか？
これだったらやはり管理組合として入っていた方が居住者間のトラブル防止にも
役立つと思いますよ。
勿論個人で加入されてるとダブリはありますが。

保険料金が４倍とか８倍に上がるというのは考えられないですね。
確かに地震保険は大震災後かなりアップはしてますが。

>>居住者包括賠償とは、大手保険会社の個人賠償責任のことですか？これだったらやはり管理組合として入っていた方が居住者間のトラブル防止にも役立つと思いますよ。

個人賠償責任保険(現在は居住者包括賠償)の事です。できれば継続したいですね。

>>保険料金が４倍とか８倍に上がるというのは考えられないですね。

保険料がこの様に高くならないのならこの保険(居住者包括賠償)は付保しておきたいです。　が、平成27年秋よりマンションの築年数により料率が決められる様になり、(特に30年以上は大幅アップ)それ以前に3年とか5年契約をしていたマンションが更改時にその影響をもろに受けます。
その高額な保険料でも付保するか悩んでいます。今後継続支払する余裕が管理費にあるかどうか、管理費値上げを視野に入れないと無理だと考えています。
地震保険は30%アップの見積です。これは継続します。

皆様ご指導ありがとうございました。
大手を含め３社と相見積いたしました。
結果、マンションドクター火災保険が昨年比180%と同一内容で一番安いので
ここに決めます。

>677さん
いろいろ比較検討して決められたのですから問題はないと思います。
良かったですね。

>676さん
保険料については今後は築年数が大きく影響してきます。
ただ、築年数だけの問題ではなく、しっかりした建物設備の維持保全がされてるか否かによって
保険料が大きく違ってくるといわれています。
特に専有部分も含めた配管類の更新工事は、やっているとことやっていないとこではかなりの
差がでてきます。
保険会社にとって一番の関心毎は水漏れでの保険の適用でしょう。
築年数が経過し、あちこちで水漏れがしだした場合、そのたびに保険を支払っていたら保険会社も
もちませんからね。

タワーマンションが老朽化した時の漏水事故の多発防止は大変です。

想像しただけでも購入したくないが、都心部に住むには仕方ないし、

震度７の大地震には耐えられるマンションはどれ位ありますか。

新耐震基準が適用されるマンションはそうでしょう。
築３４年以上前に建てられたマンションです。
そこのマンションは震度７ではもちません。
新耐震基準後のマンションであれば、震度７でも倒壊はしないでしょう。

一戸建ての被害状況は連日報道されますが、マンションの被害状況の報道が
ありません。マンションに居住者としては情報不足ですが、保険の件は真面
目に取り組んでおります。私のマンションは旧耐震基準です。築２５年にな
りましたので、５年以内に買い替えを検討中です。更に新たな耐震基準が制
定されそうです。支持杭の問題も厳しくなるのでしょうか、現在のマンショ
ンは、ローコストマンションで、設備類等の老朽化が早いと実感しています。

築２５年のマンションならシン耐震基準になっていますよ。
それで建てないと審査に通りませんからね。

築２５年は新耐震基準ですか。知りませんでした。

築25年のマンションは危ないですよ。
すぐに逃げてください。

東南海地震と南海トラフが連動するとの見解が発表された。
大地震がより、現実的で不安である。震度７でビクともしな
いマンションはありますか。何の被害も受けないマンショ
ンのことです。

ありますとも。
地震国の日本から離れることですよ。簡単です。

ドイツ、フランス、スイスやアフリカの中北部、カナダ中北部などではほとんど地震が起きることがありません。

へ～え　そうなんだ。
物知りだなあー

２度の震災を経験したマンションです。
見た目は大丈夫そうなのですが、理事長さんが総会の場で、「震災のせいで価値が下がりました」とかなり暴れていたそうです。
どういうことでしょう？
住人が知らないだけで、この先、建物が傾いたり、配管が割れるなど考えられますが、このまま住めるのでしょうか？

>見た目は大丈夫そうなのですが、

それで十分です。
危険なマンションなら自治体が近所の住民に被害が及ぶのを避けるために補強指示や使用禁止します。

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>>671 匿名さん

うちにも提案がJcomからありました。
今後Jcomから契約を逃がさない為でしょう。

組合負担の毎月の施設管理費、BSCSは個別有料視聴。使うメリットが薄いと考えてます。

>>695

毎月の施設管理費が組合負担であれば、一区分所有者は嬉しいかもしれません。
BSCSは個別有料視聴でも、BSCSをあまり利用しないのであれば、その方がいいかもしれません。

どの立場でメリットを評価するのかということだと思います。

>>696 匿名さん
組合負担がなければ修繕積立にその分回せます。毎月かかっているので結構な金額ですよ。
BS,CSとかオリンピックとかWカップとか見たくないですか？

アンテナ設置すれば全て無料。
普通に考えればアナログ放送時代の電波障害時の遺物では？

ＴＶ受信設備の保守契約に関する説明会開催のお知らせ

当マンションでは、現在ケーブルＴＶ会社のジェイコム００との契約
により、同社設備を中継して、地上波放送を視聴しています。この度
同社より契約内容の変更〔ジェイコム側の保守範囲拡大］について、
提案があり、理事会としては、今後のＴＶ受信設備の保守費用削減に
つながることから、同社からの提案を受け入れたいと考えています。
但し、変更に当っては、新たに保守範囲となる箇所（増幅器、分配器
、各住戸のＴＶ端子）が正常な状態かどうかを確認する為、事前調査
※が必要となることから、皆様方のご協力が不可欠となります。

４、変更によるメリット
　①マンション内ＴＶ受信設備の保守費用削減
　②ジェイコム有料サービス加入者への特別料金適用

※全世帯の過半数以上の調査実施が変更の条件となります
※調査の際、調査員から居住者向けのインターネットや電話等の有料
サービスの紹介がありますが、契約はあくまで任意です。

定期総会の会計報告を調査した結果ジェイコムに対する保守費用を
今まで一度も支出した形跡はありません。

拠って保守費用の削減にはなっていない。

>>698 匿名さん

うちも同じ内容です。
TV端子や分配器は壊れません。
そして回線（同軸ケーブル）は対象外です。

私は保守も依頼するより、アンテナ設置してJcomとの契約を解消したほうが良い気がします。

うちはケーブルテレビとの契約は各人の自由になっているけど。
スカパーと契約しているのも結構いるしね。

ベランダでタバコを吸うのは正解ですか？

私のマンションでは、廊下やベランダでタバコを吸う人が多いです。
原則、共用部は禁煙ですが、ベランダは例外と思い込んでいる人が多く、現役の理事宅のベランダからもモクモクと煙があがっています。
この季節は網戸にしているのでたまったものではありません。
理事会や管理員にも厳重注意をお願いしていますが、現役の理事自からが非常識なので、何の処置もとってくれません。

それらの理事を選んだのは貴方にも責任の一端がありましょう。
改善は人任せではなくご自身でやりましょう。

自からが立候補をして理事になり改善したくても、規約上無理なのです。
当マンションは、２期理事経験があると立候補ができません。
先ずは規約改正から始めなくてはなりません。
そんな理事を選んだのは私共ではなく、留任理事が自分たちの駒になる住民を見つけ出し、理事に推薦、又は不正な抽選で決めるのです。
煙草の問題どころではありませんが、それもこれも含め八方塞がりです。
自分で怒鳴り込むしかないのでしょうか。
管理員も理事会も何のためにいるのやら…。
どちらも管理費泥棒です。

可能と言うよりも当然です。理事長は分譲マンションの最高権限者です。
但し、規約や、法令に反する行為はしてはいけません。

エレベータホールの汚れについては、次の事例があります。
参考にしてくください。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1478106159

>701さん
うちも共用部分では禁煙という規定はありますが、ベランダでの喫煙で苦情が理事会にありました。
そこで、掲示板での掲示はしましたが効果がないので、使用細則の改正をしまして、ベランダでの喫煙の
禁止を謳いました。
現在はベランダでの喫煙の苦情はなくなりました。
タバコ吸われる方の気持ちも分かりますが、喫われない方にとっては苦痛ですからね。
喫煙される方は台所で換気扇を回して喫われているようです。

換気扇を回せば、ベランダに匂いが出て行きますよ。

当マンションでは火災保険の特約で地震保険に加入しております。
最近震度４の地震で各棟のつなぎ目のエキスパンジョンジョイント
が被害に会いました。保険を適用する為に保険代理店である管理会
社の担当に相談しましたら、主要構造部に被害が無いので保険金は
出ないとの回答でした。地震での主要構造部に被害がなければ保険
金は出ないと言う事には納得できません。

地震保険で出せないなら施設賠償責任保険にも加入しているのです
が保険金は出ないそうです。これって可笑しくないでしょうか。？

妥当な回答である。

だとすると、地震によりマンションの主要構造部に被害はなく、
主要構造部以外に多大な被害を受けた時は組合費で修理しなけ
ればなりません。これが、本当だとするなら組合は保険加入に
ついて、真剣に精査して加入しなければなりません。

良い方法があったら教えて下さい。

クルマのバンパーに保険を掛けようとする愚かな発想であろう。

車両保険でバンパーは直せるかもしれないが両立さが上がり結局損をする。マンション管理関係者はほんとにafoだね。どうせボケ老人だろうけど、日本は真剣に高齢者の処分を考える時期にきてる。終末医療の保険適用除外など、老人を減らす政策に舵を切るべきであろう。それができるのは橋下徹しかいない。

訂正

車両保険でバンパーは直せるかもしれないが料率が上がり結局損をする。マンション管理関係者はほんとにafoだね。どうせボケ老人だろうけど、日本は真剣に高齢者の処分を考える時期にきてる。終末医療の保険適用除外など、老人を減らす政策に舵を切るべきであろう。それができるのは橋下徹しかいない。

地震保険の適用自体が難しいような気がします。
私のマンションでは何かしらの口実で、損害保険を適用させ、修繕しています。
これは管理組合からではなく、管理会社が勧めてきます。
損壊、火災などが発生した時には本契約の補償を削る行為なので、姑息な手段だと思っています。
手慣れた管理会社（保険代理店）ならば、地震保険もうまく適用させられるのではないかと思います。

７１５さん。貴重なご意見ありがとうございます。

今回の場合は、地震保険の適用が、主要構造部に被害が
ない場合は、地震保険も、組合が別途加入している施設
賠償責任保険も地震の場合は適用できないとの代理店で
ある管理会社の回答でしたので、主要構造部以外に多額
の被害が出たら、地震保険も、又施設賠償責任保険も適
用できないとの事なので、組合の支出が多額にになり将
来の積立金に支障があると心配しました。

これが事実なら、地震保険に加入している意味が薄れます。
この件は、事実はどうであるか、皆さんの意見を聞きたい
です。

施設賠償責任保険迄も地震の場合は使えないとなると組合
としては、保険の加入を精査する必要があります。

以前震度５の地震時に各棟をつなぐエキスパンジョンジョイントが破壊され、
主要構造部には被害がありませんでしたが、施設賠償責任保険に加入してい
たので保険金の請求をしましたら、保険代理店の管理会社から地震保険に加
入していないので保険適用はないとの回答でしたので、であればこの場合は
地震保険に加入すれば保険適用があるかどうかの確認の後地震保険に追加加
入しました。しかし７１６の有様です。代理店は大手３社の１社です。

管理会社名を出してもいいですが、削除されますと癪ですので後ほど考えます。

愚かな人とかボケ老人とか悪口を言う前に、そうならないようにするための助言をするべきては？
少なくともプロならば。
私なら、契約時に期待したい項目を盛り込むことを助言しますね。

↑あなた誰に言ってるの？私は評論してるだけで、まんかんし、とか表示してませんけどね。
個人の保険ならともかく管理組合で損害保険をオーダーメイドすることなどまず不可能であろう。
できるならやってみて。震度4の被害でも損害を担保される保険とか。

保険代理店の説明だけで、保険契約をする管理組合なんて初めて聞きます。
重要事項説明書も読まなかったのですか？

>>722 匿名さん
読んでいたらおかしな投稿しないでしょ。
読まずに重要事項説明書に署名捺印したのでしょう。

>>722 匿名さん
そういう管理組合はごく普通だと思いますが
そもそもエキスパンションジョイントが壊れる地震に遭遇するマンションは1000に一つもありません。運が悪いだけ。

新規の質問・相談です
他に適切なスレがあれば、誘導等教えてください

分譲マンションのユーザーです
前面道路から少し入った敷地部分・外部アプローチの床が傷み
先日、補修工事を行いました

私としては傷んだ原因を想定し、二度とこのような事の無いように
理事会に対応してもらいたかったのですが、残念ながら補修のみです
私見ですが、傷んだ原因は歩行者・自転車用舗装なのに
車が頻繁に乗り入れた為ではないか？と考えています

隣家が商店で、ちょうど道路境界より1.5ｍほど双方の間にある塀が切れており、
そこに隣家の車が頻繁に駐車（道路にハミ出す駐車方法です）し、
その移動の度にこちらの敷地側（ちょうど傷んだ箇所）に、
毎回のように乗り入れているのを何年も見てきたからです

「補修という実害が出ているので」と乗り入れを止めてもらうよう
個人でお願いしましたが効果がなく、乗り入れを続けているので
「これ以上やるなら管理組合を通し正式に抗議する」と伝えると
今度は、自分の敷地側に前輪を入れて、前輪より前部（バンパー部）を
こちらの敷地に出すと言う、嫌がらせとも取れる駐車の仕方を始めました

そこで質問なのですが、こういう「敷地内空中にハミ出す車の一部」は
法的にはどういう扱いになるのでしょうか？
また、こういう行為を続けられた場合、泣き寝入りするしかないのでしょうか？

アドバイスの程、よろしくお願いいたします

空中であろうと車の一部が他人の敷地に入っているのであれば違法。

警察に連絡すれば解決するよ。

私道だと警察は何もしないでしょ。
柵つくれんの？

729です
アドバイス、ありがとうございます

警察にも相談してみましたが
「道路またぎの駐車に関しては取り締まり対象だが
　敷地～敷地の越境問題に関しては警察は不介入です」と
いう返事で、取り合ってもらえませんでした

また隣家との境界塀を道路境界まで延長するのは難しそうです
役所で無料法律相談サービスを見つけましたので、相談の上で
理事会に諮ってみることにします

ありがとうございました

法律で解決するのが一番です。

>>732 729さん

行政に相談するのは、物事の完全な解決のためと思ってしまってはダメですよ。
おかしな商店の店主がいるので、町ぐるみで何とかしてほしい。という意味合いの方がいいです。いたるところに電話して、マークさせるのもいいでしょう。

分譲マンションの消防設備点検について質問です。

先日、今年２回目の点検が実施されたのですが
今までは作業員（業者）がニ人組で訪問し
一人は警報器が鳴る度に切り、再度鳴らすような方法でした。

ところが今回は一人で訪問し、警報器は最初に鳴りっぱなしにさせ
各部屋の機器に道具を押し当てて点検していました。
一部屋一部屋、確実に警報が鳴るか確認した方が適切ではないか？と
考えるのですが、皆さんのところはどのような点検方法ですか？