マンション総合問題何でも相談

管理会社・フロントは頭悪いね

うちの場合は、輪番制の理事が回ってきたときに転勤とかでやれない時に理事会協力金として
年間１０，０００円を徴収しています。
それと理事に就任しても理事会の出席が３回以内も同様にしています。
尤も理事が回ってくるのは３０年に１回しか回ってきませんけどね。
法人じゃないけど１年任期で半数は継続しますので実際は２年任期となっています。
勿論７５歳以上の高齢者や健康弱者で本人が希望すれば理事が免除される規定もあります。

>>383
言葉使いに気をつけましょうね。

スレ主です。

マンション管理士の書き込みはもう終わりにしましょう。
なぜマン管士という言葉が出ると異常に反応するのか分かりませんが不思議ですね。
単なる批判や一行レスは荒らしとみますよ。

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求
　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。

　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊都庁、県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

＞＞388さま
↓こういうのは対処したほうがいいと思いますよ。

＞こうれいしゃのかたぁ？　そのマークなにぃ？　ボケてるのぉ？　笑

輪番制の理事で任期の２年が過ぎればもう理事の順番が回ってこないマンションでは
特に理事長にはなりたくない者が殆どの中で、仕事をしながら理事長をするのは大変です。
理事長になったからといって勉強するのは自分のとこの管理規約や細則を読むこのが
精いっぱいです。
中には規約や細則も読まない理事長がいますからね。
だから全て管理会社主導になるんですが、それはやむおえないことですね。

何か調べて欲しいことがあったらどうぞ。
今までに作った資料が数多くありますので参考になればいいんですが。

専有部分の給排水管やガス管を共用部分の工事と一緒にやるように
長期修繕計画に盛り込んでいるところありますか。
あったらどのように計画をし修繕積立金の値上げをしていったのか教えてください。
まだ殆どのマンションがそういうのを長期修繕計画に取り組んでいるところはないとは思いますが。

理事長や副理事長は、輪番関係なく立候補や推薦を導入してよいと思う。
私のマンションは輪番制導入したばかりで、今の理事長や副理事長は理事すら経験したことのない女性たちです。
来期の理事長は誰になるのか？適任者はいるのか？課題が山積みです。
多分適任者はいませんし、できないでしょう。
規約を改正した方が組合のためマンションのためと思うのです。

大型マンションでも中々理事長の人材はいません。
大型であればいろいろ問題事項も多く仕事をもった中で理事長をやっていくには無理があります。
できれば会社をリタイアした方が理事長をやるのが一番いいんですが、長期になっては困ります。
理事長は立候補とか推薦があってもいいと思いますね。
立候補の規約を作っても中々立候補者はでてきませんので、推薦も含めて規約改正をされたら
いいと思います。
その場合、任期は必ず明記しておく必要があります。

理事長は理事の互選ですので理事の立候補と推薦の規約改正を
すればいいと思います。人数も含めて。

ここ一人で何役の遊びスレなんだ？
邪魔すると削除依頼とか、恥を知りなさい！


笑

投稿者はスレ主のボンクラだけ
だれもまともにあいてせんよ
気持ち悪いだろ、ひとりで自問自答 アホ丸出し

>401
私は成りすましをしてはいません。
情報を提供しているだけですよ。
自分で書き込んでそれに答えるとかはしてませんよ。
いってるでしよう。ここは情報提供の場でもあると。
それと３９９と３９８は同じ人物の書き込みではありません。
あなたは批判とかするだけですか。
削除依頼したのはあなたが書き込んだものなんですね。恥ずかしい書き込みだと思いませんか。
真面目な書き込みに対して邪魔をする者はここに来る価値はありません。
そういう書き込みに対しては削除依頼、続けばアクセス禁止（長期の）の依頼をしますよ。

ハイハイ 好きに一人で遊んでいてくださいな
だれが見ても自問自答レス 恥を知れ！

３９１さんの、騒音や内装工事の問題は、役に立ちます。専有部分の内装工事の届け出は規約にありますが、
管理会社に委託しているが、完全に、監視、監督がなされておりません。マンションが古くなると、
この問題が、表面化して、トラブルが多くなることは間違いないでしょう。考えないといけません。

マンションの引き渡し時の、配線・配管は変更しない様に指導はしておりますが、うまくいきません。

>>342,343

これらの情報は重要ですね。
これからも、有益な情報の提供をお願いします。

>405さん
内装工事については規約に規定があるとのことですが、意外とみなさんは規約を
みられることはないと思いますので、掲示板で掲示するか、回覧板で届け出が
必要ということをおしらせするのも一法だと思います。
特に掲示板であれ回覧板であれ、ポイントだけを書いて余分なことは書かない方が
効率はいいと思います。
工事をする時は管理員さんが業者の方に規定で工事をする時は工事内容も含め届け出が
必要となっていますと注意をするようにお願いしてはどうでしょうか。

それとエレベーターを使うと思いますので、掲示板で本日の工事とかを
部屋番号と簡単な工事内容を掲示してはどうですか。
うちの場合はそうしています。

うちの場合は掲示板に掲示する大きさはＡ３で箇条書きでポイントのみしか
記載しません。
長々と書き込んでも読んではくれませんからね。

「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（これに関しては共用部分の規定でない所が多い）

　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　①については、窓枠・サッシ、網戸、玄関扉は共用部分としての規定はあるでしょうが、長期修繕計画
　　に全て計画されていないところもあると思います。

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。
　　
　　つまり、管理組合として一斉に工事をするとき以外は、各区分所有者の責任と負担で工事等を
　行わなければならないということです。

　②については、配管の高圧洗浄は管理組合が１年か２年置きに実施されていると思います。
　　又、熱感知器については、年２回の消防点検を管理組合が行っていますし、それで不具合が
　　あれば、専有部分にも拘わらず管理費の中から補修・交換等を行っているマンションはありませんか。
　　ガス警報器についても、専有部分にも係らず補修・交換等は管理組合が行っています。ガス警報器は法的
　　には設置義務はありません。

　　

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

「現状の標準管理規約での経費負担について」 ※間違えないようご注意ください。
　
　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。
　網戸は共用部分ですが、網戸が破れた場合は共用部分にも関わらず各区分所有者の負担で張り替えを
　
　行っているのと同じ扱いとなります。

専有部分内にある共用部分、特に玄関扉の修理を管理組合に要請してくる者が
いると思いますが、これは各区分所有者の責任と負担で行わなければならないと
いうことを掲示場等で告知しておくことが必要です。
理事長や管理人によって対応が違ったら困りますよね。
隣の補修工事は管理組合が無償でしてくれたのに今回は各区分所有者が経費の負担を
するというのはおかしいということになります。

つまり、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分とす事が出来る。

として、組合の費用負担を含め、長期修繕計画を見直した管理規約の整備をいそいでおります。

>414さん
例えば専有部分である配管類について、それを共用部分とするには無理があると思います。
というのも日常の管理についても管理組合がやるということは、居室内に管理組合が入り
チェック等をしなければならないということになります。
勿論雑排水管の高圧洗浄は管理組合の負担でやってはいますが。
専有部分の配管類を共用部分とするのではなく、その費用について管理組合として一斉に
更新工事を行う時は管理組合がこれを行うことができるとした方がいいのではないでしょうか。
その際先行工事者については、一斉に工事をしたときの平均額を支給するとかの規約を作っておけば
いいと思います。
そして長期修繕計画に予定しますが、その場合総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して
足りなければ値上げを申請することにもなると思います。
ただ、工事が大変ですよ。縦列の工事は一緒にやりますので、４～５日在宅が必要となります。
それに、例えばその期間朝９時から夕方５時くらいは水は使えないしトイレも使えません。
大規模修繕工事は居室内の工事は発生しませんので日程調整とかは必要ありませんが、配管類の更新工事は
それこそ大変ですよ。
それをやれる業者と理事会（専門委員会のメンバー）管理会社が一つにならなければ難しいでしょう。
事前準備が必要です。

専有部分の配管類を共用部分にするのが難しい要因の一つとして
保険の関係もでてきます。

専有部分にある法定による共用部分を規約により共用部分と、まず、規約に定めて、
それから、色々な細かい事を、知恵を出し合って、細則等（保険等）も含めてを定め。
長期修繕計画を立てる。この問題は、築年数の古いマンションには急いだ方がよい。

、

デベロッパが、建設時に横配管を極力さけたデザインにすれば、このような問題は起こらない。

マンションによっては、配管配線が、専有部分の天井、床を網の目みたいに張り巡らされている。

こんな一例が、電気販売店が、冷暖房を取り付ける為、躯体の壁に孔を開けた、これは良くない

事だが、不幸なことに、コンクリートの壁の中に、電線が埋められていて、ドリルで断線した。

その専有部分の電気がつかなくなり、大変なトラブルになった。

こんな二例め、競売物件を購入した区分所有者が、引っ越してきて、インターホンの位置

に不信に思い、調査したところが、やはり、コンクリート躯体部分にインターホンの配線が、

組み込まれていた。

こんな三例目、上階からの下階に対する漏水事故を調査中に、風呂の排水口にコーヒーの

アルミ缶が出てきた。　　　　　その他色々あり、マンションは住んでみなきゃわからない。

>417さん
専有部分内にある法定共用部分は元々共用部分でしょう。
壁とか柱、壁がそれに該当します。

長期修繕計画には工事をしなければならないものを全て網羅しなければ意味がありません。

給排水管、エレベーター、消防設備、玄関サッシ、網戸、玄関ドア、浄水設備、ガス管、
配線、インターホン、キュービクル、縦樋、避難ハッチ、防風スクリーン、スティールドア、
ウェザーカバー、メールボックス、避雷針、配電盤、高置水槽、連結送水管、バルコニー隔壁、
ＴＶ共聴設備、電灯設備、縦樋・・・少なくともこれぐらいは計画すべきです。
これに鉄部塗装を５年～６年に１度、大規模修繕工事は１２年～１３年に一度とか。

長期修繕計画に上のような工事が計画されていなければ追加すべきです。
これに専有部分の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線を管理組合としてやるのかどうか。

４２１さんの言う修繕計画は、マンションの住民としては、速急に計画しなければならない。
しかし、全部網羅した計画を立てると、とてもじゃないが、現在の積立金では不足です。
最悪の場合は、借り入れの手もあります。考えると、嫌になります。いっその事、買い替え
を考えます。古いマンションの将来は、管理を真面目にやるには、金がかかります。」

それらを見越して、ゆとりのある区分所有者は、ぞこぞく買い替えております。

大規模修繕工事を終え、給排水設備改修工事に伴い、工事委員を公募している築古マンションです。
理事会が頼りなく素人ばかりなのにオブザーバーとして参加するとのことですが、今期の理事会では大規模工事同様に無茶苦茶にされそうで怖いからか、再募集をしても人員が確保できません。
築25年は給排水設備工事は早急に必要でしょうか？
出来ることならば、来期あたりに理事が新しくなってからにして欲しいのですが。

４２３さんの仰るように、通常の管理についても、役員は順番制で、役員の選任方法も、組合員の、
派閥の多い組合員が、役員になりやすいように、規約を改正しています。規約は、有効ですから、
守らないといけませんが、どうも、女性ばかりの、役員で、設備類の知識は、乏しいです。築２５
年で１５階の４００戸の、団地型マンションですが、規約は単棟型です。

ゆとりのある区分所有者は、続々他の住居へ買い替えております。新しい区分所有者は、
相当疲れた、感じの人たちが多いように感じます。普通の３ＬＤＫで１０００万を切る
物件が多く、購入時の３分の１の価格です。漏水事故が多くなりました。管理会社は専
有部分の工事の受注が多くなりました。一度は、保険加入を断られましたが、他の保険
会社に替えました。

※漏水事故防止に対する管理をしっかり取り決めるには、住民の顔色、設備の種類から
して無理であると、結論を、私なりに、出しております。保険会社は断られるか、保険
料の、相当な値上げを要求してくるでしょう。

>422さん
421に書き込んだ工事はいずれ間違いなく経年劣化をしていきます。
そうなった場合工事をするのかしないのかということだと思います。
借り入れをするにしても、一定の時期がくれば毎年のようにいろんな工事が発生してきますので
そのたびごとに総会に借り入れを提案して修繕積立金の値上げをしていかなければなりません。
借り入れをすればいくら低金利といっても利子はつきますし、短期間（10年間）で返済して
いかなければなりません。
やらないと決めたら、もうスラム化するだけです。
いずれ売却も賃貸もできなくなり、空き部屋がどんどん多くなってきます。

>423さん
給排水管の取り替え工事は硬質塩化ビニル鋼管（つまり塩ビ管）を使用しているなら
３５年以上もしくは４０年ぐらいまでは大丈夫だと思います。
工期を検討すべきです。まず管材が何を使用しているかを設計図面で確認してみてください。

>424さん
築２５年で１，０００万円を切る価格まで値下がりしてるんですか？
それに築２５年で漏水が多くなってきているとのことですが、多分お宅の管材は
塩ビ管だとおもいますが、通常は３５年以上はもちますよ。
３分の１程度の価格になっている状態で専有部分の給排水管までを含めた取り替え工事は
難しいですね。値上げ額が多くなりすぎます。
いままで定期的な工事をやっていなかったつけがまわってきたようにも思えます。
管理会社に依頼する専有部分の工事が多くなってきているとのことですが、管理会社は
大喜びでしょうね。
できれば、相見積業者を何社か推薦してあげるようにすべきとは思いますが。

>422さん
例えば５，０００万円を１０年返済で借り入れをしたとします。２００戸のマンションとします。
借り入れをした場合は普通１０年で返済しなければなりません。
そうしますと、金利を考えないでも１戸当り月２，０８３円の値上げが必要となります。
これを毎月修繕積立金を積み立てた３０年の長期修繕計画の中で支払うとすると、
１戸当たり月６９４円の値上げで済みます。
やはりマンションの工事は長期修繕計画を立てそのなかで地道に積み上げていく方がずっと
効率的です。

４２７さん。訳が有って、私のマンションの漏水の原因は、詳しい事は説明できません。
マンション名を公表することになりかねませんので、簡単に言うと、給排水管及び躯体
部分の、漏水事故ではありませんと、だけ、申し上げておきます。給排水管はまだ、大丈夫です。

管理会社も変更したかったのですが、管理会社派の住民につぶされました。

>429さん
漏水事故が多くなるといままで契約していた保険会社は契約を拒否します。
そして保険会社を別のところに代えると契約を増やしたいセールスは漏水のことは
伏せて契約をします。
しかし、これからは保険の契約を拒否することはできなくなりましたが、保険料は
かなり上がっていくと思います。
できれば管理会社を変更した方がよさそうですね。
しかし、何故そんなに値下がりしているのか不思議ですね。

築年数が経過した場合、例えば築２０年ぐらいを境にそれから３０年間の長期修繕計画を立てるか否かという
ことになります。
築２０年から３０年の計画といいますと、築５０年までということになりますが、そうしますとエレベーターや
給排水管の交換、窓枠サッシ、高置水槽や消防設備等の大型設備までの交換が計画されることになります。
築２０年でもう工事はしないで後はスラム化を待つだけにするか、それともその工事をするために値上げを
するかどちらかしかありません。
もしやらないとしたら、築３０年程度になると空室が目立ち価格も大幅に安くなってきます。
どちらを選択するかはそのマンション次第ということになります。
ただ、現在６０歳以上の方にとってはもう工事はしないでいいと反対されるでしょうね。工事をするということは
修繕積立金の値上げが発生するということになりますから。

当マンションは、1階のマンホール付近が陥没したことが給排水管工事のきっかけになりました。
まだ20年ほどのマンションなのに、地震でもなく、突然の陥没はこの先のことを考えると怖いです。
引越しを考えた方が賢いのかもしれませんが、こんな物件、売れるのでしょうか？
ご伝授願いたし。

大規模修繕工事は単なる外観を中心とした改修工事ですからね。
３０年ともなれば設備がだめになりますから。