マンション総合問題何でも相談

評論家さん初めて書き込みましたね。
前スレではあれだけ書き込んでいたのに。

>17さん
必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法

　マンションの規模　　　　マンションの戸数　　１戸月平均　　　㎡当たり１戸月額

　5,000㎡未満　　　　　　　　　50戸未満　　　　218円　　　　　　165円～250円

　5,000～10,000㎡　　　　　50戸～100戸　　　　202円　　　　　140円～265円

　10,000㎡超　　　　　　　　　100戸超　　　　178円　　　　　　135円～220円

※この計算方法は、そのマンションの平均平米数に平均単価を掛けた数字となります。
　平均額では足りないと思います。

>評論家さん

>マンションの損害保険の話に「自賠責保険」が出てきたり、「個人賠償責任保険は、保険会社に引受義務がある」など、無茶>苦茶なことを書いて放置しているスレがありますね。

三井住友海上のＧＫすまいの保険、損保ジャパン日本興亜のマンション総合保険、
東京海上日動の新マンション総合保険の提案内容です。

主契約（共用部分）、施設賠償責任、個人賠償責任、地震保険のセットがあり、
勿論地震保険は別に契約から外しても構いません。

個人賠償責任保険は、居住者全員の日常生活上の賠償損害を補償します。
風呂の水をあふれさせた場合とか自転車で駐車中の車に衝突し損害を与えた場合や、
デパートで買い物中商品を壊した場合等に保険が適用されます。
しっかり勉強してください。

但し、水漏れで階下に損害を与えた場合は保険が適用されますが、
その原因階の補償はありませんし、配管の応急措置まではしますが、
その交換はしてくれません。

>評論家さん
あなたの立てたスレは進んでいませんね。
あなたはここに必ず帰ってきますよ。
理由は、ここが一番活発だからです。

マンション管理の相談ではそんなに難しいことは出てきません。
基本的なことが中心なんですよ。
そして、そういった基本的なことが知りたいのです。

保険で気をつけなければならないのは、老朽化によるものは
保険の対象にはなりません。
老朽化による雨漏り、クラックからの雨水のしみ込みを含みます。
当然その原因となった配管の交換も適用外です。

自動車損害賠償保険と個人賠償責任保険は違いますけど、
それが分からない者がいるようです。

台風で窓ガラスが割れたんですけどこれ共用部分ですよね、ということは保険の適用はありますね。

水漏れの調査は保険が適用されるということですが、何回でもいいんですか。

>草の根評論家さん

ここは私が立てたスレです。
私がいる以上はここが終わることはありません。
資産の運用のスレも、あなたがいなくても1,000の書き込みぐらい
簡単にできましたよ。
強情を張らずに帰ってきなさいよ。
あなたが立てたスレは３つしか書き込みがないじゃないですか。
ここのスレに書き込みがなければ、私がどんどん提案や情報の提供を
していきますからね。

マンションの騒音問題に管理組合はどう対応していますか。

例えば、上階の赤ちゃんの泣き声や子供の走る音がうるさい。
風呂に夜中に入るとか洗濯機の音がうるさいとか。

こういう苦情が理事会に出された場合、それは当人同士で解決して
くださいと突っぱねて管理組合は一切関知しませんか？

理事会が対応しているところがあればどのように対応しているか
教えてください。

うちの場合はまず掲示板にポスターを貼り啓蒙活動を
行っています。
それでも続く場合は、原因元と被害元に対し、理事長、副理事長と
管理会社を交えて話し合いませんかと提案をします。
そこまでいけば殆ど解決していますし、裁判とかになったことはありません。
話し会う場合は、管理組合側は絶対一人ではやりません。
もし裁判になった場合、理事長のいったことを証明してくれる者が
いませんので。

どうしても騒音で悩んでいる方というのは
神経質な方が多いようです。

評論家は自分が立てたスレの書き込みがないのでかなりここを意識
しているようだね。
お蔭で私が立てた「マンション管理士等への何でも相談」が
活気が出てきたようだし、めでたしめでたし。

>32
神経質もあるかと思いますが、１番多いのが「その人(騒音主)が嫌い」
なのだそうです。
↑こういう方は何でもない生活音が気になるようです。

>34
その方が嫌いというけど、付き合いもないし分からないのではないですか？
しかし、少しうつのきらいはありますね。

>35
嫌いな理由はないらしいです。
「何となく嫌い」なのだと、ＴＶの騒音特集でやっていました。

やはり騒音を出す上階の住民がきらいなんでしょう。
それと神経質なとこじゃないですか。

電力の自由化がスタートしました。
来年４月にはガスの自由化も行われます。
皆さんどこかと契約された方いますか？
どこかいい契約先があったら教えてください。

連担棟って知ってる人いる？

この連担棟については東北大震災の復興から何を学ぶかということで、
松岡氏、稲本氏がマンションの建て替えにおける合意形成を図るためにはと
いうことで唱えた理論です。

外観上数棟に分かれているともみられるが、開放廊下部分、地中梁等の
建物基礎部分やジョイントエキスパンション等によりその一部分が
構造上連結され、多くの場合エレベーター、玄関ホール等の部分を
共有している建物群をいいます。

評論家が私のとこのマンションの規約を団地型に変えたと虚偽を
述べているが、大した知識もないのに知ったか君をしていてはだめだよ。
この両氏の理論については、詳しく勉強したので教えて欲しければ
遠慮なく質問してもいいですよ。

＞＞共用部分に物を設置するという義務違反者の行為までやって、

>ドアスコープは専有部ですよ。

上記質問に対して評論家が専有部分だと答えている。
昔のスレを引っ張りだしたまではいいけど、馬脚を表したね。
今でもドアスコープは専有部分と思っているのかな？
だったらうちのドアスコープに物置でも設置しようかな。

>評論家さん
１つの建物を２つ以上の建物に登記をするのを分割登記といいます。
２つ以上の建物を１つの建物として登記するのを合併登記といいます。

例えば、１つの建物を右半分と左半分に分けて登記することもできます。
しかし、登記と規約とは関係ありません。
登記が別々になっている建物だから団地型という訳にはいきません。

現在マンションにはこの連担棟がかなりの数あります。
規約は単棟型となっているでしょうが、もし大きな地震がきて、
何棟かあるうちの１棟だけが全損もしくは倒壊して他の棟は大した
被害がなかったらどうしますか？
その１棟を建て替えや復旧工事をするにはどういう法律を適用したら
いいんでしょうか。
現在はそれに対応できる法律はありません。
３棟の１つということであれば建物価格の３分の１ですので、その工事は
普通決議で十分です。
それがネックとなって神戸大震災や東北大震災では復旧が大幅に遅れ
まだ解決してないのがこの連担棟のマンションといわれています。

評論家もようやく自分が立てた「評論家が答える」スレに
帰ったようですね。めでたしめでたし。

しかし、この連担棟のマンションの場合、もし１つの棟が倒壊した場合は
どうするんだろう。
倒壊した棟の住民の議決権はどうなるんだろう？
特別決議の場合の議決権は、区分所有者若しくは専有部分の床面積比と
なっているしね。
床面積はなくなっているし。だからといって修復工事はしなければならない。
決議の取り方難しいね。

建築基準法はエキスパンションジョイントで繋がれた建物は
別個の建物とみなしています。
しかし、これが団地管理規約で管理できるかというとそうではありません。
給水や排水の設備、メールボックス、共用玄関、管理員室等共同で管理して
いるのであれば単棟型管理規約での管理となります。
当然敷地もそうです。
ただ管理規約と登記は関係がありません。

評論家さんは管理会社勤務なんですか？
それにしては良く書き込みができますね。仕事中ですよ。
全く考えられないですね。
そんな暇な会社なんですね。

管理会社の裏ですよ。かなり確信犯です。管理会社の不正の公開を、

打ち消すのに、やっきです。公表されるとかなり、経営が、危険な状態に、

追い込まれる。致命的な証拠を、突きつけられた、管理会社の仲間。

勿論、少なくとも、マンション管理士位の資格はもっている。

しかしここは匿名掲示板ですからね、確証はないでしょう。
自分で名乗ればですけど。
管理会社の後方部門で働いているんですか？
マン管の有資格者ではあるようです。
しかし、ちょっと上から目線が気にはなりますが。

連担棟については大体わかりましたが、私の頭ではややこしくて理解ができないです。
法律ってめんどくさいですね。

エレベーターの交換周期は３５年前後といわれていますが、
現在のエレベーターのリニュアル工事の主流は制御リニュアルが
主流とのことです。
値段は１基８００万円前後です。
但し、他社のＥＶの制御リニュアル工事はできないし、もしやった場合は
費用は高くなります。

工事の際、１基しかないマンションは大変です。突貫工事をしても
１週間はかかるとのことです。
その場合、身障者や老人等は毎日が大変です。

こういったことは、例えば駐車場の解体工事や専有部分の配管の工事、
インターホンの更新工事でも在宅が必要です。
インターホンについては、熱感知器の遠隔操作が玄関でできますので
それにすれば年２回の消防点検時の在宅が必要なくなります。
これは住民にも評判がいいですよ。
消防点検費用は１日でできますので安くなりますし、在宅する必要が
ありませんから。

インターホンと熱感知器を一緒に工事をして消防点検時に部屋に入らないでできるんですか。

値段は高くなるんでしょうね。

インターホンの場合、アイホンの最新版７インチで、１戸当り８．５万～１１．５万円が
相場ではないかと思われます。ピクサス　ワンペア
うちの場合は１戸９万円でした。
又、室内の熱感知器と各戸の玄関に付ける遠隔操作の機械込分が１戸当り４．５万円
でした。
合計１戸当り１３．５万円でした。

皆さんのとこはインターホン１戸いくらで交換しましたか？
できれば周期も教えてください。

うちは２年前にアイホンのに代えたけど同じ機械じゃないけど１戸１２万円だったけどな。たけーな

マンションが小さいからなのか。５２戸

しかしマンションの大小でそんなに値段がちがうのかな。熱感知器というのは消防点検のときに

業者が部屋の中に入ってきてピコピコする奴だよな。

うちはつけないけど金のあるとこはつければいいんじゃないの。

今後管理組合は確定申告をしなければいけないとの通知がきました。
営利業務はしていなかったのですが、集会室の使用料とゲスト駐車場の
使用料は取っていますが、たいした金額ではありません。
特定口座にしようと思い銀行にいったところ、マンションには特定口座は
作れないといわれました。
皆さんのマンションでは、これから確定申告をされるのでしょうか。

専有部分内にある熱感知器は専有部分なんですが、年２回行われる
消防点検の際、不都合があった場合の修理や交換の費用は区分所有者が
負担してますか、それとも管理組合としてやってますか。
うちのマンションの場合は、管理組合が全て負担しています。
熱感知器が専有部分という認識はなかったとのことですが、もう１５年前から
そのようになってまして今さら修理代等を区分所有者から徴収することは
できませんからね。
高圧洗浄と同じ考えでいいんですかね。管理費負担で処理して。
うちの場合は、インターホンの修理代も管理組合が負担しています。

↑まだ長期修繕計画に基づく大規模修繕はしていないようですな、
タコ・イカが自分の足を食べる様なもんで、全て自費ではなく修繕費でやっちゃうとの考えのようですね。
大規模修繕する時に時期を遅らせるか値上げか手抜きが必要になります。

>58さん
大規模修繕工事は１２年経過後にやりましたけど。
１戸当り１００万円の経費をかけました。
大規模修繕工事を遅らせても修繕積立金の削減は目に
みえません。
おたくの場合、熱感知器の交換やインターホンの修理は
各戸負担なんですか？本来はそうすべきなんでしょうが。
以前からそうしてましたので継続せざるをえない状況なんです。

工事の周期を遅らせたり、手抜きはだめでしょう。
特に手抜きについては業者がすることだからね。

熱感知器もガス警報器も専有部分。

各人がやるべし。

草の根評論家さんおかしくなったんと違うかな。
もう終わった同じような過去スレを集めて、一言「ほー」とか書き込んで
楽しんでいるようだけど。
現在相談に関するスレが多いというか多すぎるのは、その元凶は評論家
さんが同じようなのを集めているからなんだけど、春だからかな？

ところで大規模修繕工事のときに相見積業者を選定するときに
説明会を開催しますが、見積もりとは別にいろんな評価を説明会を
聞きながら点数をつけて評価する方法ですが、この総合評価方式を
知っている人いますか。
計算式もあるんですよ。
これは元々は行政が使う手法ですが、マンションの大規模修繕工事では
簡易型を使用します。

ほー

なるほど

総合評価方式について詳しく知りたいですね。
知ってる方がおられましたら教えてください。

評論家さん一体どうしたんですか。
もう既に過去のものになっている同じようなスレを集めて
一言「ほー」とか書き込んでおもしろがっているのは。
あなたの性格変わりましたか？
そんなことをする方とは思いませんでしたよ。
マンコミュでは今までいい書き込みをしてたじゃないですか。

もう評論家のことは気にせずＧＯＩＮＧ　ＭＹ　ＷＡＹ。
これからは、自分が立てたこのスレで情報を提供したり
相談に乗ったり、皆さんからいろいろ教えてもらいます。

コンクリートの寿命はどれぐらいか？
大蔵省主税局は耐用年数１５０年、それ以外に諸説があり、１１７年とか
長期優良住宅制度では、１００年程度としているがこれは元々２００年
住宅高層をベースに定められました。
要するにコンクリート自体は１００年以上持つが、居住者の高齢化や
空室の増加によって適切な維持保全ができなくなると結果的に建物の寿命が
縮まるということになります。
マンションの寿命は入居者自身が作り上げていくものです。
建て替えはまず不可能として対応策を検討していくことが大切です。