- 掲示板
以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。
[スレ作成日時]2016-04-10 13:49:13
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202 匿名さん 2016/04/27 01:06:51
>198さん
給排水管の更新工事については共用部分だけなのか専有部分の配管までを含めるのかによって
工事期間や金額、在宅日数等が変わってきます。
特に専有部分までを含めた工事をする場合は、大規模修繕工事と変わらない工事費や負担が
掛かってきますので、２年ぐらい前から修繕委員会を立ち上げる必要がでてきます。
特に室内での工事が多くなりますので、日程確認とかの調整に時間がかかります。
在宅期間としては５～６日必要といわれています。
私も素人なので現在共用部分と一緒に専有部分の配管工事をやるための規約の改正や
長期修繕計画の洗い直し、最終的には積立金の値上げをする段取りで進めていますが、実際の
工事に関してはまだまだ先のことですので工事内容等までは検討していません。
建築士との話し合いの中では、塩化ビニルライニング鋼管の場合は３５年から４０年もしくは
もっと先でもいいのではといわれてはいますが。
うちの場合まだ築１５年です。
私では説明できませんので下記で検索されると詳しいことがわかると思います。
「マンション給排水管更新工事期間」 -
204 稍荒 2016/04/27 01:44:13
規模は記載されていませんでしたが、在宅期間は４日というものを見つけました。
また、在宅と言っても住人本人ではなく親族、知人でも構いません。
最悪、鍵を開けて出入りできるようにしておけばよいのです。
が、そんな無用心なことできませんよねーｗ -
206 匿名さん 2016/04/27 02:18:30
総会のシーズンになりましたが、総会出席者からの質問で議案以外の項目を検討する場合
集会においては、原則として招集通知にあらかじめ議案として掲げた事項しか決議することは
できませんという原則論はありますが、この原則に対し、特別決議事項以外の事項については
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
この規定を規約に盛り込んでいる管理組合ってあるのでしょうか。
また、総会で議案の内容を変更された管理組合があるとしたら、その対応はどうされたのでしょうか。
もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。
難しい問題ですのでどなたか教えていただけませんでしょうか。
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207 稍荒 2016/04/27 02:41:25
>もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。
うちの組合では保留となります。
１票差で可決となり(議決権行使書、委任状含む)保留にした経験があります…
これは第３７条でしょうか。
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209 稍荒 2016/04/27 03:17:50
うちでも通知した事項のみとなっています。
他の組合がどうされているかわかりませんが、
うちの場合は可決されなかった議案は廃案ではなく保留です。
これ(保留扱い)は管理会社の担当に言われました。
廃案となったケースはあらかじめ
「○○の場合は廃案とする」と議案書に記載があった場合のみです。
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214 匿名さん 2016/04/27 06:22:19
みなさん無知ですか？ そんな事は己の管理規約ではなく
区分所有法で前もって案内された議案以外の事項は決する事ができないのは強行事項でんがな
ただしその総会に委任状や議決権行使書等の利用なしで組合員全員が出席しているのなら（有りえんが）
議案の変更なども可能で問題無いよ。
とりあえずは区分所有法みてみなさい、自分とこの規約以前に絶対的な条項有るから。集会の条項ね。 -
215 匿名さん 2016/04/27 06:32:15
これこれ コピペしておいてあげる 区分所有法ね
第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、
各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
（決議事項の制限）
第三十七条 集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
２ 前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、
規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。
>>206
おたくこの条項ちゃんと理解解釈出来ていますか？ だいじょうぶ？
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216 匿名さん 2016/04/27 06:41:21
いい例のＱ＆Ａあるから 貼っとくね 転記禁止の記載ないから失礼して合人社さんの弁護士の弁
＜Ｑ＞
私の住んでいるマンションで総会があり、議案になかった駐車場の工事について、緊急に提案がなされ、現に出席された方々だけの賛成多数で承認されました。私は総会に出席できなかったので、他の議案には賛成で議決権行使書を提出していたのですが、議案になかったこの工事については反対です。この決議は有効なのでしょうか？
＜Ａ＞
集会（総会）の招集手続として、区分所有法第三五条一項において、「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない」と定められており、事前に（1）会議の日時（2）会議の場所（3）会議の目的（議案）を通知しなければなりません。
また、区分所有法第三七条一項において、「集会においては、第三五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」と定められています。
つまり、事前に通知することにより各区分所有者は各議案について、十分に検討した上で集会に臨むことができます。しかし、事前に通知されていないと十分な討議ができませんし、集会に出席できない区分所有者は議決権行使書により議決権を行使できませんし、出席して意見を述べることによって、決議が否決されることもありますので、事前に通知されていない議案については、決議することができないのです。
それゆえ、事前に通知した議案以外の決議は、賛成多数であっても、基本的には決議の効力がないことになります。
ところで、建物の管理を円滑に行うためには、集会においては、柔軟かつ迅速に決議する必要もあり、特別決議を除く普通決議については、あらかじめ通知していない事項であっても決議ができるように規約で別段の定めをすることができます（区分所有法第三七条二項）。
しかし実際には、無制限に通知していない事項を決議するというのは、問題があると思いますので、「現出席者の議決権のみで定足数を満たしている場合に」という議決要件に限って、かつ、「あらかじめ通知され議決された議案に関する事項（例えば、実施方法や細則の制定）」や「緊急を要する事項（保存行為）」という議決事項に制限をもうけて、決議できるとすることが望ましいと思います。
以上のことから、本件決議の効力は、駐車場の工事がどのような工事であるのか明らかではありませんが、原則として無効といえます。しかし、「緊急に提案された」とあり、雨漏りやひび割れなどの緊急な事態（保存行為を要する事態）があったようにも思われ、このような場合には、規約に定めがある場合もありますので、規約を確認してみてください。 -
217 匿名さん 2016/04/27 06:58:38
とりあえずは原案議案に関して可否の議決はつくだろうね、ほかの提起された分は
緊急性が無ければ理事会に持ち帰って検討し直しってのが一般的。
来年考えますねぇ～ でいいでしょ -
218 稍荒 2016/04/27 09:05:59
フロントに「議案に上がった事項は廃案にできない」って言われましたが、事実ですか？
うちでは廃案となったケースは、あらかじめ廃案する旨が議案書に記載にあった場合のみです。
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219 匿名さん 2016/04/27 10:06:21
可決された案は、廃案には、出来ない。否決された案は、廃案。
総会に提案された、案は、原則として、変更は出来ない。原則が、曖昧だ、曲者。
管理組合の運営は、細かい事をいえば、きりがない位違反だらけですよ。
規約、議案書、委託契約、重要事項の説明、区分所有法、会計、設備、等々きりがない。
簡単ではないね、詰まり、お金の、無駄使い等には、怠りなく。ただそれだけ。
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220 匿名さん 2016/04/27 10:46:51
だからね、多数の人で建物敷地を共有すると不公平やトラブルおきてあたりまえ。
それを少しでも解消する目的で出来たのが区分所有法、一戸建てには無用な法。
ちゅーことで管理組合も強制的な法定団体って訳、法律には従えよ。 -
221 匿名さん 2016/04/27 11:14:15
要するに規約に別段の定めがなければ普通決議も決議できないということです。
緊急提案があったものを一部の出席者で決議するのを良しとするのはいかにも合人社
らしい解釈ですね。
駐車場の工事の緊急提案があったとのことですが、保存行為なら何も総会で決議するまでもなく
理事長判断でできますよ。
それに駐車場の雨漏りだったらどこまでの工事をするのか予算の取り崩しをどうするのか等の
検討をしなければならないでしょう。
合人社のやり方だからそんなもんでしょう。規約に規定されてなくてもやれるんですよね。 -
222 匿名さん 2016/04/27 11:24:51
まぁ そうだけどね 考え方としては３７条２項は何でもかんでもは無理ってことよ
一項の条項を無視する事になるからさぁ～
又こんな規約作ってる組合は無いに等しいいよ けいけんじょうだけどね -
223 匿名さん 2016/04/27 11:58:16
強行規定も任意規定もそんなものは出席者で話し合って決めればいいんだよと
いうのが合人社流なんですね。
集会は柔軟かつ迅速に決議する必要があるということでしょう。
しかし細則まで出席者だけで決議するのはいきすぎじゃないかな。
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226 匿名さん 2016/04/27 12:18:21
そうじゃなくって、基本みんなのマンションのことはみんなで決めてください法律なの。
総会出席者だけで議案以外の根本的なことは決められませんよ。
もし３７条二項に則した規約有る管理組合あるなら教えてくださいな。
節度は守らないとね。
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227 稍荒 2016/04/27 12:32:21
あ、はい。
わかりました。
・通知事項以外は決められない。
・規約になくても決められる規約があれば決められる。
・全員の同意があれば集会で決められる。
以上が３７条。
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230 匿名さん 2016/04/28 08:23:38
区分所有法３７条２項
１項 集会においては、第３５条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議
することができる。
２項 前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて
規約で別段の定めをすることを妨げない。
規約に別段の定めがなければあらかじめ通知した事項についてしか決議できないということ。
又、特別決議に関しては区分所有法に定めがあり限定的であるので規約で決めることもできません。
建て替え決議等の招集通知に関しては議案の要領も必要となります。
所謂強行規定ということになります。
規約に規定できるのは普通決議に限定されます。規約に別段の定めがなければ総会の出席者のみで
決議することはできません。 -
232 稍荒 2016/04/28 11:49:56
それではこれをどう思われますか？
項目：予備費
予算額：¥？？？
会計：修繕積立金
概要
不測の事故や緊急を要する修繕、その他特別の事由により必要となる修繕に備えて、理事会決議で工事を行うことができるよう計上。
ご意見お聞かせ願います。
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234 匿名さん 2016/04/28 12:06:58
地震等で、被害が拡大する恐れがある場合は、事後報告で良い。
規約や、法令の解釈よりは、住民の安全と、設備等の保存の方が大切。
地震時に、被害が拡大しつつあるのに、理屈っぽい理事長がおしゃべり、
これを見ていた、マンション管理士の区分所有者が、立ち上がり、理事長を
更迭して、指揮を執り、被害の拡大を防いだ。後に、このバカ理事長派の
役員に追放された。被害の拡大がない事を確認して、彼は、退散した。 -
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238 匿名さん 2016/04/29 01:07:43
収支報告書や予算書では予備費が項目としてありますが、読んで字のごとくあくまで
予備費です。
だから殆ど使われずに計上されてると思いますよ。
突発的な修繕については殆どが保険で対応できるものです。
予備費が大きくなってきたら修繕積立金会計へ振り替えることも検討すべきです。
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1
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239 元フロント 2016/04/29 01:30:19
マンション管理業協会の標準管理委託契約書には、下記の項目があります。
（緊急時の業務）
第８条 乙は、第３条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由に
より、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕が
ないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合におい
て、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額
を甲に通知しなければならない。
一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等
二 火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪等
２ 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やか
に、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限り
でない。
よって、漏水事故では、管理会社は、組合の承認なく工事をし、その費用を請求できます。
なお、漏水事故は、配管の老朽化に起因することが多く、保険の対象外になることが多い様です。 -
242 匿名さん 2016/04/29 03:28:29
しかし予備費がなければ管理費総体で予算をオーバーした場合は臨時総会を
招集し別途に戸別から徴収するか借入をするかしないといけなくなりますよ。-
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244 稍荒 2016/04/29 07:23:53
収支予算の作成及び変更
第○条
理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならない。
２．収支予算を変更しようとする時は、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない。
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245 稍荒 2016/04/29 07:24:18
３．理事長は、第○条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一．第○条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、且つ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの。
二．総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係わる経費であって、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの。
４．理事長は、前項に定める支出を行った時は、第１項に定める収支予算案の承認を得るために開催された通常総会において、その内容を報告しなければならない。この場合において、当該支出は、その他の収支予算とともに承認されたものとみなす。
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246 匿名 2016/04/30 02:24:32
スレの流れ的に問題があれば申し訳ありません。
住民板で住民でないのにレス交換を続けるのが忍びなくこちらに来ました。
宜しくお願い致します。
私のマンション検討条件は、①建物の質（ゼネコン、デベロッパ）
②管理会社
ネットで確認後、現地確認で管理組合を確認します。
①清潔度エントランス
集合ポスト、ゴミステーション、駐輪所
これをクリアできたら、管理組合の帳簿確認。
①修繕記録、修繕計画
②総会議事録
総会議事録は、なかなかみせて貰えませんが、理事会が独裁されていないか、まともか、自治会に支配されていないか判断してます。
見せて貰えない場合、総会出席数だけでも確認してます。
良質な管理組合は、総会出席率が、少なくても３割りあるとか…。
タワマンや大型団地マンションは、施工不良が多く管理が難しいのかなと思うようなってきたところで熊本地震。
震度５強以上に売りの免震や制震が何度耐えられるのか、不信感も、
ますます管理が難しいと思うところです。
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247 匿名さん 2016/04/30 03:47:33
>246さん
マンションを購入するときのポイントとしては、築年数、立地、交通の便、階数、角部屋か否か、
駐車場や駐輪場といった見た目でまず判断します。
それから修繕積立金の額や管理費の額を調査します。特に修繕積立金は皆の積立金ですので
ある程度の金額は必要となります。駐車場使用料を含めた積立金の額が少なくとも１２，０００円
以上は必要です。少ないところは要注意です。
後は、理事会役員がどのように選ばれているか、輪番制なのか任期はどうなのかを知ることです。
自治会については入退会は法的にも自由ですし全員加入しているマンションは少ないと思います。
タワーマンションや大型マンションが施工不良や管理が難しいということはありません。
むしろ小規模マンションの方が人材に偏りがありますのでできれば効率とかも勘案すれば
大規模マンションの方が何かとメリットはあります。
大所帯は人づきあいが大変という方もおられますがそんなことはまったくありません。
管理員や清掃員、工事や点検についても、大規模だとやりやすいし値段も安くなります。
購入するときには、管理規約と細則は配布されると思います。
施工会社については大手の建設会社が作ったものの方が何かあったときにも保証面では
安全ではあります。
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254 匿名さん 2016/04/30 12:17:52
>249さん
マンションの住民との付き合いが多い方がいいですか？
大規模だからといって全員と仲良くすることはありませんし不可能です。
小規模マンションでも全員との付き合いはないでしょう。
５０戸のマンションと３００戸のマンションでは管理員をつけるにしても一人当りは
かなり安くなります。
工事も同じことです。
それに大規模だと集会室や子供用プール、ゲストルーム、コンシェルジュ、トレーナー室等
があるけど小規模では無理でしょう。
理事にしても少ないと同じ者が長くやったりしてるでしょう。人数がいませんから。
大規模だと輪番制で任期も２年しかできないとこが多いですよ。
管理会社のフロントも毎日必ず来るようになってますからね。
大規模修繕工事にしても、小規模マンションだと割高になりますよ。
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255 匿名さん 2016/04/30 13:05:15
>251マンション管理士さん
保険の対象にならないものについて書き込んでみました。
主契約で保険金の支払い対象にならないもの
故意、重大な過失、法令違反
地震、津波、水害、消防活動での共用部分以外の水漏れ損害
保険の対象の劣化、さび、腐敗、虫食い等
施設賠償責任保険で保険金が支払われないもの
地震、津波等
施設の修理、改造、自動車、航空機、共用部分そのものの損害
屋根、樋、扉、窓等からの雨水の浸透による水漏れ、老朽化による水漏れ、クラックからの雨水のしみ込み
個人賠償責任保険で保険金が支払われないもの
地震、津波等
仕事中におこした事故
自動車、バイク、当による事故
心神喪失による事故
所有、使用管理する専有部分そのものの損害
住居及び家計を共にする親族に対する賠償責任
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267 匿名さん 2016/05/01 02:34:56
まだマンションは小規模がいいと思っている方がおられるんですね。
小規模マンションを購入したら間違いなく後悔しますよ。
全てにおいてスケールメリットが図れる方が絶対いいに決まってますよ。
３０戸のマンションで、エントランスのドアを交換するのに１００万円かかったとします。
１戸当たりの支出は３３，０００円です。
これが３００戸のマンションでしたら３，３００円で済みます。
全ての工事に戸数の大小は影響してきます。
それに３０戸のマンションでは管理会社も手抜きしますよ。フロントも何軒か掛け持ち
しており小さいマンションのことは殆ど仕事しません、全て形式的に済ませますよ。
いろいろ経験した中で小規模より大規模がいいのが痛感させられましたのでおしらせしているのですよ。
勿論、小規模しか住んだことがない方にはそのデメリットは分らないでしょうがね。 -
269 匿名さん 2016/05/01 03:06:15
小さいとこも確率は同じなんですよ。
小規模のメリットってありますか？多分殆どないと思いますよ。
近所づきあいが少なくていいとかいうのは全く関係のない詭弁ですよ。
やっぱり小規模にしか住んだことのない方には分からないと思いますよ。
次買い替える時は大規模も是非検討してみてください。大きいことはいいことだと
いうのが分かりますよ。
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270 匿名さん 2016/05/01 03:39:13
熊本地震で倒壊したビルの殆どは、新耐震基準前、つまり昭和５６年以前に建てられたもので
尚且つピロのあるビルが殆どだということが分かりました。
現在もピロのあるマンションは多いように見受けられますがやはり１階部分に駐車場があれば
柱や壁が少ないので不安ですよね。
-
272 匿名さん 2016/05/01 04:10:48
確率はあくまで率のことですよ。
１０％なら３０戸なら３件、３００戸なら３０件ということです。
あなたがいっているのは小規模は件数が少ないということでしょう。
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273 匿名さん 2016/05/01 04:18:08
下駄足マンションは、地震に弱い。田舎が良いか、大型マンションがいいか、小型マンションが、
いいか、私は、都会で、大型マンションが、いい、５００戸のマンションだが、逢う人は、ほとん
ど知らない人間ばかり、田舎（小型マンション）は他人に干渉されそう。マンションは大雑把がよい。 -
275 匿名さん 2016/05/01 04:37:56
大きいマンションだと知らない者が殆どですよね。１つの町ですからね。
これが３０戸程度の小規模マンションだと全員が顔見知りということになります。
それに全員の顔がみえてきますので、住みづらいですよね。
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277 匿名さん 2016/05/01 04:43:09
小さいマンションだと勤務先や地位、家族構成や年収等も予想されますね。
人事異動も噂になるぐらいだから。
子供の進学先も分かるし、兎に角小さいマンションは住みづらい。
これが分からないとは大規模に済んだ経験がないんだと思う。
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280 ご近所さん 2016/05/01 05:03:41
>小さいマンションだと勤務先や地位、家族構成や年収等も予想されますね。
>人事異動も噂になるぐらいだから。
>子供の進学先も分かるし、兎に角小さいマンションは住みづらい。
>これが分からないとは大規模に済んだ経験がないんだと思う。
女々しいなぁ～ -
281 匿名さん 2016/05/01 05:11:40
施工不良は、大型マンションばかりですよ。
建築士の目が届かない孫請、ひ孫請けで無経験の外国人労働者も多い。
その点、中規模以下は失敗しない。
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282 匿名さん 2016/05/01 05:12:30
女々しい？
大規模マンションがいいといってるだけですよ。
小規模のいいとこは誰もかきこまないということは、メリットがないということ
なんじゃないかな。
あったら書き込んでみたらいいでしょう。
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291 ご近所さん 2016/05/01 06:27:03
>小さいマンションだと勤務先や地位、家族構成や年収等も予想されますね。
>人事異動も噂になるぐらいだから。
>子供の進学先も分かるし、兎に角小さいマンションは住みづらい。
>これが分からないとは大規模に済んだ経験がないんだと思う
こんな女々しい奴が30戸に５人いるとしたら、確率的には、300戸のマンションでは５０人いるということになるな。 -
294 匿名さん 2016/05/01 11:43:57
タワーマンションや大規模マンションには免震構造が多いけど小規模マンションには
免震や制震の構造は絶対ない。
単棟型だろうと団地型だろうと小規模だろうが大規模だろうが反対する者の比率は
同じ。この論理が分からない者がいるね。 -
296 匿名さん 2016/05/01 11:53:58
特別決議は４分の３以上が必要だが、３０戸のマンションなら反対者が
７人、３００戸なら７５名の反対者がいたらぼつになる。
どちらが難しいかは確率論でいえば同じこと。
-
297 マンション比較中さん 2016/05/01 12:00:03
>タワーマンションや大規模マンションには免震構造が多いけど小規模マンションには免震や制震の構造は絶対ない。
どの程度の規模から免震や制震となるのですか？
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299 匿名さん 2016/05/01 12:37:23
マンションの規模よりも、住民の性質の方が重要。
組合員が少数のマンションでも、自分の意見にこだわりのある住民が多ければ意見は分かれます。
逆に、組合員が300人以上のタワー型マンションでも、住民が事なかれ主義で、理事会・総会で決まったことはそれでいいというところはまとまりやすいです。
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総戸数 52戸 |