マンション総合問題何でも相談

検索したら、
・団地型マンション（築約３５年／約３００戸）
・工期約7ヶ月間
というものを見つけました。
結構長いですね。

>198さん
給排水管の更新工事については共用部分だけなのか専有部分の配管までを含めるのかによって
工事期間や金額、在宅日数等が変わってきます。
特に専有部分までを含めた工事をする場合は、大規模修繕工事と変わらない工事費や負担が
掛かってきますので、２年ぐらい前から修繕委員会を立ち上げる必要がでてきます。
特に室内での工事が多くなりますので、日程確認とかの調整に時間がかかります。
在宅期間としては５～６日必要といわれています。
私も素人なので現在共用部分と一緒に専有部分の配管工事をやるための規約の改正や
長期修繕計画の洗い直し、最終的には積立金の値上げをする段取りで進めていますが、実際の
工事に関してはまだまだ先のことですので工事内容等までは検討していません。
建築士との話し合いの中では、塩化ビニルライニング鋼管の場合は３５年から４０年もしくは
もっと先でもいいのではといわれてはいますが。
うちの場合まだ築１５年です。

私では説明できませんので下記で検索されると詳しいことがわかると思います。

「マンション給排水管更新工事期間」

更新工事とは言っていない。内容が解らずに、勝手に返答するな。

規模は記載されていませんでしたが、在宅期間は４日というものを見つけました。
また、在宅と言っても住人本人ではなく親族、知人でも構いません。
最悪、鍵を開けて出入りできるようにしておけばよいのです。
が、そんな無用心なことできませんよねーｗ

>203
分りました。もうあなたのこの問題には書き込みをしません。
しかし、あなたも更新工事とか更改工事とかも書かれていませんからね。
質問するのならもっと具体的に書き込むべきですよ。それに親切心で書き込んだものを
そういう言葉で返すとは常識が疑われますよ。

総会のシーズンになりましたが、総会出席者からの質問で議案以外の項目を検討する場合
集会においては、原則として招集通知にあらかじめ議案として掲げた事項しか決議することは
できませんという原則論はありますが、この原則に対し、特別決議事項以外の事項については
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
この規定を規約に盛り込んでいる管理組合ってあるのでしょうか。
また、総会で議案の内容を変更された管理組合があるとしたら、その対応はどうされたのでしょうか。
もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。
難しい問題ですのでどなたか教えていただけませんでしょうか。

>もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。

うちの組合では保留となります。
１票差で可決となり(議決権行使書、委任状含む)保留にした経験があります…


これは第３７条でしょうか。

>207さん
ありがとうございます。
保留されたということですが、それが一番いい方法でしょうね。というのも議決権行使書や
委任状は議案書の内容で賛否されているのですから。
しかしその場合、後日臨時総会とかされたんでしょうか、それとも廃案となったのか。
うちの規約では、あらかじめ通知した事項のみ決議することができるとなっています。
総会で変更とかする場合の規定はありません。

うちでも通知した事項のみとなっています。
他の組合がどうされているかわかりませんが、
うちの場合は可決されなかった議案は廃案ではなく保留です。
これ(保留扱い)は管理会社の担当に言われました。
廃案となったケースはあらかじめ
「○○の場合は廃案とする」と議案書に記載があった場合のみです。

>209さん
保留にしておけば、次の理事会で検討なりして必要なら次期総会に変更して議案として
提案することも可能でしょうからね。
廃案ではなく保留だから何もしないという訳にはいかないと思いますけど。
保留だけで放置しておいてもいいんですかね。
当然保留になった理由等については総会議事録で組合員には通知されるでしょうが。

>210
保留は否決に近しいものがあります。
もちろん「保留となった」と議事録に記載はされます。
議案によりますが、理事会で話し合われたり、次回総会の議案になったりします。

>211さん
総会で反対意見の方が強くて議長が説得できなくて保留にせざるをえない場合も
あるのでしょうね。
特に理事長が輪番制で仕方なく引き受けた者であればあまり勉強はしてないでしょうから。

>212
反対意見に流される理事長と、反対意見を遮る理事長がいるねだと思います。
私は僅差だったために保留を選択した理事長です。

みなさん無知ですか？　そんな事は己の管理規約ではなく
区分所有法で前もって案内された議案以外の事項は決する事ができないのは強行事項でんがな
ただしその総会に委任状や議決権行使書等の利用なしで組合員全員が出席しているのなら（有りえんが）
議案の変更なども可能で問題無いよ。
とりあえずは区分所有法みてみなさい、自分とこの規約以前に絶対的な条項有るから。集会の条項ね。

これこれ　コピペしておいてあげる　区分所有法ね

第三十五条 　集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、
　　　　　　　各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

２ 　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、
　　　　規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

>>206
おたくこの条項ちゃんと理解解釈出来ていますか？　　だいじょうぶ？

いい例のＱ＆Ａあるから　貼っとくね　転記禁止の記載ないから失礼して合人社さんの弁護士の弁

＜Ｑ＞
私の住んでいるマンションで総会があり、議案になかった駐車場の工事について、緊急に提案がなされ、現に出席された方々だけの賛成多数で承認されました。私は総会に出席できなかったので、他の議案には賛成で議決権行使書を提出していたのですが、議案になかったこの工事については反対です。この決議は有効なのでしょうか？

＜Ａ＞
集会（総会）の招集手続として、区分所有法第三五条一項において、「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない」と定められており、事前に（1）会議の日時（2）会議の場所（3）会議の目的（議案）を通知しなければなりません。
　また、区分所有法第三七条一項において、「集会においては、第三五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」と定められています。
　つまり、事前に通知することにより各区分所有者は各議案について、十分に検討した上で集会に臨むことができます。しかし、事前に通知されていないと十分な討議ができませんし、集会に出席できない区分所有者は議決権行使書により議決権を行使できませんし、出席して意見を述べることによって、決議が否決されることもありますので、事前に通知されていない議案については、決議することができないのです。
　それゆえ、事前に通知した議案以外の決議は、賛成多数であっても、基本的には決議の効力がないことになります。
　ところで、建物の管理を円滑に行うためには、集会においては、柔軟かつ迅速に決議する必要もあり、特別決議を除く普通決議については、あらかじめ通知していない事項であっても決議ができるように規約で別段の定めをすることができます（区分所有法第三七条二項）。
　しかし実際には、無制限に通知していない事項を決議するというのは、問題があると思いますので、「現出席者の議決権のみで定足数を満たしている場合に」という議決要件に限って、かつ、「あらかじめ通知され議決された議案に関する事項（例えば、実施方法や細則の制定）」や「緊急を要する事項（保存行為）」という議決事項に制限をもうけて、決議できるとすることが望ましいと思います。
　以上のことから、本件決議の効力は、駐車場の工事がどのような工事であるのか明らかではありませんが、原則として無効といえます。しかし、「緊急に提案された」とあり、雨漏りやひび割れなどの緊急な事態（保存行為を要する事態）があったようにも思われ、このような場合には、規約に定めがある場合もありますので、規約を確認してみてください。

とりあえずは原案議案に関して可否の議決はつくだろうね、ほかの提起された分は
緊急性が無ければ理事会に持ち帰って検討し直しってのが一般的。
来年考えますねぇ～　でいいでしょ

フロントに「議案に上がった事項は廃案にできない」って言われましたが、事実ですか？

うちでは廃案となったケースは、あらかじめ廃案する旨が議案書に記載にあった場合のみです。

可決された案は、廃案には、出来ない。否決された案は、廃案。
総会に提案された、案は、原則として、変更は出来ない。原則が、曖昧だ、曲者。

管理組合の運営は、細かい事をいえば、きりがない位違反だらけですよ。

規約、議案書、委託契約、重要事項の説明、区分所有法、会計、設備、等々きりがない。

簡単ではないね、詰まり、お金の、無駄使い等には、怠りなく。ただそれだけ。

だからね、多数の人で建物敷地を共有すると不公平やトラブルおきてあたりまえ。
それを少しでも解消する目的で出来たのが区分所有法、一戸建てには無用な法。
ちゅーことで管理組合も強制的な法定団体って訳、法律には従えよ。

要するに規約に別段の定めがなければ普通決議も決議できないということです。
緊急提案があったものを一部の出席者で決議するのを良しとするのはいかにも合人社
らしい解釈ですね。
駐車場の工事の緊急提案があったとのことですが、保存行為なら何も総会で決議するまでもなく
理事長判断でできますよ。
それに駐車場の雨漏りだったらどこまでの工事をするのか予算の取り崩しをどうするのか等の
検討をしなければならないでしょう。
合人社のやり方だからそんなもんでしょう。規約に規定されてなくてもやれるんですよね。

まぁ　そうだけどね　考え方としては３７条２項は何でもかんでもは無理ってことよ
一項の条項を無視する事になるからさぁ～
又こんな規約作ってる組合は無いに等しいいよ　けいけんじょうだけどね

強行規定も任意規定もそんなものは出席者で話し合って決めればいいんだよと
いうのが合人社流なんですね。
集会は柔軟かつ迅速に決議する必要があるということでしょう。
しかし細則まで出席者だけで決議するのはいきすぎじゃないかな。

>222
うち、規約はないけど、議案に上げられた予算で理事会決議で工事できるようになっていますよ？

>224の続き
議案は可決されて、
規約により、規約・法令にないものは総会決議で決められます。

そうじゃなくって、基本みんなのマンションのことはみんなで決めてください法律なの。
総会出席者だけで議案以外の根本的なことは決められませんよ。
もし３７条二項に則した規約有る管理組合あるなら教えてくださいな。
節度は守らないとね。

あ、はい。
わかりました。
・通知事項以外は決められない。
・規約になくても決められる規約があれば決められる。
・全員の同意があれば集会で決められる。
以上が３７条。

>227さん
そういうことです。
ただ、規約でも決められないのは特別決議というのはありますが。

え？　　わかってないみたいだけど　めんどうだからすきにしな

区分所有法３７条２項
　１項　集会においては、第３５条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議
　　　　することができる。
　２項　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて
　　　　規約で別段の定めをすることを妨げない。
　
　規約に別段の定めがなければあらかじめ通知した事項についてしか決議できないということ。
　又、特別決議に関しては区分所有法に定めがあり限定的であるので規約で決めることもできません。
　建て替え決議等の招集通知に関しては議案の要領も必要となります。
　所謂強行規定ということになります。
　規約に規定できるのは普通決議に限定されます。規約に別段の定めがなければ総会の出席者のみで
　決議することはできません。

>225さん
それは規約事項といいまして、法律にも規約にもないものは総会で決議することができる
というものですね。
特に工事の場合、修繕積立金の取り崩しは総会の決議事項ですが、業者の選定や工事日の設定
等は理事会判断でやれますよね。

それではこれをどう思われますか？

項目：予備費
予算額：¥？？？
会計：修繕積立金

概要
不測の事故や緊急を要する修繕、その他特別の事由により必要となる修繕に備えて、理事会決議で工事を行うことができるよう計上。

ご意見お聞かせ願います。

緊急時は理事会決議なんて不要、理事長決裁の要件事項作っとけよな。
いちいち理事会って…　後でいいんだよ

地震等で、被害が拡大する恐れがある場合は、事後報告で良い。

規約や、法令の解釈よりは、住民の安全と、設備等の保存の方が大切。

地震時に、被害が拡大しつつあるのに、理屈っぽい理事長がおしゃべり、

これを見ていた、マンション管理士の区分所有者が、立ち上がり、理事長を

更迭して、指揮を執り、被害の拡大を防いだ。後に、このバカ理事長派の

役員に追放された。被害の拡大がない事を確認して、彼は、退散した。

私はバカな理事だと、管理会社に言われるがままの支出をすることになると考えています。

その一文、何十回と読みましたよ？

何十レスも書いてません…

収支報告書や予算書では予備費が項目としてありますが、読んで字のごとくあくまで
予備費です。
だから殆ど使われずに計上されてると思いますよ。
突発的な修繕については殆どが保険で対応できるものです。
予備費が大きくなってきたら修繕積立金会計へ振り替えることも検討すべきです。

マンション管理業協会の標準管理委託契約書には、下記の項目があります。
（緊急時の業務）
第８条 乙は、第３条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由に
より、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕が
ないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合におい
て、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額
を甲に通知しなければならない。
一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等
二 火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪等
２ 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やか
に、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限り
でない。
　よって、漏水事故では、管理会社は、組合の承認なく工事をし、その費用を請求できます。

　なお、漏水事故は、配管の老朽化に起因することが多く、保険の対象外になることが多い様です。

>239さん
老朽化による場合、保険の適用が受けられないのは漏水の場合でしたら配管の交換には
適用されないというのであって、下階の損害部分については適用されるんですよね。

それから全管連の修繕積立金の取り崩しは、理事会も総会も同じ規定になっていませんか？
理事会で修繕積立金の取り崩しができるのであれば、総会で議案として出すこともありませんからね。
一度確認してみてください、管理規約を。

>239
そのような場合はわざわざ予備費として上げる必要がありますかね？
うちには予備費なんてありませんよ。
突発的なものであれば理事長の許可のみ、発注書は判を押さねばなりませんから会計も当然目にしますがね。

しかし予備費がなければ管理費総体で予算をオーバーした場合は臨時総会を
招集し別途に戸別から徴収するか借入をするかしないといけなくなりますよ。

>232です
併せて参照して下さい。

３項１号は管理費、
３項２号は修繕積立金の大規模修繕への追加支出を
認めていると考えています。

４項について、理事の権限が過剰であると感じる私はおかしいでしょうか？

収支予算の作成及び変更
第○条
理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならない。

２．収支予算を変更しようとする時は、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない。

３．理事長は、第○条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一．第○条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、且つ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの。
二．総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係わる経費であって、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの。

４．理事長は、前項に定める支出を行った時は、第１項に定める収支予算案の承認を得るために開催された通常総会において、その内容を報告しなければならない。この場合において、当該支出は、その他の収支予算とともに承認されたものとみなす。

スレの流れ的に問題があれば申し訳ありません。
住民板で住民でないのにレス交換を続けるのが忍びなくこちらに来ました。

宜しくお願い致します。
私のマンション検討条件は、①建物の質（ゼネコン、デベロッパ）
②管理会社

ネットで確認後、現地確認で管理組合を確認します。

①清潔度エントランス
集合ポスト、ゴミステーション、駐輪所

これをクリアできたら、管理組合の帳簿確認。
①修繕記録、修繕計画
②総会議事録
総会議事録は、なかなかみせて貰えませんが、理事会が独裁されていないか、まともか、自治会に支配されていないか判断してます。

見せて貰えない場合、総会出席数だけでも確認してます。
良質な管理組合は、総会出席率が、少なくても３割りあるとか…。

タワマンや大型団地マンションは、施工不良が多く管理が難しいのかなと思うようなってきたところで熊本地震。
震度５強以上に売りの免震や制震が何度耐えられるのか、不信感も、
ますます管理が難しいと思うところです。

>246さん
マンションを購入するときのポイントとしては、築年数、立地、交通の便、階数、角部屋か否か、
駐車場や駐輪場といった見た目でまず判断します。
それから修繕積立金の額や管理費の額を調査します。特に修繕積立金は皆の積立金ですので
ある程度の金額は必要となります。駐車場使用料を含めた積立金の額が少なくとも１２，０００円
以上は必要です。少ないところは要注意です。
後は、理事会役員がどのように選ばれているか、輪番制なのか任期はどうなのかを知ることです。
自治会については入退会は法的にも自由ですし全員加入しているマンションは少ないと思います。

タワーマンションや大型マンションが施工不良や管理が難しいということはありません。
むしろ小規模マンションの方が人材に偏りがありますのでできれば効率とかも勘案すれば
大規模マンションの方が何かとメリットはあります。
大所帯は人づきあいが大変という方もおられますがそんなことはまったくありません。
管理員や清掃員、工事や点検についても、大規模だとやりやすいし値段も安くなります。
購入するときには、管理規約と細則は配布されると思います。

施工会社については大手の建設会社が作ったものの方が何かあったときにも保証面では
安全ではあります。

>246さん
マンションは小規模より絶対大型マンションを選ぶべきです。
いろいろ経験や情報を得た中でそれが痛感させられました。

大型のどこがいい？
団地は、住民の顔が見えない。
見える顔は、支配者の顔。

大型は施工不良が、よくでてるよね。

工事規模が大きくなるほど、孫、ひ孫と施工会社が分散し建築施工責任者の目が届かないからでは？