パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエスト

南武線だとか川崎だとか、イメージ論だけで物件を検討するのは賢くないなぁ。

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>>7451 匿名さん

でも、イメージってやはり大事だと思います。特に川崎のイメージがつきまとうことで自分の住んでいる街に誇りを持てないのはやっぱり残念です。

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>>7452 匿名さん
はぁ？
川崎嫌なら検討しないでしょ。
そんなんで、誇りって。。。
あなたが残念〜〜！

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>>7452 匿名さん
南武線徒歩5分でこれだけの規模感のタワマンないよ？
誇り持てるでしょ。

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人口増加と交通利便性は大正義ですよ。
人気が出ていく過程で叩かれたりするのは必要経費。
工業地帯のイメージも少しずつ変わっていきます。

JRの再開発、三井や三菱地所のタワマンも
まだまだ控えていますし伸び代十分ですよ。
南武線のキャパシティが発展に水を差さないかは
気になりますが。

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２日まえに、うちのドラえもん製タケコプターで飛びました。westに高見やぐらを買いました。
「バカと何かは」高いところが好きです。

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>>7456 ご近所さん
ほっそー！
そして南武線近そうですね！

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＞7457
スマートでカッコいいですよね。
南武線も近くで便利そうだ。

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まあ南武線もいいが、何を言おうと東横、目黒、湘南新宿がメインだけどね。複数路線があるって本当に便利。

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あぁ、武蔵小杉駅のことね
ウエストが一番遠いのがちょっとね
資産価値も低いし

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>>7460 匿名さん

朝からご苦労

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タワマンて徒歩5分じゃないと資産性としても微妙でしょ。
となると南武線物件。
普段使いとして東急線は使えると思うけど、さすがに横須賀線使うならここじゃないでしょ。。。
あまりこの付近で生活したことない人は分からないと思いますが、朝の横須賀線は何時間にも亘って混雑すごいですよ。割と早朝から。

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>>7462
横須賀線周りの物件を持つリセール組かな？
焦る気持ちから他所の物件を貶めるのはやめようね。

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>>7463 匿名さん

焦るほど中古が捌けない武蔵小杉

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中古の2LDKを8千万で売るなんて、いくらなんでも欲張り杉。
売れなくて困るのも当然。最近、東南の売込みが多いけど、
地震を経験した建物より新築の方がいいに決まってる。

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>>7465 匿名さん

初期タワマンの2LDKなら当時は4千万で買ったものだろうね。
倍近い価格で売り抜けるのはいくらなんでも無理だろう。

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ここいいよね。ムサコに住んで普段横須賀線使うつもりの強者もいるだろうけど、多くは東急か南武線でしょう。それならここでよいってことになる。静かな住宅地で駅五分のタワマンってあまりないよ。

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心配なのは、管理費+修繕積立金の上昇カーブ、期中での修繕積立金の一括払いの有無、固定資産税の額（初回～7年、8年後）、10年～15年後に上がりきったコストの中でリセールできるかどうかという不安がある。

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ここの長期修繕計画は段階的値上げと定期的な一時金徴収あり。これって将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

MSTではこの問題に気が付いて入居後に管理組合が定額積立に移行している。にもかかわらず、販売当初の積立金を安く見せかけるために、売る側は改めようとしない。

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日本医大の救急が目の前を通り過ぎるから意外とうるさいよ

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>7471

そういう考えの人が多かったら１０年後に大量に中古が出て、売れなくなる。

武蔵小杉のタワマンラッシュが始まってそろそろ10年。その傾向が出始めてるのか、さらし物件が目立ってきてる。

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>>7469 匿名さん
適当なこと言ってるヤツがいるな。

段階的値上げと定期的な一時金徴収のどちらかです。
レジデンシャルサロンで、2案の修繕計画資料をもらいました。

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小杉でリセールがー
とか資産価値がーとか言っている人はデベロッパーにまんまと…

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不動産に関するリテラシーのない人、永住目的の人はタワマンに手を出さないほうがいいと思いますよ。
相場が上がりきってる中で買えば、残債以上でリセールできないし、10年経てば修繕積立金、固定資産税も上がって買い手は更に限られてくる。今みたいに金利が安くローン借りれるなら、買い手もつくが、金利が上がるなら買い手はもっと限られてくる。
購入のタイミングがわかり、売却のシナリオが描ける、全て織り込み済みの人間しか手を出すべきでない。

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この物件は長期優良物件ですよ。果たしてタワーでどれくらいあるんですかね。

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品川シーサイドや天王洲あたりの新築組がこのマンションをかなり意識していたので、そのへんの業者もここにいるのかもね。あとは戸建てデベあたりか（笑）

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>>7482 マンション検討中さん

半年以上売れ残ってたら難しい物件でしょうね。武蔵小杉は供給過剰なので。

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>>7483 匿名さん

ここは住友さんのスレッドではないですよ。

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いやホントにネガ連中の元気がよろしいようで。
リセールよりも長期居住で買う人がこの物件については多いと思うよ。ロクに検討もしない人に限ってリセールがリセールがって言うんだよな。だったら23区内買うっての。分かった？住友さん。

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>>7478 匿名さん
その文の続きであなたは今までどうしてきたか書いて欲しいな。そして今後の予定。

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7478さんの言う通り。
既にフラット35も金利上昇してきている。そもそも35年ローンもどうかと思うがね。

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>>7485 匿名さん
同感！

リセールと金利と修繕積立金不安と駅遠と東タワマン最強は、
もう何回も上から目線で、教えてくれてるから、
アドバイスしつこいよ。
ここ検討してる我々は、織り込んで買う訳だし。
投資やリセール考えるなら、
ここ買わないし、ホント23区買え！ってことよ。

>>7469 匿名さん
それは正しくない情報ですね。

一時金あり、なしの両パターンが提示されています。

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検討に値しない物件にはネガはわかない。

ネガキャンしなきゃいけない理由がないから。

あんまり過剰反応しないほうがいいですよ。

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そういえば、スミフのは家具付きで売ってましたね、先月末限定ですけど。

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>>7492 匿名さん
あの値段なら仕方ないでしょうね。

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家具付きって実質値引きでしょ。以前のすみふではあり得ないこと。まだ、他ではこういった動きがないから、小杉だけ突出してひどい状況なのかな。

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武蔵小杉に限らず、他の近隣未入居物件の値引きのDMが増えましたよ。だいたい一割位の値引きは当たり前になってきましたね。新築マンションは苦戦しているみたいです。これ本当の話。

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ここは供給過多の過多。
脆弱な駅にぎゅうぎゅうに押し込まれて、喜んでいるのは税収増の川崎市と仲介手数料がっぽりがっぽりのデベロッパーだけ。
せめて2-3本のタワマンならプレミア感があって良かったかも知れないけど…
今後、このようなどっちつかずの決まらない間取り部屋がどんどん出てくるんでしょうね？

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すみふの中でも武蔵小杉は異常な値付けでしたからね。中国人相手の商売かと思うぐらい。この値引きチラシ見ても価格的に全く動けない人の方が多いでしょう。

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普段横須賀線をメインで使わず、たまに使う程度の方はここを是非検討してみてください。

駅徒歩5分で閑静な住宅街、新設小学校区、横に公園・バス停ありで等々力緑地まで10分、デッキで向かいの商業施設まで接続・将来的には駅まで接続ほぼ確定、屋根がつく可能性も、マンション下に下駄商業施設で薬局・クリニック・コンビニ（まだ未確定ですが）などが入る、免震、武蔵小杉北口のJR駅ビル計画（アトレの可能性も）・エルシー跡地タワーにより駅までの道はすべて再開発される・・

逆に悪い点は、横須賀線には遠い（マンション下から徒歩15分程度）ことがあり、これは大きなデメリットです。

坪単価は330万程度です。
東南の10年もの中古、駅直結マンションも魅力がありますが、このマンションも非常に魅力があります。
新築ですので是非ご検討いただき、一緒に住めますことを祈っております。

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横須賀線だけど、南側も信号あるから時間そこそこかかると思うがどうなんだろ？歩数は少ないと思うけど。

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タワーマンション建設反対の旗が複数軒掲げられた地域なのに閑静な住宅街ってどんな感覚なのでしょうか？

新設小学校、公園、緑地に向かう途中でそういった住戸の前を通る気分は？

子供達が通るのに歩車道区分のない道だから危ないんですよね。
再開発で綺麗にならない場所だけに懸念が残ります

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最近は旗もあまりみかけないし、再開発の恩恵は北の住人もうけます。

あなたの意見は一方的で、愚かですね。
賛否両論ありますが、このマンションは全体として優れていると私も思います。

7506さんのコメントはすべて真実ですしね。

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>>7507

横須賀線は、南武線の改札から入って、南武線ホームを通り地下道でホームまでつながっているので、信号とかはありませんよ
部分的に歩く歩道もあります。

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旗はまだそこそこありますよ。この辺を歩けば分かるかと。


小杉町3丁目地区の再開発も進行中
更地になりつつある状況で、ここは３年以上先ですが地上３Ｆは商業施設に
あとは既存の東急スクエア、ららテラス

そこまで店ができて人の流れがどうなるかは若干興味ありです。

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>>7511 匿名さん

既に建設中の今となっては建設反対の方々はどーするんでしょうね？まだ旗を掲げているのは痛々しいですね。

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>>7510 匿名さん

7507は南武線ホーム経由と比較して地上ルートのことを言っているのですよ。

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>>7512

引くに引けない状況なんでしょうかねぇ

三菱地所ツインへの旗かもしれないですね

残ってる旗のおうちなんかだと
ここのパークシティと三菱ツインのどこかしらで陰になるのは事実ですし
圧迫感も生まれるから昔から住んでる人からしたら残念な結果ではあるでしょうね
５０階建て４本が東と南のすぐそこにあるんですもんね

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>>7508 匿名さん

以前に比べて旗はかなり少なくなったと思いますし、どこの地域でも大規模マンション建設時には近隣住民の反対意見が多かれ少なかれ出るものです。デベが近隣住民への説明等行った上で開発を進めているわけなので、特に気にする必要はないと思いますよ。どうしても近隣の反対意見が気になるということであれば、小規模マンションか戸建てをお勧めします。

また、新小学校周辺は確かに歩道と車道が分離されていない道が多いですが、交通量は少ないですし、真っ直ぐで見通しの良い道なので、ご心配なさる程ではないと思います。

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南武線、東急線使う人なら良いんじゃないでしょうか。
ただでさえ、横須賀線遠いし、ホーム満杯で、乗れないで一本見逃す時間帯が続く中、更にイースト、ここ、エルシー、三菱二本できたら、本当に駅構内は恐ろしいですね。
今よりも通勤時間帯はそれぞれのホームまでの時間が更に掛かりそう。

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＞7516
そうなるとむしろ心配すべきは横須賀線ホームへの近さに価値依存している東口マンション勢ですね。

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>>7517 匿名さん

南武線メインのウエスト民は安泰ですな！

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>>7518 検討板ユーザーさん
論点がずれてるよ。
マンションが横須賀線、或いは南武線に近い？
ということではなくて。
ご自身がどの路線を使っているがポイントでしょ。自分が使う路線はひとつであり、その路線に近いか否かが本質なのです。
あなたは、どちらを使うのですか。

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横須賀線です！

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横須賀線で通勤予定。近い方がありがたいけど、信号待ちは無いし許容できます。ペデストリアンデッキ直結とJR駅ビル+駅舎拡大の話があったり、川崎縦貫高速鉄道計画を止めてその分南武線の車両数アップ、駅舎の強化に特化する記事も出ていたりしてるけど、実現すれば横須賀線に行くルートは、今より便利になるのでそこには期待しています。

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>>7521 匿名さん
横須賀線の混雑原因は、武蔵小杉のタワマンが増えた性もありますが、それ以上に多摩、立川方面から南武線できて、武蔵小杉で横須賀線に乗り換える人も影響していると言われています。つまり、北口から横須賀線までのルートととしては良いのですが、その途中で乗り換え組が溢れて、連絡通路で渋滞している事実もあり。
一度、平日朝の連絡通路を歩いてみた方が良いですね。

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今日見てきました。第四期というのが終わると残り80戸位との事で好調そうですが、なんでこんなに売れるのか不思議。武蔵小杉がいいのは分かるけど予算が届きません。景気いいのかな。

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横須賀線の混雑知らない情弱が多そう。笑

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いつも武蔵小杉で乗り換えて東京駅に通っていますので私は良く分かってます。混雑してますけど複数の路線が乗り入れるターミナル駅ですし仕方ないかなという考えです。

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ここは庭がかっこいい。
昨日今日植えても他と比べても絶対叶わない街路樹
他所では真似できない
何か特別なことが一つでもあれば
選ぶ人はいるよ

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横須賀線利用しますが時差通勤で混んでいない時間に使うので問題無いですよ。

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旅行が好きなのですが、新幹線や空港へのアクセスはどうですか？

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>>7527 匿名さん
時差通勤なんてそんなのみんな考えてるよ。笑
これからタワマン5本増えて同じ行動とったら時差通勤も混むよ。

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>>7528

東京駅　　　横須賀線快速で東京駅地下４Ｆに到着

羽田空港　　駅ロータリーから京浜急行バスが便利。どっちの武蔵小杉駅からも

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>>7529 口コミ知りたいさん
武蔵小杉駅から横須賀線に乗りこむのはほとんどが乗り換え客だよ？
時差通勤すれば新規タワマン住民分の増加なんて誤差。

武蔵小杉住民の通勤先の割合を以下のようなものと仮定しよう。
　横須賀線上り3割、東横線上り2割、目黒線上り1割、
　湘南新宿ライン上り1割、これらの下り合計で1割、
　南武線上下1割、その他(徒歩･自転車･バス･車通勤)1割
タワマン1本650世帯、通勤人口900人×6本(北タワー5本＋三角タワー）×3割
　＝1,620人が横須賀線上りを利用することになるので、
これが7時台～8時台の普通列車計17本×14両(15両編成－グリーン車)×4ドア
　＝952ドアに乗り込む。
∴1ドアあたりの増加人数＝1,620÷952≒1.7人

1ドアあたり1～2人しか増えない訳だ。
今、横須賀線のドア1つあたりに何人乗りこんでる？
この数字をベースに、さらに時差通勤すればタワマン民の増加なんて誤差なのは明白。

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7523＞大体8000万円位ですね～凄い金額です。
　　　これも銀行が貸してくれるから購入できるのであって、
　　　今や車のローンと同じで　完済するまで実質的に所有や名義はローン会社
　　　つまり銀行です。返済を怠ると即　追い出され、強制安価売却です。
　　　購入者はこの差額を支払い続けることになります。　
　　　

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そういうもんだろ。何を今更。

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>>7532 ご近所さん
ここを購入検討する人に対して、そのアドバイスは、的はずれ過ぎます。
すごいですねー！
くらいにとどめた方が、可愛らしいです。

川崎市民らしいコメントだね。

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たまに航空写真を投稿している者です
「資金の問題」
契約するとき、家族何人かで来ていた人が多かったけれども、やはり年金や子供の給与を合わせて頑張っている人も多かった。賃貸住宅等を一棟位持っていて給与もあり購入するのが良い気がする。サラリーだけで買おうとするとそれぞれ苦しい気がする。しかし将来値が下がったとしてもただになる訳ではないのでやはり不動産は得だ。
「鉄道の問題」
乗り換え駅としてトラヒックが増えた場合、JRは何か考えるはずだ。駅の立て替え、駅舎のビル化、そこでお金を落とすエキナカのようなもの。混雑を減らすには時間帯の増便、列車連結数の最大化等いろいろあるだろうけれども、公共交通の変化も楽しみだ。
「変化を買う」
１０年前小杉はつまらない町だった。しかし今は少しおや？と思うところが出て来た。今後の１０年の公共、民間の試行錯誤の劇場を見てみたい気がする。近くの住宅に住む人も大変だと思う。なぜかというと固定資産税が上昇するからだ。そのとき人はその土地建物を有効活用することを自動的に考える。まずは店ができる。つまり反対住民も町の発展に寄与しなければならなくなる。税金は発展過程の自動制御装置なのだ。
「売却の問題」
よく売却をして将来もうかるか？という議論が多いが、税金は長期譲渡でさえ２０％以上とられる。２０％も値上がりするとは到底考えられない。もっと高価なものに買い替えるとき、買い替え特例を使うという手もあるけれど基本的に古くなれば値下がりするのだし、ここに住んで何かを得たい思っているかという動機が本質だと思う。利益を得るのであれば自分は住まず貸すことになる。しかしそれほどの利回りは得られないことは目に見えている。

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「変化を買う」はありますね。
初期購入組はさぞ楽しい年月を過ごしたことと思います。
でも北口の変化は、もしかすると今までで一番大きい変化になるかも。
ワクワクします。

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初めから変化済みのところのほうが幸せになれるよ

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7531さんの計算から思う事
・全てのドアに分散
　全部南武線入口側にできるタワマン５本のみを対象した想定
　ホームの反対側まで行く人間はほぼいないので、全てのドアに分散はないでしょう。
　満員電車に数人ずつ増える影響は大きいかと

・計算に便乗すると
　1,620人が横須賀線上り　と同時に
　　　湘南新宿ライン上り1割・・・540人
　　　下り合計で1割・・・・・・・540人

　行先は違えど、全て同じホームを利用する。
　南武線ホーム通りながら合計2700人が１ホームを目指す（？）
　多少時間分散があるとはいえ混みそうだなぁ。。と、ふと思いましたけどね（ホームに入る？？）

とても、誤差とは思えず、、

－－－－－－－－－－－－－－－－－

竣工タイミング違うんで一気に増えることはないわけですが（三菱は2022年？）
ＪＲが改札や階段などの改善を進めないとつらいでしょうね

武蔵小杉の増加しか気にしてませんが、新川崎方面でもマンションは作られてますし
南武線沿いの新築もあるのでその辺含めると、そこそこ増えることは変わりないでしょうか

2016年10月の記事　利用者数の増加は凄いですよねぇ
　http://toyokeizai.net/articles/-/130866
　　　東洋経済ONLINE　急上昇した｢武蔵小杉駅の混雑｣緩和策は？

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＞7539
そんな指摘よりまず、北側住人の4.5割も新南ホーム使わないでしょう。

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>>7536 ご近所さん
　＞１０年前小杉はつまらない町だった。
同感です。
コスギがタワマン銀座になる前は、隣駅の元住吉の方が住宅地として人気がありました。東横線の終電の終点でもあるので。
今ではコスギの方がすっかり人気の街になってしまい、隔世の感があります。
（もちろん、現在でも元住吉が好きだという人は多いと思いますが。）

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>>7539 周辺住民さん
横から失礼します。
ご指摘の通り新住民が集中するのは横須賀線ホームの北側であり、新住民の割合は大きく増加するでしょう。しかし逆に言えば、南側は直接影響を受けません。
南は南で混んでいますが、横須賀線ホームは南と北の両端から人が流れ込む構造になっているので、北側の混雑が激しくなると、中央付近に移動する人の数のバランスが変わってきます。
結局そうなると、来た電車に空きがあまりない現状では全ドアに平均して増えるという結果に帰結するでしょう。
>>7531さんの言っていることは間違っていないと思います。

ただしその場合、忘れてはいけないのは南側への平均移動距離が増えるということ。
混雑していても1分かそこらでしょうけれども、不動産の価値において実質的な通勤徒歩時間の1分は大きいかと思いますが、いかがでしょうか。

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>>7538 匿名さん
あなたの幸せが私の幸せとは限らないので「人それぞれ」と言うしかありませんが、永住目的の場合は、「変化済みの街」よりも「変化中の街」の方が確実に良いと言えることが一つあります。
陳腐化するまでの時間が長い、ということです。

再開発された街の賞味期限が30年だとしましょう。
武蔵小杉に今住み始めた人にとって、10年後に全ての再開発を終えてからさらに30年間は「変化済みの街」です。人生のスパンを考えると40年は十分な時間でしょう。
しかし、再開発を終えて10年経った街に今住み始めた人にとって、「変化済みの街」である時間は20年しかありません。一般的に持ち家を取得する年代を考えると、子育てを終えた途端にふと気づくと自分が「寂れた街」に住んでいることに気づくでしょう。
住む場所を再び変えればいいのですが、それでは冒頭の永住という目的を果たしたことにはなりません。巣立った子供にとっても、実家という存在がなくなるのは寂しいでしょう。

ちなみに、資本が投入され続けている都心は、「変化済みの街」ではなく「変化し続けている街」です。もちろん前出の2例よりも優れていますが、価格が比較にならないほど高価です。
武蔵小杉は高くなったと言われますが、まだまだ都心に比べれば十分に安価です。

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70m2 9000万円あたりまでは安いね あと10年は伸びる 今が最高に買い時です

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>>7544
そう思って買った人達がバブルの時の人達です。

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>>7542

であればですが
ドアが60あった場合、60人増なら１ドアあたり１人増えるよ。って話だったのです。増えた分が分散すると

ご自身でも記載されてますが、増えた分は偏るんですよね。(一人減って、二人増える。で、トントン。と言いたいようにも見えはしましたが)

7540さんが書かれてるように、4.5も増えないかもしれませんが、最大値としてはまぁ悪くないかと
東横線ユーザとしては、JRに増えてほしいですが(笑)

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職人の高齢化で今後建築費は高騰するでしょうし、おそらく１０年先は同規模のマンションを
建てるとなると３割増しくらいになっているのでは。

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しかし金利がずっとマイナスのままというのは考えにくい。
金利が上がれば不動産価格が下がるのは当たり前で、そっちの方が支配的だろうね。

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どうやら将来的に新築マンション価格は下がらないみたいですね。
さらに職人さんが週休二日になったら大変なことになると。。。
>>では、分譲価格は下げられるかどうか。久光氏は厳しいとみる。今は専有面積圧縮やグレードダウンなどでグロス価格を抑制しているが、分譲価格に占める建築費の割合が高い郊外部＝第一次取得層向けは国の働き改革圧力が強まることによってゼネコンも労務費などを建築費に転嫁せざるを得なくなるというのだ。
　久光氏がもっとも懸念するのは土曜日を休日にする動きだ。オリンピック関連の工事が終了する2～3年後は週休2日が建設業界でも始まるという。職人の給与は日給・月給だから、就労しなくても賃金は下げられず、工期は長くなり、コストアップにつながる。価格に転嫁せざるを得なくなる。
http://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3286-2017-05-30-00-23-36

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この記事からは、金利が上がっても土地代の割合が少ない郊外物件の価格は下がらない、ということしか読み取れません。
土地代が原価の大部分を占める都心は間違いなく下がりますし、現状で坪330～420の武蔵小杉も下がるエリアに含まれると考える方が自然です。

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