シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン［旧：住友不動産戸部計画　横浜市西区］

そうですよね。戸部駅は横浜の中心部近郊とは
思えないレベルですよね。
ホームも階段も、いつか事故が起きるのではと思います。
このマンションは高価のようですが
電車で見に来ただけで敬遠されそうですね。

戸部駅の乗車人数　
１９８０年4926人
２０１４年7672人

階段は戦前から変わらず・・

大規模マンションの中にミニコンビニがあったりする物件あるでしょ。でも赤字で管理組合から補てんが問題になったりする。

３００戸って、そんなもの。とても街の創生なんてレベルじゃない。

戸部の駅の乗降客数って増えているんですね。
他からの人口流入が増加しているって事ですね。
初めて知りました。ここ３０年大した変化も発展も
少ない地域かと思いましたが、実際はすごい成長ですね。

>>54ですね、あんまり電車なんて乗り物にはご縁がなさそうなご老人ばかりが目に付く地域ですがちゃんと駅利用者は微増しているんですねビックリ。

てっきりどこまででも横浜市営バスの敬老無料パスでお出かけしているのかと思ってました。

300戸、13階建て、15棟、延べ2万5千平米

となっていますが、どれかが間違ってないですかね？

住友不動産が60億円で取得したのは1万5千平米だし、容積率150%の土地に13階建のマンションを建てるというのも考えにくいです。

2万5千平米に容積率150%で300戸だと、1戸あたり125平米になってしまうので、物凄く広い共用部分があるか、各部屋がかなり広くないと計画が合わないです。

県道沿いの一部が近隣商業地域で容積率300％、他が150％

具体的な広告が出て来る日が楽しみですね。
この周辺には広い間取りの住居は希少なので、楽しみです。

でも、発表したら急に無関心になるような物件になるような
気もします。売れ残りばっかりになったりして。

>>58なんたってスミフさんですからね世間一般から見て出足が順調と言える状況だと責任者が怒られて値段が書き換えられる会社です。
大規模物件と彼等が自称した場合の販売計画は5カ年が普通ですよ。

>>56さん

15棟の中の約半分は、介護付きのシニア向けの高級賃貸マンションが建つという噂がありますよ。。
ここは、横浜駅からほど近いわりに静かな落ち着いた住宅街なので高齢者には人気がありそうですね☆

＞＞６０さま　お教えいただきありがとうございます。
でも、この環境が「お金持ちシニア」に向いているとは思えない。
シニアなら、かつての戸部がどんな所か知っていますものね。
クリニックビルとスーパー併設ならまだ解かりますけどね。

県有地を民間が買い上げて賃貸だったら変な話だな。
ましてや保育園とシニアなら、県の公社がやればよかろう。
何だか、最終的にはエンドユーザーが損する物件みたいだ。
単純に大規模分譲だけやっていればいいんじゃないの。

>>62どうでしょうね、大手のデベはかなり先まで見据えて用地買収してますからしばらく賃貸部門で寝かせ機が熟してからから売却という作戦かもしれませんよ。
物件を売却したら儲けは一回ですが賃貸部門、売買部門、管理部門とひとつの土地で3回美味しく利益を戴くスキームはどこも検討してます。事実最近の物件はなんだかんだ理屈つけて管理費を上げてます。

戸部で坪350超えとは、恐れ入ります。
都心も下がらないし、マイナス金利で不動産はしばらくジリ高でしょうね。

東横線沿線ならともかく、ここは戸部ですよ。
高い賃貸料払って戸部に住む人は少ないと思う。
実際に国道沿いの賃貸は、築年数も古く、狭く、安いので
若い単身者が多い。空室も多いけどね。

フツーの分譲にしてくれよ。管理費もお安くね。

修繕積立金もお安くね。

ここのスレ、重複してません?
住友の物件で、ブランズ?

>>67
重複していませんよ。
ブランズじゃないですよ。
ここは、まだ名称すら公表されていない物件です。

現地見てきたけどずいぶん広いな

広いよね。あの面積と違和感の無い住宅は難しそうだね。
何も考えないでマンション群を建設すると、
ＵＲ団地みたいになりそうな気がするね。
それと、固定資産税も高くなりそうだね。
横浜市は都市計画税も徴収されるから大変だよ。

横浜に限らず
都市計画税は市街化区域ならとられますが

管理費や税金など結構高いと住むのも大変です
購入の検討は慎重にね

戸建ては小規模宅地で、土地の固定資産税は安い。ＲCは木造に比べて建物の評価が高く償却も遅いから、たくさん固定資産税を納められますね。

期待してますよ。広い敷地の大規模マンション。
考えてみれば、これほどの好環境を廃墟アパートにしていた
県はダメですよね。
せっかくの新築計画なのだから、未来に向かって価値のある
住居空間を「お安く」提供してくださいな。
戸部なんだから、高額物件なんて絶対ダメですよ。

安くても坪500でしょ。
マイナス金利
株価も調整して一段高へ
オリンピック
と下がる要素がない。
不動産はますます上がります！

いやいや、不動産は下がる要素しかないよ。
マイナス金利なんて好景気社会の真逆じゃないか。
株価も官製値支えにつき限界が見えている。
オリンピックなど終了後に来る大不景気時代の呼び水だよ。
不動産が元気なのは山手線の内側だけ。
ここは戸部なんだよ。オリンピック特需など無いよ。

浮かれていないで地道に永住型マンションを作ってちょうだい。

>>76
そうですね。
ここなら坪６００でも良い場所ですね。

いまだに、異常デフレ時代に戻ると思ってる人がいるんだね。。

現地の看板見てきたけど、まだ、建築確認も取れていないのにもりあがってますね。

ハセコーも山手町のは素晴らしかったですよね。
見事な億ション。
スミフでオリンピック前、
坪450かな。

大規模民間マンションは、清水、鹿島、大成、竹中・・今は請け負わんでしょ。民間は儲からない、公共事業のほうが歩留まりがいいからね。
どこのデベも大規模はハセコーばっかだね。
ハセコーの民間マンション請負のシェアは確実にあがるっしょ。
横浜で小中規模は大勝がシェア伸ばしてる。

横浜中心部なのに埋め立て地ではない希少性の高い土地。
この辺りは近代横浜発祥の地だから、国や県が所有していた土地が結構あった。そのようなところは条件の良い土地が多いね。
ここの場所は東と西が抜けてるから、住居の位置によっては、みなとみらいの夜景や富士山が見えるはず。

>>84さん、ちょっと違うかもしれませんよ。
この近辺は近代発祥とはあまり縁はなく、昭和前半まで畑ですよ。
国の官舎が多かったのは、野毛山公園周辺の土地を多く所有していた大地主が
昭和初期に死亡の際、国に寄付した事が大きかったんです。
南東は傾斜地だから「みなとみらいの夜景」はランドマークの上半分程度でしょう。
富士山は上層階からは見えるでしょうけど、冬しか見えず、夏はほとんど見えません。

でも、おっしゃる通りに希少性は高い土地だと思います。
この文で不快な思いをされたらごめんなさいね。高い買い物ですから慎重にね。

たとえ最上階でも、驚くほどの眺望は期待できない。
でも、マンションは眺望ばかりでは無いよね。
マンションといえども土地があるのはありがたい。
今、現地を見ると壁にかこまれているじゃないの。
２重オートロック付の専用門なんて作って
居住者専用の敷地なんてしてみたら高価値マンションに
なると思うけどね。希少だよ。

ここは戸部だよ
戸部相応のマンションを建てたらいいんじゃないの
３０００万円台中心で２ＬＤＫくらいかな

土地の取得価格が高いから、それでは元が取れないですよ。

そもそも戸部の土地などに、何故６０億以上の大金を払ったのかな。
３５億位が適正だったのでは。
こんなに取得価格が高いなら、タワマンを６棟くらい建てないと合わないでしょう。
現状で規制通りのマンション建てて、強引に利益生むために高値をつけても
買える人いるのかね。

戸部の実勢価格は、住友が落札した坪単価より高いですが。

>>90
建蔽率と容積率ってご存知ですか？
今すぐタワマンが建てられる土地ならもっと価値は高いでしょう。逆に周辺環境が魅力的だったり再開発エリアだったりというのも付加価値でしょう。

スミフは何かの思惑があっての先物買いなのか単に儲かりすぎて利益減らしに買ったのか。

＞＞９１
何言ってんだか。
いまどき儲かりすぎて、損するために６０億で
採算度外視の土地を買う会社なんてあるわけないだろ。
バブル期だってそんな会社無いよ。

この金額に、廃墟アパート群の解体費も別負担の自腹だよ。
この土地に建つマンションとはやがてはどうなるか。
建設費ケチって、欠陥物件建つような気もする。

ここは第二種中高層住居専用地域だけど、13階建てのマンションがよく建てられるね。
このマンションのために緩和されたのかな？

県自ら「空き家問題」を体現した物件を民間が高額で買ったんだ。
規制緩和があって当然だろ。
タワマン認めて。海まで見える高さで。

ちょっと気ずいたんですけど、最近中古マンションの値段が
異様に高くないですか？
当然、即契約とならず長期売り出し中のままなんですけど。

あと、新築マンションの売り方なんですけど、金額未定なんていって
広告に金額表示がないまんま「完売」なんて言っている所ありますね。

ここの新築マンション、値段はどのくらいになりますかね。
ちゃんと表記されますかね。お安くね。

>>95
坪350でしょう。

戸部ってマンションＰＥＲで上位だったから、人気が出たんでしょう。
今は、いくらで貸せるか？で選ぶ人おおいし。

>>97さま
すいません。「マンションＰＥＲ」って何ですか？
教えてください。

敷地図面が貼られてましたね

こちらも

写真ありがとうございまーす！

機械式駐車場などいれて１５棟ですか。

敷地図面の右方向は南方位だろうね。
公園になるのかな。
Ｄ棟は南向きで公園隣接なのかな。
こりゃなかなかの付加価値ですね。

D棟は南が公園予定地で一番人気。
BCは、西向きだけど、西側は道路騒音ないから、窓開けていても気にならないし、ほとんど二階建てだから、開放感があって悪くない。
Eはみなとみらいの夜景はみえるけどバス通りで騒音がある。
騒音はそうでもなさそうだけどAがいちばん売りにくいかな。

>>104
Ｅ棟からみなとみらいの夜景？ほとんど見えませんよ。
セブンイレブン駐車場の混雑情報なら最適です。
Ａ棟は売りにくいですって？程よい囲まれ感と駅に近い感覚ですよ。
実際住むならＡ棟でしょう。
あと「騒音のバス通り」は実際は大した事はありません。
国道と勘違いしているのかな。

敷地図面を見たくて現地にいってみたけれど
小さすぎてわかんないよー。
天下の大企業なんだから
もうちょっと解かりやすく掲示できないのかな。

クリオサザンはあんな、グリフィンレベルの小規模マンションで坪３３０万か・・

滅多に出ない大規模マンションだ。
クリオと比較する必要はない。
規模の大きさは、夢と可能性の大きさだ。

A棟やB棟って、何か昭和の団地みたいですね〜(´_ゝ｀)

A棟は丸見えて落ち着かなそうですが、A棟が一番良いと言う人もいるので。そういう人が買ってくれるのでしょう。

>>105さんよろしくお願いします。

近所に住んでるけれど、横浜駅根岸線は夜、スピード出す車が多いから、国1ほどでないですがうるさいですよ。
事故も多いし、何年か前にひき逃げもあるし、伊勢佐木町と繋がっているからガラのクルマが多い。
夜は飲酒運転も多いだろうね。
横浜駅根岸線沿いも地上げで、古い商店３件分くらいが更地や解体中。
旧三井銀行を西戸部側に100ｍ位入ったところも、１０件くらいの地上げでマンション計画の看板があります。
紅葉坂みたいに、町並みが綺麗になるといいですな。

所詮戸部なんてこの程度の地域ですよ。
だから高値物件なんて無理。坪１８０万が上限でしょう。

＞＞１１１さん地元情報ありがとうございます。

坪１８０か。高いな。

まじで、坪180万ですか❗

いやいや、坪２３０万はするでしょ。

坪370ですよ。

>>116
戸部の、この環境で坪３７０万なんて高値で
２９４戸もの購入者が集結すると本気で思いますか？
そもそも近辺のマンション坪単価を知らないのですね。

こりゃ値引き祭りの予感がしてきたな。

高島町が330ですよ。
スミフをなめたらいけません。

ペンシルマンションと呼ばれる狭小物件では
坪単価が高くなる事もあるんですよ。
だからあまり坪単価などに拘っても意味がありません。
そもそもここは３００戸の大規模物件なのですから。

横浜市内大規模シティーテラスの値段から、70ｍ2で５９００から８０００万くらいでは？
仲町台徒歩１１分の物件より、+１０００万以上はいけるでしょう。

80平米9000万が中心だと思う。

戸部の、県職員アパート跡地が９０００万ですと？
誰が買うんだ？

住友は、高値で長い時間出していても最終的には必ず売れると確信している物件とその他の物件で明らかに売り方を変えてくるので、ここは、和田町プラスアルファで考えておけばいいと思ってます。

西区の物件は、たけーなー思っても売れるからなー
クリオにしても・・
和田町プラス１５００万円でいかがでしょうか？

クリオが330、スミフは380でも売り切りますよ。

ターゲットは、夫婦のどちらかが、みなとみらい、関内に勤めている、３０代共働き世帯で世帯収入１５００万位の層でしょう。
夫婦で大手勤めだと３０代で普通にそのくらいになるからね。
勤め先への利便性や保育所、３ＬＤＫ70平米で７０００万円が中心かな。
９０００万くらいになると、普通のリーマンでは無理だろうね。

ちょっと疑問なんですよ。保育所が。
これ、どこに住んでいる子供が預けられるんでしょ。
７０００万～９０００万クラスのマンションだと
購入層の子供がこんなに小さいとは思えない。
つまり、主に居住者の子供ではなく
居住者以外の子供が多いって事なのかな。
そんな子供が敷地内を自由に走り回るのかな。
子供が小学校以上になると、買ったら損するマンションて気がする。

>>126
大手なら世帯年収2000はいくでしょう。
うちは30代、専門職で3000です。

ついでにいうなら、普通、親に資金援助してもらうでしょ。
もらえるものはもらっとかないと。相続税でとられるのはアホらしい。

世帯収入２０００万～３０００万で、親からの多額援助も
「普通」などと考える人ばかりが
３００世帯も集まって戸部の団地レベルに移住か。

現実にそんな事があるならば、この国に地方格差など無くなるよ。

>>128
実際、大手でもほとんどの企業が、男女の賃金格差があるから無理・・・

横浜駅徒歩圏でしょ。
スミフの再開発、ランドマーク。
普通に坪350〜400でしょう。

こちらの計画は横浜市市街地環境設計制度を利用して敷地内に歩道や広場（公開空地）を設けるなど、総合的な地域貢献を図ることを条件に、建築物の高さや容積率を緩和制度を利用するために、保育所併設なのでしょうか。
　売主が販売中のシティテラス横濱和田町は緩和適用が認可された物件ですね。そちらは保育所でなくキッズルームですが。

　住宅密集地域だと北側隣接住宅の日照時間に影響がでるので緩和認定に対する反対活動が起きたりしていますが、どうなのでしょうか。

>>132
坪350なら激安ですね。

>>134
前の人がいない廃墟のときは、美観や犯罪が心配だったから、建物が新築で人が住んで公園もできるし、反対する人なんていないと思う。
夜も暗いし、バイクや自転車が捨てられたり、いつ放火されるか、気が気でなかった。

*保育所…朝早くから夜遅くまで、赤ちゃんのギャン泣きや小学校入学前の乳幼児の甲高い奇声、保育所の前にたむろする保護者や母親軍団のおしゃべりや子供を叱る大声を聞きながら毎日生活するなんて、想像しただけで最悪な環境ですね…。

安っぽいUR賃貸の巨大団地みたいなところに、9000万円とか勘違い価格もいいところ(笑)

>>128さん

実際に、大手企業の女性社員のほとんどが年収200万円前後で、何年勤めてもボーナスも退職金ももらえない派遣や契約社員だという"現実"を知らないのですね〜(笑)

正社員でも、女性社員のほとんどが年収400〜500万円未満の一般職で、総合職なんて1割いるかいないがかだし正社員の女性社員は、独身者が多いという現実も知らずに、自分の理想像や妄想だけで語るとはお恥ずかしいですね(笑)

>>138
大変ですねー。
自分の周りにはいないなぁ。

ネット上で自分の年収晒す人って実際は無職か派遣の人よっ
だってやたら高年収だものね〜、笑えるわ〜
相手にしないことねっ

妄想世界で生きている人は
「大企業は高収入」「高収入の人は集団で戸部に住む」なんて考えて
「自分も高収入」なんて現実乖離の世界に生きている。
まー、何を示すか解からない年収自慢よりも
今の貯金額から考えた方がよいと思いますよ。
決して景気は良くなっていないし、デフレは続くし
ゼロ金利政策のツケは大きく返ってきますよ。

戸部駅って、国1沿いからしか、改札口ないですよね？　
それとも反対側にありますか？
閉鎖？

グーグルストリートビューだと、金網とか、トタンでおおわれているのですが、
改装中なだけですかね？

昔は、他にも改札口あったんですかね？

相鉄、平沼橋駅利用のときは、
横浜駅から、前寄りの車両に乗車じゃないと、平沼橋駅の改札階段まで遠いですね。
雨のとき、後ろ寄りは屋根がないホームで、濡れてしまいました。

>>141
大変ですねー。
今の時点でアベノミクスが実感できてない人は、ダメでしょうね。
ふるさと納税とか無縁なんだろうなー。

アベノミクスはすでに破綻しているよ
日本経済は麻薬で持っているだけ
日銀が金融政策の現状維持を決めた途端日経平均は大暴落だもんな
もっとマイナス金利を無限大にしろってか
そんな麻薬患者につける薬はないわな

ズブズブですもんね。
でもおかげで不動産、REIT市場は助かってるんじゃないですか。
有効な投資先は、不動産だけ。。。

＞＞141さん
マイナス金利のツケってどのような形で出てくるのでしょうか？

戸部駅、ものすごい不便ですよ。
限られた空間に精一杯の設計なようで
改装工事をしても、ホーム拡張や、階段の拡張とか傾斜緩和
は出来ないんですよ。数年前の工事でも今の改札を作っただけです。

ここを利用するならば、ある程度の割り切り感が必要です。

＞＞１４４
今の時点でアベノミクスを実感？今か？　

あと、「ふるさと納税」はアベノミクスと全く関係無いよ。

>>149
ごめん、説明たりなかったかな。
年収2000万あると、ふるさと納税50数万円寄付できるんだよね。
年収上がらない人は大変だね。