シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン［旧：住友不動産戸部計画　横浜市西区］

>>1646 匿名さん
修繕費の計画書は目を通してますか？5年後10年後はかなり上がりますよ？

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それは、どこのマンションでも同様です。
修繕積立金は5年単位くらいで金額が増額しています。
建物・施設設備等の経年劣化に対応するためなんです。
植栽の有無でそうなったわけでなく、仮に全部伐採しても増額は変わりません。
それと、植栽の維持は修繕積立金ではなく、管理費からの支出ですよ。

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>1652

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されていて、定額積み立てを採用しているデベもある。

段階的値上げって広告に記載する入居時の積立金を安く見せかけたい売る側の都合。

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>1647

ここがどういう緩和を受けているかは知らないけれど、公開空き地を設けるとそれと引き換えに容積率や高さ制限等の緩和を受けられる。なので入居者も恩恵を受けている。その代償として管理が必要。

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>>1541 匿名さん
あなたのおっしゃっている事が事実か気になったので横浜市緑地保全推進課に問い合わせてをしてみました。
結論としては、伊勢町もくせい公園の土地は横浜市が神奈川県から購入し整備したものであり、住友不動産が土地を購入し「市」に「提供」して作られた公園ではありません。
つまり「伊勢町もくせい公園」はこのマンションとはなんの関係もない公園なんです。
ご理解いただけましたか。

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>>1653 匿名さん

ここのマンションは、修繕積立金が将来的に4倍以上になりますよ。
他も同じかもしれないけど、高いですね。

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>>1656 マンション検討中さん
どこも似たようなもんですが、戸数が多い分、近隣物件よりは安いですね。。

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以前のレスであったとおり、最近ではあまり見かけない屋外の巨大な機械式駐車場はメンテナンス費用がきついのは知られてるし、沢山の植栽も剪定や除草など綺麗に見せるためのメンテナンス等結構辛いです。広い公開空地も一般の方が汚しても住人の費用負担になるし。。マンション本体にかける費用が駐車場や植栽や公開空地にとられるのは辛いかな。。大規模マンションなのに共用施設をぼぼ無くしたり、ゆとりある敷地、構造にしたのは、良く工夫してるなと思いましたが、長い目で見ると維持費が辛いかな。。正直、植栽は横に大きな公園があるので、住人負担してまで無くても良いような。。

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>>1656 マンション検討中さん

4倍以上ってあんまり聞かないですね…5年ごとに5,000円値上げするデベもいますね…

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>>1659 マンション検討中さん
5年後に2倍、10年後に3倍、15年後に4倍なら普通です

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>1660

タワマンでもそこまで上がらない。

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最初が安いからね。4倍になってもタワマンより全然安い

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跳ね上がりが大きいほど未納リスクも大きくなる。

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跳ね上がっても、ここを購入する層が未納になる金額ではない。。
そもそも修繕計画も確認して購入している訳だし。。

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マンションの修繕費足りないとか未納問題とかメディアが勝手に盛り上がってるだけでそんなマンションほとんどないそうです。ごく稀に資産価値のつかないようなマンションで問題になっているだけです。

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修繕積立金が将来的に4倍とか普通ですし、むしろ修繕積立金が安い方が大規模修繕の際の資金不足の心配があります。
積立計画がしっかりしているのはとても良いことです。

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販売時に売り主が作成する長期修繕計画は、引き渡し後、管理組合が引き継いで実施する必要があるんだけど、値上げするときは管理組合総会で決議が必要。最悪パターンは計画通りに値上げできずに資金不足。そういった意味でも定額積み立てが安心なんだけど。

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定額積み立てで、修繕積立金が上がらないマンションなんてあるんですか。。

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>>1668 通りがかりさん
あまり上がらないマンションならありますよ。
タワマンを買わないことですね。

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ここは完成物件なのに、来年4月まで入居できない住友不動産の売り方に問題があります。
来年4月に入居したら、その時点で「築1年」の扱いになるから、これから買う人は損だと思います。

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入居は竣工後１年以上だから新築として売っちゃダメでしょ。

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買いたいならとっとと買えば良かったじゃないですか。
最近検討し始めたんですか？

判断が鈍いのは損だと思います。

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ネガティブな書き込みは買いたくても買えない人か他社の営業でしょう

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今の段階でもマンション中央を抜ける一般の方も通れる大きな通路が本来禁止のはずのペットを歩かせたりおしっこ等のマーキングや自転車で普通に通る人もいて結構汚れが出始めてます。植栽も綺麗に保つのも難しいのし。。元々相場より高い値段というのは過去レスでずっと言われてきてて売りづらいのは仕方ないけど、一年後入居じゃなくて見た目が綺麗なうちに販売、入居させたほうが。。すでに買ってしまった人も安心すると思うので。。

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来年度の売上に計上するために4月入居としているのでしょう。つまりこの物件の今年度の販売目標は達成済ということです。来年4月入居にしても売れるんだというスミフの自信を感じますね。横浜市内には他にも完成済のシティテラスがあるので、そちらを先に売りたい、人員を割きたいという思いもあるのではないでしょうか。

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>>1675 マンション掲示板さん

確かに、結構売れてますよね？
あと何戸くらい残ってますか？

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>>1675 マンション掲示板さん

スミフの営業マンの強気な態度はいただけないです。

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>>1675 マンション掲示板さん

即入居でもいいはずなのに、意味不明です。

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それだけ良いマンションなのでしょう。。

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営業マンが強気の態度と仰るならマンションギャラリーに行かれてるんですかね。
担当変えてもらえば済む話では？
私の担当者はとても感じ良いですよ。

即入居なら購入を前向きに検討するんでしょうか。

検討してませんよね？

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>>1679 評判気になるさん
ここだけじゃないです。スミフマンションはどこも同じです。強気ですよね、、、

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何とかして値下げしないで売らないといけないので強気になるのも仕方ないんじゃないかな。。営業マンの人達も立場的に苦しいのかなと思います。過去レスでずっと割高な価格と言われてきてきたので。実際に、このマンションの賃貸も出始めてから、購入価格でわりにあう賃料が、戸部の相場からは、あまりにも高い値段なことが見えてしまったので。。何かの際に賃貸に出すのが難しいと辛いです。。

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賃貸の募集なくなりましたね。借り手がついたのでしょうか。

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借り手がいたら良かったですね。ただ戸部で家賃28万円で別途管理費2万円で借りる人いるのかな。。過去レスで車必須の場所と言われて、駐車場も借りるとすると、さらにプラス2万円か。。

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〉1674 マンコミュファンさん 3日前
〉今の段階でもマンション中央を抜ける一般の方も通れる大きな通路が本来禁止のはずのペットを歩かせたりおしっこ等のマーキングや自転車で普通に通る人もいて結構汚れが出始めてます。植栽も綺麗に保つのも難しいのし。。元々相場より高い値段というのは過去レスでずっと言われてきてて売りづらいのは仕方ないけど、一年後入居じゃなくて見た目が綺麗なうちに販売、入居させたほうが。。すでに買ってしまった人も安心すると思うので。。

→自転車通行禁止看板を目立たせた方が良いですね。

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>>1685 マンション検討中さん

見た目がきたなくなって、新築で買って来年4月入居は損ですね。
ゴミ捨て場だって、来年4月入居だと、もう新しくなきですからね。

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何だかんだ言っても、このマンションは売れると思う。実際見れば良さが分かります

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>>1684 マンション検討中さん

28万なら、都内に住めますよ。

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早くも中古物件が出ていましたが、あまりにも近隣相場からかけ離れた値段でした。購入価格でなんとか売りたい気持ちはよくわかるけど。。実際に中古市場に出ると、あまりにも新築価格が割高だったのかが見えてしまいます。。マンションや立地は良いと思うけど割高すぎたかな。。

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>>1689 マンコミュファンさん

まだ売れ残ってるマンションなのに、割高の中古なんて買う人いないですよ。
6階だから、夜景が見える訳でもないですし。

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夜景は見えますよ。当たり前でしょ。
但し、眺望がありふれた凡景で、美観とは程遠いけれどね。

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西区に住んでる人なら判るけど、角度とか階数次第で夜景見えるマンションは探せば結構あります。そもそも夜景といえばみなとみらいになるんだけど、場所も近いから普通に行けるし、別に何回かベランダで見てると何とも思わなくなるよ。みなとみらいのマンションなら判るけど、遠目で見えるくらいで夜景や花火をアピールすると、ちょっと痛い感じになるよ。。

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中古物件のページ、無くなりましたね。売れたのかな？戸部の相場はこのマンションには当てはまりませんね。

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中古物件見てたけど値段を最初は新築時価格+諸経費+中古の仲介手数料+新しい引っ越し先の頭金も入れた価格みたいでしたが、途中で価格が変わって結局、新築時価格相当に下げて売ったみたいだね。諸経費や手数料負担はかなりきついけど、人気のC棟の未入居だからまだ良かったかもね。年内入居出来るのも良かったね。最終的な交渉で掲載価格より値引きしてたら結構きついけど。。

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中古はC棟でなくてD棟でした。やはりD棟は陽当たりが良いからね。

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私が見た中古で販売されてた2部屋はともにB棟でしたが、C棟とかD棟も出てたんですか？

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B棟だったかもね。2部屋といっても同じ部屋が同時期に掲載されてたみたいです。ただ角部屋だから採光は良いよね。

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間違いなくB棟でしたよ

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>>1697 マンコミュファンさん
面積が異なっていたので、どちらかの間取り図が間違っているんだと思ってましたが、同じ部屋だったんですかね？

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B棟の角部屋と角部屋じゃない部屋の2部屋ですよ。
価格も間取りも違いましたし。
2部屋とも価格が高めでしたけど、今販売している新築も同じぐらいの価格なんですかね…

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