シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン［旧：住友不動産戸部計画　横浜市西区］

>>1606 口コミ知りたいさん
マンションが良くても、売り方がわるいです。

>>1605 口コミ知りたいさん
土地には消費税はかかりません。
勉強しましょう

>>1591 検討板ユーザーさん

小中学校に近く公園がある。これも資産価値になると思いました。価格に対して資産価値が妥当になるかどうかは悩みますね。

価格に対しての資産価値はこれまでのスレ通り苦しいかな。。実際に早くも賃貸で出てる価格が戸部駅の賃料相場から著しく乖離していることからも、購入価格をペイするために高い賃料設定にしないといけないけど、とても戸部の相場からは高すぎます。。同じ価格なら立地や仕様、地下駐車場もある紅葉坂のマンションに流れるので賃貸に出せるような資産性は非常に厳しいです。。立地はそこそこ悪くないのに値段が高すぎました。。

個人的には良いマンションだと思います

周りにスーパーやドンキがないのが痛いね。
あと坂が多い。
周りが寂しいね。
上記の理由でかうのを止めたよ

魅力的なスーパーが近くにないのは残念ですが、ドンキがないのはむしろ好材料。
もちろんそれぞれの価値観ですが。

マンション前の道路（横浜駅根岸道路）は比較的交通量が多いですね。騒音は大丈夫ですか。

幹線道路に面したB棟で静かであれば安心ですね

>>1615 通りがかりさん

夜は、車の通りはほとんど無くなり静かです。
買い物も、不自由というほどではありません。サミットも意外と近いです。

幹線道路側はE棟です。BC棟は住宅地側です。住宅地側は確かに静かだと思います。またサミットはJRの線路をまたぐ陸橋の向こう側で車があれば近いですが、徒歩は陸橋隣接の歩行者階段から行けるけど買い物荷物を考えると遠いので歩く人はいないかな。自転車でも近くの陸橋は自動車専用なのでかなり遠回りしないと行けません。車がないと正直苦しい場所かな。。

E棟側はうるさそうですね

>>1619 検討板ユーザーさん
サミットまでの道は、西区役所前の道をまっすぐ自転車で行けば10分くらいで
線路を超えるのも皆さん自転車ですね
たしかに徒歩では遠いです

西区役者前の陸橋は近所の人は知ってるけど細い片側一車線の陸橋で自転車は危ないので通る人はほとんどいないかな。。サミットに行くとき車で通るけど事実上自動車専用みたいな感じです。いろんな店舗が入居してるサミットより大変劣るけど食料品だけならサミットは諦めて自転車でフジスーパーで良いんじゃないかな。

>>1620 マンション検討中さん

そうでもないですよ

車がないとしょぼいスーパーしか行けないのか…急遽薬などを買いたい時はどうしたらいいですか？

>>1624 評判気になるさん
戸部駅前のローソンでは薬を販売してます

藤棚商店街のセイジョーは浜松町交差点側でマンションから考えると商店街の一番端みたいな所で、確かにマンションの広い敷地からドアtoドアで片道15分位だけど正直わざわざ歩いてまでいかないかな。現実的にはドラッグストアや病院もあるサミットか天王町イオンのどちらかに車でパッと行くのがこの付近の感覚です。それか前レスの通り戸部駅のローソンで定価で薬を買う感じです。1624のレスで車がないとショボい店しかないと言われると辛いけど客観的には事実です。。

1624です。
教えていただきありがとうございます！
ローソンで買えるのは良い情報でした。
ただうちは車を持っていませんので、総合的に見てここはやめておこうと思います。
みなとみらいまで歩いて15分以内ならこの値段でも納得ですが、実質ランドマークなどへ行くにはベビーカーを押してだと30分はかかりました。
子連れでさっと行けるレストランも藍屋？くらいなのも気になりました。

6月2日(日)は、開港祭の花火が臨港パークで打ち上げられますね。打ち上げ数は少なめだけど、次々に打ち上がるので毎年綺麗です。楽しみ。

>>1622 検討板ユーザーさん

車か電動自転車で、みなとみらいのOKに行くのが一番安く買えます。
うちは庶民なので。

人によると思いますが、営業マンが強気でした。
上から目線です。

順調に完売しそうですね。

近くの築年数の浅いパークハウスの中古がなかなか売れないことや、それよりもかなり高額なこのマンションについて、正直なところ将来的に払いきれない不安は出てしまいます。。前レスであったように、いくら横浜市西区といっても金額が割高過ぎるとなかなか買い手がつかないのでは。。販売開始当初は急がないとすぐ売り切れると言われていたのに。

違いますよ。パークハウスの中古は元々眺望絶望の部屋を高額で売ろうとするから
無理があるし、こことは違います。
町内の築１２年マンションも、新築より高く売ろうとする中古もありますが
さすが西区と思います。
西区は、横浜では売りやすいという事で、無条件に高く即決転売できるほとお目出たい
話ではありません。
ここは良いマンションである事に変わりはありませんが、全戸とは限りません。
「良い部屋」はすぐ売り切れるという事でしょう。

1634さんのレスの通り、今残ってる部屋が良い部屋ではないだけでしょうね。そこそこ立地は悪くないので、ある程度安ければ売れるけど、元々の値段が高めなので、良い部屋が高めで売れても、今残ってる部屋は値引きしない会社なので厳しいかな。。

パークハウスの中古は2年前のパンフから調べるとほぼ販売時と同じ価格で売ろうとしてるから難しいね。というかパークハウスもここのマンションも含めて戸部なのに、そもそもの販売時価格が高すぎるよ。悪い場所じゃないけど戸部にしては厳しい。あと西区だから強気な中古もあるけど、築10～15年位はとても安い時期だったから、セールストークで新築時より高く売れるといっても参考にならないよ。逆にいうと今の値段は高すぎるよ。。

パークハウスは悪い場所に無理に建てた業販物件なので高値中古は難しいでしょう。
こちらは戸数が多いからリセールの期待出来る部屋もあれば、駄目な部屋もあるでしょう。
当然、良い部屋はお買い得だし、悪い部屋は割高物件ですよ。

ただね、過大なリセールの解釈はいけませんよ。
新築時より高く売却して不労所得がガッポリなんて保証されていません。
下降が緩やかという程度ですよ。西区といえどもね。

良い部屋とは具体的にどこですか。南側で公園に面したD棟や、静かな住宅街側で富士山も見えるC棟は条件良さそうですが。

これまでの長い過去レスでリセールが厳しく、かなり割高なので全額支払う前提で考えた方が良いです。立地も車が無いと生活が不便なことも苦しいかな。。ただ、BCD棟なら展望が開けてて気持ち良いよ。また小中学校が近いのが良い点だよ。子供も安心して横の公園で大声で元気にサッカーしたり走りまわって遊べるしね。BCD棟が良いけど、ただ下の階は公園や公開空地で人目がつきやすいので出来れば高層階がお勧めです。特にD棟は公園から見ると潜り込んだ立地で４階が公園から見て実質１階的な目線になるので。。

E棟は眺望がいいし、先日の花火も見えました。
エレベーターが近いので生活しやすいです。
エントランスから傘を使わなくていいので、D棟よりは少し良い点ですね。

E棟は東向きなので午後からは暗いし、幹線道路側で騒音があるし。。D棟は一番高いけど南向きで明るく静かだし、ここのマンションの良い点が集まった棟だよ。花火やみなとみらいの夜景が見えるマンションは他にも沢山あるけど、E棟からは上層階から遠目で見るくらいであまりメリットはないかな。。花火なら横の公園からの方がよく見えるよ。ここのマンションの良さは日当たりと静かな雰囲気なので。

賃貸に出てますけど、ずっと載ってます。かなり高い家賃なので借り手がいないんでしょうね。元値が高いから仕方ないけど。。

>>1642 マンション掲示板さん
高すぎて借り手が見つからなさそうですけどね。

>>1641 eマンションさん
敷地が広いから、共益費が心配です。

近くのプラウドよりこちらの環境の方が好きです。。

>>1644さん
心配不要です。戸数が多いから共益費の実額は少なくて十分です。
小規模マンションの方が共益費のみならず積立金も高くつきますよ。
ここは敷地は広く、戸数も多く、負担金は安いマンションだから、良い事ずくめですね。
よろしくお買い上げください。

ものすごく広い公開空地やマンションを横断する通路など、一般の人も使えるので、そこに共益費で管理、修繕するのは何か虚しいです。。公開空地も通路も使用解放されて１ヶ月位だけど所々汚れてきてるし。。植栽がものすごく多いのも、後々手入れ等結構負担なので。むき出しの巨大な機械式駐車場も雨風等メンテナンスが辛そうな気がします。コスト削減を色々考えて作ったのは良いんだけど。。

個人的には良いマンションだと思います。。

>>1646 匿名さん

植物、木が多いのは大丈夫ですかね？
緑が多くて素敵なマンションですが。

緑があるのがすばらしいのですよ。
無いと殺伐とした建物になってしまいます。拘置所みたいなね。
私はこれでも足りないと思っています。敷地内に桜並木が欲しいくらいです。
現状なら維持費もそれほどはかからないでしょう。管理費負担も僅かでしょう。

>>1646 匿名さん
修繕費の計画書は目を通してますか？5年後10年後はかなり上がりますよ？

それは、どこのマンションでも同様です。
修繕積立金は5年単位くらいで金額が増額しています。
建物・施設設備等の経年劣化に対応するためなんです。
植栽の有無でそうなったわけでなく、仮に全部伐採しても増額は変わりません。
それと、植栽の維持は修繕積立金ではなく、管理費からの支出ですよ。

>1652

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されていて、定額積み立てを採用しているデベもある。

段階的値上げって広告に記載する入居時の積立金を安く見せかけたい売る側の都合。

>1647

ここがどういう緩和を受けているかは知らないけれど、公開空き地を設けるとそれと引き換えに容積率や高さ制限等の緩和を受けられる。なので入居者も恩恵を受けている。その代償として管理が必要。

>>1541 匿名さん
あなたのおっしゃっている事が事実か気になったので横浜市緑地保全推進課に問い合わせてをしてみました。
結論としては、伊勢町もくせい公園の土地は横浜市が神奈川県から購入し整備したものであり、住友不動産が土地を購入し「市」に「提供」して作られた公園ではありません。
つまり「伊勢町もくせい公園」はこのマンションとはなんの関係もない公園なんです。
ご理解いただけましたか。

>>1653 匿名さん

ここのマンションは、修繕積立金が将来的に4倍以上になりますよ。
他も同じかもしれないけど、高いですね。