シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン［旧：住友不動産戸部計画　横浜市西区］

近隣でここと比較できる物件としては平沼橋駅前のタワーリングスクエアがある。
ここは築12年で、230万前後で取引される。これを参考に駅まで徒歩距離の補正(1分伸びるごとに坪単-4万)と、市況調整-10%をすると、ここのD棟70m2 6500万(坪単価300とする)くらいの部屋の10年後の売却想定額は4563万。金利1%の35年フルローンを使うとすると10年後の残債は4868万。つまり残債割れです。
ってか、ここ最近はどこも高くて残債割れしない物件なんて殆どない。新築は趣味のものなんだよ。ここなんて300世帯もあるので、数年もたてば中古がでるだろうし、それを買い叩くのが吉。

この物件に決めました？

数年後に値段が下がれば良いですけどね

１０年後の売却予想？１０年後の事なんて得意になって語る姿は珍奇ですよ
残債割れなんてここで書くべきではありません。
マンションの検討版なんですから。
１０年も住んだ挙句、利益を出そうなんてセコいですよ。
「ここに住みたい」と「これで儲けたい」は、根本的に違います。
私は今、ここに住むのは良いと思います。

中古で安く出るのを待つなんて駄目ですよね。
所詮安くしてでも手放したい部屋ばかりなんだから。
良い部屋は安くは出てきません。安く出る中古は所詮その程度のものです。
「残債割れ物件の中古を買い叩くと吉」なんて支離滅裂な意見に騙されないでね。
多少無理してでも、買うなら新築の優れた間取りに限ります。
購入する空間は、自分の未来を決めると思って選択しましょうよ。

実需であってもリスクヘッジの為に残債割れの可能性の有無を検討するのはあたりまえ。
むしろ物件購入検討の主要項目だ。ただ未来を買いまーすなんて舞い上がるのは飛んで火に居る猪武者。

こういう投資マネーが流れ込まない実需エリアのマンションは、人が済んだ途端、冷徹な中古市場の仲間入りをする。
バブルで元値が釣りあげられてるだけに、売却せざるをえなくなったときのリスクは高いものと認識すべきだ。

300世帯もあるので、数年もたてば中古はポロポロ出だす。住み心地がいまいちーなんて理由だけじゃなく
転勤、リストラ、離婚、、理由は様々。故にいい部屋もでてくる。

特に今すぐ買わなくてはならない。新築じゃなきゃだめなんです！という信仰等、
特段の理由があるわけではないのなら、極端に釣り上がった新築プレミアが剥がれた中古を買いたたくのは賢い選択。

中古物件に住んだ人は転勤・リストラ・離婚はしないのですか？変な信仰ですね。

これまでのスレにもあったけど、やっぱりこのマンションは周辺戸建に比べても高めでマンション全体が高騰してる中でも、かなり強気な値段だと思います。。場所はそんなに悪くないけど、買い物等考えると車必須になり駐車場代も上乗せするときついです。。機械式駐車場のメンテや一般の人も通れるマンション真ん中を通る通路や広すぎてかつ沢山の植栽等がある公開空地も早い段階で汚されそうで修繕費も結構辛そうです。。

買いたい人は買う。買いたくない人は買わない。
それで良いのではないでしょうか。

メンテや修繕費なんて総戸数の多いマンションの場合、個人負担は
僅かなものになります。安心してください。
個人的には、「敷地は居住者専用」としてオートロックのゲートを望みます。

中古で買われると困っちゃう人なんているの？

確かにこれだけ広い公開空地に木々がたくさんあって、一般人も通行可能な中央通路に修繕費かけるの虚しいので居住者専用にしてほしいてすね。。隣に公園もあるし、近隣の子供たちやマナーの悪い人に雑に使われると嫌なので。。

居住者専用にするのは無理だよ。公開緑地や通路を設けることで横浜市から建築上の緩和措置をうけてるみたいだから。で、A棟の売れ行きはどうなのよ？

「建築上の緩和措置」なんて受けている？　本当ですか？

>>1514 匿名さん
受けてますよ。高層の建物が建てられない場所に、12階建てが実現しました。

>>1515 マンション比較中さん
10階ですね

平沼橋計画
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=55701

横浜市内のほとんどのマンションが
居住者以外の人も敷地内に入れるし
出入口が地形上２以上の所は通り抜けできる。
でも、どこも緩和措置など無いよ。
ここだけが緩和の恩恵とは考えられません。
高さも３０．９９メートルを守って規制通りだし。
適当な推測を書くのは不適切だよ。階数も知らない程度の人がね。

＞＞１５１５さんは存在しない階を緩和措置の証拠という主張なんですね。

>>1518 匿名さん
確かに適当な推測を書くのは不適切ですね笑
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tobe/public01.html

緩和措置を知らないなんて、まともに検討すらしてないのでしょう
調べればすぐわかるし、マンションギャラリーに行けば営業から説明もあります

横浜市市街地環境設計制度の適用を受けて容積率と高さ制限の緩和を受けています。
本来は高さ制限１５ｍ地域です。
　http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/shigaichi/shigaichi/kan...

>>1518
1518、 1506と1501は同じ人？

1501,1506,1513が同じ人だよ。つまり私。
既契約者には申し訳ないが、A棟の売り上げが渋くなることを望む。
独占でやりたい放題の値付けをするメジャー７には反省してほしい。
その上で、>>1517が反省価格で出てくることがあればいいなー、
ってそんなことはまずないと思うが。。
岡野公園の横の野村の値付けもひどいですな・・・

>>1519 匿名さん
1515ですが、すみません間違いました。10階ですね。

>>1518 匿名さん
1515ですが、あなたは検討していないのがバレバレなんでこのスレに来るのが不適切ですね。

ズレた非難の執拗な連投はやめましょうよ。
「敷地が住民専用になれば良い」「知らない人の通り抜け道路に不安」と思うのは
このスレに投稿できないほどの問題発言なんですか。

>>1526
>>1527
そう、その通り。

>>1524
おつかれ。

1515、1526ですが、ズレた非難の執拗な連投とは何のことですか？
ちなみに、「敷地が…」とか「知らない人の…」は自由に発言されたらいいと思いますよ。
緩和措置のことを知らないレベルの人が、果たしてここを検討中なのか？と疑問を抱いたまでです。検討スレなのでねここは。

話が脱線しているようなので、以下のような検討をしてみる。

1)D棟70m^2　6500万の部屋を35年フルローン(1%)を組んで10年すんで売却する
2)同じような賃貸に10年住む

1)、2)のケースで収支の差額を計算する。

1)
ローン返済18.3万/月
管理修繕約3万/月
固定資産税約1万/月
売買諸経費3.3万/月(月割にした)
ローン控除―3.3万/月(月割にした)
計、22.3万/月

2)
賃料相場8500円/坪
(ほぼ同じ周辺環境の平沼橋駅前タワーリングスクエアの相場)
家賃　70m^2、18万/月
諸経費 　 　2万/月（敷金礼金更新料を月割にした）
計、20万/月

つまり賃貸の方が月あたり2.3万安いので10年では276万安い。
>>1501で計算したように10年売却だと300万残債割れする可能性が高いので
トータル収支では-576万

576万を10年の月割にすると、5万/月。
つまり5万/月をエクストラに出資してでもこのマンションが
欲しいという人は買ってもいい。
グロスであと500万くらい安ければ賃貸と同じくらいになる。
これからみるとデベは生かさず微妙に殺すような値付けをしている。
実需エリアなんだから、もっと庶民の側に立って値付けをしてほしい。
とんでもない値付けはみなとみらいや都心の3Aだけにしてくれ、
それでもあっちなら収支は悪くならないんだから。

否定を連投する人が「自由な発言」を主張しつつ、他人にレベル呼ばわりですか。
煽り発言で、明らかな検討阻害ですよ。管理人さん、よく見てね。

A棟の売れ行きが気になりますね

ここは間も無く完売しますよ。外観も整い、素晴らしさがよく伝わります。
南側の公園も毎日賑やかで、環境の良さも解かります。
立地も良好で値段も安い。今日でも完売していない方が不思議です。

私もとても良いマンションだと思います。
資産価値というよりも住環境として優れていると思います。
方便かもしれませんがＡ棟も売れ行き良いと営業さんは言ってましたよ。

やたらとA棟の売れ残りををご心配かと存じますが
大丈夫です。何の不安もありません。
ここは優れたマンションなんですから。

南側の「伊勢町もくせい公園」は人気も高く、毎日お子様連れママで盛況です。
週末になると公園西側の道路に路上駐車が連なり、はるばる車で来る人もいるようです。
こんなに素敵な公園も、このマンションを買った人からの市への提供公園です。
これだけでも立派な地域貢献です。ここは素晴らしいマンションなんです。
「10年後の売却を前提に損得計算する」などセコい事考えている場合じゃありませんよ。

ここが牢屋敷跡じゃなきゃ売れるんじゃないかな。

>>1536 匿名さん

もくせい公園は提供公園ではありませんよ。C棟の南側が提供公園です。

現地を見に行った際に立ち寄りましたが、もくせい公園は天気が良いと気持ち良いですね！子供も遊ばせましたが喜んでいました。
私は江戸時代に周辺がなんだったとか気にしないですね。

>>1537 周辺住民さん
くだらん

「伊勢町もくせい公園」は、売主が土地購入後に「市」に「提供」して
その予算で作られた公園ですよ。
もちろん「西側」に「売主の提供公園」もありますが
公園のレベルは全然違います。
つまり「伊勢町もくせい公園」は、このマンションがあってこその公園なんです。
ご理解いただけましたか。

市に提供して公園だと、土地購入の負担はマンション購入者なのかと思うと、公園以外のとても広い公開空地を含めて近隣の人のためにマンション購入者が負担してるのは虚しい感じがします。居住者専用ならわかるけど。。公園も出来たので隣に建物が出来る不安が消えて資産価値を押し上げてるんだけど、それ以上にかなり割高すぎて、前レスにあったようにリセールは気にするなと言われても不安なので。。西区内にもスーパーや駅にも近いマンションは沢山あるので。

牢屋敷なんかより、この場所に坪単３００つけるスミフの方がよっぽど怖いですｗ

>>1541 匿名さん
初耳です。ソースを教えてください。

江戸時代に何が？

久しぶりスレ拝見
近隣の人達に公開空地が荒らされるとか、心配事もある様ですが…
解体工事から始まって毎日地震の連続。
ここまで来るのにどれだけ近隣住民は泣かされたか。
お年寄りの多い古い街
新しい息吹を入れてくれるのは嬉しいですが、逆にマナー違反は程々に。

>>1546 通りがかりさん
まぁ近隣住民の方も一軒家を建てるときには多少周辺に迷惑もかけているでしょう。
その300倍の世帯が住むマンションですし、規模の大小に関わらずですがある程度は仕方ないですよね。望まれていなかったり不必要な施設ならまだしも、住居の建設ですから。
もちろん「当然だ！」なんて思ってないですし、私も自宅周辺の解体・建設で最近悩まされてました。

このマンションは落ち着いた住みやすい環境を求める人が購入しそうですし、価格帯的にもマナーの良い落ち着きのある人達が多く住むことを期待しています。
ついでに子供が嫌いな人は保育園が入ってるマンションは避けるでしょうし、ガラの悪い人達はこの価格の緑の豊かさが推しのマンションに惹かれるでしょうか。
モデルルームに来ている人達も穏やかな人が多く感じました。

>>1512 通りがかりさん
静かな街にマナーの悪い人達が引っ越してくる方が困ります

もうとっくに工事も終わったようですが、入居は始まらず空き家状態が続いてますね。

>>1549 匿名さん
入荷は始まってますよ

入荷？　現地モデルルームの販売資料の事かな。

今週の火曜日辺りから、入居は始まってますね。
週末は引っ越される方も多いのではないでしょうか。

>>1552 通りがかりさん
土日とも朝から晩まで、引越し業者のトラックが３、４台ずつ交代で停まってました！たくさん引っ越したみたいですね。

ここを検討中のものですが、駐車場が足りてないみたいですね。
それさえクリアできればそこそこ良い物件なのですが、、

>>1554 マンション検討中さん
どのくらい足りないのですか？

マンションの真ん中を通る公開通路に禁止のはずの自転車に乗ったまま通ったり、犬の散歩で通路の植栽にそそうやマーキングしている人がいました。。エントランスもあるので注意してくれないと。。駐車場はレスにあるほど不足してないかもしれませんが、この辺では珍しい外にむき出しの巨大な機械式立体なので、一番上の四段目に車があると、なんとなく圧迫感があるかも。

>>1557 名無しさん
どこの箇所かよくわからないですが、書き込みを見る限り路上駐車してるようですし、警察に相談したら来てくれると思いますよ。
戸部警察署も近いですしね。

公開公園とは提供公園のことですか。

もくせい公園の事でしょ。路上駐車よくいますよね。
多くの人が車ではるばる来る陽当たりの良い素敵な公園です。
このマンションに住めばすぐに徒歩で訪れる事ができます。
まあ、なんて素晴らしい環境なんでしょう！

一言。
ベランダがスケルトンなので、洗濯物が丸見えですね
団地の様です
何とかなりませんかね

ベランダがガラスなのは素敵ポイントです。
眺望も良くなり居住環境の向上に効果があります。
団地ではありえない施設です。
洗濯物を隠すならガラスを目隠しにするシートも市販されているので
文句ばかり言わず少しはご自身で工夫されてはいかがですか。

バルコニーは共用部分（専用部分）なので外観を変更するようなことはNGのはず。ピンクのシートとか貼られちゃったらラブホでしょ。

せめて低層階は半透明にするとか配慮すればいいものを。

>>1562 匿名さん
1563さんの配慮すれば良いのに、と言う言葉が欲しかったのです

1562さんの文句ばかり言わず…
私はマンション住民ではなく、近隣の地元住民です
見た目の事を言ってるのです

昔のレスであったけどマンション隣のとても広い公園は売主が土地購入後に市に提供しているようなので、この公園及び公園以外のマンションを取り囲む広い公開空地も含めて近隣住民は無償で恩恵を受けられるけど、マンション購入者からすると、結果的に売主から公園や公開空地の土地代が上乗せされた高めの金額で購入するとなるとちょっと虚しい気がします。。マンション居住者専用ならわかるけど。。

>>1564
マンション住民ではないのによくこのスレを見つけたのね。

何でベランダに「ピンクのシートを貼るという非常識」を前提に文句言うのかね。
どうしてそれがラブホに見えると主張するのかね。この規模のマンションだよ。

目隠しシートは固着しない一時的なものなのでカーテンと同じ。
だから外観変更などに抵触しません。浅知恵で絡まないでね。

>1565

ここが具体的にどんな恩恵を受けているかわからないけど、公開空地を設定すると見返りに高さ制限や容積率の緩和処置を受けられる。住民も恩恵を受けていることは確か。

>1567


カーテンは専用部分。共用部分を勝手に変更してはいけない。

確かに完成した物件を見ると、公園や公開空地側は見晴らしが最高だけど、ベランダがガラスみたいで洗濯物や部屋の生活感が丸見えです。。最近あまり見かけない巨大な屋外の機械式駐車場や昔風の屋外自転車置場を見ても、かなり高い金額の割には言われる通り団地的に見えてしまいます。。横浜中心部には珍しい、ゆとりある広い土地が、逆に公園を含む土地代にお金がかかりすぎてしまったのかなと。。

都市計画道路、工事中の騒音とか注意してるけど、既存不適格リスクは説明してないね。そっちの方が問題なんだけど。

ここは安い良心的物件です。建物も相応もしくは価格以上の物です。
土地の値段は場所によって様々ですが、西区のこの場所にしては
安いと思いますよ。
ガラス張りは高級感があって良いですね。
アルミ手摺などだと、それこそ団地です。
上層階に住むと、ガラスで良かったと思えます。

外から洗濯物丸見えの低層の透明ガラスパネルは団地感漂わしちゃってるけど。

近所に他人の家の洗濯物を覗いている人がいるみたいで、気持ち悪いですね

別に気持ち悪くはありません。
団地感もまったくありません。
住民でもないのに「洗濯物が見える」と連投する人の方が気持ち悪いですね。

透明ベランダ、見方ひとつで随分ご意見が違うのですね
良くも悪くも関心問題なのですね

別にこんな事が関心ある問題などではない。
ガラスなのは事前に知ったうえでの契約であり
いまこれに不満を書いているのは住民でもない近隣住民を名乗る人だ。
何が問題なのでしょうね。

>>1577 匿名さん
公園に遊びにきた時なんかに「ベランダに洗濯物干してあるのが丸見えなのは生活感あって嫌だ！」って言ってるんですかね？
生活するために購入してるマンションですし、そういうことを言ってる人は自分の家の洗濯物は外部から見えないようにしてるんですかね。
不思議です。

住む方としてはベランダからの景色を遮ることが無いので良いと思います。

透明ベランダ、露出な部屋着で出られないですね…下着干すのもちょっと…

大丈夫です。近隣の人はそれほどベランダを注視していません。
それよりも、リビングで座ったまま富士山が見える透明ベランダは最高ですね。

個人的には透明ベランダ悪くないと思います。ただ、海沿いとか景観が良く、視線のない場所なら最高だけど、住宅街のど真ん中なので。。公園に囲まれて視線を遮るものが無いのが逆にデメリットになって、丸見えみたいなのはちょっと。公園側が坂なので余計マンションへの視線が水平に見えてしまいます。普通に曇りガラスで良かったと思うけど。。あと、車があると便利な場所なんだけど、車所有者からすると、大規模マンションなのに車寄せ的な屋根のあるスロープがなく、雨の日が辛い屋外機械式駐車場は厳しい。。使える店が近くに少ないのを除けば良い場所なんどけど。。

近隣住民ですが、毎日このマンションの近くを通りますが、公園側の坂道から洗濯物など見えますが、特に気になりません。ベランダで椅子に座って、景色を見ている人がいるなあと思うくらいです。

近隣住民ですが、べつに人様のマンションを監視などしません。
ベランダで何しようと居住者さんの勝手ですし、自己の価値観による批評などしません。
人様の生活居住空間を覗くのは卑しい行為ですし、意見するなど大きなお世話です。
近隣住民が「覗き」「批評」な変人ばかりと思われる投稿は迷惑です。

透明ベランダは完成して数ヶ月経っている物件なので実際に現物を見て納得して購入すれば問題無いと思うよ。住む人の考え方次第だからね。それより早くも賃貸が出ていたけど紅葉坂のマンションより狭い部屋で、こちらが新築とはいえ家賃がほぼ同じでした。同じなら立地や仕様、共有施設や地下駐車場を考えても紅葉坂を選ぶかと。ただ購入時の金額を計算するとギリギリの家賃設定かな。やはりこれまでの検討レス通り、戸部にしては高すぎたかな。。。実際に賃貸という市場にさらされて痛感しました。。

>>1533 匿名さん
戸部駅周辺にスーパーがないのが、かなりマイナスです。
駅の途中あるわけでもない、小さいマイバスケットじゃ不便なんで。
お店はなくてもいいけど、スーパーが近くにないと生活が出来ませんよね。

>>1586
一応、マンションの隣の商店街にスーパーはあります。
歩いて、7分くらいの距離にあります。
確かにでかいスーパーがありませんよね。

まいばすけっとは便利ですよ。最低限の品揃えはありますし、価格も安いです。普段は、まいばすけっとで、土日はオーケー等で十分かと。
それでも足りない物って何なんですかね。近くにFujiスーパーとコンビニもあります

ここら辺は住んでみると分かりますが、食材は商店街が安くて意外と使えますし、Fujiも品揃えが良く感じます。以前は都心に住んでましたが、値段が高く、人が多くてイライラする事も多かったので、私は今の環境で満足です。不便を感じるならネットスーパーの利用をお勧めします。
しいて言えば駅前にお弁当屋さんが無い事かなと思います。

そうですね。おいしい作り立て弁当屋さん、近所に欲しいですね。

普段の買い物はフジスーパーやマイバスケットで大丈夫です。ただ、サミットやイオン、オーケー等のまとめ買いは車がないと厳しい場所かな。実際何ヵ月か住むと、近くの物足りない店より大型店に行くことが主になるので。。結局、駐車場料金の契約必須で支払い負担が増えるかなと。西区内でも同じ値段以下で大型店やJR等の主要な駅に近い車が不要なマンションも沢山あるので、このマンションは利便性の面やかなり高めの金額的にきついかな。。小中学校に近くて公園もあるので、資産価値はあきらめて子育てで考えると良いマンションです。

>>1591 検討板ユーザーさん
他のマンションと比べて、土地が広くて緑が多いのは魅力ですが、その分植木の手入れ等でお金が掛かって、管理費や固定資産税が、他のマンションよりかなり割高になりそうで心配です。
ビックリなのが、既に完成してるマンションなのに、来年4月末まで入居が出来ないことです。
来年4月に入居したら、新居なのに「築1年」になるって有り得ないです。
スマフは強気な商売しますね。

>>1591 検討板ユーザーさん
資産価値があるマンションじゃないのですか？
敷地が広いですし。

>>1592 口コミ知りたいさん
スマフ笑

>>1592 口コミ知りたいさん
今販売中の部屋を購入しても入居は来年の4月なんですか？

>>1595 匿名さん
4月末らしいですよ。
GW明けになるかもしれないですね。

>>1594 マンション検討中さん

誤字があり大変失礼いたしました。

>>1596 口コミ知りたいさん

確かに、来年４月入居という記載になってますね。
既に完成しているマンションなのに、早く引っ越したい人を断る意味ってあるのですかね？

来年4月入居だと、増税前に買っても消費税が10%ってことですか？

スミフはこれから契約する完成物件の引き渡しをどこも来年の４月以降にしてる。すぐ入居すれば消費税８％にもかかわらず。