ジオ御所南 二条柳馬場［旧称：（仮称）御所南観音町プロジェクト］について

昼はビジネス街、夜は閑静で、近くにミシュラン飲食店やバーがあります。

５階建てで１６戸しかないのか
どうせ無茶苦茶値段が高いのだろうな

そうなんじゃないでしょうか。
公式サイトの作り自体もそんな感じを出してきているような・・。
まだ詳細が全くわからない状態ですので予測に過ぎませんけれど。
1LDK+S～3LDKで専有面積が62.83m2～108.42m2ってことなので
そうとうゆったりと作られるんでしょう

総戸数が少ないという点から考えると高級感があっていいと思いましたが、
管理費、修繕費等は将来的に上がってくる可能性は高そうです
立地は住みやすそうですね

ここを買う人は管理費も修繕費も当然織り込み済みでの検討となっているでしょう。

戸数少ないのはもうはじめからわかっているのですから。

そうなると需要はどうなのでしょうか。高くはないにしてもそもそもの戸数が多くないので

なんとか少なくなってしまう感じなのかしら。

５さんの書かれているように、戸数も少なく立地も立地だけに
物件価格だけでなく、管理費や修繕費が高いことは百も承知での購入となると思います。

需要として考えると、京都在住の地元住民というようりは
京都が好きでの移住を考えている方やセカンド的に購入したい方が多いのだと思います。
そうなると、多少高くてもサッと買えてしまうのかもしれません。

なるほど、セカンドとして購入検討している方には魅力的といえそうです
16邸という贅沢なマンションですから住む方も高所得者が多い
そんな気がします。
HPは間取りは公表されていませんが、１００平米以上のゆったりとしたタイプもあることから、セカンドに受け入れやすい間取りタイプになっているのでしょうか

室金物さんの本社跡地ですか。

7さんが書かれているように、ここは高所得者向け物件だなと思いました。
でも、セカンド的な購入するとしたら、市内の中心的な立地ではなく
静かな地に購入するのかなとは思うのですが違うのでしょうか。
どちらにしても、京都市民は価格的にも立地的にも選びにくい気がしました。

ジオはジオでもプレミアムとついているということは、やはり高級路線なのでしょうか。
外観は画像で見ると質素な雰囲気ですが、一つ一つの素材やつくりがいいのかもしれません。
駐車場が1台で、しかも来客用とのこと、となると駐車場は無しということで、意外です。

ここはちょっと高すぎですね。。数年後に手放さなければならなくなった時、だいぶ安く買い叩かれて、ローン地獄に落ち入りそう。

今のマンションの高値の状況がいつくらいまで続くかにもよるのではないかと思います。
オリンピックまではこのままなのではないかという話もありますし…。
でも高すぎであるというのは本当にそうです。
結局、自分が住みたいか、とか資産として欲しいかとか、そういうところが大切なのだと思いました。
資産価値もとても大切だけれど、それプラスアルファが物件自体にあれば良いと感じられるのでしょう。

オリンピックが終わるまで高値は続くとは本当なのですかぁ。
周囲からはよく聞いているのですが、マンション物件の買い時がなかなかわからず
日々を過ごしている感じです。
消費税が上がる前にとか、物件探しもいろいろと大変です。
資産価値よりも、自分の住みよい場所を探したいものです。

>>13 匿名さん
消費税は上がる前の方が良いでしょうね。このあたりの物件だと100万単位で多く税金とられますよ。
基本的にまずは郊外の物件から値崩れしていきますので、このあたりはそう安くはでませんよ！

以前も消費税が上がる前にとは聞いていたのですが、
また増税が先伸びになったので、焦らずに良い物件を探したいと思っています。
郊外でも、交通便が悪くなければ良いのかなと考えています。
この周辺は高いですが、そんなに便利とは感じないかもしれないです。

Dタイプ、フリールームが7.2畳もあるのですか…（汗）居室より広い。
これって普通に居室として使えそうな気がするし、こっちを主寝室にする人もおられそうなんですが、どうしてフリールームにしちゃったんでしょ？
光とか風とかが入りにくいというのがあったりするのでしょうか。
居室にするには条件があるという話は聞いたことがありますもので。

ダウや日経平均が高値から下落。
いよいよ景気にも陰りが？！
場所がいいからバカ高いので、なかなか手が上がらないみたいだよね…。

ここのターゲットは、すでに現役を引退して、財産をたっぷりとお持ちの高齢者の方でしょう。
高齢者ですから、駐車場は不要であり、将来的に高くなることが予想される修繕積立金のこともあまり関係ありません。
外観も高齢者の嗜好に合わせて重厚なものになっていますね。

京都中心部でしかも静かに暮らしたい金持ちには一番いいマンションかも。
億ションだから年収３０００万は必要か

ラスト1邸なのだそうです。
億ションですね。二条通りに面していて、このマンションも高級旅館みたいです。ホームページ、間接照明であたたかみのある雰囲気。和風でかっこよくできています。住居面積も100㎡超えなのでゆったり過ごせそうです。

住宅ローンを組んでも、返済していけるかどうかを考えると収入はもちろん、維持していく能力も必要でしょう。一括で支払える人もいるんでしょうか。

>>20 匿名さん
ここと比較しても鴨川御所東で良かった！^ ^

そのパークハウスの真ん前の「かもがわカフェ」は私の行きつけの喫茶店。
ジオのすぐ近くの「Cafe Bibliotec Hello」もたまに行きます。ただ、
この頃は客が多すぎては入れない。どっちの住民でもありませんが、
両方とも最高の立地の高級マンションですね。

このマンションの妹分の「ジオ御所南夷川富小路」の
情報がほとんどないね。まあ検討板を設けても、とても
買える金額じゃないだろうけど。

あと一戸が売れないな。部屋数からいうとシニアの夫婦二人で
ゆったり暮らす感じ。リビングインのフリールームは、生活用には
なにかと不便だし。となると、洗面化粧台が二つあるのがむだでしょうか。
ステータスシンボルなんだろうが。

億超えの住戸はさすがに買い手に苦戦しているようですね。
間取りも広くて南向きのマンション。
キュービックタイプだから部屋も広め。
収納も広くて使いやすそうです。
ここまで広いとマンションでもバッチリと収納できますね。
洗面台に2ボウル設置されている点からして、既に差別化されている。

>>26
落ち着いて！レスが被ってますよ。^^;

物件はいいし、場所も上々なんだけど、マンション前の電線がほんとにじゃま。
特にもう一個の夷川通の物件、あの前の電線だけで購入意欲が失せます。

ジオブランド物件は、設備内容などを含めて安心して購入できると知人から聞いています。
この物件も、間取りなどの内容は良い感じだと思いますが
京都特有の立地であるがゆえに、便利そうで不便だなと感じました。
普段からマイカー利用の人にとっては、このあたりは不便なように思います。

いくらだと売れるんだろ？
もうすぐ竣工して一年経ちますね

１億３，８５０万円ですか。庶民には３８５０万だっておおいに悩む金額ですね。
築一年ともなれば、８５０万は値下げするでしょうが、それ以上安くなりそうにありませんね、阪急だと。

>>31 匿名さん
3割くらい引いても約1億か、、、、、

億出せるんなら、二条通りに面したこのマンション、京都街中の新築では個人的に一押しかな。
遠くに東山が見え、私が一番お気に入りの寺町通は目と鼻の先。
駅近ではないが、京都ライフをエンジョイするなら最高の立地だと思う。

残りあと1邸でしょうか。
この立地とジオブランドなら当然なのかもしれませんが
とてもとても高級マンション。
憧れますが、物件を購入できるとはすごいなと思います。
庶民にはなかなか手が出せない価格帯です。

御所東で７億出す人もいるので、そういう人たちは
価値を見出せば金額は関係ないんでしょうね。

もうあとは4階のEタイプのみの販売になっています。もっと高かった最上階もあっさり売れていることを思うと、やはり物件によってはかなり人気が出てくるものなのだなぁと思いました。
とにかく広い。居室でウォークインクローゼットが出っ張っているのが若干惜しいように思いましたが、そもそも部屋の広さがあるので、気にならないだろうなと感じました。

この一戸が竣工後１年になるのに売れないんだよ。中古物件扱いになっても1億③000万より下がらないだろうな。

良い物件だけど高っ！！^^;

あと１戸だけなんですけれどね。
高級感を出しているマンションなので、ニーズはどうなのかしら、なんて思いまして。でもここまで売れたということは、こういうタイプがここでは人気だった、ということになってくるとは思います。
最後の１戸は何かしらサービスがあったりするのかしら。

>>39
最後の一戸、モデルルームになっているようだから、家具付、300万値引きってところじゃないかな。
場所も物件も上々だけれど、1億3千万出してまでほしいかとなると？ですね。

鴨川か、送り火か、祇園祭の山鉾巡行が窓から見られるなら億の値打ちあるかもしれないが、
二条通りではねえ・・・

鴨川、送り火より、駅近を選ぶ。

どの駅近かにもよるだろう。

１階の外観は、京町家風ということでとても落ち着いた造りというところはいいですね。
敢えて京都風にしているのって、逆に他の地域の人向けのアピールにもなりやすいのではないかなぁと思いました。
ここってどのような需要を考えて作られているのでしょうか。
賃貸なのか、実需なのか。

賃貸？？
実需かセカンドに決まってる。

価格が買える人と買えない人に分かれる気がしました。3LDK＋Fの95.95㎡だと8000万円台から、1LDKの58.49㎡は4000万円台からだそうです。

京都市役所にも近くて、都心部と言ってもいい地域だからと思います。小学校にも近くて通学もよさそう。

8000万円台の部屋を見ました。専用庭があったり、フリールームがあるので実際は4LDKだったり広さを感じます。ウォークインクロゼット、シューズインクロゼットもあります。バルコニー、テラス、専用庭を含めると114.61㎡で8000万円台もなんとなく納得しました。

>>46
富小路の物件と混同してるよ。
こっちの柳馬場のほうはほぼ完売。1億3850万の一戸を残すのみ。

ひぇぇぇ～たけぇ～。

>>48 マンション検討中さん
いくらならたけぇ〜
ないですか？

まあ、プレミア住戸だからなあ。
実需で買う人はいないだろうね。お金持ちのセカンドハウス。
それにしても買い手がつかないってのは高すぎるんだろうな。

5000万円迄だす。

1億するのは納得です。高級仕様だし、100平米超えてるし、場所もまずまずだし。
もう3000万安くなればね・・・

残りあと1邸とのこと。
京都市内の中心である便利な立地にあると思いますが
この価格帯はちょっと高すぎるのではないかなという印象です。
それでも値下げをしないとはなかなか強気な販売だなと思いました。

購入者への配慮やブランド維持のため、表向きはデスカウントしないけれど、
もう新築では売れないから(竣工後1年2か月）、交渉次第で数百万は安くなるはず。
ただ、1億3000万は切らないだろうなあ。

>>54 ご近所さん
交渉次第では？
1億キャッシュで今すぐ契約するって言えばわからないぜ！（笑）

まあ、そうかもしれんが、、、ローン組んでも阪急には現金がそっくり
入るので、あんまり関係ないような気がする。要するにローン分は銀行が
肩代わりして阪急に払ってくれるわけで、あとは銀行と顧客間の取引だから、
阪急はキャッシュでもローンでも同じなんじゃない？ローンだと審査通らない
リスクがあるだけの話で・・・

売り手からするとローン特約がネックなんですな。

だからキャッシュでスパっと決まる方がいいに決まってるし値引きもしやすいから。

自分がベデ側の人間だとして、ここにキャッシュで買うから１億にまけろという客と、
ローンを組んで１億３０００万で契約しようとしている客がいる場合、後者の客の
ほうがうまみがあると思うんだが。デベも慎重だから、年収・職業、さらに他の
ローンがあるかどうか調査した上で、契約結ぶので、ローン特約が執行される
事態は事前に回避すると思うんだ。
ちなみに私は２０年前戸建てを買って、そのローンがまだ１０年残っている
んだが、去年どうしても欲しいマンションがあって、こっちもローン組んで、
いま二重のローンを払っているけれど、銀行（どちらも同一のメインバンク）は
あっさりローンを認めてくれた。正直だめかと思ったが、案外金融機関はあまい
と感じた。

ついでに言うと、顧客側からすると現金買いは得じゃないと思う。
たっぷりローンを組んで、ローンを払いながら、貯金を増やしていく方が
賢明な気がする。二番目のマンションは15年満期。定年までに完済できる予定。

住宅ローン控除使えば更にお得。

そうそう。住宅ローン控除使うためにわざわざ住民票移したよ。晴れて中京区の住民になりました。

>>58 評判気になるさん
オレがデベならキャッシュで買える奴の方がいい。
特に売れ残ってるなら尚更のこと。

キャッシュで買う客はデベのカモだな。
1億あるなら3千万は頭金で、7000万は貯金しておき、
あとはローンを組む。低金利時代は、キャッシュがあっても
ローンを活用し、できるだけ手元に現金残しておいた方がいいよ。

>>63
最終的に払う金利分の総額って幾らの計算してるのかな？

富裕層は手元資金で資産運用します。支払利息より運用益が上回るのは当たり前。

>>65 匿名さん
世の中には当たり前なんていうものは存在しない。

富裕層の資産運用の妙を理解できない層は、借金を早く返済した方がいい。

>>67 匿名さん
富裕層の資産運用を知らないのに知ったようなデマ書くな！
富裕層は借金なんかして資産運用はせんよ。(大笑)
日本でも今後、富裕層相手にプライベートバンク業務が増えるだろうから。
富裕層は大金が余ってるから借金せんよ。（笑）

1億の資金があって、1億の新築マンションを買う場合、富裕層は多くを借り入れを起こして買う。自己資金を半分しか使わない。それが解らない人との間には、やはり壁がある。5億以上持ってる超富裕層は別だけど。

法人で買うならわかるが個人でわざわざ利息払って買うなんて、とってもいいお客さんかバカだからだろうね。


>>1億の資金があって、1億の新築マンションを買う場合、富裕層は多くを借り入れを起こして買う。自己資金を半分しか使わない。


↑　どうメリットがあるのか具体的に説明せずに呆れる、、、。

>>69
プチ富裕層の事言ってるの？（笑）

株式投資で運用するだけのこと。

>>72
バクチ打ちかよ、、、
株で損したらダブルパンチだよ。
解ってる？(笑)

株を博打と考える方は富裕層では無いですな。配当は支払利息を超えますよ。あと、富裕層は株価が下がっても追加で株を買えるから値上がりをじっくり待つこともできる。民主党政権の暴落時に株を買った富裕層が一杯いる。

あなたのロジックはよくわかりましたよ。(笑)
もう結構です。

という事は、結局キャッシュで買える人が強いって結論ですね。^^;

結論が間違い

>>77 匿名さん
頑張って！
でも破産しちゃダメだよ！^^;

「富裕層」「ローン」で検索すると、たしかに富裕層がローンを活用している
話はあちこちに載っていますね。たとえば↓
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO89091880Z00C15A7000000?channel=...
ともかく、この最後の一戸、早く売れてほしいなあ。私が買ってしまいそう。余裕ないのに・・・

↑

アホじゃないか？
こんなのを信用するなんて。
まあいいお客さんになってあげて下さいな。（笑）

>80
失礼いたしました。破産しないよう以後、気を付けます。

マンションでありながらも、
とても京都らしい造りなどになっていてステキです。
外観デザインもエントランスもよく考えらてれいるなと感じました。
価格的には、やはりなかなかお高くはありますが
余裕がある生活をしていたら、住んでみたいと思える内容だと思いました。

高すぎでしょう。一億三千万

御所南を過大評価し過ぎ。御所南に、ここまで高い価格の価値は無い。

>>88
3,000万高い。

おれには一億高いわ

Eタイプ、広いけれど、その分お値段しちゃいますよね（汗）最上階のEタイプが売れた事自体ものすごいことだわ、と思います。
最上階のほうが返って売りやすいっていうのがあるのかもしれないですね。
商談ルームに使っているので、
現状だとなんとなくまっさら感がないのですが…値引きなどその分あるんでしょうか

もう中古物件だからね、新築の値段では売れないでしょう。
ただ、１憶3000万を割るまでして売るかどうか。
個人的には半値なら買いです。いや、半値でもお金がないなあ

たしかに、内装は高級感がありますし、こだわっているなと感じます。
特にキッチンの設備から色合いやドイツ・ジーマティック社を利用していますから、おしゃれな印象を受けました。
このあたりにすまれる方はやはり高所得者が多いのかしら？

マンション価格にしてはかなり高額設定になっているなと思いました。

この価格は マシンションが趣味の肩が買うれべるですね、

落ちたついた立地は好印象でマンションわ高級幹部かまあります。たぶん
価格だけの問題でしょう。8000万円位ならすぐにうれるでしょうね。

立地良くて 建物も、高級感があります。8000万円ぐらいなら すぐに売れるてましょうね。

>>97 マンション掲示板さん
8000は無いわ。

そこはたとえ中古になっても1億以下にならないよ。

>>99 匿名さん
しかしこれだけ売れないってことは、リセールにも苦労するってこと。資産価値は低い。

>>100 eマンションさん
地元民で買える人は少ないからなあ。
東京人がここ買うくらいなら、京阪の新築御所東だろね。

この辺りは街の雰囲気が良いですよね。気分は高揚します。

場所は確かに良いが、多少の便の悪さと価格が敬遠されてる印象です。個人的な感覚で言うならば、最終戸は1億くらいが妥当かと。

坪単価が同じくらいなら、御所東や御所西よりこっちの物件選ぶなあ。御所南や寺町通りはいろんな店があって楽しい。

住み継ぐことをコンセプトにしています。
例えば賃貸投資とか、そういうことではなくて、実需を想定してこちらは作られていると見て良いのですか？
資産価値を考えられている方がとても多いようにスレッドを見ていて思ったんですけれど。
このあたりだったら、暮らしていく上でもお店が色々とあるので、たしかに飽きないと思いました。

堂々と投資マンションとして売り出すのは二流、三流のデベ。
大手は実需として売り出すのが常識。何をばかなこと聞いているのかな～

まだ売れ残ってる？安くしてまで売る気がないのかな？

「特別商談受付中」って出てるから、相談に応じるということでしょう。
どっちにしても、もう新築では売れないから、モデルルームの家具付で、
さらに200万ばかりダウンか。

１億４千万弱。占有面積１０３平米に対して高すぎるな。それだったら夷川の１００平米１億１千万の方がよっぽどいい。インテリアが豪華にできているのかもしれないけど、３千万円の価格差は明らかに不当。と思うけど、まあお金があり余っていれば気にもしないか。

貴方の言う通りだと思います。だから長らく買い手がつきませんね。

1階部分は特に、意匠に気を使っているのが伝わってきます。とてもわかりやすく京都ということを出してきていますね。
こういうのって京都の人じゃない人たちに
特に受けそうなイメージがあります。

別荘とかセカンドハウスとして使われることはここだとありえるのでしょうか。それとも実際に暮らすためにという人が多いのでしょうか。

この立地のせいで仕方ないことですが、１階共用部分は狭いし天井も低いので豪華絢爛では全くなく、むしろ控えめすぎるくらいの印象です。京町屋に住む、をテーマにしているので外観内装共に狭くとも意匠へのこだわりは強いと感じますし、それが京都らしいということかもしれません。

ミニマムな共用部分やコンシェルジュがいないことなど、便利な（あるいは無駄な）ものが省かれているので実需メインと感じます。セカンドも立地や質的に十分あり得ます。

112
豪華絢爛ごのみの人は別の地区で探してください。

いや、京都の中心部でも大通り沿いなどは共用部分も豪華なつくりのマンションもあるので、億ションとして見た場合のマンションの顔である共用部分の充実度の話を112さんはしているのでしょう。

１５メートル地区ではしかししょうがないですね、こればかりは。

たしかに御池通沿いのプラウド、グランドメゾン、ネバーランドなど
外観はほれぼれしますね。ジオ寺町御池はそれらに比べると低いせいもあるが、
パッとしないのが残念。場所は一番なんだが（地下鉄前のマンションでも、
エスカレーター使えるのはジオくらいだから。あとのマンションは階段）
この御所南のジオは、駅近じゃないけれど、場所的に落ち着いていて、これはこれで
いいと思います。ただ、億出してまで買いたくはない。

この御所南ジオの建物は低層なので邸宅といった感じがあってすきです。プラウド、グランドメゾン、ネバーランドはザ・高級マンションといった感じで個性の強さを競い合いすぎて逆に個性を感じません。地味なのに品のあるジオは飽きさせない魅力があるように感じますがどうでしょう？（ジオグランデ寺町御池はプラウド、グランドメゾン、ネバーランドと同じラインですね）。

京都市内のジオの中で、建物としていちばん好きなのは御所西のジオグランデ。
そのつぎが、この二条柳馬場の物件かな。まあ、ここと夷川富小路は似たり寄ったりだけど。

ジオ物件は、割とどこも似た感じな気がします。
ただブランドマンションというのか、設備や間取りだけでなく
安心できる物件ということで選ぶ方が多いのではないでしょうか。
小規模なので個人のパライバシーも守られそうなのも安心だと思います。

阪急阪神は管理もしっかりしているから、資産価値維持の面で安心できるよ。
ただ、このジオ物件、最後の１戸は竣工後もう2年近く売れないね。
パウダールームに洗面台２つはいらなかったな。あれは目論見をあやまったな。

このサイズのマンションに洗面台２つは本当に要らないなぁ
１５０m2くらいだとありかもしれないけど
このせいで他の部屋がちょっと手狭になっていて本末転倒の感も

残りあと１戸でしょうか。
総戸数が１６戸なので、スローな売れ行きだと思いますが
価格帯を見ると納得かもしれません。
京都らしい街並みの中にあるマンションではありますが・・・。
ジオシリーズのマンションとはいえ、億までいくと売れにくいでしょうね。

スローどころじゃないんだよ。物件完成後、もうじき2年になってしまう。
阪急も頭抱えてるでしょう。

キッチンやパウダールームの設備がとても高級感あります。
ホテル並みかなとも思える感じです。
ジオのマンションは、どの物件もこんな感じなのでしょうか。
なかなか手が届かない価格帯ではありますが、高級なのは納得です。
販売実績があるマンションはやはり違うなぁと思いました。

123さんへ
いや、これは例外。最上級のプレミアム仕様。
ジオグランデでも、大概は普通の仕様。他のデベの物件とあまり変わりません。
トイレもタンクレスじゃないし。

トイレは、タンクレスじゃなくても良いと思いますが
億もする物件であれば、何かもう少し他の物件との違いがほしいかもしれません。
京都の中心地という以外に魅力があれは・・・と思っている人多いかも。

読解力はだいじょうぶ？この最後の一戸は特別仕様。タンクレスだし、
東京の高級マンションに遜色のない設備仕様になってる。パウダールームの
洗面台が２台あるのもその表れ。ただ場所がね、、東京の南青山や麻布とは
違うから。所詮商業地。こういう高級マンションは場違いなんだと思う。

しかもこの物件、細部にもオプションを投入してプレミアム感を演出している。装備は完全に億ション。しかし幾ら何でもこの価格です。相場から２０００万円くらい高いので、買い手がつかないのでしょう。御所南ど真ん中なので将来的な価値は担保されているにせよ。
お金があるなら悪い物件でないのは間違いがない。

完売したそうです。おめでとうございます！

>>128 ご近所さん
キリの良い価格までになったのかな。。。

完売おめでとうございます。場所も物件も最高峰という感じでした。
あとは値段が、、、というところでしたが、しかるべきオーナーの方が現れて何よりです。