MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？
コンセプトが、
プレミアムなSTORYを、生きよう
大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。
所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社
[スレ作成日時]2016-03-10 16:36:36
3LDKの最安値は2500万台だったはずです。諸経費、家具家電分予算オーバーかな。
３人家族なら２ＬＤＫで十分ですよね。ここは広めの２ＬＤＫですし。
2300万台の部屋は納戸もありましたよ。
2戸契約予定です。
修繕費等は売れてない部屋は売り手側が負担でしょ。
どうでもいい情報です。すでに報道されていますが。
鹿児島中央駅西口では、自社グループの事業所がある約８５００平方メートルを再開発する。本年度中に基本構想を固め、１８年度着工。商業・オフィス機能を持つ９階建てビルを新設して医療機関やスーパー、ジムなどを誘致し、２０年春開業を見込む。別棟で１８階建ての高層マンションや立体駐車場を建設する。同駅の約１キロ南方にある鹿児島車両センター周辺の約１万２千平方メートルでは、１７年度に賃貸マンション新設に着手するなど住居を充実させる。このほか鹿児島市内では，老朽化している在来線の鹿児島駅で駅舎の建て替えを行政と協議しており，駅周辺の約14,000平方メートルでマンションや駐車場整備を進める方針である。
荒れなくなりましたね。良かったですね。
買いたい方の情報交換の場になればいいですね。
どうでもよい情報 その２
コンシェルジュ】
ホテルなどでお客様の要望や案内に対応するお世話係というような職務を担う人のことですが、マンションではフロントで居住者向けの生活サポートサービスを提供するスタッフをコンシェルジュと呼んでいます。この場合、どの範囲までコンシェルジュによるサービスがあるのか、また、２４時間常駐の場合とそうでない場合があるのでサービスの内容・受付時間の確認が必要です。高級物件では、コンシェルジュによる入退館時の見送りと挨拶はもちろんのこと、車寄（コーチ・エントランス）ではクルマのドアの開け閉め、手荷物の送り届などまでホテル並みに行っているところもあります。このようなサービスに価値を見いだす方には問題はありませんが、これはダイレクトに管理費に反映されます。
一般にコンシェルジュの行っているサービスは、タクシー・ハイヤーなどの手配、宅急便の預かり、クリーニングの取り次ぎ、共用施設の予約、電球などの交換などですが、工夫次第で代替できるものばかりで、コンシェルジュのサービスは、ありがたいと思う人ばかりではないと思います。ただし（コンシェルジュの必要はなくガードマンの配置でもよいのですが）、入館者の監視を常時、人間が行っている場合は、価値を認めてもよいかも知れません。その理由は、オートロックと監視カメラだけでは、不審者の入館を完全に防ぐことができないからです。不審者が居住者に続いて入館してしまえば、オートロックは無力ですし、防犯カメラに写っても警備員などが駆けつける間に行方をくらまされてしまっては元も子もないのです。
【フィットネス・ジム】
大型物件でよくみる施設です。これらの施設は管理費だけではなく、大きな面積を必要とするので、各住戸の固定資産税・都市計画税にも影響があります（高くなります）。このような施設は、利用者から一定の利用料を徴収することが多いのですが、利用率が悪く、運営が行き詰まっている物件もあります。最初は物珍しさで利用されるようですが、次第に飽きてしまったり、同じマンションの住民の方とは、ある程度の距離を置きいてつき合いたい等の理由で、次第に利用されなくなるそうです。
【ゲストルーム】
客間がなくても来客に泊まっていただけるので便利です。しかし、週末や宿前日には利用希望が多いため、公平の観点から抽選になることが多いようです。すると、いつも利用できるとは限らないので、大きな期待は禁物です。特に、新築マンションで、竣工後しばらく間（概ね1年くらい）は、利用が殺到します。
>>367 不動産購入勉強中さん さん
充実した共有施設も一長一短ですよね。
ただ、こんなマンションは鹿児島にないでしょうから希少価値からリセールバリューは出ることを期待します。
>>367 不動産購入勉強中さん さん
ゲストルームもフィットネスジムも最初だけですよね〜コンシェルジェも福山のマンションの様な件もあるしね。
あれは超高級マンションでしたけど！
ここは道路の改善はあるのでしょうか？
あとボーリング場跡地は何ができますか？
道路はマンションの前だけ広げてもあまり効果はないですね
目の前が新川なので今以上に道路は拡げられないですし
パンフレットから見て、MJRザガーデンの管理費について思うこと
管理費が３，７００円～７，２００円（㎡当たり５７円）と安い（なぜか？）。これを４７２戸あたりに概算すると平均面積９０㎡とすれば９０×５７円＝５，１３０円（１戸当たり月額）これに４７２戸をかけると５，１３０×４７２戸=２，４２１，３６０円（全体月当たり）となります。
次に駐車場使用料を計算（概算）してみますと、３４９台が３，５００円とすれば=１，２２１，５００円/月、１２３台（縦列）を５，０００円とすれば＝６１５，０００円/月となります、これにバイク置場料等を加えると約１，９００，０００円/月（概算）となります。
これがおそらく管理費会計に組み入れられていますので（駐車場使用料等が管理費会計の約４５％を占める）。このため管理費は安く設定されていると思われます。問題は駐車場使用料が全額入ってくるかどうか、又将来、車離れが起きたときにどうなるかでしょう。しかもこの駐車場使用料は管理費会計ですから管理会社に持っていかれてしまい、管理組合に残らないことです。（これはMJR唐湊でも同じ）
>>375さん
管理費収入は、全て管理会社に持っていかれるわけではないですよ。
管理費収入は、色々なメンテナンスや維持などの必要経費や
「管理委託費」等にあてられます。
いわゆる「管理委託費」という予め契約している費用が
管理会社に支払われる契約になってます。
よって、駐車場使用料は管理会社の収入になるわけではなく、
持っていかれませんのでご安心を。
おっしゃる通り、駐車場の稼働状況で、
駐車場収入が減る＝管理費収入が減るのは、
管理組合の問題としてありますね。
>>376さん
管理費会計の収入の部分は、おっしゃるとおり区分所有者が支払う管理費や
駐車場使用料等になります。
その支出(使用用途)が、電気代、保守メンテナンス費用、管理委託費(管理会社への報酬)になります。
管理会社へ支払う報酬(管理委託費)は、毎年の更新時に契約して決定していくものになります。管理費会計の収入額によらず一定です。（もちろん交渉等で更新時に変更可能ですが）
管理費会計の余剰分は管理費の余剰金として繰り越しになります。
管理組合のものですよ。
実際、組合費の支出等は住人皆さんで決めていくものです。どこのマンションだって同じです。そんな余計な心配を今からしてるだけ無駄。
不動産勉強中さん珍しくアウェイですね。
瞳が薔薇色状態の購入予備軍には耳が痛いのかもしれませんね。
無駄にならない知識は知らないより知ってたほうがいいのに。
376=379
論破されたからって発狂すんなや
誰が発狂してるんでしょうか。
発狂してる文章がどれなのかわからないんですが？？？
なかなか詳しい方がおいでになりましたね。ちょっと舌足らずだったようです。おっしゃる通り管理費会計には「一般管理費」（共用部分の電気代、エレベーター経費等）と委託業務費=管理会社に支払うもの（定額管理費）があります。(詳細は標準管理規約「第２７条」）。この標準管理規約では駐車場使用料は駐車場の経費に当てるほか、修繕積積立金に持っていくようになっていますが、管理費を高く設定すると売りにくくなりますので ほとんどの分譲業者は駐車場使用料で補う形をとっています。駐車場使用料を管理費会計に入れると管理会社に支払う金額も含まれることになります。（おっしゃるとおり使用料全額が使われるではありません。）ですから管理費は+４０００円（駐車場分）で＝概算９０００円以上払っていることになります。
唐湊の方でもお話しがありましたが、マンションの敷地（土地）は区分所有者のものです。自分の土地を使うのに使用料を払う形です。皆さんはどう思われますか。
駐車場や共用部は自分の土地ではないのでは？
駐車場は共用部分でしょ。
管理費はマンションライフの必要経費なんだから、別に問題なし。
管理組合(理事会)でしっかりチェックすればよし。
駐車場は所有してる訳ではないので利用代払うのは筋ですよ。
共用部もね。共用部まで所有となれば固定資産税など羽上がりますよ。
固定資産税は共有部分、駐車場代も乗ってきます。だから、共有施設が充実するほど高くなります。私はキッズルームとかバーラウンジとか池とか要らないですね。
不動産勉強中さんって唐湊スレの買いたいけど買えない人さんですか？周辺情報とかもご意見いただけますか？
色んなマンション所有したけど、マンションの固定資産税なんて
そんなに大差でないですよ。専有面積によるところが一番大きいでしょ。
それに共用部分が充実してるのがこの物件の売りでしょ。
色んな商品があって、選ぶのは消費者。
気に入った人が買えばいいだけ。
気に入らなかった人は買わなければいいだけ。
メリット、デメリットの意見は聞きますけど、
個人の価値観を他人に押し付けなくても良いのでは。
この戸数だから施設充実してても管理費安くで済むのでしょうね。
これが他のマンションなら無理でしょう。
こっちにないだけで関東とかだと保育園や託児所、ジム、ラウンジ、カーシェアリング等の共用施設は普通ですよ？？
めっちゃ助かる！
一期分譲始まりましたね。
管理費、駐車場がそこまで高くないのは良いですね。市内で平置きはやっぱり魅力的です
マンションの敷地
パンフレットの記載では、「分譲後の権利形態：敷地は共有（全員で持ち合っている）、建物は区分所有」となっています。建物には専有部分と共用部分しかありません。標準管理規約では窓枠、窓ガラス（ガラスの内側も）、バルコニー、玄関扉の外側 網戸までも共用部分です。（共有ではありません、共用と共有を間違えないように）。又敷地にも法定敷地（マンションが建っている土地）と規約敷地（例：少し離れた場所にある駐車場の土地は規約で敷地としたもの）があります。したがって駐車場のある土地は皆さん全員でもちあっている（共有している）土地ということになると思います。この建物の敷地を利用する権利を「敷地利用権」と言っているようです。反論があればお願いします。
平置きって何が魅力なんですか？
料金かな？
「平置き駐車場」の長所は？
平置き駐車場の長所は、使い勝手がよいこと。機械式のように車の出し入れの面倒さがない。2階建て3階建ての自走式駐車場の場合、駐車場内で車までたどり着くのに時間がかかりがちだが、平置き式ならそんなこともない。
そして、収める車の制限が少ないのも長所のひとつ。長さや幅、重量の制限が緩く、大型の車もとめやすいのだ。
■「平置き駐車場」の最新傾向は？
平置き駐車場は使い勝手がよいため、それを望む人が多い。しかし、現実的には数が少なく、マンション居住者のうち、身障者の方が優先的に利用できるというケースが多い。
もう一つのパターンは、1階住戸の居住者だけ平置き駐車場を利用できるというもの。これは、1階住戸に専用庭が付き、その一部が駐車場となっているときに採用されやすい。1階住戸の住人だけがその駐車場を利用できるという仕組みだ。
それ以外の人も利用できるくらい、平置き駐車場が多いマンションもある。しかし、その場合も、平置き駐車場は、毎月の利用料が高く設定されるのが普通。機械式ならば毎月1万円だが、平置きなら1万5000円といった差が生じるわけだ。
使いやすいが、なかなか借りにくいのが平置き駐車場ということになる。
通勤などで毎日車を使う人には平置きがいいですよね。すぐ出れるのは魅力です。
メンテ費用もかからないし。
平置きのメリットは機械式と違って出し入れのしやすさとか時間の掛からなさですかね
逆にいうと部屋から遠いと意味ないですね
>>407 匿名さん
多少遠くても機械式より断然マシ。
機械式なんていつ壊れるか分からない、他人が車の出し入れしてたら余計に待たないと行けない、車も制限されるし、断然平置きでしょう。
マンションでの収支予算書例
科目 前年度決算額 本年度予算額 比較増減 摘要
管理費 １０００万 １０００万
駐車場使用料 ８００万 ８００万
その他 ２００万 １００万
収入の部合計 ２０００万 １９００万
委託管理費 ８００万 ８００万
その他の経費 １１００万 １０００万
予備費（修理費） ８０万 １００万
支出の部合計 １９８０万 １９００万
当期繰越金 ２０万 ０
マンションの場合損益計算書ではなく収支計算書となります（損益は関係ない）
予算を組む場合繰越金はほとんど残りません（余りは予備費に計上します）
したがって管理組合にはほとんど残らないことになります。委託管理費（定額管理費）は残りませんので、残ったということはその他の経費が残ったということです（予算に挙げたが使わなかった）、だから標準管理規約では、駐車場使用料は管理組合に残るように修繕積立金にすることにしています。（管理会社にほとんど持っていかれるようなことを書いて管理会社の方から反論がありましたが、管理費としてほとんど消費されると訂正しておきます。）見ずらい表になり申し訳ありません
利便性の高い場所ほど機械式はやむを得ない。
利便性大したところじゃないのに機械式は終わってる
当て逃げとか心配ですね。
あと子供の事故とか。
心配したらきりがありませんが。
ガーデンを機械式にしろってどなたか言ってるの？皆さん変に敏感になってませんか？
比較してるだけなんだが機械式でこんなにくどいのも変ですね。
ここは平置きなんで、それだけの話なんです
402さんが、平置きの魅力を聞いてますよね？
どーして荒れるの。
アンチが多いねー。皆さん敵対心持ちすぎ。見てて見苦しいよ。そろそろやめたら？
せっかくの不動産勉強中さんのレスをなじったりする。民度低いと思われますよ。紳士的な情報交換の場にしたいですね。
良いところもあればいまいちなところもあるのが不動産ですよね。自分にとってどうなのかを冷静に判断するためにも、色んな意見を交換していきませんか?
あきらかに業者が紛れてますね。
分譲が始まりましたが、安い低層から売れて行くのか注目です。普通に高層階から人気で、抽選ならわかりますが、低層人気で抽選ならちょっと考えてしまいます。賃貸投資物件が多いとか無ければいいのですが。
賃貸投資で下層押さえは、無いと思うよ。
逆に、一般住人が下層から買っていく状態の
方が、民度低いとか言われそうです。
注目マンションなのでアンチ群がるね。
賃貸投資物件が多いと、何か問題があるのでしょうか？
顰蹙かってますから、やめたらいいのにね。
マンションの話しよう。
賃貸のデメリットは、無いとは思うが、
民泊の危険性、シェアハウス、反社会集団の絡み
ぐらいです。
場所的に、民泊は無いと思うよ。鹿児島はホテルも
まだ足りてますし。
南向きか東向きか迷う。
ゴミ置き場の上は臭い気になりますかね
東向きか南向きは、生活スタイルでチョイスですよ。
住みやすいのは、南向きかな、ベランダ干しが短縮です。
東向きは４、５棟でも、選べますから、
南向きに人気が集まると思いますよ。４３６でした。
鹿児島市のごみ収集時間は、地域によってタイムラグありますから、
昼過ぎからとかざらにありますね。世帯数が多いことで量もありますし、
臭いは個人差もありますから、気になる方は、避けた方がいいかもしれませね。
桜島は見慣れているから自分は南向きかな
やっぱり日当たりが一番重要かも
眺望より陽当たりですよね。選べるなら迷わず南向きです。
433です。南向きが人気ですね。
参考になりました。ありがとうございます。
いやいや、桜島はみえたほうがいいよ！ うちはここを買ったものではありませんが見えるマンションなのに見えないとこを買って今更後悔してます
下層から陽当たりも良さそうですよね。向きもだし間取りも多くて悩みますね！しかし選べる事は良いですね。
３Ａの間取りなら桜島見えて南向き確保ですね。一番人気かな？
3Aはモデルルームですね。
お医者さんとかが
買うんですかね
