MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？
コンセプトが、
プレミアムなSTORYを、生きよう
大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。
所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社
[スレ作成日時]2016-03-10 16:36:36
しばらくぶりに覗いてみました。ずいぶんにぎやかになりました。NO１３６でお問い合わせがありましたので個人の意見を述べ
てみます。
全国のマンション販売落ち込み、23年ぶり低い水準に
テレビ朝日系（ANN） 2月22日(月)19時30分配信
去年1年間の全国のマンション販売戸数は7万8000戸余りに落ち込み、1992年以来、23年ぶりの低い水準になりました。
不動産経済研究所によりますと、2015年の全国のマンションの平均価格は、4618万円と前の年よりも7.2％＝312万円上昇しました。建築資材や人件費が上昇し、1973年の調査開始以来、最も高くなりました。このため、販売数は7万8089戸と前の年よりも6.1％減少しました。バブル崩壊後の1992年以来、23年ぶりの低い水準です。今年の販売については、不動産経済研究所は、去年販売を見送った物件が売りに出されたり、消費税が10％に引き上げられる前の駆け込み需要が期待できるとして、7.6％のプラスと3年ぶりの増加を予想しています。
戸建て住宅、人気じわり マンション価格高騰余波
2016/2/19 10:12
東京都内で新築戸建て住宅の人気が拡大している。不動産各社は戸建て事業に力を入れ、発売から短期間で完売も相次ぐ。千代田区や中央区、港区といった都心部を中心にマンション価格が高騰し、他の区部の一戸建てに割安感が出ているためだ。戸建てはマンションに比べて価格変動が小さく、今後も住宅購入の選択肢とする消費者が増えそうだ。
全国マンション発売戸数、15年6.1％減 平均価格は最高に
不動産経済研究所（東京・新宿）が22日発表した全国マンション市場動向調査によると、2015年の発売戸数は14年比6.1％減の7万8089戸だった。前年割れは2年連続。平均価格は4618万円で14年比7.2％上昇し、調査を始めた1973年以降で最も高かった。 最大市場の首都圏では14年比9.9％減の4万449戸だった。このほか、中国地方が15.0％減、九州地方が16.6％減と減少幅が大きかった。東海地方は14.6％増だったが、名古屋圏以外の地方都市での発売が堅調だった。
産経新聞社が発行する「夕刊フジ」の公式サイト「ZAKZAK」に「マンション業界は確実に衰退する。～２０年後は９割減の市場」という記事が掲載されています。「 日本の住宅事情は飽和を通り越し、大幅に余剰している」また平成２７年度は空き家は８００万戸を超える。 マンション市場も問い合わせが極端に少なくなっているとのことです。
鹿児島を見てみると土地価格は全国で３０位だが家賃は７位（福岡の１５位より高い）つまり、マンション価格も高い。ちなみに平均年収は４２０万で２９位です。不動産購入は年収の５倍が限度ですから４２０万×５＝２１００万ということになります。もちろん年収８００万以上の方も５％ほどおられます。
関係者はどう見ているのでしょうか。
孤立を恐れる子育て層には丁度良いんじゃない？
共用部でママさんや、お子さんもお友達作り出来るだろうし。
子育て層にはメリット有りそうなマンションじゃないかな？
雨の日も敷地内で遊べるし。
子育てマンションですね。就学前や小学生のいる世帯ならいい物件ですよ。
新婚さんにもいいですね。にぎやかなマンションで活気もあると思います。
それを嫌う、４０代からシニアはひいちゃうでしょう。
問題は、若い世代が購入できる価格帯に収まるかです。
２５００万から３３００万に収まれば需要はあるでしょう。
建築コストは坪７０万換算で２０００万前後３０％の利益で
２６００万ですからＪＲに勝算あるのでしょうね。
価格がこれより高いとやり過ぎと思ってしまう。
唐湊は割高というより、相場みて周りに合したのでしょう。
土地分は自前ですから、コストは安いですよ。
どっかで言ってたが、粗利益４０％以上とか、だから
宣伝バンスカうてるのでしょう。
一般のデべさんは１５％がやっとでしょう。
間違いなく唐湊よりは高くなります。
ご覚悟を
価格気になります。ここが他と比べて安かったらこっちに流れてきそうですよね。470戸以上なのでもしかすると低価格もありえるかも！？それだけ売らないといけないし。唐湊以上なら売れなそうだし。
どこと比べるか？だが、シャイニーに比べたら高いし
サンパークと比べたら、どっこいどっこいですかね。
他は、草牟田以外値段が出てこないね。
シャイニーって伊敷の？
あそこと比較するのは論外でしょ
ゼネコンさんの請け負い金額を総世帯数で割ると
確かに2000万きりますね。土地代がなんぼかは
公表されませんが一世帯あたり数百万でしょうね。
気になるのは、建築コスト坪60万円代で出来るのが
不思議です。80万ぐらいが相場と思ってました。
ボリュームの違いでしょうね。
企業努力でコスト削減はいいことですが、
それをユーザーに還元しないとこがこのデベロッパ
の凄いとこです。多分安くないでしょう。
唐湊より5から7%は上げてきますよ。
シャイニーかわいそう。
あながちシャイニー伊敷の土地代は、ガーデンと
同じぐらいじゃないの？
入札で購入でないし、JTの土地だから40万とかありそうな
金額でないかな？逆に伊敷の方が高かったりして。
草牟田エイルは相場70万ぐらいでしょ。
土地代の分、唐湊よりも高くなる予定って営業マンには言われたよ
>>164 匿名さん
1戸あたり14坪ですね、50万であれば700万
60万であれば、840万アップとなりますが
やっぱり唐湊が割高だったんでしょうね
唐湊に土地代プラスしたらとんでもない
価格になるような気もします。
唐湊より土地分のっけたら売れないよ。
４７０戸も売るのに高級マンション価格で
売るはずがないよ。
唐湊の想定時価より上荒田の想定時価の差額分
は価格に上乗せするはずです。
あくまでも想定時価であり、取得簿価でないよ
唐湊の取得簿価は限りなく安く
上荒田の取得簿価は、時価より大分安いでしょう。
唐湊で３０００万であれば３２００万ぐらいには
納めないと、売れないよ。
結局仕上がりコストの問題で、唐湊は超収益物件
で、ガーデンは高収益物件なんでしょう。
デべ目線でみるとね。
ここはなんとなく下階から売れそう。
子育て世帯低には低層人気だし。安いしね。
市立病院近いしお年寄りもそれなりに来るかも。
高層階は市立病院関係とか、鹿大近いし中学～大学のファミリーとかね。
南向きは、なかなか無いから魅力的。鹿児島は桜島の東向きが多いから
けっこう賃貸物件としてもいいんじゃないかな
小学生くらいの子がいる転勤族には受けそうだけど
今期発売は南向きだらけですぞ。
サーパス カーサ サンパーク プレミスト Ｆステージ
転勤族の賃貸物件には、いいかもしれませんね。
子育てコミニティーも自然発生する環境ですから
でも賃貸の運用となると肝心なのが利回りです。
２５００万の物件で年１２０万で貸されても
実質3.5％の低利率いい運用とは言えません。
賃貸なんて借り手が居るだけマシと思う。
マイナスにならなければ良い。
自分が住まないから貸すだけだし。要らなくなったら売却。
マンモスマンションのデメリットは売却時だとおもう。
戸数多いと売却重なる率も上がるし、そうなった時が売れにくいんだよねー。特に東向とかは要注意。
新築時は勢いもあって売れやすいけど、中古の場合はそう簡単にはいかないよ。
そのマンション特有のデメリットもリアルに加わりますし。
中古物件は買う側が慎重になりますし。
向きも環境もかなり大事。東向きと南向きがあるマンションは特にね。
先々を考えるとやはり躊躇います。
転勤で鹿児島来た人は桜島が見える部屋希望の人が多い気がする。市内住みは南向きが人気があるのでは？
陽当たり大事だね。
陽が当たらない部屋は躊躇される。
最初の3棟は、東向だよね。
南向きは、4棟目からかな？
お勧めは、4棟目の東側
次は５棟目の西側かな。
居間から桜島みたい方は、
最初の3棟がお勧めですね。
電車とヘリが気にならない方は
確かに電車ヘリ煩そう～。
共有部も煩そう～笑
ここは１号棟 ２号棟が南側で３号棟、４号棟 ５号棟が東側（桜島側）です。まず１，２，３号棟を先工し 竣工は３０年７月頃。４，５号棟が後工 竣工は３１年３月頃だそうです。ただし、杭工事(三谷セキサン)は同時期にやるようです(５月から始まっています。)。棟外モデルルームはほとんどで出来上がりましたし、東側の市道も３ｍ拡張（７ｍ）しました。JRに近い市道(行き止まり道路)も２ｍ拡張(６ｍ)する予定です。その先の第１乾燥場踏切も改良されます。３，４，５号棟が東側(JR側)ですから桜島の眺めはいいですが、列車のディーゼエンジンの音が（夜中の充電等のため）うるさく感じると思います。近隣のマンションでは２重窓にしているところもあります。音を気にされる方は１．２号棟(南側)にされた方が無難です。
１７６です。
いい加減なこと
いってしまいました。
１７８さん
有り難う御座います。
これからも宜しくお願いします。
南向きグランドエントランス側が良さげですね～
東側の夜中の昼間の電車の音とか夜中のエンジン音？嫌ですね。二重窓になるんでしょうか？
桜島眺望のどこがいいのでしょうかね。
周りに転勤族だらけだけど桜島興味ないよ。
それどころか灰にげんなりしてる
ペアガラスにしろ２重窓にしろ閉めておかないと意味がありません。操車場では常に数台の列車が止まったままでエンジンが鳴りっぱなしです。JR側に何度も申し入れをしましたが、解決は難しいようです。特に夏は窓を開けておくと風通しがよく上層階では害虫（蚊）もほとんど入ってきません。おそらく契約のとき容認事項としてJRの騒音があることが書かれていることでしょう。
ここの一番の売りの一つはゲストルームだと思います。４７２戸もあれば来客数も多いことでしょう。知り合い(親戚等)を泊めるのにゲストルームがあれば大変便利です。ただ来客駐車場が４か所しかありませんので、(戸数からすると１０か所以上はいると思います。)近隣のマンション（１３４戸）では４か所でも足りない状態です。また場所が１号棟のゴミ置き場の前で、しかも出入り口近くにありますので来客者には使いにくいと思います。当初の計画では出入り口は１号棟のピロティ部分(高さ制限あり)のみでしたが近隣住民との話し合いの結果、JR枕崎線側５号棟横にも作ることになりましたので、ワンボックスカーなど車高の高い車もOKとなりました。
高さ制限のピロティー駐車場の出入り口は、ミニヴァンが多い時代に
ナンセンスですね。屋根こすったらＯＵＴですよ車は。
駐車場入り口は、もう一か所欲しいとこですね。
特に朝は、駐車場からでるのに出口渋滞なんて勘弁してほしい。
電車好きには、たまらない東側眺望ですね。
好きな方は、ディーゼルの音も希少で喜ぶのではないかな？
重要事項説明で、了承済みならＪＲにクレームいえないし、
嫌な方は、我慢ですね。
嫌な人は買わないべし
ここ見に行ってみたけど周りの道路狭すぎませんか？こんなんで500戸近くの世帯が引っ越してきて大丈夫かな、子供が小さいとちょっと不安ですね。
No１３４さんと同感です。「嫌な人は買わないべし」です。近隣住民は本音は困っています。
できれば大型商業施設か公園を期待していました。道路はJRさんも住民の要望を聞いて拡張することになりましたが枕崎線.JRトンネル入口は市道ですからJRでは対応できません。マンション建設後、住民の要望を鹿児島市が聞き入れてくれるかどうかでしょう。交通量調査をしたら朝の７時から８時ではガーデン側から約４２０台 唐湊側から３６０台でした。マンション建設後は５９５台のうち約半分が通勤につかうとして
３００台増えて７２０台。これにMJR唐湊分５０台を加えて７７０台とすると１分間に１３台（４．６秒に１台）という計算になります。唐湊町内会が心配しているのはトンネル入口は交互通行となっいるのが新入者が増えるとこの暗黙の了解が崩れることです。
また、踏切の近くにコミュニティパークと称してマンションの遊び場を作っていることを近隣住民も心配しています。この踏切は依然人身事故が多発していました。
まあ、嫌な人は買わないべし。
でも、なんだかんだ言っても
買う人は買う！
ここに書き込む大体の日とが買いたいけど買えない人のヒガミだと思って読んでるので大丈夫です
珍しく買いたい人登場
近隣住民にはマンモスマンションは迷惑だけな話ですから。
本当に買うならここ見ないで勢いで買うことですね。あとでご指摘あったねでも重大な過ちにはならないよ。
でも、マイナス要因をあげてもらえる
って大事な事で、参考になりますよ！
デメリットを含めてそれでも買うと
決断できれば言うことなしですね。
日本語の不自由な方が多いな
ニホンゴムズカシイデスネ
コンシェルジュ、24時間ゴミ出しOK、ジム、図書室等お高いんでしょうね。
資料請求して届きました。
大型商業施設のような駐車場ですね。
共用施設も凄い！
コンシェルジェは何処から派遣されるのかは不明でした。
迷惑=羨ましいんでしょうね。
買わないべし → 買わぬべし って言ってほしい
マイナス思考の憶測は程ほどにー。
販売もまだですし。価格ドキワクです
小学校が目の前、日当たり眺望もまあまあ、平地で中央駅までも10分くらい。3000万位の価格ならそれなりに売れそうですね
3000万以下では良い条件の場所は買えないでしょう。
もう4000出してやっと買える時代
恐ろしい時代です。庶民には中古マンションしか買えないってことですね。
２Ｌなら３０００前後３Ｌで４０００万前後４Ｌで５０００万前後
の時代になってますね。
郊外戸建が３０００万以下
市街地ハウスメーカー注文住宅で６０００万
庶民は賃貸から抜け出せないな。
トーフクボール跡地は綺麗に何も無い状態になりましたね。何が出来るのでしょうか？
そうなんですね！！
個人的には飲食店希望です。 何が出来るか分かるまで、まだ時間がかかりそうですね。
良い物件だと思いました。
事前案内会予約してる人多いみたいですね。
棟外モデルルームも完成まじかです。そろそろ売り出しでしょうか。
参考になりそうな記事がありましたのでご紹介します。少し長いですが。
分譲マンションの“経済的な価値”を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という便利な指標があります（※）。「マンションPBR」は、株価資産倍率（Price Book-value Ratio）をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR＝資産倍率が1倍を超えていれば新築当時の価格が割安だったことになり、売却差益も期待できるという意味でオトクですから、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
一方「マンションPER」は、株価収益率（Price Earnings Ratio）をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料（賃貸マンションの賃料ではないことにご注意下さい）の何年分に相当するかを示したものです。数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、賃料見合いで短期間に購入資金を回収することができるという意味で専ら収益性の良し悪しを示しています。なお、分譲マンションの賃料を採用しているのは、分譲と賃貸物件との仕様や設備の違いが比較的大きいためです。
一口にマンションを購入すると言っても、そのきっかけは様々です。価格が安定しているとか、住宅ローン金利が低いからとか、親から資金贈与が受けられるからなどの理由もあれば、頭金がある程度貯蓄できて購入の目処が立ったということもあるでしょう。また、転勤や出産、子供の入学・卒業を機に購入するケースもありますし、こういったライフステージの変化とは別に投資目的で購入する場合もあります。ちなみに首都圏のPBR＝０．９ PER＝２４ くらいだそうです。
２１０さんへ
毎回、興味深いネタ提供有難うございます。
この数値は、首都圏のマンションだけ公表されてるのでしょうね。
あるサイトで、マンション偏差値なるものが公開されてますが、
資産運用ならともかく住み心地は、このような数値データでは、
測れないものがありますね。
他の地区のMJRを買ったものだけど
ここは駐車場はどうやって決めるのでしょう？
自分たちが買ったところはくじ引きでした
契約順でもなく、部屋の値段順でもなく
公平と言えばそうかもしれないけど、不本意な場所になったものとしてはたった1回のくじ引きでずっと決まるのかと思うと納得できないものがあります
せめてくじ引きなら、最初に数年後の再度くじ引きくらいは決めて置いてほしかった
契約順が妥当だと思いますが、売る側としては
くじ引きの方が最初から最後まで売りやすいと
思います。駐車場も広いので、棟ごとの区割り
は当然あると思いますよ。
他でも駐車場揉めたようなんで、ちょっとは
デべさんも学習してんじゃなかろうか？
これだけ大規模で、駐車場を数年毎にくじ引きで決め直すって考えただけでゾッとします。モンスター住民が暴れる絶好の機会でしょうね…
でも不本意な場所に決まった場合は？
最初のくじ引きで希望の場所になった方はいいでしょうけど
うちは立体駐車場の上の階でした
今は良くても年をとったときどうなるのか、それまでに１階にうつれる可能性があるのか
たった１回のくじ引きでずっとそこと決められたのはとても不本意です
こちらは公平な駐車場わりになるといいですね
価格高い部屋順に希望場所にする。
これが公平じゃないですかね？
価格高い部屋＝修繕積立金高いですし。
お金払わないで好き勝手言うのは筋違いかと。
でも、完売するのが絶対条件になりますね。難しいですね…
>>219
ありがとうございます
他山の石として、住まわれる方皆さんに公平な駐車場わりの仕組みになりますように
自分も管理組合にせめて数年ごとの場所変更など申し出てみますが、最初に決まっていない事をきめるのはなかなか難しいように思います（最初に希望場所になったら当然維持したいと思いますし）
駐車場はマンション入口に住民以外の進入規制する手法なんですかね。これだけ大きな駐車場だと勝手に駐車する住民以外の人もでてくるかもしれませんね。
駐車場の使用はどこも揉めます。国土交通省の標準管理規約のコメントでは
「駐車場の使用者の選定は最初は抽選、２回目以降は抽選又は申し込み順など公平な方法によりおこなうこと。例えば駐車場使用契約書に使用期間を設け期間終了時に公平な方法により入れ替えを行う｛定期的な入れ替え制｝が考えられる」 と書かれています。
ここの場合は広いですし、２連縦列もあり、また１期分譲、２期分譲と分譲時期も分かれていますので契約順にすると後で揉めるでしょう。管理規約や駐車場使用細則は出来上がっていると思いますので購入しようと思っている方はぜひ営業マンにご確認ください。ただ、チェーンゲートがありますのでリモコンを持たない外部からの違法駐車はできないと思います。
駐車場は利用頻度高いので、いろいろと考えますね。
大規模なりの設備の充実はいいのですが、敷地内
渋滞とか、ゲート故障とか頻繁にあると思いますよ、
毎日５００台の車が出入りを繰り返しますからね。
出入り口３か所以上あってもいいかも。
近隣住民との協議会で、「鹿児島は火山灰が降るのでよくチェーンゲートは故障します。また大雨の場合もスイッチ類が不具合を起こしますのでチェーンゲートはない方がよいですよ」と申し上げましたが聞き入れる様子はありませんでした。当初の計画では出入り口は西側１ヵ所（ピロティ部分）でしたので近隣住民から２か所以上にするよう申し入れましたらようやく東側に１か所作ることになりました、東側の３か所目は聞き入れませんでした。
７月８日からモデルルームの事前案内会がありますので（予約制）是非ご利用くだい。
モデルルームってどのタイプの部屋なんでしょうね。
明日からですね。
場所みてきたけど悪すぎるわ
よっぽど安くない限りとても買う気がしない
軌道越えないと行けない場所なので市街地からみると行きにくい所のイメージがありますね。
地図上で見れば駅も近いし実質距離もそんなないとこなんですが。
お値段は平均的価格で共用施設充実の物件ですね。モンスターマンションなのが好み判れると思いますよ。
買い換え層は躊躇しますね。
昨日行かれた方、どうでした？
価格出たんですか？
唐湊より高いんですか？
唐湊より高いよ〜〜
事前説明会に行かれた方、販売価格はいくら程度とのお話しでしたか？大まかでよいので、教えて頂きたいです。
いやべ
しょうもなっ
何を考えてこんな奥詰まりの変な場所にこんなデッカイ物件を建てようと思ったのか知りませんが、値段まで張るとは強気というか無謀の域
高いですね。幾ら平置き駐車場と南向きとはいえ…
１号楝の西角が一番人気かな？それとも３号の南角が眺望的に人気でしょうか？
平均3500万⁉︎
正気ですか…
有り得ないこの場所で
平均価格は唐湊より1割〜2割高い感じですね。でもここはコンシェルジェやジム付いてなかったかな？
唐湊より高いのは当然ですよ。共用施設と土地仕込み代が唐湊より厚く乗ってますから、他の市街地マンションよりは安いんじゃないかな？
共用施設も想像してたより魅力ありませんね。
あとは早期に完売することはありえないと思われるので管理費・修繕費が当初予定より上がるのは確実でしょう。
[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
あの場所でこの値段で500個近い分譲で半分も売れるの？
呆れて心配になるレベル
半分でも普通のマンション4～5棟分くらい戸数ありますからね
相当大変だと思いますよ
