ウエリス西宮北口シンフォーレ林田ってどう？

門戸厄神と云う立派な駅が最寄りなのだからマンション名に西北は余計だろ。
売り主の姑息な考えが丸見えでミットモないね。
西北の冠名分で５００万位高く売れるのかい？

西北ごっこか…。

門戸厄神駅から6分の好立地ですしね。
名前も長くなっちゃってるのでもう少しシンプルで良かった気もします。
販売開始はもう少し先ですが一つか二つ位の間取りは見たかったかな。
全戸ファミリーさん向けでしょうか。
115.38m2の部屋は最上階ですかね？

マンション名長い。

3LDKと4LDKが中心なんでしょうか。
専有面積が76.36m2～115.38m2と広めな感じもするけど、部屋数が多いと狭く感じるかも？
ファミリー向けなのだろうなと思いますが、1LDKや2LDKは無いのでしょうかね。
一階はテラス付き、最上階はルーフバルコニー付きって感じなのかな。
部屋によるのかもしれないけど、トランクルームやアルコーブも付いてるみたいですね。

”ウエリス”の名前が無ければ、地元の百姓経営の賃貸マンションみたいな名前やな。

近所のウェリスが平均5000万くらいだったから、ここは5500万くらいか？
低金利とはいえどこまでバブルのかしらね。無理して買って焦げ付く人が増えそう。、

今は金利はとにかく良いですからね。。。
物件価格は高くとも金利が良いからまだいいかなーなどと思ったりして。
変動にすると後々怖い気もしますが、
急激に金利が上がることってどれ位あるのでしょうね？
多少高くても固定にしておけばさほど焦げ付くこともなくでは…？

盛り上がってないですね笑

また似たような普通の外観建物てすね。
そして物件名が門戸厄神ではなく西宮北口で、長い。
シンフォーレ林田…芸名みたい。

盛り上がらんですねぇ

生活圏としては西宮北口よりも門戸厄神なのかな。
どちらも近いですけれど。

西宮北口の方が、他のエリアの人から見るとわかりやすいってあるんですかね？
だからこういうネーミングになったんでしょうか。

私は、この周辺のマンション、結構、西宮北口を付けられてるマンションがあるので、違和感は感じませんでしたが。

5160万〜で販売開始されましたが、ここはそんなに高いエリアなんですか？

強気な価格ですね。
なんだかなぁ～

>>14 匿名さん

そんなに高いエリアですよ。

ここは、その価格帯が相場なんだろうな。
でもマンションが買えるだけでも有り難く思ってしまう。
戸建てよりも、マンションの方がまだ手ごろなところなんでしょ。
これからはマンションもどんどん上に延びていくんだろうな。

西宮全般に高くなり過ぎてる感じ
ですね。
もう麻痺してきて、適正価格が
分からなくなってきました。
勿論、昔と比べても仕方ないのですがね。

今後まだ価格上がると思いますよ。
ここはまだマシな方ですね。

このへんだけ上がっていますね。

高値づかみですが、買える人が買うのだから問題ございません！

買えないお客様はご遠慮ください。

売り出しタイミングとしては、周辺の競合案件が多くて、どうなのかと思っていたけど
第一期２３戸とは、なかなかですね。

短期勝負で売り捌くために安めの価格設定にしたのでしょう。

高い価格にボラれて下さい。

総戸数が29戸で、第一期販売が23戸なんですか！？
恐らくモデルルームでの反応や要望書の数で売れると判断したのでしょうが
価格帯を考えると本当にそんなに人気があるの？と思ってしまいます。

今HPを見たら、先着順が15戸販売されていました。
第一期は23戸販売して8戸が売れたという事ですか？

そうでしょうね。

現状の売行きは、やはり価格設定が高かったのではないでしょうか？

公式HPで先着順が、16戸になっていますね。
デベにとっては、あまり触れたくないこと
でしょうけど、厳しいですね。
兄弟物件もすぐそばで販売しますし、そちらの
方が条件いいですからね。
やはり値付見直さないと駄目だと思います。
場所自体はファミリー層には悪くないと
思いますので。

同じエリアにあるブリリアは、もっと高い価格になるらしい…
どこまで上がるのか(悲)

あんなに敷地の狭い、ブリリアが、もっと高くなる理由が分かりません。
安いのなら、需要ありでしょうけど。
関西では、何の知名度もないですしね。

びっくりするくらいスレ盛り上がってないですね。。。 あまりに高い価格設定で敬遠されているのではないでしょうか。

ブリリア残り3邸、ここよりかなり順調みたい。

南向きなのがいいなと思いました。
しかもイオンが冷蔵庫代わりに出来る立地。
南側には何があるのだろうかと確認しましたが、
google地図でもよく分かりませんでした。
特に問題ないでしょうか。

googleのストリートビューだと駐車場になっていますが、その当時のものでしょうから現状ではわからないですね。実際に行って確認しないとならない事項でしょう。

公式であがっている竣工写真ギャラリーを見ていると、ライトアップされた姿がとてもキレイですね。資産価値には直接影響は無いのかもしれないですが、仕事で疲れて帰宅したときにパッとマンションが目に入ると少しテンションが上がるかもしれません。

グランドピアノがあるエントランスですか。外から見える位置なのが良いですね。
実際弾けるんでしょうか。白いマンションカッコいいんですけど、汚れが目立つのも気になっちゃいますね。
大規模清掃のクールは他の一般的なマンションより短くなったりすることもあるんでしょうか。
竣工半年経ってまだ3～4割埋まってないのはどういった理由なんでしょう？
価格帯なんですかね、やっぱり。

>>34 匿名さん

引渡しは、3月だから、今で3ヶ月ですね。7割は売れてますよ。

7割も売れてなくないですか？？
過去1番といって良いほど高い価格設定になっているので手を出しにくいのではないでしょうか。将来的な中古市場としては競合も多いので不安かも。

門戸物件に恥ずかしげもなく西北と名乗れる、
厚顔無恥な会社なら法外価格も当然だろう。
当初から価格については指摘があったと思うが
なぜ飛びついたのか疑問。
マンションで支線駅は弱点になる、
だからこそ西北を名乗るのだろう。

このエリアに住むのは有りと思うが、この物件を購入する気にはならない。1番は価格。そしでこの辺りの小規模物件も乱立しすぎで将来的なランニングコストや資産価値の目減りは間違いなく問題になってくるだろう。

同感

>38
資料請求していないので、価格がわからないのですが高額なんでしょうか。

竣工写真、エントランスホールに白いグランドピアノがあるのが目をひきました。自動演奏してもらえるんでしょうか。コンサートなどあるといいかもしれませんね。ピアノが弾ける人が練習してもらってもいいのかも。定期的に調律が必要なものの、ピアノがあることでできることも増えるので楽しそうです。

内廊下ではなくて外廊下なので、超高級ではないのは事実。あとは値段との折り合いですね・・・。

80㎡で5000前半から6000万。年収1000万なら購入できるがそれでも余裕はない金額ですかね。この金額ならランニングコストも考えると戸建も購入できるし他にも選択肢は拡がりそうです。
ディスポーザーもついてないですし設備に高級感は無い気がします。

白いピアノは吹きましたね
薄っぺらい高級感を表すそのセンスw
んなもん演奏会されたら即クレームだよww

恥ずかしいから早くタケモトピアノに組合で売払いなさい タダで

モデルルーム後はいつ売るんですかね
この売れ行き見て値段下げるか仕様あげるか、どちらにしろやりにくい話ですね

仕方ないとはいえ小分けでなく一体開発出来てたらスケールメリットも活かせて値段を下げつつ設備仕様もあげれたでしょうね

ただ、建築費は仕方ないとはいえ、土地代は自分のところなんだから、値上げは周囲をみてガメついた結果での失敗だろうから、まあ、売れないのはデベが馬鹿なだけかな

最初に買ったら眺望を遮られ、後から買ったら値上げられ、買い手が可哀想ですね

ここまで厳しいと多少の値引きはあるでしょうが、それでも難しいかな。買える買えないではなくてコスパがあまりにも悪すぎ。

竣工写真拝見しました。実際にピアノが置かれていて意外な感じがしました。あくまでもイメージで実際はないのかなと思っていたので。普段使われていないとしたらなんだかもったいない気もしてきます。40さんがおしゃるように自動演奏でもされていれば雰囲気が良いかもしれませんけど。
物件概要では先着順6戸となっています。情報が更新されたら変わっているかもしれません。

ピアノはいらないと思います。維持費もかかりますし、普通に考えれば余計な物ですね。
弾けたとしても他の住人に聴かれるのも嫌ですし、ピアノがあること自体に違和感しか感じません。

あと価格は皆さん言ってるように高い。それだけ。これだけ出せば立派な一戸建てに住めますよ。

どの部屋も広くて使い勝手が良さそうですし、
主婦に嬉しい、掃除もしやすく収納しやすい設備内容も良いと思います。

洋室のみのマンションが多い中で、必ず1室は和室があるのも良いです。
価格は確かに安いとは言えませんが、それなりの魅力はあるように思いました。

10%ほどの値引きはしてるようです。完成して半年ですが、販売状況もいまひとつなので焦っているのでしょう。それでも購入する気にはなりませんが。

もう門戸厄神の限界かな。

2012年 203万
2014年 214万、212万
2016年 235万、230万

ウェリスシリーズは今回の2件から急に売れなくなったね。

値引きあっても割高。。。周辺はマンションだらけになってきたしこの辺りの将来の資産価値はどうなんでしょう。
少なくとも最近購入した人は値下がりリスクはたかそう。

西北まで徒歩17分は遠すぎ。ここなら西北近くの中古物件を購入した方がマシ。

ウェリス西北北口シンフォーレ林田じゃなくてウェリス門戸厄神シンフォーレ林田でしょ。

徒歩17分はきついですね〜でも西北ほしさに門戸厄神マンションを購入するってことです。
すごく中途半端に思えます。

>>51 匿名さん
資産価値　下がってまうやん

この界隈で販売してるマンションでは、一番バランスがとれてると思う。
プレミスト、ブリリア、デュオヒルズ、ジオとみんな西北を名乗ってるが、ほとんど門戸厄神が最寄り。
10分を切る駅近で見ると、これとウエリス門戸厄神くらいしかない。

確かに西北から10分以上歩くくらいなら、潔く隣駅5分前後の物件の方が通勤、生活する上では有りがたいし、将来的にもそっちの方が貸しやすい。
しかも無理してどこもかしこも○○西北って名乗るのは逆に冷静に考えると恥ずかしい話だよ。

酷評が続いてますね。
そのバランスのとれている物件が売れてない状況。
物件と価格が最もアンバランスだからね。

隣のコンフュール林田の中古物件。ここ数ヶ月売りに出しているがまだ買い手はついていない。最初は5380万の価格設定にしていたが、今は4950万に値下げしたが動きは無し。

そのコンフュールよりも坪単価が高いのがシンフォーレ。値下がりリスクはより高くなるかもね。

同感やね

値引き10%提示されても買う気にならない。

施工前から施工後の売れ行きを考えると購入者のほとんどは大小ちがっても値引きされて購入してるでしょうね。

変なトコの物件が無理して「西北」を名乗った挙げ句、売れないから、結局、西北物件としてカウントされると近頃、西北って一時に比べて人気なくなったなぁーって勘違いされる。マジで勘弁して欲しい。最近は本当にやりすぎ感が半端ない。

角度によっていろいろな見え方をするマンションだなと
竣工写真を見て思いました。

残りはあと3戸ですか？
まだあるのかな？

平米数が大きいわりには部屋が広々した感じに見えないのは
田の字の間取りのせいかなと思うんですが
浴室やキッチンの広さや収納が多いのはさすがだなと思います。
室内に柱も出ていませんね。

収納は多くはないし、この価格でアウトポールじゃなかったらさすがに。。。今は西宮ほとんどのマンションがアウトポールになってますよ。

場所といい駅からの距離といい中途半端。割高感はしっかりと出している。

年収1000以下は無理して購入するような物件ではない。

販売状況も厳しそうだし10パー以上の大幅値引きが期待できるかもね

駅もそこそこ近いですし、需要はあるのでは。
とはいえ、けっこうなお値段です。

残っているのは2戸だけではないのですか？
竣工済みとはいえ、値引き期待できるでしょうか？

テラスがあるとなるとCgタイプは一階なのかな。
南向きのテラスですから、いろいろなことに利用できそうな気がします。
そのあたりの様子も写真で見られると良かったです。

西宮で駅近ならどのマンションでもそれなりの需要はある。ここは現状で1割値引きはしてるしそれでも販売状況よくないし売れ残ってる。価格設定が高すぎるからさらに値引きしないと厳しいかな。
同じウェリスでも林田レジデンスとかコンフュール林田の方が圧倒的にお買い得感があるからここはかなり割高に見える。いつまでも売れ残ってると印象もよくないね。

この辺りはマンション乱立してるからこれからは需要も微妙なんじゃない

資産価値も厳しいかもね

駅徒歩6分。。。 惜しいよね。5分以内ならまた違ったんだろうけど。まぁそうなればもっと価格は高いかな。
竣工して約8ヶ月。その間実物見学してもなお成約せず。なんかあるわな。普通実物見たら決まるで。多少価格割引もあるようだけど、、、。
高いだけじゃないもんな。まぁ、色々あるわな。

個人的には徒歩6分でも十分近いなと思いますが、やはり5分の壁は大きいんでしょうか
価格的にもコメントにあるように高額のようですね。
資産価値と価格と考慮すると価格をもう少し見直さなければならないという点も大いにあるのかな
残っている部屋があるというのは管理費回収の面でダメージが大きいですから、購入者が決まると
入居側は安心できますね

大幅値引きしてますよ

5分以内は、5分ではなく2，3分くらいの話では？
私なら徒歩5分も6分もあまり変わらないかなと思います。
西宮北口までの17分も正直気にならないくらい。
価値観や考え方は人それぞれですからね。

駅まで17分は一般的に考えてかなり長い、長すぎる。それもマンションならなおさら。価値観はそれぞれだからね。

「人それぞれ」と云うのはそのとおり。
１００％実需で将来的にも売る事がないのならそれでよし。
一人よがりでＯＫ。もちろん徒歩１７分でも問題ないと思うなら問題無し。
しかし、他人様に買ってもらうとなれば「一人よがりの選択」は”ネック”になるよ。

外観は大規模マンションにはないおしゃれなデザインだと思います。
駅から近いこともあって、価格はそれなりに高いかも。
駅にも近くて、残っている物件どちらも８０㎡あるので仕方ない気もしますが
価格をもう少し下げないと完売にはまだ時間がかかってしまうのかなと思いました。

だいぶ値下げしてますけどそれでも売れてないですね。もっと値下げしていくんでしょうか。

近くのウェリス中古を見ると@200万切るんだよ。この西宮人気西北人気で少し値下がりしている。ここが門戸厄神の限界かも。いいところなんだがアッパーを汲み取る良さはないということか。

とはいえこの辺は大きく値下がりはしないから値下げがあれば買いだと思うけどね。駅に近い社宅跡はここのモデルルームと駐車場ぐらいでしょ。つまり58戸。子育て実需中心だからじゃんじゃん中古も出ないしね。

支線でも苦楽園口ならもう1割のるんだけど支線や普通停車駅は最近どこも苦しいな。

個人的には西北駅遠や南側に@250-300払うのは異常だと思うけどね。２年前までの大阪市内のタワマンと同じ相場なんてね。

西北は中古もついてきてないけど駅力と新築魅力で売れてしまっている。中古にでたらきついだろうけど新築デベにとっては有難いよね。

世間が西北熱で熱くなっている内に出来るだけ売ってしまえ！ってことなんじゃないですかね？
しかし、エエ加減どこもかしこも西北をネーミングに入れるのってもうやめたらどうなんだろう。

>>75 マンション比較中さん

今頑張って売ってるのは阪急だけだよ。5物件も。予想だけど利益削って売ってるね。プレミストやブリリアとか設備仕様が賃貸並みだけど阪急はむしろ平均より遥かにいいからね。

西北はガーデンズに行くまでの道の途中と、ガーデンズの南の空き地に商業施設がまだできる。住宅地としての火も消したくないのだろうね。6000-8000万のマンションを買えるアッパー層を呼び込みたいのだろう。外からはいろんな人がお金を通すが新興マンション群はこれまで阪神間でむしろ安い部類だからもっと金をおとしてくれる地元民が欲しいんじゃないの。

ネーミングはどうでもいいね。誰も困る人いないから。

この辺りは29戸のマンションしか建てれない。将来的なランニングコストに不安あるわ。修繕積立金足りなくなってトラブルになりかねない。

マンションの戸数制限みたいなものがあるということなんですか？用途地域見ても「用途地域 第1種中高層住居専用地域」くらいしか書いていないんですが。
ただ敷地の広さとしてはこれくらいが限度なんでしょうね。
戸数が少ないと修繕負担は大きくなりがちにはなるのかな。
個数が少ない分フットワークは軽くなりやすいけれど。
大きなマンションだと、話し合いが紛糾しすぎて決定しなければならないことが決定できなかったりもするそうです。

＞＞78
建築基準法とは別の事情やね。
学校の受け入れ能力の関係で市が制限を掛けている。
市のＨＰを見れば分かるが、当地は３０戸以上の共同住宅建築に制限を掛ける
「準受け入れ困難地域」になってると思うぞ。

戸数少ないと管理費と修繕積立金が割高になる。29戸だとかなり小規模になるので年々厳しくなるんじゃない。

この辺りで考えてたのですが周辺がゴミゴミしてて隣のマンションや建物が近すぎるのと道が非常に狭いので検討から外しました。
あと小規模なのでエントランスも小さくて値段の割に豪華さに欠ける印象です。

現在は2戸販売中。
80.52㎡ 5570万円
81.52㎡ 5590万円
1割引で5000万にはなってるだろうが動きは無し。
今の時期なら4000万後半ならいけるでしょう。

最終期じゃないからこれ以外にあと何戸のこってるのでしょうか。

残り２戸だよ〜

４０００万後半はどうだろうね、交渉次第では不可能じゃないと思うよ。

それにしても売れないね〜
この辺りは中途半端な立地だからそれに価格が見合ってないのかな。
利便性も中途半端で道も狭くて環境も中途半端。
マンション乱立。売れ残ってるのもわかる。

いつまで売れ残ってるのかな。個人的にはこの辺りは環境がゴミゴミしてて道狭くてマンションだらけで人口密集しすぎてると感じます。夙川や芦屋あたりの生活環境、教育環境、ほどほどの利便性を重視します。

売れてないんですね。
和室が原因でしょうか。価格でしょうか。

テラス付きの住戸見ましたが、そんなに悪い印象はしません。環境で買う買わないはありそうですよね。

夙川と西宮を比べちゃうと夙川かな。マンション価格に差はありませんか？差がないならいいような気がしますが。

このエリアの売りは学校区だと思いますが、高木小の評判はこれといって高いわけではないです。特に教師の評判は良くないですね、地元民なら知ってる話なのですが、ブランドイメージが浸透してとりあえず高木なら安心って外からきた人は思うみたい。
小学校もパンパンだし生活環境も窮屈。もっと伸び伸びと子育てするなら夙川などの環境が最適でしょう。
4000万台で購入できるならここでも良いでしょうが。上場企業のサラリーマンでも5000万オーバーで無理して買ってもしんどいだけ。あとで後悔しないようにしないと。

地元民ですが校区に関してはその通りですね
あまりここに詳しく書けないですが
校区だけなら西宮で他にも選択肢はあるでしょう

ここは高木北校区です。小学校までは至近距離で、高木小と分離したことで、混雑度も緩和されました。
でも瓦木中は混み混みですね。

高木北も高木も同様の状況。小学校までは近いが道は狭くて歩道はないし車も通りにくい。そういった理由でこのエリアでの購入を避ける人もけっこー多い。
この辺りの市場価格や購入層を考えると価格設定も誤ったのだろうね。そうとう値引きしてるみたいだがそれでも売れ残ってるのが現実。

残り1戸になってますね。81.52㎡ 5,570万円の間取りです。
夏に先着6戸だったようなので、意外と早かったなという気もします。
残り1戸、値引きはされてないのでしょうか。

竣工写真ギャラリーでマンションの外観が色んな角度から見られますが、
共用部の写真ももう少し詳しく見られたら良かったかなと思いました。

エントランスに白いピアノが置いてあるのは素敵ですね。
もしかして自動演奏機能つきのピアノで、日中はホテルのロビーのように
ピアノ演奏が流れているのでしょうか。
そう言えば共用施設の説明がありませんが、竣工写真ギャラリーに
出ている施設のみですか？

あ

値引きはされています。一般的にお客によって提示する額は違います。ローンが通ることが前提ですが、購入可能性が高くなればなるほど良い条件を提示します。

最終一邸、まだ完売していないようです。

値引きの仕組みってそうなんですか。
というか普通にあることのようにも思えますが。
交渉次第な面があるということになるのかな。
購入の意思を示したほうが得ということですか。

最終の一邸はモデルルーム使用住居で一階になるのかな。
広いテラスとＬ型キッチンに和室があるのが特徴。
南向きでスロップシンクもあるからガーデニングには最適かも。

間取りも仕様も一般的なものですね。
ローンが通ること、本気の購入意思があること、が値引きの大前提になります。あとは販売担当者との関係が少なくとも悪くないこと。今の時期なら大商談会のチラシも出しているので値引き自体は100%ありますが、提示額は客によって違います。客の懐具合にもよりますが、購入しなさそうな相手にわざわざ良い条件は提示しないですし適当な理由であしらわれるでしょう。大した値引きがないといことは良い客と見なされなかったという事ですね。

このエリアで販売されたウェリスシリーズの中で最も大苦戦していますね。この時期まで売れ残っているのには色々と理由はあると思いますが早く完売すると良いですね。

モデルルームの部屋は住宅メーカーによっては完売したいため値引き交渉にも応じてくれるとクチコミで言っていました。
住宅メーカーによって値引き率など違うみたいです。かたくなに値引きしないところもあるようです。

3LDKの間取り、テラスつきの部屋、好みがぴったり合えばいいと思います。テラスにはスロップシンクもついています。植栽もあるから外からは見えないですし、LDKの窓を開け放って過ごすこともできます。廊下の物入も3ヶ所あって、収納をきちんとすればすっきり過ごせそうに思いました。

と阪急の営業が申してます。

値引き率はメーカーによって違う、のではなく、販売状況によって違います。本物件のようにモデルルームや大商談会のチラシやホームページが出ていれば確実に値引きできるサインです。売れ残り期間が長くなればなるほど値引き率も上がっていきますが、客によって提示額は違います。ここが営業さんの腕の見せ所になりますね。こちらの物件でおそらく良い客には10%程度の値引きを提示、良くない客には諸経費100〜200万値引きを提示してお帰り頂くかと思います。

1階の部屋は個人的には避けています。水害リスクがあるため火災保険も高くなり、リセールしにくく下落率も大きいため費用でのデメリットが1番ですが、その他いろいろとデメリットが多い気がします。ただ植栽の趣味ははずせない人、子供の足跡など下の階には絶対に迷惑をかけたくないという人、階段とエレベーターの時間を短縮したい人、ならニーズはあると思います。

ここずっと売れ残ってますね。理由は何ででしょうかね。