武蔵浦和SKY&GARDEN＜庭園都市＞５版

そう。
こんな所で遠吠えしたところで市場は変えられないのよ。

当たり前のことだけど、
今晩のうちにゴミは出しておいて下さいね

>>4416 匿名さん
遠吠えは現地まで響きませんねー。
売れるでしょう。

武蔵浦和駅近でこれだけの共用施設がある物件は希少です。共用施設がしょぼいと書いてる人もいますが駅近でこれだけの設備を備えるマンションは他にないです。
まあ武蔵浦和の所得層からすると高いので販売ペースはゆっくりかと思いますが需要はありますね。現に売れていますから。

そもそも共用設備を求めてるパーティーピーポーがもうおこれ以上はいないのかもしれない

事実、共用施設の数が多いのは間違いない。
が、その施設に高い金を払えるかはバランスの問題。

また、竣工後に販売進度が鈍感したのも事実。
これは何を意味するのか…？

共用施設の数を求めてるパーティーピーポーがもうこれ以上はいないのかもしれない

A棟が少し特殊だから迷うのです。

>>4420 匿名さん
A棟は少し特殊な作りだから迷うんでしょうね。
この価格帯で、これだけの条件のマンションは少なくとも近々では供給されないでしょうから。
事実BCDで言えば、約430戸中残りはキャンセル住戸が5戸程度あるのみ。完売状態です。

共用施設も外観も、竣工前の期待値を現物が下回ったから。以上。

入居が始まってからは何戸売れましたか？

買えなかったんですか？

SOHOマンションは都内なら見掛けるけど、埼玉県では初めてでしょうか。
その意味では希少ですね｡
これは三菱商事の先読みのような･･･｡
ﾌｯﾌｯたのしいですね｡こういうの。

>>4423 匿名さん

本当にそう思う？
人気あれば、キャンセル住戸もすぐに埋まるんだけどなぁ～
完売状態です。じゃなくて、完売状態に見せかけてます。が正解だったりして。

>>4424 匿名

そんなこと言っても、値下げされないよw
虚しい努力。

買う気あるなら、早く買っちゃいな。
また、チャンス逃しちゃうよ

>>4428 匿名さん
買える人ならMR行けば分かることです。
買えないなら行っても仕方ないのでお気持ちお察しします。

>>4429 匿名さん

買えない年収なんだよ、かわいそうだから責めないであげて。
所詮、いま書き込んでるひがみっぽいのはこういう買えない君だよ。

もっと安い、身分相応のとこに行きな。

入居が始まってからは何戸売れましたか？

ここ買った人が居ればお伺いしたいです。
決め手は何ですか？

>>4433匿名さん

価格です。安かった。

>>4427 マンション投資家さん
SOHOマンションは面白い試みですね。

管理費が高くなっても欲しい設備
http://tsunagu-web.com/report/v004/

ここは全てありますか？

>>4436 匿名さん
24時間ゴミステーションがありません

完売状態って何だよ。笑
完売なのか住友スタイルなのか、どっちだよ。
つくづく思う、ここの住民の発言は一貫性が無い。都合良く解釈するのが得意って言った方がいいのかな？
その内デッキも繋がらない方が有益とか言い出しそう。笑

>>4437 匿名さん
24時間ゴミステーションありますよ？

>>4438 匿名さん
何が面白いのかも、何が言いたいのかも分からないのでわかりやすく文章を見直してください。

>>4439 匿名さん
実質、夜だけゴミステーションだよね

>>4440 匿名さん

完売していない状態は変わってないのに、完売状態と言ってみたり、住友スタイルと言ってみたり、スタンスがコロコロ変わるんだね。という意味。
そもそも完売状態の定義って何。笑

以前こちらの上層階を検討したことがあるので久しぶりにこちらのサイトを見ましたが凄い荒れようですね(笑)

やっぱり見送って正解だったみたいです。

こちらがまだ完売していないのは完成物件やこちらのサイトを見るとわかる気がします。

価格が低い物件が結構あったので、こういう入居者が少なからずいるかな？って思っていましたがやっぱりでしたね

>>4442 匿名さん

住友スタイルに続く新しい迷言出ましたね。
「完売状態」

ホントにBCD棟が残り数戸だと思ってるんでしょうね。見せかけの売れ残りが捌けたら、きっと、もっと条件のよい「再登録住戸」が出てきますよ。

>>4444 匿名さん
買えないんですね。出てくると良いですね！

>>4445 匿名さん

早く完売状態から完売に変わるといいですね！

買えない人は、何言っても結局買えないし意味ないのでは？負け惜しみっぽいです。

もう現状は完売状態ってことでいいですよ。
ところで、いつ完売になる予定ですか？

東京オリンピックまでには完売したいです。
テナントも入居決まらないし、どうしようも無いですね。

管理費、修繕費の見込み違いが発生しますので、
早々に値上げが必要となります。
それぞれ2倍位かな？

>>4449 匿名さん
勉強不足を露呈してしまうので自重なさった方が。
あっ、それが分かれば書き込んでないですね。。

6月は何戸売れましたか？

管理費、修繕費は持ち主が負担。なので売れようが売れまいが増減なし。
駐車場の利用率が60%下回ると増額の可能性がありますがA棟販売前に既に超えているようなので懸念点なし。
余剰金も8億超で周りのマンションの数倍積まれる計画なので問題なし。

あとは、A棟の特殊な間取りを許容するかどうか。

>>4452匿名さん

入居済みの方ですか？

>>4452 マンション検討中さん

>>4449さんが言ってるのは、費用見積もりの妥当性についてだよ。文脈的にわかりづらいけど。
以前も指摘されてるけど、余剰がたった8億でしょ？この規模で。
まあ確かに、例えば現状のようにエレベーターが不足してても我慢できるなら、費用は抑えられるかもね。

>>4447
同感です。

武蔵浦和の駅近で、まだマンション建つ予定あるでしょうか？

>>4440 匿名さん
おもしろポイント:完売状態という迷言
言いたいこと:ポジティブ思考は大事だけど、度が過ぎると常識を外れるよ(結果として、迷言が生まれる)

駄文で申し訳ありませんでした。これで理解できますか？

リーマンショック後にこの内容ならここ安く提供できると、うたって
いきなり、60階建てマンションの予定破棄したんじゃん。
坪単価も割高なのはなんなんだって感じ。

>>4454 匿名さん
その指摘は指摘した人の知識不足だったと理解しています。

近隣マンションの情報で160戸程度で1億しか積んでいないのにも関わらず十分と記載がありました。規模が大きくなるほど万が一のリスクは下がる傾向にあるためここの8億超の余剰金は、かなりリスクオンしたものであると認識しています。規定の周期で壊れないものがあるため尚更です。

私の質問は、なぜ残り5%の部屋が完売しないと管理費が2倍になるのか。という点です。不勉強な方が勢いで書き込みしたということなら納得です。

坪単価は周りと比べて高くないようですよ。
マークスと平均坪単価が同額でラムザやナリアより安かった。しかしライブタワーは安かったんだなぁ～。

管理修繕費、増額怖いね～
重要事項説明、よく聞いたかな？

http://www.shizuoka-takken.or.jp/hanreikenkyuu/hanreikenkyuu-12.htm

http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1421282149

>>4460 匿名さん
ここは、コスパが高いと思いますよ。
抑えるとこは抑えてますし。(また懲りずに外壁が、とか返信きそうですけど)

注目されるマンションは批判がつきものです。本当にやばい物件は誰も見てもいないのでネガも張り付きませんしスレも伸びません。

ライブとミューズシティーは安かったですね。

ちなみに真剣に検討なさってる方はご存知かと思いますが維持費もラムザ、ナリア、テラス、マークスと比べて同水準です。
マークス >> テラス > ここ = ラムザ > ナリア です。

過去スレより

ガーデン
管理費 16,547円 (237円/㎡)
修繕費 8,766円 (126円/㎡)
＋一時金あり(金額不明)
＋ネット等外出し分の金額不明

テラス
管理費 18,531円 (264円/㎡)
修繕費 10,879円 (155円/㎡)
＋ネット等外出し分の不明

マークス
管理費 19,600円 (280円/㎡)
修繕費 不明
＋ネット等外出し分の金額不明

レジデンス
管理費 14,700円 (210円/㎡)
修繕費 7,470円 (107円/㎡)
円/㎡)
＋エネコック等 1,980円
当初準備金 630,023円 (9,000円/㎡)

スカイアンドガーデン
管理費 17,204円 (246円/㎡)
修繕費 10,042円 (144円/㎡)
(うち一時金の月割分 3,489円(50円/㎡))
＋ネット利用、コミュニティー形成費 1,460円
当初準備金 454,917円 (6,498円/㎡)

ソースは公式HPです。(○円から○円表記なので、最安値を、一番狭い部屋の㎡数で割って算出しました。)


ソース
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/562700/res/813
https://smp.suumo.jp/mansion/saitama/sc_108/pj_86205038/?suit=nsuusbsp...
https://smp.suumo.jp/chukomansion/saitama/sc_108/pj_85096557/
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/1012069619/?DOWN=1&SEARCHDIV=1...

>>4463 匿名さん
マークスは、駐車場の空き問題が効いてますね…

6月は何戸売れたのですか？

管理費は横並び。
共用施設が多いので得ですね。大規模ならでは。

おお！
詳しい情報ありがとうございます。
やはりどれも都内と比べると格段に安いですね。
都心部では、管理費･修繕費が家賃かと思うようなマンションがいっぱい。。

>>4459 匿名さん
160戸に対し1億、750戸に対し8億だから大丈夫って意味？まさか単純な戸数割り？
ここは豊富な共用施設がありますよ。その近隣マンションと比べてみたらどうですか？MR行けば教えてもらえるかな。

ちなみにどれだけ売れ残ろうが管理費には影響しないというのは私も同意見です。

>>4466 匿名さん
そりゃ横並びにするでしょ。相場から外れたら敬遠されるんだから。
将来収支が合わなくなるリスクを売主が認識している場合、修繕一時金という逃げ道を残しておく。

>>4469 匿名さん
数学いや算数はできますか？
一時金は割り込まれて比較されてますよ。

一時金は織込済(月換算)
修繕費の積立は他マンション比で戸数割1.6倍の積立。
上記を考慮すると割安ですね。
やはり大規模。

ガーデン
管理費 16,547円 (237円/㎡)
修繕費 8,766円 (126円/㎡)
＋一時金あり(金額不明)
＋ネット等外出し分の金額不明

テラス
管理費 18,531円 (264円/㎡)
修繕費 10,879円 (155円/㎡)
＋ネット等外出し分の不明

マークス
管理費 19,600円 (280円/㎡)
修繕費 不明
＋ネット等外出し分の金額不明

レジデンス
管理費 14,700円 (210円/㎡)
修繕費 7,470円 (107円/㎡)
円/㎡)
＋エネコック等 1,980円
当初準備金 630,023円 (9,000円/㎡)

スカイアンドガーデン
管理費 17,204円 (246円/㎡)
修繕費 10,042円 (144円/㎡)
(うち一時金の月割分 3,489円(50円/㎡))
＋ネット利用、コミュニティー形成費 1,460円
当初準備金 454,917円 (6,498円/㎡)

当初準備金の差額を10年後、20年後の一時金に50%ずつ按分し減額すると、レジデンスとの修繕費の月額差は、ざっくり1,500円程度です。

ソースは公式HPです。(○円から○円ガーデン
管理費 16,547円 (237円/㎡)
修繕費 8,766円 (126円/㎡)
＋一時金あり(金額不明)
＋ネット等外出し分の金額不明

テラス
管理費 18,531円 (264円/㎡)
修繕費 10,879円 (155円/㎡)
＋ネット等外出し分の不明

マークス
管理費 19,600円 (280円/㎡)
修繕費 不明
＋ネット等外出し分の金額不明

レジデンス
管理費 14,700円 (210円/㎡)
修繕費 7,470円 (107円/㎡)
円/㎡)
＋エネコック等 1,980円
当初準備金 630,023円 (9,000円/㎡)

スカイアンドガーデン
管理費 17,204円 (246円/㎡)
修繕費 10,042円 (144円/㎡)
(うち一時金の月割分 3,489円(50円/㎡))
＋ネット利用、コミュニティー形成費 1,460円
当初準備金 454,917円 (6,498円/㎡)

当初準備金の差額を10年後、20年後の一時金に50%ずつ按分し減額すると、レジデンスとの修繕費の月額差は、ざっくり1,500円程度です。

ソースは公式HPです。(○円から○円表記なので、最安値を、一番狭い部屋の㎡数で割って算出しました。)


ソース
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/562700/res/813
https://smp.suumo.jp/mansion/saitama/sc_108/pj_86205038/?suit=nsuusbsp...
https://smp.suumo.jp/chukomansion/saitama/sc_108/pj_85096557/
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/1012069619/?DOWN=1&SEARCHDIV=1&BKLISTID=030PIC表記なので、最安値を、一番狭い部屋の㎡数で割って算出しました。)


ソース
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/562700/res/813
https://smp.suumo.jp/mansion/saitama/sc_108/pj_86205038/?suit=nsuusbsp...
https://smp.suumo.jp/chukomansion/saitama/sc_108/pj_85096557/
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/1012069619/?DOWN=1&SEARCHDIV=1...

>>4468 匿名さん
戸割なら3.75倍積めばトントンです。
600/160戸
ここは8倍積んでますので、通常の2倍以上余力があることになります。

>>4470 匿名さん
最初の準備金ではなく、数年後に追加で発生する一時金の話ですよ。
どうやって予め割り込んで試算してるんですか？お得意の算数でご教示ください。

>>4472 匿名さん
だーかーらー、何で単純計算して安心してるの？
600戸の固定費モリモリマンションと、160個の固定費ミニマムマンション、維持費が同水準になるわけがないのは少し想像すればわかると思うんだけど。

>>4462 匿名さん
抑えるところは抑えてる…？
あえて混乱の元になるSOHOやシルバー棟があるのに？ゴミの問題も既に問題になってるのに？
そして何よりデッキが無い。

ま、確かに値段は安いですけども。

>>4473 匿名さん
一時金は月3,489円×120ヶ月分が算入されてます。
みれば分かりますが何がわからないのでしょうか？掛け算、割り算が分からないなら本屋でテキストを買ってください

6月は何戸売れたのですか？

ゼロ？

>>4477 匿名さん
では、必要経費は控除済みとしようか。
その場合、なぜ8億もの大金を余剰として持つ必要があるのですか？

色んな方が自分立場で好き勝手に自論を展開してますが>>4471のまとめが唯一の事実のようですね。
新築マンション以外の固定費の比較は難しいため参考になりました。

共用施設が多く管理費が高額になるかと思っていたため、思っていたより維持費が安価だと思いました。

>>4476 匿名さん
それ以外に、更に追加の一時金徴収の可能性が示唆されてますよね？

>>4478
4480です。
あなたがここを購入できる土俵に立てる方であれば堂々と源泉徴収表を持ってMRに行って確認すれば正確な情報が把握できますよ。
私は営業でも入居者でもないのでお答えできませんが。

>>4481
4480です。教えてください。
追加の一時金の示唆。この情報のソースはありますか。参考にしたいので。

>>4480 マンション比較中さん

ひとつひとつは事実ですが、真実では無いですね。
肝心の固定資産税が考慮されていません。公開空地の影響で割高になるのは必至。

>>4483 マンション比較中さん
MRで営業マンから説明を受けましたよ。

>>4479 匿名さん
将来の追加の修繕に使う為に決まってんじゃん

>>4485
4480です。私がMRに訪れた時は長期修繕計画の冊子をいただいて一時金の徴収額は定まっていました。いつどのタイミングで説明を受けたのでしょうか。また理由はどのような理由ですか？

>>4479 匿名さん
余裕を持ってた方が安心だからでしょう。
実際要らなければ一時金の徴収をやめれば良いだけのこと。
足りないからと増やすのは大変なので余裕を持った計画が立てられていることは好感が持てます。

事実が流れるので

一時金は織込済(月換算)
修繕費の積立は他マンション比で戸数割1.6倍の積立。
上記を考慮すると割安ですね。
やはり大規模。

ガーデン
管理費 16,547円 (237円/㎡)
修繕費 8,766円 (126円/㎡)
＋一時金あり(金額不明)
＋ネット等外出し分の金額不明

テラス
管理費 18,531円 (264円/㎡)
修繕費 10,879円 (155円/㎡)
＋ネット等外出し分の不明

マークス
管理費 19,600円 (280円/㎡)
修繕費 不明
＋ネット等外出し分の金額不明

レジデンス
管理費 14,700円 (210円/㎡)
修繕費 7,470円 (107円/㎡)
円/㎡)
＋エネコック等 1,980円
当初準備金 630,023円 (9,000円/㎡)

スカイアンドガーデン
管理費 17,204円 (246円/㎡)
修繕費 10,042円 (144円/㎡)
(うち一時金の月割分 3,489円(50円/㎡))
＋ネット利用、コミュニティー形成費 1,460円
当初準備金 454,917円 (6,498円/㎡)

当初準備金の差額を10年後、20年後の一時金に50%ずつ按分し減額すると、レジデンスとの修繕費の月額差は、ざっくり1,500円程度です。

ソースは公式HPです。(○円から○円ガーデン
管理費 16,547円 (237円/㎡)
修繕費 8,766円 (126円/㎡)
＋一時金あり(金額不明)
＋ネット等外出し分の金額不明

テラス
管理費 18,531円 (264円/㎡)
修繕費 10,879円 (155円/㎡)
＋ネット等外出し分の不明

マークス
管理費 19,600円 (280円/㎡)
修繕費 不明
＋ネット等外出し分の金額不明

レジデンス
管理費 14,700円 (210円/㎡)
修繕費 7,470円 (107円/㎡)
円/㎡)
＋エネコック等 1,980円
当初準備金 630,023円 (9,000円/㎡)

スカイアンドガーデン
管理費 17,204円 (246円/㎡)
修繕費 10,042円 (144円/㎡)
(うち一時金の月割分 3,489円(50円/㎡))
＋ネット利用、コミュニティー形成費 1,460円
当初準備金 454,917円 (6,498円/㎡)

6月は何戸売れたと思いますか？

>>4489匿名さん

修繕積立金を比較するのは難しいですよ
例えばレジデンスだと長期優良住宅だから50年間の長期修繕計画が出ていて一時徴収金はなしだったし

あとは修繕積立金も5年ごとぐらいに上がるように設定されているけど
物件によって上がり幅がまちまち

割安に見せかけるために当初はすごく安く設定してるけど16年後は５倍くらいになる物件もあれば、
当初から高めの設定だけど上がり幅がそれほどきつくない良心的な売主のところもあるし

>>4491 マンション比較中さん
ここも50年の計画ですよ。
上がり幅も大体レジデンスと同じぐらいでした。他は新築ではないので分かりませんが。

>>4488 匿名さん

保険の意味合いで8億も積み立てるのは不自然でしょ。
オリジナルの修繕計画では資金が不足するリスクがあって、それに対応するための余剰金と考えられます。
要するに、これだけ色んな施設・固定資産を抱えているのだから、計画通りいくと考える方が無理があるよってこと。

>>4490 匿名さん
あなたが検討の土俵に上がれる人ならMRに確認した方が良いと思います。

毎月の徴収に一時金が含まれてるっておかしくない？
自分は10年後くらいに一時金があるって説明されたんだけど。月度の積立のは別にね。
まさか人によって説明が違う？？

>>4496 匿名さん
計算上含めているだけでしょ。
そこまで説明必要ですか？w

>>4493 匿名さん
レジデンスと同じ上がり幅で安心していいのでしょうか？
向こうは長期優良かつ共用施設は最小限、こちらは23もの共用施設と公開空地を維持する必要があるんですよ。

一時金って何年ごとに払うのですか？
50年間で何回払うのですか？

>>4499 匿名さん
10年毎です。結構掛かりますよね。

>>4497 匿名さん
計算上含めている？？実際に払うんでしょ？？何が言いたいのか全くわからん。

3500円/月はここ特有の共用施設の維持・修繕費、さらに本来はかからない固定資産税がある。ここまではマンションに住むだけで自動的に流出。加えて施設を使う時には別途料金が発生、と。
容易に想像はできましたが、やはりインパクトの大きい金額ですね。

>>4501 匿名さん
一時金を月割して毎月支払分にオンしてるってことでしょ。よく読んだ方が良いですよ？

思ったよりコスト高にならないようですね。参考になりました。

>>4496 匿名さん
毎月の支払いと一時金は別物です。
ここでは分かりやすく一時金支払分を120ヶ月で割って月足で比較できるようにしているのかと。

>>4501 匿名さん
他の皆さんは分かっていらっしゃるようですよ。

>>4501 匿名さん

他との月額差を考えるために一時金の月割りを含めているのは、正しいと思います。
因みに含めないと、ここの修繕費は6580円/月・70平米計算(他も全て70平米計算)です。

全て再計算しましたので、他のマンション含め数字は正しいです。強いて言えば、小数点以下の計算にばらつきはありますが。
但し、ここは単棟でなく複数棟で構成されてますので、上方修正必至(例えば、マンション全体でのエレベーター数が増える等)なのですが、３０年間で掛かっても六億位。余剰金8億で何とかいけそうです。
ただ、大地震来たらアウト。でもその時は他もアウトなので、比較は不要。レジデンスはもしかしたら救われるかも。でも、もとが高い。
不動産にお買い得無しって言いますから、どこも一長一短有りますよ。

>>4501 匿名さん
親切な皆さんに教えていただいて勉強になりましたか？

776戸全ての世帯が、教育費の上昇と管理費、修繕費の値上がり、年間30万近い固定資産税、都市計画税に耐えられるだろうか？レジデンス程度を買えなかった人は車の維持費を賄えるだろうか？駐車場の稼働率落ちれば、
管理、修繕費はかなり値上がりすると思うよ。
単純計算すると、世帯年収1200万以下は、金利動向次第で破綻するパターンになりますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30108/res/127-227

>>4507 匿名さん
ここの購入者がレジデンスを変えない理由は？
金利動向次第で破綻するのはどこのマンションも一緒。買う時に判断の甘い人が陥るだけです。

変えない→買えない
失礼しました

結局事実はこれだけ
ここは施設の割に維持費が安い。
加えて購入時の一時金が安いようだね。取ることはさりげなく取ってくるから

テラス
管理費 18,531円 (264円/㎡)
修繕費 10,879円 (155円/㎡)
＋ネット等外出し分の不明

マークス
管理費 19,600円 (280円/㎡)
修繕費 不明
＋ネット等外出し分の金額不明

レジデンス
管理費 14,700円 (210円/㎡)
修繕費 7,470円 (107円/㎡)
円/㎡)
＋エネコック等 1,980円
当初準備金 630,023円 (9,000円/㎡)

スカイアンドガーデン
管理費 17,204円 (246円/㎡)
修繕費 10,042円 (144円/㎡)
(うち一時金の月割分 3,489円(50円/㎡))
＋ネット利用、コミュニティー形成費 1,460円
当初準備金 454,917円 (6,498円/㎡)

当初準備金の差額を10年後、20年後の一時金に50%ずつ按分し減額すると、レジデンスとの修繕費の月額差は、ざっくり1,500円程度です。

買えない人がなぜか必死に張り付いているようにしか見えない。。
必死に調べても結果は変わらないのに。

>>4510 匿名さん

ざっくり3850円/月 高くならないですか？

修繕費の差に焦点が当たっていますが、固定資産税等の差が語られていませんねぇ。
庭園や共用施設を維持する為に、割高な税金を払わざるを得ないですよね？
>>4510さんのまとめは個別に見れば正しいのでしょうが、結局判断材料としては片手落ちですよ。ミスリードされないようにね。

>>4502 匿名さん
便宜上毎月オンしてる3500円はわかるんだけど、更に後出しの徴収があるよって、暗に売主から言われてるよね？

>>4513 匿名さん

加えて、採用すれば３割程度下がると言われている一括受電システムも未採用。
システムの導入にもお金掛かりますからね。
コストカットが多過ぎて笑えます。