ザ・パークハウス 宝塚ってどう？

>台風の日に子供を川のそばに連れ出す親
親の責任ですよねまったく。

これから地震も多発しそうだし、台風も多くなっていきそう。日本の気候も亜熱帯に近くなるんだろうと考えると、浸水被害がありそうかは購入の大切な決め手になってきそうです。

見ましたが、本当に川すぐなんですよね。増水するとどうなるのか見ておきたいです。

Kタイプの３LDKのプラン、専有面積があるからリビングがゆったりと横長でいいなと思います
…が、このマンションの中では高いですよね、きっと。
３LDKでもあれくらいあると、居室の広さも確保しつつ、
リビングもゆったりと、という風にできるのですよね
狭狭しくないという点では理想的だなと思います
でも予算の関係で難しかったりしちゃうって言う事になった時には
その受け皿も用意されている

大雨で近くの川が増水するという話が出ているようですが、
実際に氾濫した・あるいは氾濫しそうになったと言う履歴はどこかで閲覧可能ですか？
周辺住人さんのお話によればこれまでは大丈夫だったようですが、
昨今のゲリラ豪雨などもありますし日本の気象が変わってきているので
浸水リスクについて深く考える必要がありそうです。

３５年ローンで借りる場合どこで借りるのが良いですか？

>>67 匿名さん
兵庫県ホームページの"まちづくり 防災"を見れば履歴が分かりますよ。当時の状況はその情報を元にネットで調べれば画像など出てくると思います。私も気になり調べました。またギャラリーにいけば第三者機関による住環境調査が頂けました。地震、地盤、水害、過去の災害、未来に予測される災害と包み隠さず公開されているところが、好感が持てましたよ。
水害に対しても対策がキチンとされておりました。他のマンションも色々回りましたが、パークハウスは地震の際などの防災の意識が高いなあと思いました。

>>68
今年夏に妹夫婦がマンション買いましたが三井住友信託銀行で35年固定金利1.1％弱で借りたそうです

友達で先月購入契約した人がソニー銀行の金利0.4％台で当初10年だけ固定金利であとは変動金利の35年ローンの審査通ったみたいです
でも共働きだから用意した頭金2000万あるけど頭金にせずに住宅ローン減税の恩恵をたっぷり受けた後に10年後に繰上げ返済して全部20年以内には返済する予定とか話してましたね
39才で購入するから退職金使わずに定年までに返済するのは当たり前なんでしょうけどね

マンション販売会社の斡旋したローンより自分で探す方が基本は条件は良いみたいですね
ただ属性によって金利や条件はずいぶん違うようだし、
デベロッパの提携ローンはハードル低いみたいなので年収低いとか中小企業勤務ならそっちがいいかも

キャッシュで買うならあんまり関係ないですね。

キャッシュでは購入できないのでガッツリ住宅ローンを組む事になる者です。
頭金があっても住宅ローン減税を受け、結果的に総支払額を少なくするという
考えもあるんですね。勉強になります。

住宅ローンはネット銀行が金利も保証内容も優れているように思いますが、
デベロッパーの提携ローンの方が借りやすい、審査が通りやすいんですか？

デベロッパー提携ローンの方が通りやすいと、ここでは無い他のマンションギャラリーで聞きました。また審査に落ちて、他を何社も受け直すのもあまり良く無いと聞きましたので、まずはデベロッパー提携ローンで事前審査してもらい、実際の契約前に金利等の条件が有利なネットバンクで審査をして乗り換えるのもありかと思います。

モデルルームがまるでホテルのような仕上がりになっているのが印象的です。
そんな風な部屋にしていけたらよいのですが、難しいかもですが憧れます。

買い物が便利で、自然もあって良い立地ではあるのですが
川沿いというのが、購入するにあって悩んでしまうところではあります。

そうなんですよ。
水害が対策がされてるとは言え、実に悩ましいですね。
しかし蓬莱橋から見ると川のカーブのイン側で他のマンションより出っ張った場所に建つので凄く良い。
またマンションの南側の武庫川は、丁度川の瀬が途切れ、意外に静か。本当に良いポジションだけに悩ましい。

宝来橋の間違いでした。

住みたい街ランキングに入っているということなので、便利な街という認識が高いのではないかなと思いました。
一応、駅舎からも６，７分で歩いてくることができる範囲なのですから、
全体的には便利と言っても良いと思います。

価格帯はいかがでしょうか。
駅までの近さを思えば、大阪までのアクセスを思えばこれくらいは…という印象の方が多いのかな。

>>77 匿名さん

>>77さん
モデルルーム、天井の圧迫感を感じませんでしたか？高さ45メートルに15階建てを建てるとああいうふうになります。

78さん。分かります
圧迫感ありますよね。ベランダの窓枠の上？(詳しくなくてすみません)の余白部分がやたら多く感じ、担当者さんに質問したら、アウトポール設計で、ハリ？をベランダに持って行っている為、仕方ながないんです　みたいな返答でした
皆様のご意見色々聞きたいですが、このスレは　伸びませんね(>_<)

>>79 意見聞きたいさん

>>79 意見聞きたいさん
天井の高さが2m50㎝と高めなので余計余白部分が多く見えますよね。ここは、逆梁ではないので窓枠の高さはとれませんが、バルコニーがガラスでできたり、梁の厚み分バルコニーの広さもとれるメリットもあるかと思います。私は、コンクリートの重たい感じの外観よりここみたいなガラス張りの明るい外観が好きですが、どちらがいいかは好みの問題だと思います。

77です。
>>79さん。
そうです。ベランダの窓枠のうえに圧迫感です。リバービューに抜け感がない。台無しの気分です。

>>80 マンコミュファンさん
部屋の天井高は2m50ですが、階高は低いです。階高と言うのは一階分の高さです。15階建てで45mの建物なので、天井高を高く取ったぶん、直天井直床です。いいマンションは二重天井二重床が普通です。直天井直床だと上の音は響くし将来的なリフォームも難しいです。

81 通りがかりですが、77です、とあるのは78の誤りです。

ここは直床の二重天井ですよ。
最近、関西で新築の二重床の物件ってありますか？
殆ど見ないですが、タワーマンションの様にワイドスパンなら間取りを変える楽しみもあるので、需要はありそうですが、

>>83 マンション検討中さん
そうですか？私の記憶違いであれば訂正します。関西も二重床二重天井の物件もありますよ。
まあ、いずれにしろ、自分の目と耳で確かめることが大事ですね。
私もリフォームにさほど興味はありませんが、リフォームを自分がするしないにかかわらず、リフォームが難しいとなればそれが資産価値に影響を与えると考えてます。

>>84 通りがかりさん
そうですね。
実は私もマンションを探してまして、ネットで調べると資産価値の１つとして、二重床を勧めているサイトを多く見ました。でも実際探すと関西の新築では間取りオーダーの高級マンションかタワー。中古は検索してもそれで縛ると他の条件が選べるほど物件は出てこないし、結果的に私のようなサラリーマンは通勤利便性、子育て、価格、自然環境などのバランスの良い宝塚駅近辺に辿りついて探しているところです。
この近辺は15階程度のマンションが多いのは、私のようなサラリーマンが、買いやすい価格と管理費、修繕積立金とかの費用のバランスが取れる様に考えられてるのかなと、あくまでも個人的感想ですが、、、
個人的には余計な費用のかかる、設備やコンシェルジュとかが居なくてここは候補です。
何か情報があればまたよろしくお願いします。

眺望はすごく良い気がします。
宝塚駅も徒歩圏内という立地は便利でよいと思いますが、
川沿いであることが、少し悩んでしまうところです。

大雨で氾濫してしまうなどの恐れがないのかという点と
川沿い独特の虫などが洗濯物についたりしないかです。

空気はとてもきれいな気がしますが
自然が多いということも、悩むポイントがあるのかと感じました。

階高の問題は1階部分住戸が無い事と2階部分も少ない住居なので、容積率を使い切る為に15階建は仕方無かったんじゃ無いですかね？素人の推測ですが、、
どのみちマンションの一階は売れにくいし、リバーサイドで浸水のリスクもあるからなおさら売れないだろうしと想像します。
バルコニー開口部の梁は少ないにこした事は無いですが、メリットとしてバルコニーの広さの開放感と全面ガラス格子出来るメリットもありますしね。ここは前は山と川なのでプライベートが保てなくなる事も無いからガラス格子が生きるので、悪い判断では無いと思います。

>>86 匿名さん
川の氾濫についてはモデルルームで色々対策をしていると聞いたのである程度納得しています。虫については、私が現地に行った時はあまり気になりませんでしたが、確かに少し気になりますね。けど、駅近でリバービューという条件はなかなか他にないですし、将来何も前に建たないので悩んでます。

確かに虫の問題と水害の問題もありますが、宝塚駅の10分圏内でバルコニー南側リバービューの条件の立地はここと、更に隣のエスリードより奥に計画してる近鉄のマンションが最後かな。近鉄マンションは8分で西宮市になる様です。恐らく向きは南西。眺望はパークハウスの方が良さそうですね。正面の見返り岩にマンション自体が南にオフセットしてるので、バルコニーから宝来橋も見えるのが良いですね。

やっぱり、住むのであれば角住居がをと希望しています。
このパークハウスの間取りであればKタイプが良いです。
アルコープとサービススペースが魅力的です。
リビングも広めなので、友人を呼んでパーティーなども出来そうです。

Kの間取りは全部屋窓があってリビングもワイドで良さそうですが、5000万以上となかなかのお値段ですが、この立地だとこんなものですか？
相場が分かりません。

>>89
宝塚市の戸建は今もそこそこ人気だけど
郊外マンション自体の人気が落ちてるからねー

子育て世代からは西宮市、豊中市、吹田市は今も人気だけどね

ここに限らず、宝塚市のマンションは地縁がないと買わないかも
他の市から引っ越してくる人ってあんまり聞かないな

>>92 口コミ知りたいさん

ありがとう！
高いってことかな？
宝塚って空港も30分だし、新大阪も快速、特急で30分程度だし、出張が多い身としては便利と感じたんだけどね。休日は田舎風景でまったり出来そうで、ちょっと気になって質問しました。

比較的便利な宝塚駅近くで、目の前が大自然ってのが良いね。
川は本当に良い面と悪い面が、表裏一体やね。
三菱は竣工後の決算でも値引きは難しいのでしょうか？

この辺りは床上浸水地域になりますので武庫川氾濫よりもゲリラ豪雨や大雨時の地下駐車場がきになります。排水はしっかりやってくれるでしょうが停電時には出庫できなくなる上格納台数の多い車庫に当たると出庫に長蛇の列ができそうで怖いです。。駐車場の抽選に漏れたらソリオ駐車場確保してますと言われてもあまりに遠くて。近隣はうまっているし、営業に相談したら駅近なんだし車手放すという方法も…と言われましたが、新車２年目をそう易々と手放せません。

校区の小学校もかなりの距離で、朝は集団登校ですが帰りは繁華街やら交通量の多い道を小学１年生に毎日20分以上かけて下校させるのが不安です。この辺りには土地がもうないのでマンションは建っても小学校は出来そうにないし…。ちなみにマンション建設予定地周辺は夜間真っ暗で治安も気になりました。

エントランスまでぐるっと回り道のように歩いていき、さらにそこからエレベーターに乗って、玄関までたどり着くのに若干距離を感じてしまいます。

駐車場不足はこの一帯のマンション全体の問題ですね。せめて抽選では無く、契約した順にしてもらわないと、物件を買うに買えないですよね。
この近辺は確かに暗いです。駅前商業地区とは言え田舎なので、ただ治安も良く不良の溜まり場も無いので、ガラが悪い方もほとんど見た事がないですよ。176沿いは時々、爆音で暴走族がやって来ますが、ただうるさいだけです。
小学校が遠いのは確かにネックですね。
登校距離にこだわるなら、西北の高木物件も良かったですよ。学校から近く安全そうでしたが、駅からは遠かったです。もしくは少ないですが、宝塚にこだわるなら宝塚第一小学校に近い宝塚南口の中古物件が出るのを待つのもアリかもしれませんね。宝塚ホテル移転後に住宅が出来る見たいですが、そこも随分先の話しの様です。

どちらのタイプの角部屋も、一方面は隣のマンションとお見合い状態なので
カーテンを閉めざるを得ない状況になると思いますがどうなんでしょうね？
また、対岸の戸建てからの距離も視線が気になると思います。
最低でも300～400mは離れてないとカーテンを開けての生活は難しいのではないでしょうか。

駐車場は契約順にしてもらわないと本当決まるまで気が気じゃなく、、です。夜間は暗くても治安は悪く無いのですね。少し安心しました。宝塚ホテルの跡地はやはりマンションなのですか。移転がオリンピックイヤーなので、完成予定は随分先ですよね。タワーとかたつのでしょうかね。また南口に活気が戻りそうですね！

角部屋を検討していましたが、お見合いはできれば避けたいですねぇ。。せっかくの眺望もカーテンを閉めた生活では半減しそうです。

宝塚ホテルの後は住宅と言う情報のみですが、やっぱりマンションですかね。
ここを検討してる身としては、宝塚ホテルが宝塚駅に来て、新しいお店も増えてくれると良いのにと期待してます。

東西のマンション、正面の住宅は個々現地を見て判断するしか無いですね。
私は東西に角部屋の部屋の窓は通風と採光用かなと思ってます。窓の設定も小さめですしね。
逆に対岸から左右のマンションを見て状況を確認するの良いですよ。

言葉足らずでした。
対岸から左右のマンションを見たら、パークハウスの完成した時のバルコニーのプライベートが、想像出来るかな言う意味でした。

間取りタイプのバリエーションは12タイプとなっていますし広さもそれぞれ違うことから
予算と、好きな間取りタイプと合えば選択しやすくなっていて
良いですね。あんまり色々なタイプがあっても、どの間取りがいいか迷ってしまって決めるのに時間が掛かったりするよりはいいですね。
目の前は川になっているのかな？日当たりが良さそうな反面、水害等の災害は防げないデメリットはありそう

モデルルーム行きました。個人的には間取りと立地良かったです。が低層階と高層階の設定価格に差がなく、全体的に高いなと。。
ここ数年宝塚の新築分譲の相場を見てもかなり強気な価格設定だなと思いました。
それでも検討したいなと思います。

103さまは、もう見学に行かれたのですね。
川沿いという立地に少し悩んでいるのですが、
やっぱり水害とか気にされている方もいらっしゃるようですが
実際にマンション裏をご覧になられていかがでしょうか?
においなどが大丈夫か、虫が多くはないのか気になっています。

103では無いですがパークハウスを前向きに検討してる者です。
川沿いの立地が気になるなら、ウエリスにすれば良いのでは？駅距離もほぼ変わらないし、あちらは浸水の可能性はここより低いし価格もやや低いですよ。
ここは水没のハザードマップに含まれています。
水害対策はギャラリーで確認して、各自の判断で納得できるか考えるしか無いです。
また川沿いに虫はつきものです。臭いに関しては、武庫川もパークハウス東側の川も流れがありますので、一年を通じて臭いと感じた事は無いです。

因みに虫は宝塚駅周辺は山間なので、何処でも大小あれど虫はいます。逆に言えば大自然に囲まれた立地とも言えると思います。駅に近く大自然を短に感じれる、温泉に歌劇にハイキングと観光地としての雰囲気も漂う、そこが宝塚の魅力じゃないかなと思います。

角部屋のLが一番人気になるでしょうか。
南向きだとリバービューで景色もよさそうですよね。

他の人も書かれていますが、やっぱり虫やニオイなど気になることはあります。こればかりは全てOKとは言えないので、妥協点もありそうですよね。

ニオイ、川沿いを散歩したりして感じたことはないですが、24時間いると臭う時もありそうな気がします。そこまでひどくはないでしょうね。

購入にあたって、慎重にいきたいと思います。

自分で確認したところ、特に虫も臭いも気にならなかったけど、しかしいずれも夏場に確認したいところですけど、そこまで待てるかな。まあ幹線道路の排ガスに比べたら自分的には遥かにましかなと思います。窓も網戸すれば開けれるし、特に南側は気持ち良さそう。そこよりも水害の方が悩ましいです。ハザードマップに含まれてるとは言え、過去10年以内に氾濫の履歴は無いと聞きました。それ以上前となると栄町に対する記録はネット上では見当たら無いし、10年以上前となると現在と治水も変わってるから参考になるか分からないし。判断が難しいです。場所は気に入ってます。

今の時期は乾燥していますし、寒いので臭いが全く気にならなかったりしますが
夏場の湿気が多い時期や雨が多くなってくる時期になると
臭いがする地域も出てきますよね。歩いていて下水が臭ってきたり、変な臭いがしたりする場所もありますからなるべくその時期に確認したいです。
マンション購入となると期間も決まっているのでなかなか、その時期に調べるのも難しいのが悩みどころですね

>>109 匿名さん

なんか何度もワザとらしくない？

ここの15階建ては悪く無い判断だと思います。
この立地で一階を買われる方は殆どいないでしょう。またこの地域のマンションは全部駐車場不足ですので、売れにくい一階を排して駐車場や駐輪場にするのは良いアイデアだと思います。
15階建てにして階高は下がりますが、天井高が確保されているので、居住性良好だと思いますよ。バルコニー側のサッシの高さは、順梁工法なので下がりがあります、ここはどう考えるかはモデルルームで確認ですね。
通常座って生活するので、余程低く無い限りは気にならないと思いますがね。

>>111さん
現在のタイミングでは実際に購入を検討しているわけではないのですが、立地や間取りなどを含めて
宝塚ではこの物件が一番良さそうに思っていましたが、15階建てというところは盲点ですね。
15階建てでも天井高は確保できているとのことですが250cm確保できているのでしょうか。
また、サッシの高さはどの程度なのでしょうかね。下がりがあるとのことで200cmは確保できていないのですかね。

某サイトでモデルルームの360度画像が確認できますが、窓からの眺望も緑が豊富でとても良さそうな雰囲気です。気になる隣接マンションとのお見合い問題も、サイド面の小さい窓だけカーテンでも付ければクリアできそうに思いました。

リビングが250はあったと思いますよ。
下がり天井や建具高さまでは確認してませんが、モデルルームで確認した限りでは圧迫感は感じ無かったですよ。今まで住んでいた環境にもよるのでモデルルーム見た方が良いですよ。
ここを14階建にして一階を住戸にしたら、おそらくもっと評価悪くなると思います。階高は上がると思いますが、駐車場数ももっと減るし、自転車置場も外置になれば外観も損なわれるかと思います。

>>113さん
ありがとうございます。
二重天井なようですし、床が直張りなのかもしれませんね。