ザ・パークハウス 宝塚ってどう？

１７６並みの騒音？　
豪雨時に川の音が大きくなるのは当たり前と思っていますので、気にしていません。
五月蠅いな～と思えば窓を閉めてテレビつけたり、好きな音楽を聞いていれば良いですし。
年中朝から晩まで五月蠅い産業道路の騒音と違い、豪雨の川の音なんて年に数回あるかどうかって
頻度ですが、「川の音」が気になる方にとってはこの物件は向いてないのかも知れませんね。

176並とか書いて無いですよ。
言いたかったのは、幹線道路でも耐えうる防音だって事で、大雨の日は誰だって窓を閉めてる訳だしそんなに問題かなって感じです。
それに幹線道路の様に不快な音では無いですよ。

耐えれるって、、、
176号線と同じ程度の騒音になるからＴ２なんでしょ。雨の日は大型トレーラーがひっきりなしに走ってるって、、、キツイ
入居して後悔しなくていいので、すごく参考になる情報ですね。

雨の日はって、、、
今日雨だったけどこのマンション近くの川沿い、ちっともうるさくなかったぞ。
176号線だって大型トレーラーがひっきりなしってほどじゃなかった。
ま、本当に検討する気なら実際に条件の違う時に何回か歩いてみるべきかと。

Ｔ2サッシを使ってるって事は、176号線のトレーラーが通った時の騒音が雨の日は延々と続く、という意味では。
本当にマンションの横まで行きました？めちゃくちゃ音してますよ。雨の日じゃなくてもしてるのに・・・東側は

東側、とは何処でしょうか？
あとそれ以外はどんな感じですか？
めちゃくちゃ音がしているとのこと。
場所と、あとどんな音がしているか
行ってみた時に周辺の確認をしたく、
宜しくお願いいたします。

JR、阪急の3線が可能な宝塚駅。JTまでは徒歩7分で、阪急は徒歩6分。
南東方面からのパノラマ撮影した写真がアップされていますが、迫力あります。

大雨が降った後の音がすごいとか、どの程度なんでしょう。川の側なのでそれまで川沿いじゃなかった人は気になるのかもしれません。

モデルルームの写真が、シャンデリアあり、デコラティブな絨毯やテーブルセッティングで、お金持ちっぽいです。照明はクリスタルカットのものが標準になっているんでしょうか。

エスリード宝塚にすんでます。台風のときは川の水位が上がる程度、川の音は窓を開けてたら聞こえますが、慣れますよ。慣れないのは虫。虫多すぎ。小さい虫。

隣のリーデンスに住んでいます。
10階以上ですが、虫が気になるのは、年に数日ほどです。ただ下の方の階ではもう少し気になるかも。川の音が気になるのも、豪雨の時、年間数日程度です。10年以上住んでいますが、増水時に不安を感じた事はありません。
治安も駅からの帰り道も問題ないと思います。

南側は、かなりお値段が強気ですよね。
そのおかげか、周辺の中古も値下がりがなく
いい事ですが。
長い目で見ると、南側は減額幅が大きいかもしれないですね。でも、朝日に照らされた対岸の景色は素敵ですよ。

>>370 匿名さん

エスリード12階は、ベランダも外廊下も虫だらけですよ。

東側の部屋を検討しましたが、前のマンションの影響もあり日照時間が思った以上に短かったので見送りました。
それより、販売の仕方が不誠実すぎました。あれじゃ売れるものも売れません。
まだ半分しか売れてないってことですか？
今後２割引きになったら再検討します

モデルルームの画像を見ていると、下がり天井の部分はあるにしても、
あまり多くない面積なのかな。
殆どが天井が低い部分だと萎えますが
一部だけだったら…まだいいのかしら、なんて思いまして。
梁などは実際に見てみないと
間取り図だけではわからないので行ってみるのがわかりやすいかも。

マンションの最寄り駅が徒歩6分程度で行けるのは近くて便利です。
駅周辺で買い物をして帰ることが出来るので、働いている主婦にとっても良い立地。
間取り的にもファミリー向けのマンションだと思いますが
小学校や中学校の評判はどんな感じなのでしょうか。

>>372 匿名さん
販売の仕方が不誠実というのは、具体的には？

完売したと思っていた、Lタイプの角部屋が急遽、二部屋も出てきたのはキャンセル住戸だからでしょうか？　>>372さんの言うような販売手法の操作ならば確かに不誠実かもしれませんね。

ただ、お隣と20mの距離でお見合いなので、完成物件をみて、手付金放棄で入居前にキャンセルしたということはないですかね？　リビングのメイン窓一面だけ開放的なだけマシという見方もできますが、側面が至近距離でお見合いというのは暮らしづらいですよ。
現在、似たような条件の部屋で生活していますが、側面の窓がお見合いなので、結構暮らしづらいです。ベランダで出たり、カーテンの開け締めの際に隣接するマンションの複数の住人の方に挨拶をする状況です。

>>376 匿名さん
売れていなかったんだと思います。
私の場合、最初は希望の間取りが完売と言われましたが、公開されている(売れ残っている)間取りでは購入する可能性はない言うと完売したはずの部屋が出てきましたから。更にその部屋のドアやフローリングのカラーセレクトが希望のものではなかったので、希望のカラーセレクトの部屋はないか聞くと同じ間取りで別の階の部屋も出してこられたので、少なくとも二部屋は残っていたのに完売した(正確には残っていないと言われました)っていうのはなんだったんだろうと。ちなみに最初に見せられる価格表に載っていない部屋の情報は、その都度裏で上司？と相談してから出してきました。
私は結局違う物件を購入したのでこちらを購入することはないですが、引き続き購入検討されている方の参考になれば幸いです。

このマンションの販売方法がどうかは知りませんが、こういう話があります。

マンションは、全戸を一度に販売すると、不人気プランだけが残るので、小出しにして「第●次分譲」という形を取ります。
分譲対象の住戸は先着順ですから、希望者があれば売ることができますが、分譲対象になっていない住戸を希望があるからと言って売ってしまうと、その買主を特別扱いしたことになります。
そのため、分譲対象ではないものについては、原則としてオープンにしないのです。

それでも、買おうとする熱意を示せば、分譲対象となっていないものについて、教えてくれて売ってくれる場合があります。販売会社は、日付空欄の申込書を提出させます。そのうえで、当該住戸を含んだ「第▲次分譲」の広告を行います。申込開始日に申し込みがなされたことにするのです。つまり先着順だったという体裁をとるわけです。

最近になって出てきたLタイプの角部屋2戸に関していえば先着順なので
>>378さんのケースは該当しないように思いますね。
キャンセル住戸、又は>>377さんのケースに該当するんだと思います。

あと、>>378さんのケースの場合、未販売の部屋に関しては販売済みではなく
「次期分譲」などの表記で案内されるのが一般的ですね。

手元の価格表では先着順、商談中、売約済みとのっていて、他はグレーになってます。もしかして、グレーは全て未販売ってことはないですか？そうだとしたらまだ半分しか売れてないことになるので流石にそれはないかな～？

半分しか売れていない、のではなく、半分しか売っていないのでしょう。
急いで売ると、スカだけが大量に残ります。
こうなってしまうと集客が難しくなります。

売れ行きを見ながら小出しにするのが、販売の妙というやつです。
竣工後１年以内には完売したいですがね。

竣工前ならそんな言い訳も使えるんですけど、一般的には竣工後に半分も残っている場合はかなりの不人気物件です。
住友だけは竣工後もゆっくり売っていくイメージですが三菱地所なので塚口の某物件のような叩き売りを期待します(^^)

宝塚でゆっくり売っている物件といえば、サンメゾン宝塚エルドですかね。

２年は経ってるんじゃない？

>>383 匿名？さん
サンメゾン宝塚エルドはプレサンスロジェ尼崎とかメイツブラン伊丹と一緒で値下げしても買い手がいないだけでは？

先着順が14戸、第3期が4戸とあるようですが、まだたくさん残っているということですか？
第4期以降も続くのかな。
買う側になってみれば、現物や眺望が見られて安心だと思うし、イメージがつかみやすいという面ではいいと思いますが。
出来立てホヤホヤを買うのとは、また違った思いがあるかもしれませんね。

首都圏と違って、関西圏は右肩上がりだそうですから
今後、2～3年かけて値上げのタイミングを見計らって徐々に物件を小出しにしていくというセールス手法なんでしょうね。素人目にかなりリスキーだと感じますけど。

東向き低層階の購入を検討中です。
陽当たりや風通しなどが知りたいです。
実際にお住まいになられている方からのお話をお聞きしたいです。

387さんは、リバービューではない方を気に入られたようですね。陽当たりや風通しもですけれど、窓からの風景などのことも知りたいです。低層階だと外からの視線が気になったりしないかとか思います。とはいえ、低層階ならではの落ち着きとか安心感とかもあるだろうなとも思うのです。

東向き中低層は夜になると殆ど灯りがついてます。上の階はまだパラパラ。
1番下の部屋は二階ですが木に隠れてますね、むしろ三階より上の方が丸見えで、駅から歩いて来たらガンコ前から進行方向正面にあり、下り坂なのでどうしても目が行きやすい。
後ろのマンションみたいに夜はカーテンしっかり閉めといて欲しいね。
あのベランダからだと斜め前に武庫川沿いの緑が少しは見えるかも知れませんが…住んでる人のお話、なかなか出ませんね。

オーナーズラウンジやエントランスホールは高級ホテルのようです。開放感があるので、住んでいておだやかな気持ちになれそうな気がします。

間取りは、シングル向けの2LDKや、眺望が掲載されている3LDK、残り1邸のLタイプの3LDKもあったりするようです。

>>後ろのマンションみたいに夜はカーテンしっかり閉めといて欲しいね。
外からそこまで見えるなんて思わないんでしょう。むしろ生活を見せてもいいと思っているのかもしれません。

明かりをつけてレースカーテンだと外から見えます。明かりをつけるタイミングで厚いカーテンが正解でしょうね。

ここは、広い部屋から順に売れていっている印象です。
ファミリーが多いということなんでしょうか？
ファミリーだと、どうしても部屋数が必要だったり、収納が多めでないといけないのでしょうけれど、こちらはそれについてはきちんと対応しているように見えます。
ただ、何となく高級な感じがファミリーっぽくないようにも思え…実際はどうなんでしょうか

モデルルームで聞いたら、お子さんのいる若夫婦、中高年のご家族、おひとり様、高齢者世帯など様々との事でした。夫婦だけでもやたら荷物が多い人だと部屋数いるでしょうし。リビングを広くしたいという要望が多いとも。
エントランス、吹き抜けロビーは気持ち良さそうでした。高級な感じありますが赤ちゃん連れご家族を見かけましたよ。

完成前で諸経費プラスαの値下げ提示がありましたが、今はどうでしょうか。

上層階の方になると、ガンガン値引きしてくれるよ〜

阪急の最寄り駅まで徒歩6～7分。
プランの種類も多くて、広い間取りから狭い間取りまであり使い勝手よさそう。
ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところかもしれません。
収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなり
せっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。

プライバシーにつき東向きはお薦めできませんね。

東側低層階住人です。
階数にもよるとは思うのですが、ご参考までに…。
日当たりは朝がピークで、お昼以降は残念ながら入らなくなります。
今のところ、洗濯物が乾かなかったことはほとんどないです。冬にはどうなるかわかりませんが…。
風通しについては、玄関側の部屋の窓とベランダとを両方とも開けておくとけっこう通ります。

窓からの眺望ですが、向かいのマンションも、通りを歩く人たちもよく見えます。ということは逆もまた然り、だと思います。私はあまり気にならない性格なのですが、こればかりは人によるでしょうから、なんとも言えません…。

もちろん不満な点もありますが(遅くまで開いているスーパーが近くにない、カウンター奥行きが狭いなど)、個人的にはとても気に入っています。
朝日が入るのは気持ちがいいです。ベランダからは武庫川も少しですが見えますし、夜は静かな中に微かな川の音が聞こえて素敵ですよ。

参考にしていただけたら嬉しいです。

スーモ見て綺麗な景色が気に入って検討しています
宝塚は良いイメージなのですが
相場が分からないので賃貸を見てみると隣のエスリードの9階約64平米、築14年が賃料11.5万管理費0.79で出てました
宝塚って安いんですね
例えばここで同じ位の部屋だと4000万はしますよね
フラットの固定で4000万借りたとしたら毎月のローンは約12万円
仮に14年後に子供が大学で引越しし賃貸に出した場合は赤字になりそうです
賃貸11.5万の中から修繕積立金約1万円、固定資産税月割約1万を引いたら手取りが9.5万
毎月2.5万の赤字になります
すごく魅力的な街なのになぜ賃貸価格はこんなに安いのでしょう？
もしくは4000万が高いのでしょうか？
(私的には価格はそんなに高いとは思ってなかったのですが)

一部、同感します。
ちなみにモデルルームで家賃を教えて
もらえますよ。新築時で貸した場合の。
エスリードより高い賃料ではないかと
思ったので投稿させて頂きました。
自分も、死ぬまで同じマンションに
居るとは思いません。
常に賃料を確認して検討するのが良い
と思っています。
家賃下落を想定してもやはり南向きが
理想的ですね、景色良さそうです。

家賃って面積と築年だけじゃなく、設備が多少影響すると思うんで近所の家賃と比べるなら設備の違いも意識してみたら良いかもね。便器や浴室の仕様、インターホンがハンズフリーか、ガス台がガラストップか、ディスポーザー有無、などなど。
今14年のエスリードの家賃と14年後のパークハウスの家賃が同じになるかどうか、需要はどうなってるかどうか、予測は難しいかな。
水回りのリフォーム高いから良いものを長く使えると良いですね。住むにしろ、貸すにしろ、売るにしても。

他物件も見て回って比較しているのですが、こちらのエントランスが良くてどうしてもチラついてしまいます。（苦笑）

東側にするか、少し頑張って南側にするか悩むんですね、ローン審査も気になりますし。

うちの場合、朝日を堪能したら仕事して夜帰宅したらもうカーテンは閉めて過ごすことになります。川や見返り岩は休みの日にラウンジから眺めて楽しむ事ができるならそれでもいいかも…
（夜は暗くてどうせ何も見えない？）
洗濯物は元々外に干さないので陽当たりに関係なく浴室乾燥する習慣です。

それで部屋に備え付けの物や内装は基本的に同じとすれば東側はコスパが良い。
でも南側にも惹かれるわけで…高い買い物ですから本当に悩みます。

東側は道行く人と目が合いますか、どうなんでしょう？じっと立ち止まって見る人がいるのでしょうか？

397です。

>>401さん
通行人の方と目が合ったことは今までありません。
立ち止まって見上げてくるような方も、気づいた限りではいないと思います。
けっこう人通りの多い道路ですので、気になる方には気になってしまうかもしれませんね。

迷う気持ち、とてもよくわかります。
どこを選ばれるにせよ、401さんにとって最良の結果となることを祈っています！

401です、東側の事、いろいろ参考にさせていただきもう少し悩んでみます。
有り難うございました。

こちらとても良くて悩んでます
今回の台風では 武庫川の水位は気になりませんでしたか？
大丈夫でしたか？
あと虫は気になりませんか？
教えてください

南側の購入者です。
個人的な意見が含まれてますがご参考まで。
尚、部屋のタイプはそれぞれ違うので、マンション全体の環境や立地などについてのみ触れたいと思います。

結論から言えばとても良い買い物をしたと思っています。

先ず、先日の大地震、大雨、台風と自然災害を全部こちらのマンションで体験しましたが、安心感が素晴らしかったです。

大地震：揺れはありましたが、棚の写真たてが少し倒れたくらい。

大雨：武庫川が激しく増水しましたが近隣で溢れる気配はなく、問題ありませんでした。
ちなみに横を流れる水路のような小さな川も激しかったですが、特に橋に影響はなかったです。

台風：一日中部屋にいましたが、窓の密閉度も高く音もほとんどしませんでした。多少のベランダへの吹降りはありましたが、モノが飛んでくることもなく、安心して過ごしました。


日常の良い点、悪い点も書きます。

良い点：通勤が梅田で阪急を利用しますが必ず座れます。
毎日のことなので、ポイント高いです。まぁ宝塚駅住人であればこのメリットは享受できますが。

空気が良くて静か。都会から移って来たので、この空気感と静けさは最高です。
また、南側のため川が見える眺望の部屋なのですが、毎朝ベランダに出てボーッとする時間があります。


悪い点：安いスーパーが近くにない。宝塚阪急のラインナップと質は素晴らしい！ですが、値段が張ります。健康のことを考えると良い商品なので身体に良いのかもしれませんが。
なので車がないとちょっと不便です。私はすぐ近くのタイムズカープラスを利用しています。

虫は少なくない。多い少ないは個人的に違うと思いますが、玄関前の明かりにはそこそこ集まります。でも蚊が家に入って来たことはありませんね。

近くに公園はあるけれど遊具が微妙。子供はすぐに飽きました(笑)でも広場があるので、バトミントンなどはできます。

ということで、総合的に見ても良い買い物をしたと思っています。
災害にも安心して住めるという点が何よりも良かったと思いました。

写真は対岸から撮りました。
とっても素敵なマンションです。

近くにスーパー出来たら良いのに、
と思います。
阪急百貨店の食品は冷凍以外なら
14時迄に精算済ませて、サービス
カウンターに持ち込めばだいたい
２カゴ毎に200円ちょっとで当日
宅配して貰えます。
ご存知かも知れませんが、南口や
逆瀬川のいかりスーパーも、似た
ようなサービスありますね。
雨の日、車が無いとき、便利です。
生協はネットスーパー的な、必要な時
だけの配達サービスもあるようです。
昔ながらの毎週届く個配も勿論あり
ますが、それが使い辛い人は上記の
ような方法を考えてはいかがでしょう。

阪急宝塚駅東のソリオをでて信号渡ってすぐのエスカを上がった所、花のみちセルカの二階に「JAあしん」という、岡山県新見市からの直売アンテナショップがあり、農産物などお買得品が豊富にあります、季節や種類により関東や他の産地からの野菜が並ぶ事もあります。また隣はあしんのレストランで美味しい肉料理が。
ザ・パークハウス宝塚からサッサと歩いて10分程かかると思います、ショッピングカート持参でお買い物なら歩きの人でも苦にはならないでしょう。

>>406
ありがとうございます。

阪急百貨店のサービス、知りませんでした。

阪急百貨店、いずれ株主優待を持ちたいところです。

https://www.h2o-retailing.co.jp/yutai/

3月末、9月末100株で株主優待券5枚がもらえます。10％引きで利用できるほか、阪急オアシスでは5％引きになるから毎日使いのスーパー利用にも利用できるような気がしていて。ただ、他の百貨店がお買い物ごとに利用できるカード形式なのに対して、こちらは5枚使い切りタイプなんだと思います。

伊勢丹三越はカードになっていて、毎回〇％オフになる内容だったので違いがあります。

生協、個配を頼んでいるのですが、注文したら翌週配達なので不便を感じていました。ネットスーパーをしているところもあるんですね。便利そうです。

景観はすごく良さそうだなと思っていましたが、実際にも本当に良いということなのでその点は良いと思います。

お買い物については、皆さん工夫されているようで…
やっぱりごくご近所にない以上、配送のサービスや宅配食品などを使いながらやっていくのが一番負担がなくやっていけそうです。

ぽけもんたさんのご意見を読んでいると、多少の不便はあっても満足されている様子がうかがえました。
実際に地震と大雨と台風とを経験されて、災害に対しての安心感を感じられたとのことは何よりだと思います。
写真を見た感じだけでも、開放感が素晴らしいのではと思います。

南の角部屋、完売してますね。
東も垂れ幕が上の方に移動していたから
そこそこ売れたのか？あと何部屋かな？
通る度に気になるのは東の二階真ん中の
ふた部屋、ずっとカーテンも明かりも
無いからまだなのか？値下げするか？

南口のジオは完成前なのにほぼ売れてるが、ここは完成してからだいぶ経つのにまだ残ってる様子。
駅前は強いし、戸数の違いなど諸条件の違いがあるとはいえ、ここは価格が割高なかんじで厳しいのかな？

今販売中らしいのは14戸で先着順販売。それと、11月下旬販売開始の第4期の3戸。その他にもあるのかな？
完成したのが2018年1月だから、そろそろ一年が経過する感じでしょうか。完成後も新たに販売しているのだから、ゆっくりとした販売計画なのではとも思います。
やはりリバービューの角住戸は素敵だったのでしょうね。完売しているってことは。

過去の期の販売分の売れ残りが14戸で新規販売の4期が3戸ってことか

完成在庫の本当の戸数は幾らあるんでしょ？
ザ・パークハウス塚口町一丁目は築1年の時に在庫処分したらしいけどここはどうなる？


物件概要
2018年11月12日現在
ザ・パークハウス 宝塚
所在地 兵庫県宝塚市栄町３丁目61-1の一部（地番）
交通 阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩6分、JR宝塚線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩7分
総戸数 164戸
販売戸数 3戸
駐車場 （総戸数に対して）88台・他に来客用1台
販売価格 3,900万円台～4,800万円台(予定) ※100万円単位
予定最多価格帯 -
間取り 3LDK
専有面積 67.81m2～70.81m2
バルコニー面積 11.40m2～11.78m2
販売予定 【第4期】 2018年11月下旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム AM10:00　建物内モデルルームオープン
完成日または予定日 建物完成済（2018年1月）
入居(予定)日 即入居可（諸手続き終了後のお引き渡しとなります）
敷地面積 3082.83m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造 地上15階・地下1階建
用途地域 用途地域：商業地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：400%
管理形態 三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託(日勤)
施設費用・償却費 駐車施設：(総戸数に対して)88台(月額)9,500円～19,000円、自転車置場：(総戸数に対して)328台(月額)100円～500円、バイク置場：(総戸数に対して)4台(月額)1,500円、ミニバイク置場：(総戸数に対して)12台(月額)1,000円、インターネット利用料：1,458円(月額)
備考 ※上記概要は、【第4期】供給予定（3戸）の内容を表示しています。 確定情報は本広告にてご案内致します。
売主 三菱地所レジデンス株式会社・三菱倉庫株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携（代理）)、有限会社プレイス・ワン( 販売提携（代理・復代理）)
施工会社 株式会社フジタ 大阪支店
建築確認番号 第BVJ-S15-10-0385号（平成28年2月25日）
問い合わせ先 「ザ・パークハウス 宝塚」現地販売センター
10:00～17:00（水・木曜・第2火曜定休※祝日除く）
0120-320-025
tph-takarazuka@mec-r.com
次回更新予定日：2018/11/20


2018年11月12日現在
ザ・パークハウス 宝塚
所在地 兵庫県宝塚市栄町３丁目61-1の一部（地番）
交通 阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩6分、JR宝塚線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩7分
総戸数 164戸
販売戸数 14戸
駐車場 （総戸数に対して）88台・他に来客用1台
販売価格 3,798万円～5,098万円
最多価格帯 4,600万円台(4戸)(100万円単位)
間取り 3LDK
専有面積 67.81m2～75.95m2
バルコニー面積 11.40m2～31.89m2
販売予定 先着順申込受付中※先着順のためご希望の住戸が販売済の際はご容赦下さい。
モデルルーム AM10:00 建物内モデルルームオープン
完成日または予定日 建物完成済(2018年1月)
入居(予定)日 即入居可（諸手続き終了後のお引き渡しとなります）
敷地面積 3082.83m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造 地上15階・地下1階建
用途地域 用途地域：商業地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：400%
管理形態 三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託(日勤)
管理費(月額) 9,360円～10,490円(月額)
修繕積立金(月額) 5,430円～6,080円(月額)
修繕積立基金 542,480円～607,600円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：9,360円～10,490円(引渡時一括)、駐車施設：(総戸数に対して)88台(月額)9,500円～19,000円、自転車置場：(総戸数に対して)328台(月額)100円～500円、バイク置場：(総戸数に対して)4台(月額)1,500円、ミニバイク置場：(総戸数に対して)12台(月額)1,000円、インターネット利用料：1,458円(月額)
売主 三菱地所レジデンス株式会社・三菱倉庫株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携（代理）)、有限会社プレイス・ワン( 販売提携（代理・復代理）)
施工会社 株式会社フジタ 大阪支店
建築確認番号 第BVJ-S15-10-0385号（平成28年2月25日）
問い合わせ先 「ザ・パークハウス 宝塚」現地販売センター
10:00～17:00（水・木曜・第2火曜定休※祝日除く）
0120-320-025
tph-takarazuka@mec-r.com
次回更新予定日：2018/11/20

宝塚は高級住宅街のイメージ。
宝塚駅に近くて、自然に囲まれた立地は住むには十分なロケーション。
ただ、武庫川沿いに建つマンションであることに
ちょっと購入には迷うという人も多い気がします。
季節感はとても感じられるのですが、台風などの際は怖いかもしれないです。

台風の影響その他…405：ぽけもんたさんが分かりやすいお話を書いておられましたね。参考にさせていただきました。

災害についても、川沿いだからどうなのかしら、と思う部分はある方は多いようですが
対策がしっかりされているという点は、とても評価されるのではないかしらと思いました。

買い物も駅の方に行けばなんとかなるわけでしょう。

ほぼほぼ子育ての話が公式サイトには出てきていないので、
子供さんがいらっしゃる方の検討はあまり想定されていないのかな。

もうすぐで完売という状況でしょうか。
戸数の多いマンションですが、今時にしては、順調に来ているのかなという印象は受けます。
駅までまあまあの距離であることと、
最寄り駅が2駅3路線使えるのはとても大きいのでしょう。
大阪にも神戸にも行きやすいのが大きい。

もうそもそも選択肢がほとんどない状態になっているような。実際の環境を見ることができるので、それで買うかどうかの決心が付きやすいのかもしれないなと感じています。
特に川に関して確認したい人、多いんじゃないですか？

電車に関してはとても便利だし、駅にも近いです。

駅までの距離も近くて便利な立地ですが

周辺には自然がたくさん残っていて

ほっこりとした日々を過ごせそうな生活環境に魅力を感じます。

ただ、川が氾濫しないかという心配はありますね。

宝塚という土地柄、イメージは良いですが、教育面はどうなのか？塾も少なく、小学校もあまり良い書き込みがなく迷います。待機児童状況もご存じであれば教えていただきたいです。
内覧にて、収納がいまいちというのが率直な感想。築年数も1年がたつからか売りたい気持ちがつたわってくるのですが、値下げは想定よりもずっと少ない。東向ですが強気だったなぁ。

皆さんの書き込みを読ませていただいて、
プラス面もあればマイナス面もありという感じに受け取れました。
教育面、子育て環境、そういえばロケーションなどに案内がありません。
どちらかというと大人が生活を楽しんで暮らせるという点を
重視しているマンションなのかなと思いました。
学区としては宝塚小学校になるみたいですけれど、ちょっと遠いのかな？

公式ホームページのロケーションのところには特に教育に関しての記載はなかったようです。小さいお子さんがいるご家庭の写真を使ったりはしていましたが
基本は大人だけの世帯がターゲットなのかもしれません。
駅までの距離などから推測すると、小学校までは１５分位でしょうか？
そこまで遠いと言うほどではないかと思われます。

ホームページや現地の雰囲気から、大人ターゲットかなぁと思って見ていましたが、小さい子供さん、赤ちゃん連れてお出かけされる方が結構いますね。
また小中学生も。高校生くらいに見える子も夕方遅めに帰っていく姿を見かけます。
昼間は高齢の方が出入りされ、実際にお住まいの年齢層は幅広いのではないでしょうか。

震災以降の宝塚の凋落は酷いもんだ。
アホ市長が二代ほど続いたからな。

宝塚は華やかなイメージが勝手にあり、芦屋などにも似た住宅街イメージで子育て環境としてもいいのかと思っていました。

現地の案内図は幼稚園は書かれていましたが、小学校や中学校について触れられていなく、口コミを読むと遠い印象。あえて触れずにリバービューであることを魅力としてアピールしているのかもしれません。
マンションの間取りは3LDKでファミリーも住めそうですが、小学校の往復などネックになる部分がちらほら出てきそうです。

通学に関して、あくまでも私見ですが。
この近隣の戸建てやマンションには勿論、小学生が居て、普通に通学していますから、御心配されるほどネックでも何でもありませんよ。やがては卒業ですし、それ以前に高学年になればしっかりしてきますからあまり神経質になり過ぎなくても宜しいのでは？
場所にもよりますが神戸や芦屋のほうがキツい坂道を上り下り通学で余計に時間かかり大変でした。

>>この近隣の戸建てやマンションには勿論、小学生が居て、普通に通学しています
小学校まで何分くらいですか？

小さい子供がいて、最初は付き添いで行かなくてはいけないかなと思っています。
一応、住んでいる地域では、分団の班長さんが初日は家の前まで来てくれるみたいです。このあたりはどうなんでしょうね。マンションごとの分団なら、集合場所がエントランスだったりしてそこまで送っていけばいいのかしら。

>>神戸や芦屋のほうがキツい坂道を上り下り通学
そうなんですよね。徒歩〇分と書いてあっても、かなり疲れる坂道だと辛いと感じます。

小学校の往復が何故にネック？

このマンション群からなら30分から40分。（小学校ネタの口コミにも似た話がありましたから情報重複してしまいますが、ご覧になった方いらっしゃるかな。）
個人差あるから、何分です！とか敢えて断言しませんがここは遠い部類には入りますね。

もう既にご存知かとは思いますが…子供達の安全に配慮して、少し遠回りでもより安心な通学経路になってますが、誤解されても困るし、長くなるからここでは書きませんから、ご自身で歩いて確認して下さい。

学校まで付き添うとかはまぁ、個人の自由かも知れないんですけど、一応、集団だし、班長がいてくれるから集合場所まで見送って、そこからは子供達だけです。
学校までずっと付き添う人いたのかなぁ…なんなら…ボランティアの見守り活動に積極的に参加されたらよろしいのでは？通学路の要所要所にね…。
地域によって見守当番とか、登校時の班の集合場所やら回る順とか申し合わせとか微妙な変化ありますから、今現在はどうなってるのか最新の具体的な話は誰々に確認したら良いか学校に尋ねたらよろしいかと。

本当に小さいお子さんがいて、このマンション検討されてる親御さんなら詳しくはもう学校に確認されてるでしょうけどね、学校には電話でも聞けますしね。

この春休み、引越しトラックを何回も見かけました。
もう残室、選択肢、かなり限られてきたようですね、平日でも若いご夫婦？が見学していたかな…遠目でしたがスーツ姿の人に案内されていたから多分そうじゃないかと思います。
まだご検討中の方、お好みの部屋があると良いですね！…長くなり失礼しました。

モデルルームの家具付き分譲が2戸。
先着順販売中の5戸にそれらが含まれるのかなと思うのであともう少しで完売でしょうか。

完成写真ギャラリー、素敵です。
どの窓からも緑あふれる風景や植栽が見えていて、とっても気持ちが良さそうな空間に見えます。

眺望も期待以上なのではないでしょうか。
リバービューの部屋もまだ残っているようですね。

子供さんがいらっしゃる方はどれくらいおられるのでしょうか。
間取りを見ていても子供さんがいる方、ファミリーを前提としている作りになっているのだなと思いました。
学区が広いので
遠くから通う子は多くなりやすいのかなと感じています。
フラットな道が多い分、まだいいのかもしれません。

もう既に完売してしまっている物件もあるようです。
家具付きのところは、もうあと数えるほどということでしょうか。

３LDKは３LDKでも広さにかなりそれぞれ差がありますね。
三人家族でゆったり気味のところや、四人家族でもゆったりのところなど…
家族構成によって選択は変わってきそうです

Bプランなんですが、７０㎡にみたいないサイズの３LDK
専有面積を見てみると、コンパクトですが、でも意外と収納はあるのだなと思います。
室内通路が少なめだから
なんとかやりくりができているのかなぁ？と思います。
１部屋居室は形は四角ではないですが

完成から1年4ヶ月
ついに残り4戸です
10％でも20％でも値引きしてでも早く売れ残りマンションの印象を無くすことが
このマンションの将来の資産価値にとって大切ですね


https://www.mecsumai.com/tph-takarazuka/outline/

2019年05月07日現在
ザ・パークハウス 宝塚

所在地 兵庫県宝塚市栄町３丁目61-1の一部（地番）
交通 阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩6分、JR宝塚線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩7分

総戸数 164戸
販売戸数 4戸
駐車場 （総戸数に対して）88台・他に来客用1台
販売価格 4,078万円～4,758万円
最多価格帯 -
間取り 3LDK
専有面積 67.81m2～70.81m2
バルコニー面積 11.40m2～11.78m2

販売予定 先着順申込受付中 ※先着順のためご希望の住戸が販売済の際はご容赦下さい。
モデルルーム AM10:00 建物内モデルルームオープン
完成日または予定日 建物完成済(2018年1月)
入居(予定)日 即入居可（諸手続き終了後のお引き渡しとなります）

敷地面積 3082.83m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造 地上15階・地下1階建
用途地域 用途地域：商業地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：400%

管理形態 三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託(日勤)
管理費(月額) 9,360円～9,780円(月額)
修繕積立金(月額) 5,430円～5,670円(月額)
修繕積立基金 542,480円～566,480円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：9,360円～9,780円(引渡時一括)、駐車施設：(総戸数に対して)88台(月額)9,500円～19,000円、自転車置場：(総戸数に対して)328台(月額)100円～500円、バイク置場：(総戸数に対して)4台(月額)1,500円、ミニバイク置場：(総戸数に対して)12台(月額)1,000円、インターネット利用料：1,458円(月額)

備考 ※販売価格には、建物に係る消費税率8％を含みます。

売主 三菱地所レジデンス株式会社・三菱倉庫株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携（代理）)、有限会社プレイス・ワン( 販売提携（代理・復代理）)
施工会社 株式会社フジタ 大阪支店
建築確認番号 第BVJ-S15-10-0385号（平成28年2月25日）
問い合わせ先 「ザ・パークハウス 宝塚」現地販売センター
10:00～17:00（水・木曜・第2・第4火曜定休※祝日除く)
0120-320-025
tph-takarazuka@mec-r.com
次回更新予定日：2019/05/15

このマンション、お値段高めでそれなりの購買層のニーズがあるならば、焦らずとも売れるのでは？

下手に安売りして、安いなりの購買層が増えるより、ブレずに売る方が、資産価値が維持可能なような気がしますが…

ゆっくり売るつもりだ、とMRの見学時に伺いました。

同じ宝塚駅近マンションでも他社を含めて選択肢が有りましたが、どこももう残り少なくなりましたね。

残り４戸てことは…
この界隈で今の時点で160戸完売か。
なんだかんだで買う人いたんだね。
当初から強気な値段！と言われ続け
てきた割には。
ま、多少の価格や特典の交渉は受け
たんだろうが。

他のマンションでまだ数戸残ってる
とこもあるみたいだけど総戸数が
全然違うし、価格帯も若干異なる。
あまり参考比較にはならないかな。

順調にゴールが見えてきているようです。
サービスがあると言っても、
現時点では家電をちょっとプレゼントしてくれるくらいなので、大きな購入動機になるかというと「？」なレベルです。
値段も高いと言われつつも
実際に物件を見るとそこまででもなかったという風に思う方が多かったのでは？？

宝塚、苦戦してますが、エントランスと二階部分の高級感は、さすがパークハウスという感じです。

>>438 匿名さん

残り4戸
家具付き＋家電2点だけなのかな？
モデルルームの家具をエアコンとかソファーとかダイニングテーブルセットとかそのまま貰えるのかな？

>>437 匿名さん

価格公開されてますね
やはりこの面積としては結構なお値段しますね

家電2点の選択は旅行券5万＋がんこ食事券がいいかもね


<販売住戸一覧>（価格は税込）
○Ｂtype（3LDK/67.81㎡）・・・4,078万円(12F)
○Ｃtype（3LDK/67.84㎡）・・・4,148万円(13F)・4,218万円(14F)
○Ｆtype（3LDK/70.81㎡）・・・4,758万円(13F)

>>441 匿名さん
よいですね。ルンバ900シリーズはFtypeで活躍しそうです。

あの立地で坪200を超えるんだから、やっぱり割高だよなー。

まだ売っていたんですね！値下げあればお買い得ですね。

宝塚市内で検討してますがどのくらい値引きしてくれるものなんでしょうか？高級感ありますし、三菱地所というブランドですし…。

宝塚はやめたほうがいいですよ、過疎るばかりです

日々の生活にあまり関係がないかもしれませんが
来客が多い人にとっては、外観やエントランスなどの内装はとても気になるポイント。
エントランスやラウンジがとても綺麗で落ち着いた雰囲気は高級感を感じていいなと思いました。

駅近で大手デベが販売するマンションなのに値引きしないと完売出来ないのは、なにがしかの理由が存在します。駅近でも売れない宝塚の駅力の低下もその一因かもしれません。

来年春には宝塚南口駅前から宝塚駅近く、劇場の隣に、宝塚ホテルが新築移転ですね。
人の流れが変わるだろう、とタクシー運転手。
さて、どの程度変わるか…。

キャンセルでました
残り5戸です


https://www.mecsumai.com/tph-takarazuka/outline/
2019.06.03
【キャンセル住戸のお知らせ】
詳細は以下の通りです。（価格は税込）

○Ftype(3LDK/70.81㎡/南向き)・・・4,658万円(10F)

キャンセルって、チョイチョイ、チラシなんかでみるけど、普通、どういう経緯でなるんだろう、って不思議に思ってます。
やっぱり気が変わってやめます！なんて事は殆どないだろうし。
買うつもりだったが転勤で要らなくなった、ローン通らなかった、急に家族構成が変わるから、とか？
プライバシーに関わることで聞き辛いから、業者さんには聞いた事無いですが。

ローンの本審査が通らなかったときと買い替えで旧居の売却が一定期間できなかったときに特約で契約を白紙撤回して手付金返金ってのがある。特約のキャンセルはどの物件でもでるよ。

ちなみに転勤や家族構成が変わったという理由での解約は買主の自己都合なので手付金没収。

個別の事情はプライバシーだけど、どういったパターンのキャンセルが多いかは聞いた方がいいよ。ローン特約のキャンセルが多いって場合、ローンぎりぎりの人が多いってこと。入居後ローン破綻して管理費修繕積立滞納されたら他人事ではなくなる。

>>452 匿名さん

今は銀行融資が緩いから
年収の6倍とかも普通に住宅ローン組めちゃうから将来大変な世帯が多いかもねー

ここは、平均的な部屋で固定資産税いくらくらいなのかな？

残り５邸だと1000万ぐらいの値引きはしてくれるんやろか？

残り2戸ですよ！
うちは固定資産税10万程度でした。

>>456 匿名さん

固定資産税って最初の5年間だけは半額だっけ？
6年目からは2倍になる？

>>457 匿名さん
半額までは安くならないですよ！
うちは16万くらいになるのかな

あと2邸ですね。6月10日の更新によると。
価格は4千万円台前半、これは販売開始時より安くなっているのでしょうか？
完成から1年半くらい経っているので、
何かお得なキャンペーンでもやってくれると買いやすいのではと思います。
家電か旅行券かお食事券の2点プレゼントなるものをやってはいますが。
その2邸は13・14階とのことなので、眺望も良いのでは？
開放感も文句なしではないでしょうか？

いつの間にか完売ですね！
同時に検討していた物件が数件残っている中で、こちらの物件にして良かったです。