千葉の新築分譲マンション掲示板「パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー その4」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2017-12-22 07:14:35

パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー その4です。

前スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590811/

所在地:千葉県柏市若柴元堂178-4の一部他(地番)
交通:つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩3分
間取:2LDK・2LDK+S・3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
面積:65.69平米~91.67平米
売主:三井不動産レジデンシャル
施工会社:株式会社熊谷組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

[スレ作成日時]2016-02-28 20:41:39

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パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー口コミ掲示板・評判

  1. 851 匿名さん 2016/05/28 01:41:23

    しかたない。そのぐらい管理をしっかりやってくれなければ。免震装置の将来的なメンテのためにも
    積み立てているということはないかな?

  2. 852 匿名さん 2016/05/28 01:56:56

    >>850 匿名さん
    そんなにいきますかね?汗

  3. 853 匿名さん 2016/05/28 02:36:32

    修繕積立金とかもろもろ含めればいくと思いますよ。

  4. 854 匿名さん 2016/05/28 03:05:27

    都内在中なので、どうしても比べてしまいますが、駐車場が安かったりするので、トータルで見るとトントンかな〜。

  5. 855 匿名さん 2016/05/28 03:10:24

    都内タワマンと比較したらはるかに安いでしょう。

  6. 856 匿名さん 2016/05/28 07:11:12

    販売時の長期修繕計画って30年目までなんだけど、そのあとに竪排水管、エレベータ、機械式駐車場の交換といったそれまでにない項目が増える。なので、計画以上の値上げは想定しておかないと。

    免震装置の交換もだね。

  7. 857 匿名さん 2016/05/28 07:14:41

    実家のマンションの場合だけど、住戸内の配管の交換は管理規約では各住戸の責任なんだけど、各住戸まかせにするとメンテナンスをしないで水漏れ事故続出なんてことがないように、大規模修繕の一環として住戸内の配管の交換も実施した。その費用はそれまでの積立で賄えたんだけど、積立金の値上げをした。

  8. 858 匿名さん 2016/05/28 07:21:44

    タワマンの配管交換は高額だからなかなかできないと思う

  9. 859 匿名さん 2016/05/28 07:22:25

    >>856
    みんなが値上げに反対したらどうなるの?

  10. 860 匿名さん 2016/05/28 07:26:26

    配管は寿命があるから交換しないわけにはいかない。できないと思っているのなら検討対象から外すのが得策。

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  12. 861 匿名さん 2016/05/28 07:29:01

    >859

    積み立て不足で、修繕できず。そうなると資産価値にも影響する。

    ちなみに売主が作成した長期修繕計画にある値上げも実際にはできずに積み立て不足なんてケースもある。そういうことがあるから国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

  13. 862 匿名さん 2016/05/28 08:10:46

    免震装置の交換こそあり得ないと思う。ジャッキアップして交換だから費用が掛かるし、そのタイミングで巨大地震に襲われたら・・・。

  14. 863 匿名 2016/05/28 10:56:37

    >>862 匿名さん

    その通りです。
    免震装置は劣化促進試験などを行い、80年程度は劣化しないことが証明されています。
    30年程度で交換など全くありえません。

  15. 864 匿名 2016/05/28 10:57:25

    現在、220戸程度売れているようですね。

  16. 865 匿名さん 2016/05/28 11:11:01

    >>864 匿名さん
    なかなかのスピードですね。

  17. 866 匿名さん 2016/05/28 11:28:30

    >857
    ずいぶん剛毅な管理組合だね。全戸配管取り替えなんて言ったら今のマンションなら一戸あたり
    100万の世界だけどね。

  18. 867 匿名さん 2016/05/28 11:52:26

    >866

    そんなしないよ。配管だけ交換の費用は知らないけど、実家でリフォームした時にシステムキッチンと合わせて100万だった。

  19. 868 匿名さん 2016/05/28 11:55:06

    >863

    大きな地震の後は免震装置の交換が必要になったりする。3・11のあと、仙台で免震建物を調査したら交換が必要な物件がいくつかあったというのがニュースになっていた。

    その場合問題になるのは費用。長期修繕計画って自然災害は考慮されていない。

  20. 869 匿名さん 2016/05/28 11:59:56

    >867
    そんな安いなら紹介してほしいもんだ

  21. 870 匿名さん 2016/05/28 12:03:45

    >>869
    ホントに紹介する??

  22. 871 匿名さん 2016/05/28 12:04:48

    千葉の業者だから紹介しましょうか。ただ、そのあと浴室のリフォームでトラブったんでおすすめはできないけど。

  23. 872 匿名さん 2016/05/28 12:13:43

    マンションって修繕積立してるから補修は大丈夫かと思いきや、修繕積立は共用部分の為で、専有部分の補修は自腹でしないといけない。リフォーム費用の確保も考えておかないと。

  24. 873 匿名 2016/05/28 12:16:13

    >>868 匿名さん
    863です。
    3.11のレベルや熊本地震でも当然交換の場合があります。ただ、そのレベルの巨大地震の場合、免震装置の交換だけで済む事をありがたいと考えてください。
    免震でなければ構造躯体に損傷がある可能性が高く、改修費用は桁が異なります。また家の中の家具家電はグチャグチャになります。免震では家具や食器さえ落ちませんよ。

  25. 874 匿名さん 2016/05/28 12:19:12

    3・11の時免震でも乾式壁は、結構壊れている。

  26. 875 匿名 2016/05/28 12:52:27

    >>874 匿名さん
    まさか乾式壁が構造躯体だと思っているのですか?
    大地震時には非構造部材などの被害はあるでしょう。
    建築基準法では震度7レベルで「倒壊しない」事を義務付けています。倒壊しないどころか構造躯体に被害が出ない事が大事なのです。

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  28. 876 匿名さん 2016/05/28 12:52:35

    積層ゴムの耐用年数は40年ほどと言われている。

  29. 877 匿名さん 2016/05/28 12:59:38

    >857

    その通り。乾式壁は非構造部分ってのがポイント。だから壊れても設計上は無問題。

  30. 878 匿名さん 2016/05/28 13:01:52

    >863
    >876

    2倍も差があるけどどっちが正しい。

  31. 879 匿名 2016/05/28 13:11:57

    >>878 匿名さん
    こんなのがありました。
    http://www.bridgestone.co.jp/products/dp/antiseismic_rubber/question/i...
    ブリヂストンの免震ゴムです。

    http://www.oiles.co.jp/menshin/building/menshin/faq/
    こちらはオイレス工業のHPです。

    ゲートタワーはオイレス工業の免震ゴムですので80年年が正しいですね。
    今の免震ゴムで40年なんて聞いたことがありません。

  32. 880 匿名さん 2016/05/28 14:24:32

    >877

    そこが一般的な感覚とのギャップなんだよね。免震で揺れないから安全と思ってたら、壁が壊れてびっくり仰天。

  33. 881 匿名さん 2016/05/28 14:33:30

    耐震基準では震度5強で損傷せずってなっているから、壊れないものと勘違いしてしまう。壊れないと規定されているのは構造部分だけ。

  34. 882 匿名さん 2016/05/28 14:42:59

    ブリジストンの問6はためになる。安全性が一番に担保されている免震は大事な装置

  35. 883 匿名 2016/05/28 14:56:06

    >>881 匿名さん
    どこに耐震基準の事が書いてありますか?
    免震の場合、耐震基準と全く別のはずですが...?

  36. 884 匿名さん 2016/05/28 16:04:08

    >883

    耐震等級と勘違いしていない?

  37. 885 匿名さん 2016/05/28 16:08:01

    耐震等級も誤解を与えやすい。免震の場合保険の割引率が耐震等級3と同じなんだけど、実際に耐震等級3に対応する揺れに対する強さがあるのかとは別物。以前は免震も耐震等級の判定対象だったんだけど、当時ほとんどの免震物件は耐震等級1だった。

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  39. 886 契約済み 2016/05/28 23:44:32

    881さん
    私は仕事上建築に関わっていますので免震には詳しい方ですが、耐震基準で書いてあることがそのまま免震構造に当てはまりませんよ。
    しかも前の方の話では3.11や熊本地震のレベルで被害がある可能性を話しているのに震度5強ですか?

    もし881さんが専門的な方であるなら、このスレは色々な方が見ていますので誤解がないように書かれたほうが良いと思います。
    柏の葉は地盤も良いですし、間違いなく耐震構造に住むよりも免震構造に住む方が安全ですよ。

  40. 887 匿名さん 2016/05/29 00:11:58

    構造部分である躯体はもっても、非構造部分は壊れる可能性があるってことは知っておいた方がいいってこと。それと長期修繕計画では自然災害は考慮されてないから、補修費をどう調達するかってのも問題になり得る。

  41. 888 契約済み 2016/05/29 00:58:19

    >>887 匿名さん

    886です。
    おっしゃる通りですね。
    そのような事は把握されておいた方が良いですね!

  42. 889 契約済みさん 2016/05/29 02:07:08

    最近のレスが活発なことからみて、1)固定資産税、2)修繕積立金の増額、3)配管交換、4)地震などに皆さんの関心が高い。
    私も同じだ・・・と思いました。

    駅近タワーマンションゆえに、ゲートタワーはこの地域では最高額ランクに高い(これは私も納得しています)。

    さらに上記1〜4)の多くは、将来どうなるかわからない不確定なことに起因する部分が多い。
    だから、将来的なコスト負担の心配を増長させている、、、と私も心配しない訳ではありません。
    (理解はしているが、将来どうなるかということに対する、不安もちょっと残る。そんな感じです。)

    私はもう契約しているので、1〜4)のことで悩むよりも、将来に備えた資金設計をしっかりすることに頭を切り替えるようと思います。

  43. 890 匿名さん 2016/05/29 02:17:26

    固定資産税は営業に確認すれば見込み額を教えてくれる。ポイントは、1年目、2年目、7年目でどれくらいになるのかかな。あと、不動産取得税の見込み額も確認しておいた方がいいかも。

  44. 891 匿名さん 2016/05/29 02:58:27

    >>890
    なぜ1年目、2年目、7年目なのですか?
    1年目はわかります。2年目と7年目が大事な根拠はなんでしょうか?
    減額が終了した6年目が大事なのではないですか?

  45. 892 匿名さん 2016/05/29 03:12:00

    >>889

    そのとおりですね。購入する前に将来的な資金の流れをきちんと把握して購入するのですから、あとは
    いかにしてその資金をプールするかだけだと思います。
    あと他とは違う特性としては免震構造ということがあります。
    大地震がきたあとにそのままでも良いのか、それとも交換しなければならないのか。
    そのときには億という交換費を修繕積立金だけでペイすることができるのか。そのときに一時金の徴収があるなら
    今から少しづつでもよけておくという気持ちでいれば結構楽に行かれるのではないでしょうか。
    財産をつくるという観点からタワマンを購入するのですから楽しみのほうが多い気がします。

  46. 893 匿名さん 2016/05/29 03:32:28

    >891

    固定資産税って1月1日の登記状態で課税される。1年目は建物はできていない(11月竣工だけど、登記は引き渡しの前)から土地分だけなのと、引き渡し後の日割り計算になるので、2年目とは課税額が異なる。減免は5年間なんだけど、建物の登記後の2年目から6年目、なので7年目から減免がなくなる。

  47. 894 契約済みさん 2016/05/29 03:43:59

    892さん

    889です。私も同じような考えです。
    地震が起きたら、、、については不確定事項ですから、時期や負担発生額をどう設定すればいいのか、ちょっとわかりませんが、おっしゃるように、別枠の心持ちをしておいたほうがいいのではないか、、、ということですね。参考になりました。

    最近のコメントで、ちょうど地震関連情報も多いですから、これを機に外部でも情報収集して勉強してみようと思います。
    どうもありがとうございます。

  48. 895 匿名さん 2016/05/29 03:52:50

    修繕積立の値上げ問題だけど、段階的値上げは将来の未納問題を引き起こすリスクがあるってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。デベによっては、段階的値上げと定額積立の両方のプランを提示しているところもある。

    あと、三井の武蔵小杉のタワマンでは入居後に管理組合が段階的値上げの計画を定額積立に移行させている。入居後の問題だけど、そういう動きも徐々に出てきている。

    http://www.midskytower.com/

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  50. 896 匿名さん 2016/05/29 04:55:03

    >>893
    ものすごく勉強になりました。
    ありがとうございます。
    ゲートタワーを購入された方や検討されている方は賢い方が多くて勉強になります。

  51. 897 匿名さん 2016/05/29 05:03:47

    >896

    いえいえ。税金のこととか分からないから、営業がちゃんと説明すべきだと思うんだけど。実際自分も最初の購入の時は知らなかった。

  52. 898 マンション検討中さん 2016/05/30 01:34:31

    こんにちは。

    先日モデルルームに行って来ました。
    間取りによって人気の有無がはっきりしていました。南が好きだという方が多いというのは想像通りでしたが、意外にも西が人気高いですね。
    私は南にこだわりがありませんので、決めるなら急いだ方が良いと思っちゃいました。

  53. 899 匿名さん 2016/05/30 07:30:26

    >>898 マンション検討中さん
    西側はやっぱり安いですよね。さらに低層は売れるの早かったです。

  54. 900 マンション検討中さん 2016/05/30 12:59:09

    平米単価にすると西側は特にやすいんです。
    西日が気になる人が多いからですかね?

    他に西が安い理由わかる方がいたら教えてください。判断材料にしたいと思います。

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    総戸数 42戸

    デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ

    千葉県千葉市中央区宮崎1-18-58

    3998万円~5998万円

    2LDK~4LDK

    62.97m2~85.46m2

    総戸数 263戸

    サンクレイドル千葉II

    千葉県千葉市中央区新田町161-5ほか

    5,000万円~7,140万円

    1LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

    46.01m²・63.20m²

    総戸数 42戸