マンションvs一戸建て 所有権の違いは？

>資産価値考えると億ションしかないがサラリーマンには買えない。

そもそも論だけど、不動産で得しようとか考える事自体が浅はかでさもしい。
車だって食品だって、買えばお金がかかる。家だって同じこと。
例えば都内の家族向け向け、家賃20万程度の家なりマンション借りれば年間家賃は240万。
それが30年続いたとすれば7200万掛かる。もし人生90歳まで生きれば、30歳から90歳まで、
60年間家が必要なわけで、相続とかで実家を受け取ったとか、多少の相続金があったとか、
プラスになるだろうけど、月20万程度の賃貸物件でも、一生の住居費は1億近く掛かるわけだよ。
「不動産を買う、を投資（リスク）にしない」というのが大事だと思うが。

>最も価値が落ちるのは都心のマンション
それはどうだろうね？人口が減るのは間違いないだろうね。
ただ、日経新聞の記事によると、東京都への人口流入はここ数年で急速に増えている。
特に都心と言われる千代田区や港区への人口流入が急速に拡大しているそうだ。
その内訳は、県外からの移住もさることながら、都内からの流入が突出して多いらしい。
郊外と言われる23区の外周区、世田谷とか杉並、あと市部から都心への移住が多いそうだ。
これから価格が低下してくるとすれば、比較的購入しやすくなった都心物件を求め、
人口流入は続いていくだろうと想像できる。ということから考えても、
人口流出で価値のダダ下がる郊外エリアより、人口流入の継続する都心部の不動産を持つほうが、
資産価値低下のリスクは少ないと考える。まあ、30年後のことを予測するのは誰にも不可能だが。

人口が都市に流入しても、人口そのものが減るので
市場規模の縮小＝価格低下
こうなる予測は容易ですね。

＞323
人口減少による地価下落はどのケースが影響受けやすい？
1）今上がっている地域
2）今現状を維持している地域
3）今下がっている地域

どうでしょう？
ちなみに私は山手線内側のミニマン所有

>市場規模の縮小＝価格低下

経済論理など勉強したことありますか？
高級品、不動産で言えば都心に集中している富裕層向けマンションなどは、
元々が限られている少数なので、どの時代にでもある一定の富裕層需要があり続ける限り、
商品の価格というものは下落しないのです。
アッパー層向け商品はマス層とは関係なく価格帯は推移します。
不動産だけに限らず、高級車、高級機械式時計、ブランドファッションなどが、
世界的に売れ続けているのと同じことです。
また、インバウンド需要というものもあり、もし都心一等地が安くなれば、
益々海外からの投資が爆発的に増えるでしょう。
ロンドンやニューヨークのアパートメントのように、
1戸100億円超えるような部屋が出てきてもおかしくないと考えます。
東京都心部は世界でも希少なプライムエリアですからね。

それは投資物件の話ですね。
居住用の不動産は需要に左右されますよ？

日本人のGDPは今後低下していく可能性が高く、そうなると都心部のマンションの価格がある程度維持されても
肝心の日本人は買えないってことが増えてくるだろうね。

>>322
>>これから価格が低下してくるとすれば、比較的購入しやすくなった都心物件を求め、人口流入は続いていくだろうと想像できる
なんだ。納得してるんじゃんその通り、今より安くなるから流入があるんだよ。
周辺区が安くなってるのに都心が今の価格のままなら逆に過疎化するよ。

都心で空き物件が増えてくるということは郊外の一軒家は将来廃れていってしまいますか？

>>325
いや、貴方の経済理論は大きく間違ってます。
まず、物の価値はニーズによって変動する事です。次に、物は経年で劣化する事です。
ニーズとはつまり住宅需要です。数的には30年後は現在の半分近くになります。
「ニーズが半分になる」これは購入物件の希望者の倍率が半分になる、つまり物件が倍の数になったのと同じ効果があります。
そして相対的な価値観の変化です。都心から10分離れるだけで2000万以上安くて大きくて新しい物件が買えたら？現在はそこまでの価格差は有りませんけど、都心外角部から値段が大きく下落して行けばそうなります。
つまり、都心部のマンションそのものの価値が外周部の価格下落により落ちるのです。

そしてこれが一番重大な問題。スラムマンション。30年後は社会問題になっていると思われます。これによるマンションのイメージダウンは計り知れないでしょう。都心と言えどもその影響は免れません。恐らくマンション法に何らかの改正があるかもしれませんが、そうなると逆に現在の区分所有権のマンションは売り物にならなくなる可能性すらあります。（区分所有は憲法に保障された財産権なので法によって制限はできない）

そして、経年劣化。30年後は六本木ヒルズも半世紀ちかい古マンションです。
再開発ですぐ近くにもっときれいで時代に即したマンションができているかもしれません。
本来は、都心マンションであっても建て替えによりその価値観を刷新して行くべきですがマンションは建て替えできないのでそのままです。

>>322

>>郊外と言われる23区の外周区、世田谷とか杉並、あと市部から都心への移住が多いそうだ。

このソース出して。市部は範囲が広いけど、世田谷杉並から都心への移住が何%あったのかソース出してみ。
お前の知り合いが〜とかじゃなくてデベの売り込みでもなくて、きちんとしたソース出して。

>>329
全ての人が都心に住みたいと思ってる訳じゃないからそれは無い。人口移動はある程度の所で止まる。
現実的に言えば、日本中の住宅の価格が3割ほど下落するんじゃない？
都心のマンションで今1億5千万が1憶チョットまで落ちる。周辺区の8000万の物件は5600万くらいまで落ちる。
同じ下落率でも下落額が大きいのは元々値段の高い所でしょ？
ここで解らないのは中古住宅の価値観だよね。
今みたいな新築思考が続いてれば中古マンションは立地問わず悲惨な事になる。
きっと今あるビンテージマンションとやらが100年近い建物になって醜態晒してるだろうし。

>>331
怪しいですよね。世田谷も杉並も人口が増えてますしね。
少なくとも東京都の出してる統計では世田谷から移住って事は無さそうですね。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2013/04/60n4p100.htm
人口増加の多い区市町村（対前年同月比）
1位 世田谷区　5,103　2位 江東区 3,215 　3位 中央区 3,178 　
4位 目黒区　　2,940　5位 台東区 2,678

人口増加の多い区市町村（対前月比）
1位 世田谷区 1,729 2位 杉並区 　1,683 3位 大田区 1,676
4位 中野区 　1,147 5位 目黒区 　1,043

>>324
確実に、いま上がってる地域ですね。

下がってる地域は現状でも需要が無くて安い訳ですからいまさら需要に影響されようがないでしょう。
現状を維持している地域ももちろん下がっていくでしょう。

最も影響があるのは今上がってる地域です。
上昇局面が下降局面になるんですからね。酷いギャップです。

>>315
親切にマジレスですね。相続登記はすぐにする必要無いし
事業性だと80％軽減とか、有価証券と違っていろいろ節税できますよね

>>331

ソース元。
>日経新聞の記事によると、

>それは投資物件の話ですね。居住用の不動産は需要に左右されますよ？

都心住みなんですが、投資物件も居住用物件も、当然ながらお互い影響されます。
そして、日本でもわずか数十万人しか住めない都心住宅地エリアは希少で、
たった数十万人を満たす面積しかありませんし、高価格ですから、
日本全体の年収トップ0.1%の富裕層を満たす程度の供給しかありません。
ということは、需給の心配はしなくていいということ。
勿論、全ての富裕層が都心嗜好ではないでしょう。だからこの程度の価格で収まっているのです。
海外のように、100億円超というようなマンションは、まだ存在して今いませんよね。
ただ、将来的にインバウンド需要で海外マネーが都心物件に向かうことは容易に想像できます。
世田谷などに向かうより、都心マンションに向かうことに異論はないでしょう。
海外でも都心の不動産は高騰していますが、近郊エリアはさっぱりですよ。
それが、世界湯数の大都市の東京、しかも都心の強みです。

数億円以上の不動産を買える層は日本全体の0.1%です。そこに海外勢も加わるのですから、
需給は逼迫して向こう50年程度は都心不動産の価格は現状維持、若しくは上がっていくでしょう。
海外の大都市のように、一戸あたり100億円超のマンションが出てきても驚きませんね。

>337
その可能性の方が低いのでは？

リーマンショックがあったとはいえ、不動産は投資としての価値がまだあるから価格が維持されていますが
世界的な需要に対して、日本の都心マンションにどれほどの価値がありますかね？

大方の予測ではオリンピックまでが需要のピークと言われており(それすら危ういとは思いますが)
元々世界的にも災害リスクの高い東京に投資としての魅力が高いとは思えません。

>>331
一般常識で考えてごらんよ。中央区なら勝どきや湾岸含め、今タワマンがバンバン建ってるよね。
小学校も増設されるという。タワマン数棟で数千戸の家庭が引っ越して来ている。
それが全部県外からとは考えられないだろ。具体的には知らないけど、
世田谷や杉並など郊外周辺区から移転して来る人達がいたって、全然おかしくないよ。
自分は湾岸エリアとか全く興味ないけど、世田谷とか今だに畑のあるような田舎っぺからは、
都心湾岸生活〜、ウォーターフロント生活〜、とかに憧れる人もいそうだし。

>>338
我々素人が、やいのやいの言っても仕方がない。
オリンピック後、その後になれば明らかになるだろう。
それまでに、自分の住みたいところに家族が満足できる広さの快適な家を持てばいい。
不動産を買うを投資にしない、そういうスタンスで、まあ価値が上がればラッキー、
下がっても後悔しないような、それより家族がハッピーで過ごせる自分たちの城を手に入れたいものだね。

>元々世界的にも災害リスクの高い東京に投資としての魅力が高いとは思えません。

ロスの大地震覚えていますか？アメリカ西海岸も大地震のリスクの大きい都市ですよね。
しかし、ＮＹに次いでアメリカの富裕層が多く住む都市がLAです。
ビバリーヒルズやベル・エアなどの高級住宅街はじめ、都心の高級コンドミニアムなど、
凄まじい価格で取り引きされています。その内投資物件と実際の居住用物件の割合は知りませんが、
とにかく、災害リスクが高い都市でも、実際に高値で取り引きされている例はいくらでもあるのです。
ご参考まで。

>>339
世田谷は23区一の人口増加数だから考え辛いね。

タワマンをバンバン買ってるのって中国人でしょ。そりゃあ人口増えるわ。

>世田谷は23区一の人口増加数だから考え辛いね。
新聞で読んだ気がするけど、増加しているのは埼玉や千葉、神奈川からの転入が多いそうだね。
では、世田谷に元々住んでいて土地を手放したり、マンションにいた人は次どこへ行く？
そういう人達の一部が、中央区など都心のタワマンに引っ越すのは全く不思議じゃないよ。
人が増えれば、元から住んでた一部住民が押し出されて、更に利便性の高い場所へ移るのは自然の流れ。

>人が増えれば、元から住んでた一部住民が押し出されて、更に利便性の高い場所へ移るのは自然の流れ。

その流れの最終到達点が都心エリアですよ。ただ都心でも一等地は高すぎて、世田谷からの転出組が手が出るような価格ではないでしょうが、それでも都心部の人口増の一端にはなりますね。ですから不動産ヒエラルキーのトップに君臨する都心エリアは、資産価値の維持に於いても安泰なんですよ。スズキやダイハツ、マツダなどが潰れたり、吸収合併されることはあっても、トヨタのようなオンリーワンの価値を持つもの、ヒエラルキーのトップにあれば安泰です。不動産の価値は立地が全てですから尚更です。

>>337
間違いだらけだな。
都心マンションが要求を満たせる物件であり続ける事が不可能。30年後って今新築でも築30年だよ？
20年前買って得したって怪しい奴がいたけど、そのマンションなんて50年以上の老朽化マンションだよ？
どんなに修繕したってボロボロだよ。西洋の建て物と日本のマンションは建築様式も素材も全く違う。コンクリートが強度を保てるのは50年でそこから急速に強度が弱まっていくんだし。建て替え問題で身動き取れなくなるのは目に見えてる。

需要に関してもだけど、都心に住むのが「トレンド」って流れがいつまで続くかもわからないんだよ。
数億のマンション買う人は通勤ラッシュ時間に電車で通勤してるのかね？
職場が近いとかで売るには労働者が買える程価格が安くないと無理なんだよ。流行なしに今の都心の価格は維持できない。
その頃の富裕層の欲求を満たせるのは新築マンションだけだよ。

それと、世界の都市と東京は全然違う。建蔽率容積率など規制だらけでビルが建てられない。建築技術世界一の日本に高層ビルがあれしかないのは建築規制があるから。NYと東京のビルの数比べれば解るでしょ？高層ビルが建たない東京の都心には世界の都市と同じ価値は無いんだよ。

人口減でGDPも減少していく日本に投資する外国人が今後増えるかね？

>都心に住むのが「トレンド」って流れがいつまで続くかもわからないんだよ。
少なくとも江戸幕府開府以来の過去400年、東京を中心に日本は発展してきたわけで、
向こう30年や50年で変わるという方が無理があると思いますがね。
都市は再生し発展していくのですよ。

まあ、いずれにせよ、そんな先の不動産事情について、
断定調で語れるほどの能力を私は持ち合わせていませんから、
続けたいのなら、どうぞお一人で独論を展開して下さい。
そんな眉唾ばなしに誰も耳を傾けないと思いますが。

>>343
>>世田谷に元々住んでいて土地を手放したり、マンションにいた人は次どこへ行く？
その人達はどのくらいの人数なの？世田谷は人口が増えてるんだよ？それも23区で一番。
転出してる人ってどのくらいの数なの？

世田谷にいて感じるのは区内の引っ越しが多い事。同じ町内だったり隣の駅だったり。もちろん千葉や神奈川からの人もいるだろうけど。ちなみにウチの両隣はたまたまだけど目黒の賃貸マンションから越してきたそうだよ。（アウディとBMWの間にウチの国産ミニバンがでーんと停めてある）
まあ、これは個人的な感想だからそれが全てなんて思わないけど、そもそも引っ越しで空き家になる家が少ない。
世田谷はまだまだ家が足りないんだよ。億近い建売も5000万切る小さい建売もマンションもみんな即完売。
いま売りに出てる物件は大体が元々駐車場とか、賃貸マンションだったとかが主。まあ個人的な感想だけどね。

だから、転出してる人の数を出してよ。客観的な数字でさ。

>>346
住宅需要の激減は予想ではありません。統計的で出た答え。つまり確定値です。

>>少なくとも江戸幕府開府以来の過去400年、東京を中心に日本は発展してきたわけで、
>>向こう30年や50年で変わるという方が無理があると思いますがね。
>>都市は再生し発展していくのですよ。

「人口減で郊外はタダ同然になる」「タダ同然になる郊外を買う奴は馬鹿」

粘着してこう言い続けてきた妄想都心の大馬鹿にあなたから言い聞かせてくださいな。　

>転出してる人ってどのくらいの数なの？
2010年の国勢調査によると、世田谷区からの転出者数は5万9,465人ですね。

>世田谷は人口が増えてるんだよ？それも23区で一番。
人口割合で見ると、港区のほうが多いみたいですよ。

港区：　　転入者数（人口 10,000 人当たり） 1,062 人
世田谷区：転入者数（人口 10,000 人当たり） 671 人

港区：　　http://www.nomu.com/machikara/145/
世田谷区：http://www.nomu.com/machikara/154/

千代田区：転入者数（人口 10,000 人当たり） 1,501 人
中央区：　転入者数（人口 10,000 人当たり） 1,156 人
港区：　　転入者数（人口 10,000 人当たり） 1,062 人
渋谷区：　転入者数（人口 10,000 人当たり） 1,043 人
世田谷区：転入者数（人口 10,000 人当たり） 671 人

世田谷は、元々の人口が23区最大だから人口が増えていると思いがちだが、
実際に人口あたりの割合で見ると、実は大して上位ではない。
転出者数も多く、将来的には人口は先細りの可能性が高い。

↑都心回帰の傾向が顕著ですね。データは正しく読まないと意味無いですね。
世田谷などの郊外エリアは、やはり人気は高くないようです。
ただし、埼玉、千葉、神奈川など、近県からの転入者の受け皿としての役割は果たしてもらいたいですね。

豊島区は埼玉の一部
世田谷区は市部

こんな地図帳だったような気が…

↑
そういう煽りはちょっと・・
止めましょうよ。大人なんですから。苦笑

「東京23区、2015年の転入超過８％増　都心志向が鮮明に」
http://alplace.co.jp/blog/2016/02/01/808

転出入の前後の住所から、区市町村単位のより詳細な人の流れがつかめる。例えば千代田区に転入した6722人のうち、都内からは3795人で、その大半の3382人が他区からだ。転入超過数トップの世田谷区へは６万486人が転入しており、このうち都内他区からの転入は２万1861人にとどまる。全国から東京へ、都内ではより都心へという人の流れが顕著。

その流入と将来の人口減のバランスの問題だよね。
将来にわたって不動産の価格が維持、もしくは上昇すると考えるのは早計。

>全国から東京へ、都内ではより都心へという人の流れが顕著。

なんだ。結局>337の書いてることを裏付けるデータが出てきただけの話か。
結局、都心の一人勝ちで、世田谷とか郊外区は近隣県の受け皿になって人口は増えるけど、
元々住んでた人は更に都心に移動する、ってことみたいじゃない？

結局都心も含めて全体的に価値が下がるってことでしょ？

>>358
神のみぞ知る。

>>358

それは不明だけど、もし全国で下落したとしても下落率は都心が一番低いだろうね。
一番価値があるのが都心だから。でも安くなったらすぐ買い手が現れると思うけど。
原宿駅横のマンションとか、表参道から徒歩圏のマンションとか、安くなったら住みたいよね。

>359
なんでそこだけ神頼みなの！？
今までの人口減少の既定路線と都心回帰の双方の書き込みから予測される状態って、大方は不動産価値の減少とみるんじゃないかな。

＞不動産価値の減少。

・地方、郊外はダダ下がり。
・都心は現状維持〜さらなる値上がりも。都心回帰だから。

>360
下落率とは、また面白いね。

例として
都心3億の物件　→　下落率10％　＝　2億7千万（3千万の損失）
郊外1億の物件　→　下落率20％　＝　8千万（2千万の損失）

都心の方が下落率は低いだろうけど、損失額は都心の方が大きくなる。

>>362
＞都心は現状維持〜さらなる値上がりも。都心回帰だから。

ここは神のみぞ知る。でしょ？

まあ都心回帰でも、将来の人口減と今のマンションバブルで考えれば、そんな楽観できない。

＞都心は現状維持〜さらなる値上がりも。

この状態を予測するなら、将来都心に住む日本人は少なくなるんだろうね。

見込みが甘すぎる。郊外は半額以下になるんではなかったっけ？

>例として
>都心3億の物件　→　下落率10％　＝　2億7千万（3千万の損失）
>郊外1億の物件　→　下落率20％　＝　8千万（2千万の損失）

都心は現状維持。もし10％下がったとしても貴殿の試算の通り。
ただし、郊外1億の物件は50%以上下がるだろうから5千万の損失だね。少なく見積もって。
30年後に結果は出るだろう。いや、10年後ぐらいでも分かるかも。
都心の一人勝ちは既定路線だよ。今までもこれからもね。

>366

世田谷などの郊外から都心への流入が多くなるんでしょ？
市場規模縮小の連鎖を生むので都心も煽りを受けるよ？

都心の一人勝ちのイメージは微妙かな。

バブル期以来、15億のマンションで沸いてるけどこれも新築だからね。
今後持続的に都心の価格が維持か値上がりするには、中古物件の建替えの規制緩和が出てこないと難しい。

>>367
都心と、郊外の世田谷などの違いを考えれば答えは明らかかと。
ただの郊外住宅地と、世界経済の中心の一部を担っている都心では比較になりません。
東京が首都で在り続ける限り、その中心エリアが最も資産価値が高いのは不変です。
以上。これ以上のムダ話は止めましょう。10年後に結果は出ていますよ。

10年ではまだ結果はでないかな。

首都直下型地震→南海トラフ地震→箱根山噴火→富士山噴火

この連動が起きると首都の不動産の価値が一変する。
しかもこのシナリオは近い将来予測の現実的なもの。